會計實務(wù)：房產(chǎn)稅從價計征關(guān)鍵看計稅余值

房產(chǎn)稅從價計征關(guān)鍵看計稅余值A(chǔ)商貿(mào)有限責任公司地處江蘇，成立于2003年，主要從事日用品的生產(chǎn)和零售，自成立以來一直執(zhí)行企業(yè)會計制度。隨著經(jīng)營規(guī)模的擴大和發(fā)展戰(zhàn)略的需要，該公司自2010年開始執(zhí)行企業(yè)會計準則。由于經(jīng)營管理的需要，2010年1月，該公司委托某施工企業(yè)新建一棟房產(chǎn)用作倉庫；2010年6月購進一棟新建的寫字樓；2010年8月以融資租賃方式租入一棟房產(chǎn)用作產(chǎn)品的包裝車間，公司全部房產(chǎn)均為自用。對于A公司而言，應(yīng)如何計算繳納房產(chǎn)稅呢？

房產(chǎn)稅的計繳方式

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金收入為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或房產(chǎn)的實際使用人等征收的一種財產(chǎn)稅。按照稅法規(guī)定，對納稅人經(jīng)營自用的應(yīng)稅房產(chǎn)實行從價計征，將房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值按照1.2%的年稅率計算繳納房產(chǎn)稅。對將房產(chǎn)出租的實行從租計征，即以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)按照12%稅率計算繳納房產(chǎn)稅。A公司原有的房產(chǎn)和新建及外購的房產(chǎn)均為自用，顯然應(yīng)按照房產(chǎn)余值從價計征；對于融資租入的房產(chǎn)，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)計稅余值的界定

房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則》規(guī)定，A公司減除的比例為30%。因此，A公司計算繳納房產(chǎn)稅的關(guān)鍵是準確確定公司原有和新增房產(chǎn)的原值?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）在“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中明確規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。由此可見，對于房產(chǎn)原價的確定，財稅〔2008〕152號文件雖然強調(diào)納稅人要“根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算”，但并沒有統(tǒng)一規(guī)定是哪一種會計制度。換言之，在確定房產(chǎn)計稅余值時，納稅人根據(jù)企業(yè)會計準則或者企業(yè)會計制度規(guī)定核算的房屋原價，都得到稅法的承認。

不同會計制度下房產(chǎn)計稅余值的確定

按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，土地使用權(quán)是計入房產(chǎn)原值的。例如《企業(yè)會計制度》第四十七條明文規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。A公司在2010年之前執(zhí)行的是企業(yè)會計制度，因此在計算房產(chǎn)稅時房產(chǎn)的原價是包含土地使用權(quán)價值的。

A公司自2010年開始執(zhí)行企業(yè)會計準則，根據(jù)《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南第六條規(guī)定，自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配。難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)。顯然，按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，原則上是將建筑物和土地使用權(quán)分別單獨核算的，房產(chǎn)原值通常不包括土地使用權(quán)的價值。A公司2010年委托建造的倉庫和購進的寫字樓，應(yīng)將土地使用權(quán)單獨作為無形資產(chǎn)核算，不需要計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。當然，如果A公司對于外購寫字樓支付的價款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配，應(yīng)當全部作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

A公司2010年8月融資租入的包裝車間應(yīng)根據(jù)財稅〔2009〕128號文件的規(guī)定由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。由于該公司已經(jīng)開始執(zhí)行企業(yè)會計準則，《企業(yè)會計準則第21號——租賃》的規(guī)定，融資租賃中，在租賃期開始日，承租人應(yīng)當將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應(yīng)當計入租入資產(chǎn)價值。在此基礎(chǔ)上，公司將按照企業(yè)會計準則核算的房產(chǎn)原值減除30%之后即可得到房產(chǎn)計稅余值并計算繳納房產(chǎn)稅。

新舊會計制度銜接對房產(chǎn)計稅余值的影響

鑒于A公司自成立以來一直執(zhí)行企業(yè)會計制度，自2010年開始執(zhí)行企業(yè)會計準則，在計算繳納房產(chǎn)稅時該公司應(yīng)注意兩個方面的問題，一是如何進行新舊會計制度的銜接，二是對房產(chǎn)稅的計稅余值有何影響。根據(jù)《企業(yè)會計準則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》應(yīng)用指南的規(guī)定，首次執(zhí)行日之前企業(yè)已計入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當單獨確認為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當進行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價值中分離，作為土地使用權(quán)的認定成本，按照《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。就A公司而言，一方面，公司2010年之前原有的房產(chǎn)，應(yīng)在2010年首次執(zhí)行會計準則時將原本計入房產(chǎn)原值的土地使用權(quán)從房產(chǎn)原值中剝離出來，單獨作為無形資產(chǎn)進行核算；另一方面，由于土地使用權(quán)不再屬于房產(chǎn)原值的組成部分，因此土地使用權(quán)不需要并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

此外，A公司還應(yīng)注意新增房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策的規(guī)定，委托施工企業(yè)建設(shè)的倉庫，從辦理驗收手續(xù)的次月起繳納房產(chǎn)稅，在辦理驗收手續(xù)前已使用的，自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。購置的寫字樓，應(yīng)自寫字樓交付使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。融資租賃的包裝車間，應(yīng)自融資租賃合同約定開始日的次月起繳納房產(chǎn)稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起繳納房產(chǎn)稅。

綜上所述，在從價計征房產(chǎn)稅時，計稅余值的確定是參照國家有關(guān)會計制度的規(guī)定。由于目前我國企業(yè)執(zhí)行的既有企業(yè)會計準則，也有企業(yè)會計制度，而不同的會計制度關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)定的差異，導致房產(chǎn)原值的確定標準亦不相同。納稅人在計算繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)根據(jù)具體的情況進行處理。對于采取新會計準則的企業(yè)，還要注意新舊會計制度的銜接對房產(chǎn)稅計稅余值的影響。

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