增值稅不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收管理辦法知識(shí)點(diǎn)

增值稅不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收管理辦法知識(shí)點(diǎn)一、應(yīng)納稅額的計(jì)算（三）：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收管理辦法（一）納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法1.適用范圍：納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法?！咎崾?】取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)?！咎崾?】納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！咎崾?】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的增值稅處理與之相同。2.一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理（友情提示：記憶順序和解題順序的高度統(tǒng)一）取得時(shí)間、計(jì)稅方法及機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)所在等因素影響稅務(wù)處理2016年4月30日前，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅（可選擇）的：不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)同地的：納稅：機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，租金÷（1＋5%）×5%不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不同地的：預(yù)繳：不動(dòng)產(chǎn)所在地，租金÷（1＋5%）×5%納稅：機(jī)構(gòu)所在地，租金÷（1＋5%）×5%－預(yù)繳2016年5月1日后：，采用一般計(jì)稅：不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)同地的：納稅：機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，租金÷（1＋9%）×9%不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)不同地的：預(yù)繳：不動(dòng)產(chǎn)所在地，租金÷（1＋9%）×3%納稅：機(jī)構(gòu)所在地，租金÷（1＋9%）×9%－預(yù)繳同地不預(yù)繳，不同地預(yù)繳。預(yù)繳稅額計(jì)算中預(yù)征率易混淆總結(jié)：一般：建筑2%；出租3%；轉(zhuǎn)讓5%（建2租3轉(zhuǎn)5）簡(jiǎn)易：建筑3%；出租5%；轉(zhuǎn)讓5%（建3轉(zhuǎn)租5）舉例北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013年購買了天津商鋪一層用于出租，購買時(shí)價(jià)格為500萬元，取得《不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。納稅人每月收到的租金為10萬元。假設(shè)該納稅人2018年12月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25萬元。請(qǐng)計(jì)算該納稅人增值稅應(yīng)納稅額？應(yīng)如何申報(bào)納稅？（納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅）思考路線圖：2016年4月30前，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，不同地：天津預(yù)繳，北京申報(bào)。天津稅務(wù)部門預(yù)繳稅款＝10÷（1＋5%）×5%＝0.48（萬元）。本月增值稅應(yīng)納稅額＝10÷（1＋5%）×5%（出租業(yè)務(wù)）＋25（其他業(yè)務(wù)）＝25.48（萬元）。納稅人在2019年1月15日前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)12月份應(yīng)納稅額25.48萬元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.48萬元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25萬元。3.小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理（月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款）個(gè)人工商戶：①非住房：同地不預(yù)繳，不同地預(yù)繳（處理同上表簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）：預(yù)繳：不動(dòng)產(chǎn)所在地，租金÷（1＋5%）×5%納稅：機(jī)構(gòu)所在地，租金÷（1＋5%）×5%－預(yù)繳②住房：同地不預(yù)繳，不同地預(yù)繳：預(yù)繳：不動(dòng)產(chǎn)所在地，租金÷（1＋5%）×1.5%納稅：機(jī)構(gòu)所在地，租金÷（1＋5%）×1.5%－預(yù)繳其他個(gè)人：①非住房：租金÷（1＋5%）×5%（無預(yù)繳，不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅）②住房：租金÷（1＋5%）×1.5%1.其他個(gè)人無預(yù)繳；2.住房征收率1.5%；3.其他按一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法處理即可二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法1.適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)?！咎崾?】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2.銷售額的確定。銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋9%）【提示1】當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款【提示2】支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?！咎崾?】房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積指可出售的總建筑面積，不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積?！咎崾?】銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額按照5%的征收率計(jì)稅，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。3.預(yù)繳稅款?！緶毓省款A(yù)繳總結(jié)1.0：預(yù)繳稅額計(jì)算中預(yù)征率易混淆總結(jié)：一般：建筑2%；出租3%；轉(zhuǎn)讓5%（建2租3轉(zhuǎn)5），簡(jiǎn)易：建筑3%出租5%轉(zhuǎn)讓5%（建3轉(zhuǎn)租5）！【知新】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí):應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款÷（1＋稅率9%或征收率5%）×預(yù)征率3%【總結(jié)2.0】一般：建2租3轉(zhuǎn)5；簡(jiǎn)易：建3轉(zhuǎn)租5；房企34.進(jìn)項(xiàng)稅額：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）5.納稅申報(bào)：（1）一般計(jì)稅方法計(jì)稅：當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅：以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。舉例某市區(qū)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2019年7月采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39100萬元，已開具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方米；該項(xiàng)目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項(xiàng)目支付土地出讓金40000萬元，已取得符合規(guī)定的有效憑證。計(jì)算該業(yè)務(wù)的銷項(xiàng)稅額。銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋9%）。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款銷項(xiàng)稅額＝（39100－40000÷70000×49000）÷（1＋9%）×9%＝916.51（萬元）。三、一般納稅人應(yīng)納稅額計(jì)算考試中主要題型總結(jié)：第一類：?jiǎn)为?dú)增值稅考核：從不同角度分析，主要包括：1.主體數(shù)量：?jiǎn)沃黧w、多主體；2.主體性質(zhì)