某市房地產(chǎn)市場分析結(jié)論

昆山市情況介紹——新聚仁機構(gòu)

昆山城市現(xiàn)狀區(qū)位昆山處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界?？偯娣e921.3平方公里，其中水域面積占23.1%，轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。扼守上海與蘇州兩大城市咽喉之地，是環(huán)上海經(jīng)濟圈中一個重要的新興工商城市。交通京滬鐵路穿越市區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站；區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機場路、312國道連接上海、蘇州；市內(nèi)三橫三縱，路網(wǎng)健全。多條道路連通上海、蘇州，便捷的交通為經(jīng)濟的發(fā)展提供了有利保障。城市人口昆山現(xiàn)有戶籍人口63.7萬現(xiàn)有流動人口62.5萬平均每年新導(dǎo)入人口約10萬長三角流動人口比最大的城市，每天往返于昆山和周邊城市的人口達10萬之眾，這批流動人群大部分具備中高檔消費能力，如何讓這批人長留在昆山是目前需要解決的一大問題。經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力快速增長，2004年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值570億元，比上年增長24.5%；按戶籍人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達10961美元，遠(yuǎn)高于上海的6684美元；全市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。經(jīng)濟園區(qū)外資投資項目三資企業(yè)世界五百強私營企業(yè)11370016762612634企業(yè)臺資企業(yè)占昆山外資企業(yè)總數(shù)的60%，達到2100多家，占全國臺資企業(yè)1/10；臺資數(shù)量占外資總量的60%，超過了160億美元，以IT產(chǎn)業(yè)為主。昆山已形成了以國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，包括昆山出口加工區(qū)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合示范園、省級高科技工業(yè)園、國際商務(wù)區(qū)、華揚科學(xué)工業(yè)園、京阪工業(yè)園、中科昆山高新技術(shù)（傳感器）產(chǎn)業(yè)基地、昆山軟件園等在內(nèi)的眾多經(jīng)濟園區(qū)。昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1985年，1991年1月被江蘇省人民政府列為省重點開發(fā)區(qū)，1992年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)位于城區(qū)東側(cè)，規(guī)劃控制面積115平方公里，已基本形成一個核心區(qū)、二個城市副中心。截至2004年6月，累計引進外資項目1123個，投資總額120.71億美元，合同外資86.05億美元，實際到帳資金42.78億美元，在全國45個國家級開發(fā)區(qū)中名列前茅。來開發(fā)區(qū)投資合作的有日本、韓國、歐美、臺灣等36個國家和地區(qū)的客商。引進項目呈規(guī)模大、獨資多、層次高、技術(shù)新的特點。進區(qū)項目平均投資規(guī)模1050萬美元，1000萬美元以上的項目270個，高新技術(shù)項目占總數(shù)的40%。世界500強有18家在開發(fā)區(qū)興辦項目。2004年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值410億元，比上年增長50.6%；各項主要指標(biāo)在全國經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中排名前三位。昆山經(jīng)濟高速增長，臺資企業(yè)密集，以高科技產(chǎn)業(yè)為主形成完整產(chǎn)業(yè)鏈；特色園區(qū)眾多，其中國家級昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在全市經(jīng)濟比例中所占比例極高，04年對昆山GDP貢獻占全市72%。企業(yè)數(shù)量增長迅速，催生大量中高端人群；昆山資源自然資源人文資源市政配套自然資源淀山湖：位于上海市青浦區(qū)西面，距市區(qū)50公里。淀山湖面積62平方公里，與江蘇、浙江交界，屬太湖水系。著名的淀山湖旅游風(fēng)景區(qū)，包括大觀園，東方綠洲、水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部等休閑娛樂設(shè)施，以及豐富的歷史人文景觀資源。

陽澄湖：陽澄湖位于太湖東北15公里，整個湖面屬昆山、吳縣、常熟，湖面面積16萬多畝，是著名的旅游風(fēng)景度假區(qū)。陽澄湖周邊主要景點有大上海高爾夫俱樂部、陽澄湖水上風(fēng)情園、彩彈射擊中心、垂釣中心等。陽澄湖大閘蟹是著名的水產(chǎn)品，每年的吃蟹季節(jié)，都會有大量人流涌入陽澄湖景區(qū)，成為旅游旺季。古鎮(zhèn)周莊：周莊鎮(zhèn)位于蘇州城東南38公里，有著近九百年的歷史，被譽為“中國第一水鄉(xiāng)”，是江南水鄉(xiāng)最有影響的古鎮(zhèn)，有豐富的文化蘊涵。周莊人類文明史可追溯到五千年前，春秋時吳王少子搖的封地，漢稱貞豐里，元明成為巨富沈萬三的發(fā)跡地。現(xiàn)因保護古鎮(zhèn)、旅游亮點而聞名全國。古鎮(zhèn)千燈：千燈是江蘇省歷史名鎮(zhèn)之一，為昆曲發(fā)源地之一，昆曲創(chuàng)始人顧堅就誕生于此。早在吳越爭霸時期，此鎮(zhèn)就得名為“千墩”。千燈至仍今保留有8萬平方米的明清和民國早期建筑，由一條“三里石板街”由南而北貫穿始終?！昂咏窒嗯R，水路行”的棋盤式格局透露出古老的氣息。馬鞍山：昆山唯一的山峰——馬鞍山位于亭林公園內(nèi)。山上景點眾多，在馬鞍山南半山腰處的龍泉池，白、青、黃三個龍頭噴出水柱，直瀉水池，氣勢壯觀，景色誘人。人文資源昆曲：中國的昆劇被譽為“百戲之祖”，被聯(lián)合國教科文組織授予“世界人類口述與非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”，是中國最古老的劇種，其源可以追溯到唐宋時期。奧灶館：奧灶館創(chuàng)始于咸豐三年(1853)年，至今已有147年歷史，國內(nèi)貿(mào)易部授于中華老字號餐館，是號稱“華夏第一面”的老店。奧灶館曾幾度翻建，不斷擴展。80年代在半山橋南堍建成一座規(guī)模宏大的明清仿古建筑，與“一峰獨秀”的馬鞍山遙遙相對，風(fēng)景絕佳。顧炎武故居：顧炎武故居位于千燈鎮(zhèn)，原來占地只有6畝，現(xiàn)在的占地面積已經(jīng)擴大至60畝，形成了包括顧炎武起居生活區(qū)、顧炎武祠堂、顧炎武墓、和顧園幾個景點。顧炎武是明末清初著名的愛國學(xué)者，“天下興亡、匹夫有責(zé)”這句傳世名言就出自顧炎武之口，被當(dāng)代歷史學(xué)家評為兩千年中七十二位偉人之一。特產(chǎn)大閘蟹：學(xué)名中華絨螯蟹，出產(chǎn)于陽澄湖水域，其特征是紅膏、青背、白肚，味道鮮美，具有很高的營養(yǎng)價值。在農(nóng)歷九、十月份，大閘蟹進入成熟期，這時的蟹最可口，于是成了市場上最熱銷的水產(chǎn)品，每年都有大量游客為品嘗正宗大閘蟹而大量涌入昆山陽澄湖。自然生態(tài)及人文資源豐富，旅游度假性較強；周莊、大閘蟹知名度較高，吸引大量游客；目前真正能給昆山市區(qū)帶來人流的只有陽澄湖大閘蟹，但由于季節(jié)性較強，無法對昆山城市的發(fā)展起到太大作用。城市配套公園綠地：昆山在城市綠化方面做的較好，市內(nèi)除較為知名的“亭林公園”和“森林公園”外，還有“晨曦公園”、“城市公園”、“黃浦公園”、“兒童公園”、“陽澄湖公園”等大小十幾個公園，分布在昆山各處。森林公園：昆山市城市生態(tài)森林公園位于昆山市西北部，馬鞍山路上，總占地面積3150畝，是昆山最大的自然生態(tài)公園。其綠化和景觀資源十分豐富，整個公園分為三大塊13大景區(qū)，種植各類樹木100余種，80萬株。亭林公園：亭林公園位于亭林路、馬鞍山路交界，創(chuàng)于1906年，初名馬鞍山公園。為紀(jì)念明清愛國學(xué)者顧炎武先生，更名為亭林公園。亭林公園是昆山歷史最悠久、所處區(qū)位最好、功能最全的公園，同時也是人氣最旺的公園。園內(nèi)的“昆山三寶”——昆石、瓊花、并蒂蓮享譽古今、蜚聲中外。體育中心：昆山市體育中心位于昆山城區(qū)西部，森林公園南側(cè)，前進路以北，占地560畝，將建成昆山市標(biāo)志性建筑之一和華東地區(qū)一流的體育中心。包括一個3萬人體育場、一個5000人座位體育館、一個棒球場和賓館和會議中心等設(shè)施和建筑?？梢猿修k國際、國內(nèi)單項比賽和省級綜合性運動會，及開展全民健身、大型文藝演出、集會、慶典、商貿(mào)等活動的綜合性體育公園。預(yù)計全部工程將于2005年內(nèi)竣工。大學(xué)城：昆山大學(xué)城位于昆山西部森林公園旁，占地近12000畝，針對昆山發(fā)達的制造業(yè)對人才需求的實際狀況，定位為培養(yǎng)將理論知識和技術(shù)操作相結(jié)合的“灰領(lǐng)”人才；學(xué)校以高職為主，已有6所高校簽約，2所學(xué)校進駐。展覽中心：昆山目前只有長江路、前進路的昆山科博館一個展覽館，占地面積3萬㎡,總建筑面積28920㎡，其中展覽館面積12000㎡，是昆山市標(biāo)志建筑物之一；規(guī)劃將在東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)一個新的國際會展中心。餐飲酒店：目前昆山全市大大小小的酒店共有近千家，其中大中型酒店占據(jù)70%以上的市場份額。主要大型餐飲企業(yè)有“一醉大酒店”、“君豪大酒店”、“富貴大酒店”、“南開酒店”等。昆山目前已有14家星級酒店，已建和擬建的星級酒店達到33家，其中五星級標(biāo)準(zhǔn)3家，4星級標(biāo)準(zhǔn)4家。目前已運營準(zhǔn)五星酒店有“君豪酒店”、“中信酒店”、“商貿(mào)酒店（香格里拉管理）”、“朋德酒店”。昆山酒店業(yè)的發(fā)展已完全超越了一個縣級市的標(biāo)準(zhǔn)，得益于強悍的經(jīng)濟和龐大的流動人口，酒店業(yè)的發(fā)展在第三產(chǎn)業(yè)中處于領(lǐng)先地位。集中商業(yè)：昆山目前沒有大型的集中商業(yè)中心；昆山商業(yè)主要集中在市中心由亭林路、人民路、前進路相圍的區(qū)域內(nèi)，為獨立街鋪及百貨公司組成，經(jīng)營檔次基本為國內(nèi)中檔品牌；昆山最大百貨公司，全國150家最大零售商之一，“昆山世紀(jì)商廈”目前在全面整改中；昆山娛樂業(yè)十分發(fā)達，尤其是夜生活非常豐富，有眾多咖啡廳和KTV。東部開發(fā)區(qū)內(nèi)將新建一座建筑面積25萬㎡的天盛華東MALL綜合商業(yè)中心，影響范圍將輻射整個昆山甚至周邊地區(qū)。大賣場：目前已營業(yè)的有長江北路上的“易初蓮花”和柏廬路上的“百潤發(fā)”；樂購、沃爾瑪、家樂福等賣場正在建設(shè)或洽談中；另還有永樂家電、五星家電、港龍建材等專業(yè)賣場。市區(qū)大市政配套多為新建設(shè)而成，功能布局正在逐步完善；商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，外資現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店才開始進入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，尚未形成不同功能多層次商業(yè)布局的新格局；昆山對商業(yè)的需求非常旺盛，目前的商業(yè)現(xiàn)狀還停留在面對工業(yè)發(fā)展初期所帶來的商業(yè)需求水平，商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場作為城市生活配套重要的一個環(huán)節(jié)，還有很發(fā)展空間和提升的必要。聚仁對現(xiàn)有昆山城市的理解交通便利，自然生態(tài)及人文資源豐富；經(jīng)濟實力雄厚，百強縣排名第二；第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，外資企業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展起主導(dǎo)作用；城市流動人口比較高，大量新導(dǎo)入人口；第三產(chǎn)業(yè)中的住宅和商業(yè)發(fā)展緩慢。聚仁對現(xiàn)有昆山城市的理解目前的昆山，其實質(zhì)就是在一個舊城鎮(zhèn)上建立起來的龐大的外商工業(yè)區(qū)。其龐大的工業(yè)生產(chǎn)力、高額的流動人口比例、反差明顯的外來人口和本地人口實力、落后的第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和城市面貌表明昆山在嚴(yán)格意義上還不能稱為一座城市，只是一個新興工業(yè)區(qū)。昆山目前正處在由開發(fā)區(qū)向城市轉(zhuǎn)變的歷史進程，幾年內(nèi)，昆山的城市面貌、城市功能、城市范圍都將會有超常規(guī)的大幅度發(fā)展，昆山的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是針對中上層階級的第三產(chǎn)業(yè)，是目前城市亟待解決的問題。未來昆山規(guī)劃走向未來城市發(fā)展“三年再造一個昆山”政府提出口號，具體是擴大城市規(guī)模，在市區(qū)周邊建立數(shù)個城市副中心，同時擬在五年內(nèi)使昆山開發(fā)區(qū)經(jīng)濟總量翻番。城市功能分布規(guī)劃東北向貨運軸片區(qū)

東向運輸廊片區(qū)

陽澄湖休閑片區(qū)

中心城片區(qū)

淀山湖旅游片區(qū)

生活新鎮(zhèn)片區(qū)生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)昆山未來城市格局已全面規(guī)劃，在老城區(qū)周邊規(guī)劃了各類城市副中心，顯示昆山未來希望從工業(yè)區(qū)向一個城市轉(zhuǎn)變未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展大手筆市政配套建設(shè)：造公園、造大學(xué)城、造體育新城政府大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)大力引進品牌開發(fā)商，規(guī)劃高品質(zhì)住宅開發(fā)景區(qū)別墅大力開發(fā)大規(guī)模新型商業(yè)昆山未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將全面鋪開，高檔住宅、別墅、大型商業(yè)中心在未來幾年將會大量涌現(xiàn)聚仁對未來昆山的理解新城市規(guī)劃全面鋪開，規(guī)劃多個城市新功能區(qū)；政府大手筆造公園、體育城、大學(xué)城、會展中心等;大規(guī)模大盤開發(fā)，品牌開發(fā)商大量引進；昆山目前正處在由開發(fā)區(qū)向城市轉(zhuǎn)變的歷史進程，幾年內(nèi)，昆山的城市面貌、城市功能、城市范圍都將會有超常規(guī)的大幅度發(fā)展，目前較為薄弱的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有顯著提高。昆山房地產(chǎn)市場分析價格分析昆山房價持續(xù)保持較快增長目前市中心公寓價格在4000元/㎡左右受宏觀調(diào)控影響，價格增速將有所放緩目前市場對價格敏感度較高市場供應(yīng)分析中心城區(qū)為目前昆山主力供應(yīng)市場，但其后續(xù)供應(yīng)已明顯減少，未來供應(yīng)主力集中在市區(qū)周邊幾個城市副中心；在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的開發(fā)時候，目前市場供求狀況已由原來的供求基本平衡變?yōu)楣┐笥谇?。市場需求分?3、04年銷售面積基本持平，市場逐漸趨于飽和。05年1-5月，現(xiàn)房銷售面積65.04萬㎡，同比增長73.5%，平均售價3713元/㎡；期房銷售面積97.45萬㎡，同比下降44.1%，平均售價3664元/㎡。客源分析昆山市場客源大部分購房作為自住用途，公寓市場自住比例更高；外地在昆山工作者為公寓購房主力；隨著昆山經(jīng)濟發(fā)展、知名度不斷提高，市場投資客、外地客比例不斷增加?？傮w市場客源比例昆山房地產(chǎn)市場分析結(jié)論目前主力價格3000—4000元/㎡，仍有較大上升空間供求關(guān)系向供大于求轉(zhuǎn)變，未來供應(yīng)主力集中在市區(qū)周邊幾個城市副中心，市場競爭加?。恢灰a(chǎn)品好，基本就可沖擊目前昆山高檔住宅，昆山開始出現(xiàn)高級公寓，別墅產(chǎn)品品不高；昆山目前住宅市場主力客源以本地為主，而較高端的外地在昆人士以及上?？驮促彿勘壤^低，導(dǎo)致昆山住宅市場始終停留在較低層面階段。05年以來，受宏觀調(diào)控影響，期房銷售面積降幅較大，現(xiàn)房成交活躍；昆山房地產(chǎn)市場區(qū)域分布示意圖東部片區(qū)中心（花橋、陸家）吳淞江工業(yè)園片區(qū)中心（張浦鎮(zhèn)）淀山湖別墅區(qū)城北居住片區(qū)城南居住片區(qū)城西居住片區(qū)北部片區(qū)中心（周市、陸楊）

陽澄湖別墅區(qū)城東居住片區(qū)城市副中心城北居住片區(qū)：位于昆山市區(qū)北部，以長江北路為軸心定位：高檔生活區(qū)計劃導(dǎo)入人口：10萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：7個區(qū)域平均價格：3500—4500元/㎡未來供應(yīng)量：80萬㎡江南明珠苑（五期）地址柏廬南路東側(cè)、中華園路南側(cè)物業(yè)形態(tài)

別墅50、多層37、小高層10（五期為16棟小高層）總占地

68700總建筑面積

122800容積率

1.7綠化率

40％

物業(yè)管理費1.6元/平米/月總戶數(shù)900（五期）公寓價格均價4400元/㎡面積二房80㎡—100㎡三房120㎡－130㎡昆山最早的高檔社區(qū)，歐式風(fēng)格，品質(zhì)較高，綠化較好；5月初推出264套房源，售出10%左右；以本地客源為主，絕大部分為自住用途。巴比倫花園地址長江北路

物業(yè)形態(tài)

小高層總占地

100畝總建筑面積

13.6萬平方米容積率

1.8綠化率

41.5％總戶數(shù)910戶公寓4500元/㎡面積二房87㎡三房110㎡-142㎡四房136㎡-178㎡全小高層社區(qū)，創(chuàng)新空中花園戶型；4月16日開盤，推出181套房源，至5.1去化150套（83%），平均10套/天；第二批房源5月1日推出，共80套，至5月底去化18套（22.5%），平均0.6套/天；一期客源以昆山本地為主，上?？驮凑?9%左右。城南居住片區(qū)：位于昆山市區(qū)南部，以柏廬路為軸心定位：CBD商務(wù)居住區(qū)計劃導(dǎo)入人口：10萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：2區(qū)域平均價格：4500—5000元/㎡未來供應(yīng)量：150萬㎡吉田國際廣場公寓價格均價4900元/㎡面積三房140㎡—170㎡四房175㎡－190㎡復(fù)式200㎡—350㎡地址昆山市柏廬路、中華園路

物業(yè)形態(tài)

高層住宅（16棟）、酒店式公寓、辦公樓總占地

15.6萬㎡總建筑面積

近70萬㎡容積率

4.5

綠化率

46％

物業(yè)管理費1.5元/平米/月全高層、小高層社區(qū)，41層地標(biāo)建筑；配套10萬㎡商業(yè)面積，包括5萬㎡大賣場；一期226套（05.5開盤），三房153㎡、四房177.43、193.18㎡，均價4900元/㎡；開盤1個月去化10%左右，客源昆山30%（企業(yè)總經(jīng)理級），臺商40%；外籍、其他：30%。城東居住片區(qū)：位于東部經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，以前進東路、太湖路為軸心定位：開發(fā)區(qū)配套中心計劃導(dǎo)入人口：10萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：3個區(qū)域平均價格：3500元/㎡左右未來供應(yīng)量：250萬㎡嘉業(yè)陽光水世界公寓價格3000—3500元/㎡面積二房87、93、107㎡三房117㎡四房136、185㎡地址昆山市震川路、太湖南路口物業(yè)形態(tài)

多層、小高層、聯(lián)排、獨棟總占地

73.4萬㎡總建筑面積

61萬㎡（一期7萬㎡）容積率

0.83綠化率

55％（一期42%）物業(yè)管理費1.5元/平米/月東部超大規(guī)模社區(qū)，緊鄰300畝水景公園和夏駕河，社區(qū)內(nèi)部大面積集中水域，生態(tài)景觀性較強；社區(qū)內(nèi)部設(shè)置大賣場、商業(yè)街、學(xué)校等，配套設(shè)施齊全；5月27日正式接受VIP卡預(yù)約，當(dāng)日辦理會員卡近三百張；預(yù)定客源以東部副中心的居民及周邊外企的自住客占多數(shù)，加上部分昆山市區(qū)客戶和上?？蛻?，同時也有少量外籍客戶。城西居住片區(qū)：位于昆山市區(qū)西部，以馬鞍山路和前進西路為軸心定位：生態(tài)居住區(qū)計劃導(dǎo)入人口：10萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：4個區(qū)域平均價格：4000元/㎡左右未來供應(yīng)量：150萬㎡北部片區(qū)中心（周市、陸楊）：距昆山市區(qū)9公里左右定位：北部衛(wèi)星城計劃導(dǎo)入人口：10萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：1個區(qū)域平均價格：3000元/㎡未來供應(yīng)量：短期50萬㎡左右華城美地地址昆山市長江中路388號物業(yè)形態(tài)多層、疊加、聯(lián)排、獨棟占地835畝容積率1.3公寓價格2900元/㎡面積一房60㎡左右二房80—97㎡三房106—130㎡南加州風(fēng)格，戶型面積設(shè)計偏小，配套齊全，有占地20000㎡商業(yè)中心；一期400套已售完，二期456套，5.1上海房展會推出30套房源進行先期預(yù)訂，20套被上?？蛻粲嗁?；客源以周邊開發(fā)區(qū)工作人員為主，10—15%左右上?？驮?。東部片區(qū)中心（花橋、陸家）：距昆山市區(qū)18KM，緊鄰上海嘉定定位：大上海旁的居住區(qū)計劃導(dǎo)入人口：10萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：1區(qū)域平均價格：3500—4000元/㎡左右未來供應(yīng)量：200萬㎡綠地國際家園地址昆山花橋南復(fù)線、沿江大道物業(yè)形態(tài)多層、疊加、聯(lián)排、獨棟占地4000畝容積率一期0.98公寓價格3500元/㎡左右面積160—180㎡聯(lián)排價格5500元/㎡左右面積180—220㎡獨棟價格8000元/㎡左右面積300—400㎡超大規(guī)模樓盤，立面美觀、品質(zhì)感較強；配套完全依靠社區(qū)內(nèi)部建造，未來規(guī)劃較好，目前區(qū)域配套極差；先期以別墅為主，前期推出房源已售出80%左右；別墅去化速度較快，公寓去化由于交通、配套等因素，速度較慢；以上?？驮礊橹鳌卿两I(yè)園片區(qū)中心（張浦鎮(zhèn)）：距昆山市區(qū)15公里左右，離上海較近定位：城市副中心計劃導(dǎo)入人口：15萬人區(qū)域樓盤數(shù)量：3個區(qū)域平均價格：2600—3200元/㎡未來供應(yīng)量：近期80萬㎡陽澄湖別墅區(qū)：距昆山市區(qū)12公里左右，距上海市區(qū)一小時左右車程定位：以度假為主，輔以一定自住性區(qū)域樓盤數(shù)量：約10個左右區(qū)域平均價格：6000-7600元/㎡左右主力面積段：260—330㎡主力總價：200—300萬左右未來供應(yīng)：350套左右（基本都為獨棟別墅）淀山湖別墅區(qū)：距昆山市區(qū)20KM左右，緊鄰上海青浦定位：處于淀山湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)、未來最大的高檔別墅區(qū)區(qū)域樓盤數(shù)量：約5個左右區(qū)域平均價格：4500—5500、8000、10000—15000元/㎡左右主力面積段：不等主力總價：不等未來供應(yīng)：近千套左右（基本都為獨棟別墅）市場由混沌狀態(tài)向開化狀態(tài)過渡，主要大項目均已開始正式運作，但市場目前現(xiàn)狀仍然落后；受宏觀調(diào)控影響，各大盤市場銷售速度均有不同程度放慢，尤其是高價樓盤的去化已出現(xiàn)較大危機；各主要樓盤中已開始出現(xiàn)上?？驮矗壤^低，目前被上?？驮凑J(rèn)可的僅僅是昆山與上海交界的一些區(qū)域，未深入昆山市內(nèi)部區(qū)域；“政府已搭完臺，但好戲還沒開演”；任何品牌項目此時如能良好運作，將會搶占市場制高點。昆山和上海之間的關(guān)系距離&交通昆山距上海僅五十五公里，與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤；距上海虹橋機場45公里（約半小時車程），距上海浦東國際機場100公里，（約1小時車程）。滬寧高速公路、機場路、312國道等9條公路與上海相連；京滬鐵路連接上海、昆山；規(guī)劃中的城際鐵路與上海相連。兩地距離較近且有多條交通線路相連，交通十分方便，規(guī)劃中快速城際鐵路也將在昆山設(shè)置站點。城際鐵路未來15年內(nèi)，長三角地區(qū)將建5條城際軌道，交通總里程達815公里，速度大約在每小時200公里，每隔10公里左右有一個站臺，形成以上海、南京和杭州為中心的“1至2小時快速交通圈”。2010年，途經(jīng)昆山的“南京—鎮(zhèn)江—無錫—蘇州—上海線”將率先開通，長三角交通時間大幅縮短。倫敦是英國的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，最大海港和首要工業(yè)城市，世界十大都市之一。倫敦市城內(nèi)的12個市區(qū)，稱內(nèi)倫敦，以外的20個市區(qū)，稱外倫敦。倫敦城加上內(nèi)外倫敦，合稱大倫敦市，面積1580平方公里。倫敦大都市圈內(nèi)軌道交通線路總長3500公里，其中外圍都市區(qū)的郊區(qū)鐵路長2300公里。倫敦鐵路系統(tǒng)平均每天運送34萬乘客從大倫敦周邊各區(qū)域進入倫敦中心。東京地處日本本州島東南部，南臨遼闊的東京灣，背依富饒的關(guān)東平原，面積2145.49平方公里，人口1168.8萬，是日本的政治、經(jīng)濟、文化、交通、通訊和情報的中心。東京的工業(yè)非常發(fā)達，產(chǎn)值居全國首位，都市圈輻射半徑100公里以上，從東京沿東京灣向西到衛(wèi)星城橫濱，是日本最大的工業(yè)地帶——京濱工業(yè)區(qū)；向東伸展到衛(wèi)星城千葉，是另一個以東京為核心的工業(yè)地帶，全市有16萬家大小工廠。市內(nèi)擁有11條國有鐵路、12條私人鐵路、10條地鐵路、還有連接全國各地的鐵路干線和高速公路；東京大都市圈共擁有軌道交通3100公里，其中郊區(qū)鐵路2500公里，在各交通出行方式中，軌道交通占總客流量的70%左右。以上海為中心的長三角地區(qū)作為世界第六大都市圈，面積6340.5平方公里，而目前只有2100公里鐵路長度，鐵路長度和運輸量與其他國際都市圈相比都有很大落后；未來城際鐵路貫通后，將大大縮短長三角城市間交通時間，上海到昆山通行時間縮短到20分鐘左右，使昆山與上海之間連成一體，加速昆山的發(fā)展。房地產(chǎn)市場價格昆山目前房價與上海較差郊縣房價相當(dāng)，上海市區(qū)房價較低4—5倍，兩地存在巨大價格落差。投資趨勢花橋”綠地國際家園”,位于昆山與上海交界處,在昆山境內(nèi),客源卻以上?？驮礊橹鳎簧虾Ｈ水惖刭彿勘壤粩嘣黾?，昆山房地產(chǎn)市場上?？驮匆膊粩嘣鲩L。去年一年上海人買走昆山15%的樓盤，而在2005年一季度上海人買走了昆山25%的新建商品房。昆山和上海之間的關(guān)系昆山在經(jīng)濟實力、城市功能、城市環(huán)境和整體面貌上都比上海的遠(yuǎn)郊各區(qū)更為發(fā)達，而房價卻與上海郊縣相近甚至更低，作為上海的返居住區(qū)優(yōu)勢明顯；作為上海的后花園，已經(jīng)有越來越多的上海人到昆山置業(yè)，昆山正逐步成為上海的泛居住區(qū)；但目前被上海客源認(rèn)可的僅僅是昆山與上海交界的一些區(qū)域，由于交通手段單一且時間較長，上?？驮吹漠惖鼐幼∮^念還未深入昆山市內(nèi)部區(qū)域；未來隨著城際鐵路的建成，上海昆山兩地的交通時間將大大縮短，將可實現(xiàn)上海工作、昆山居住的異地生活模式?？山梃b城市發(fā)展案例深圳&香港深圳&香港１９７９年３月，原寶安縣改為深圳市，定位是把深圳建設(shè)成為相當(dāng)水平的工農(nóng)業(yè)結(jié)合的出口商品生產(chǎn)基地；建設(shè)成為吸引港澳游客的旅游區(qū)；建設(shè)成為新型的邊境城市。１９８０年５月深圳正式定為“經(jīng)濟特區(qū)”。現(xiàn)有羅湖、福田、寶安、龍崗、鹽田、南山６個市轄行政區(qū)，２４個街道辦事處，１９個鎮(zhèn)。相似點區(qū)位：深圳緊臨香港，鐵路、公路、水路可達人口：外來人員為主，增長速度迅速。2003年末，常住人口557.41萬人，比上年增加10.50%。戶籍人口150.93萬人，暫住人口406.48萬人，占73%。經(jīng)濟構(gòu)成：以工業(yè)和出口加工業(yè)為主，深圳服務(wù)、娛樂業(yè)也十分發(fā)達。無論區(qū)位、人口構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，均與昆山情況十分相似。經(jīng)濟交流2000年實現(xiàn)GDP1665.24億元，人均GDP39739元；2004年實現(xiàn)GDP3422.80億元，人均GDP59271元；四年內(nèi)分別增長106%和49%。港資一直是深圳最主要投資來源，占外商在深實際投資金額的70%多；港資企業(yè)約占深圳外資企業(yè)的80%左右。港人去年一年在深圳的消費總額高達8.46億美元，占香港年零售總額的十分之一。而深圳賺錢香港消費也成為一種趨勢，由于交通的便捷，不受出行制約的深圳人到香港購物已經(jīng)十分普遍。兩地經(jīng)濟合作帶來雙贏效應(yīng)，尤其是深圳經(jīng)濟，在短期內(nèi)得到飛速發(fā)展。未來隨著城際鐵路的建成，昆山與上海的聯(lián)系也將更為方便、快捷，有利于昆山經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)市場2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資248.20億元，2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資432.01億元，4年內(nèi)增長74%；眾多香港地產(chǎn)商，包括和記黃浦、香港地鐵等，在深圳大規(guī)模開發(fā)，帶動地區(qū)市場及經(jīng)濟發(fā)展。04年一季度，香港市民在深圳購買住宅２２００套，總金額１１億元，因受香港客源熱捧及地皮減少的影響，深圳04年的優(yōu)質(zhì)樓盤售價上漲約１０％－１２％；深圳是港人到國內(nèi)置業(yè)投資房地產(chǎn)的首