會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房屋裝修費(fèi)稅前扣除

房屋裝修費(fèi)稅前扣除一、實(shí)務(wù)案例

有一客戶(hù)2012年花7000多萬(wàn)買(mǎi)了一棟辦公樓，買(mǎi)之后花了2千多萬(wàn)開(kāi)始對(duì)該辦公樓進(jìn)行大規(guī)模裝修，然后把裝修費(fèi)用記入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用分5年進(jìn)行攤銷(xiāo)，稅務(wù)認(rèn)為這筆裝修費(fèi)用不能計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，應(yīng)該合并計(jì)入辦公樓價(jià)中計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。但是企業(yè)堅(jiān)持認(rèn)為是可以做為大修理支出處理。

這個(gè)案例非常生動(dòng)地給我們引出了房屋裝修的稅務(wù)處理問(wèn)題。在實(shí)踐中，企業(yè)進(jìn)行房屋裝修是經(jīng)常發(fā)生的事情，房屋裝修費(fèi)用稅務(wù)如何列支經(jīng)常讓財(cái)務(wù)人員混淆不清楚。按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，使用一段時(shí)間后的建筑物裝修費(fèi)用支出，屬于固定資產(chǎn)的后續(xù)支出。該項(xiàng)后續(xù)裝修費(fèi)用支出，是屬于與企業(yè)取得應(yīng)稅收入相關(guān)的成本費(fèi)用，可以按規(guī)定在稅前扣除，但如何在稅前扣除，是計(jì)入資產(chǎn)折舊扣除，還是單獨(dú)攤銷(xiāo)，或是一次性作為費(fèi)用扣除，稅務(wù)處理上需要分別不同情況進(jìn)行處理。

二、相關(guān)規(guī)定

（一）會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定

房屋或者建筑物裝修支出實(shí)際就是固定資產(chǎn)的后續(xù)支出，是指固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第四號(hào)——固定資產(chǎn)》第六條和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第四號(hào)——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定，固定資產(chǎn)的后續(xù)支出，如果滿足與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)以及該固定資產(chǎn)的成本能可靠的計(jì)量?jī)蓚€(gè)條件的，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。如有被替換的部分，應(yīng)扣除其賬面價(jià)值；不滿足上述規(guī)定的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

從上述規(guī)定可知，在會(huì)計(jì)上，房屋或者建筑物的裝修費(fèi)用，如果符合資本化處理，則計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值中或租入固定資產(chǎn)的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用中，通過(guò)折舊或攤銷(xiāo)形式稅前扣除。如果符合費(fèi)用化支出條件，則計(jì)入當(dāng)期損益，一次性稅前扣除。如營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的裝修費(fèi)用，由于裝修后將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的明顯流入，應(yīng)資本化處理。原來(lái)裝修拆除部分，應(yīng)扣除其賬面價(jià)值；而辦公室改善辦公條件的裝修費(fèi)用，一般屬于修理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用稅前扣除。

（二）稅法相關(guān)規(guī)定

當(dāng)然，上述的會(huì)計(jì)處理，在一定程度上與稅收處理方式是有差異的。其實(shí)，《企業(yè)所得稅法》及《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》已經(jīng)對(duì)房屋裝修支出稅務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行了明確，只是因?yàn)橐?guī)定比較零散，沒(méi)有進(jìn)行集中梳理，故很多企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)該類(lèi)問(wèn)題如何處理感到模糊。本文對(duì)相關(guān)法條及其釋義進(jìn)行理解整理，結(jié)合房屋裝修和固定資產(chǎn)修理的稅務(wù)處理相關(guān)規(guī)定與大家共同探討分析，希望能夠?yàn)榧{稅人在進(jìn)行相關(guān)房屋裝修和固定資產(chǎn)修理的涉稅處理時(shí)提供參考。

在企業(yè)所得稅處理上，對(duì)于房產(chǎn)或者建筑物裝修費(fèi)用后續(xù)支出，分為房屋或者建筑物的改建支出、大修理支出和一般修理支出。

1．房屋或者建筑物改建支出的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷(xiāo)的，準(zhǔn)予扣除：（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出?！?/p>

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條第一款：企業(yè)所得稅法第十三條第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)所稱(chēng)固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條第二款：企業(yè)所得稅法第十三條第（一）項(xiàng)規(guī)定的支出，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)；第（二）項(xiàng)規(guī)定的支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷(xiāo)。

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，是指企業(yè)已經(jīng)支出、攤銷(xiāo)期限在1年以上（不含1年）的各項(xiàng)費(fèi)用。長(zhǎng)期待攤費(fèi)用盡管是一次性支出的，但與支出對(duì)應(yīng)的受益期間較長(zhǎng)，按照收入支出的配比原則，應(yīng)該將該費(fèi)用支出在企業(yè)的受益期間內(nèi)平均攤銷(xiāo)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十三條和《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第六十八條第一款的解釋?zhuān)覀兛梢詮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行歸納理解。

（1）已足額提取折舊的房屋或者建筑物的改建支出。

《企業(yè)所得稅》第十三條規(guī)定的已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出，這里的固定資產(chǎn)僅指房屋或者建筑物，而不包括其他固定資產(chǎn)，也不包括沒(méi)有足額提取折舊的房屋和建筑物。

對(duì)于已足額提取折舊的房屋或者建筑物來(lái)說(shuō)，賬面價(jià)值僅剩了凈殘值。也就是說(shuō)，該項(xiàng)資產(chǎn)的可利用價(jià)值已全部轉(zhuǎn)移，這時(shí)候在這些資產(chǎn)上發(fā)生的改建支出，是不能將其計(jì)入固定資產(chǎn)成本的，因?yàn)榇藭r(shí)固定資產(chǎn)的價(jià)值形式已經(jīng)消失，后續(xù)支出也已失去了可以附著的載體。所以，應(yīng)將其作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在固定資產(chǎn)的受益期限內(nèi)平均攤銷(xiāo)。應(yīng)按照該被改建的資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用的年限分期攤銷(xiāo)改建支出，而不是象一般狀況下固定資產(chǎn)的折舊那樣，有一個(gè)最低年限的限制，這樣更符合實(shí)踐中各種具體情況。

（2）租入房屋或者建筑物的改建支出。

根據(jù)《企業(yè)所得稅》第十三條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條，《企業(yè)所得稅》第十三條規(guī)定的租入固定資產(chǎn)的改建支出，這里的固定資產(chǎn)僅指以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的房屋或者建筑物，而不包括其他的固定資產(chǎn)，也不包括企業(yè)自有的、非租賃的房屋和建筑物。

以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的房屋或者建筑物，與該資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并沒(méi)有轉(zhuǎn)移給承租方，因而資產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方，承租方只在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)擁有對(duì)該資產(chǎn)的使用權(quán)，因而對(duì)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建支出，不能計(jì)入固定資產(chǎn)成本，只能計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在協(xié)議約定的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?。由于此?lèi)固定資產(chǎn)所有權(quán)仍然屬于出租方，而不是作為承租方的改建方，所以其受益期只能局限于合同約定的剩余租賃期限內(nèi)，其改建支出也只能在剩余租賃期限內(nèi)攤銷(xiāo)。

（3）自有的正常情形下房屋或者建筑物的改建支出的稅務(wù)處理。

那么，非租入的、又未足額提取折舊的房屋或者建筑物，即通常理解的企業(yè)的正常的那些房屋或者建筑物的如果發(fā)生改建或者裝修支出，這些支出稅務(wù)又該如何處理呢。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十八條規(guī)定：“固定資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ)：（六）改建的固定資產(chǎn)，除企業(yè)所得稅法第十三條第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)規(guī)定的支出外，以改建過(guò)程中發(fā)生的改建支出增加計(jì)稅基礎(chǔ)?！边@里對(duì)“未足額提取折舊的、自有的”，即正常情況下的“房屋或者建筑物”的改建支出的列支渠道進(jìn)行了明確。即，企業(yè)房屋或者建筑物的改建支出，除已足額提取折舊的和經(jīng)營(yíng)租賃租入的外，正常情況下，應(yīng)以改建過(guò)程中發(fā)生的改建支出增加計(jì)稅基礎(chǔ)。這里的計(jì)稅基礎(chǔ)即指“房產(chǎn)原值”。融資租入的房屋或者建筑物的改建支出比照自有的房屋或者建筑物的改建支出處理。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條第三款規(guī)定：“改建的固定資產(chǎn)延長(zhǎng)使用年限的，除企業(yè)所得稅法第十三條第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限?！?/p>

除了已足額提取折舊的固定資產(chǎn)和以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)外，企業(yè)所擁有的、融資租入的房屋或者建筑物的改建支出，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值，按規(guī)定提取折舊后進(jìn)行扣除，即，采用計(jì)提折舊的方式列支改建支出，而不是作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用分期攤銷(xiāo)。改建支出如果延長(zhǎng)固定資產(chǎn)使用年限的，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限。

這里注意的是上述條款并沒(méi)有對(duì)改建支出數(shù)額大小進(jìn)行規(guī)定。即進(jìn)行改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等的改建支出，無(wú)論金額大小，應(yīng)將改建支出增加該房屋或建筑物的計(jì)稅基礎(chǔ)，如果改建支出延長(zhǎng)固定資產(chǎn)使用年限的，應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限，采用計(jì)提折舊的方式進(jìn)行費(fèi)用列支。

融資租賃租入的房屋或者建筑物的改建支出比照自有的房屋或者建筑物的改建支出。因?yàn)橐匀谫Y租賃方式租入的固定資產(chǎn)，由于出租方實(shí)質(zhì)上已將與該項(xiàng)資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給承租方，而只保留了為了控制承租人償還租金的風(fēng)險(xiǎn)而采取的一種形式所有權(quán)，因而承租方實(shí)質(zhì)上擁有了該資產(chǎn)的所有權(quán)，而不僅僅是租賃期限內(nèi)的使用權(quán)，因而對(duì)以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的符合稅法規(guī)定的改建支出，應(yīng)該計(jì)入融資租入固定資產(chǎn)的成本，在該資產(chǎn)的剩余使用年限內(nèi)，以計(jì)提折舊的方式稅前扣除。

2．改建支出以外的房屋或者建筑物和固定資產(chǎn)后續(xù)支出的相關(guān)規(guī)定。

那么，如果房屋或者建筑物的后續(xù)裝修支出，既沒(méi)有延長(zhǎng)使用年限，也沒(méi)有改變房屋建筑物的結(jié)構(gòu)，是不是就不需要資本化處理了呢？顯然不是，首先要判斷其是否屬于大修理支出，如果這筆后續(xù)支出屬于大修理支出，同樣要進(jìn)行資本化處理。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第十三條第（三）項(xiàng)所稱(chēng)固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時(shí)符合下列條件的支出：（一）修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50％以上；（二）修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。企業(yè)所得稅法第十三條第（三）項(xiàng)規(guī)定的支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)。

這里作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)的大修理支出，既包括房屋或者建筑物不動(dòng)產(chǎn)改建支出以外的其他后續(xù)支出，也包括其他動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)如機(jī)器設(shè)備的后續(xù)修理支出。

新稅法實(shí)施條例對(duì)大修理支出資本化的規(guī)定直接采用的定量的方式進(jìn)行界定，而沒(méi)有采用定性的方式，這主要是從易于判斷和簡(jiǎn)便操作的角度考慮的。即：同時(shí)符合“（一）修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50％以上；（二）修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上”這兩個(gè)條件的，則應(yīng)予資本化，作“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，以分期攤銷(xiāo)的方式列支“大修理支出”；不同時(shí)符合以上兩個(gè)條件的，則應(yīng)予費(fèi)用化，作為收益性支出計(jì)入當(dāng)期的損益進(jìn)行稅前列支。

三、處理建議

綜上所述，房屋或者建筑物的后續(xù)裝修支出的稅務(wù)處理主要有以下幾種：

（一）已足額提取折舊或者經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的房屋或者建筑物的裝修改建支出，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷(xiāo)。

（二）自有的房屋或者建筑物的改建支出，應(yīng)計(jì)入房屋或者建筑物原值，如果改建支出延長(zhǎng)固定資產(chǎn)使用年限的，應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限，采用計(jì)提折舊的方式進(jìn)行費(fèi)用列支。

（三）房屋或者建筑物改建支出以外的其他后續(xù)支出，符合資本化條件的，作“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，以分期攤銷(xiāo)的方式列支“大修理支出”；不符合資本化條件的，則應(yīng)予費(fèi)用化，作為收益性支出計(jì)入當(dāng)期的損