會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房?jī)r(jià)連上漲契稅原地踏步小房無奈多交稅

房?jī)r(jià)連上漲契稅原地踏步小房無奈多交稅按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購買或者出售普通住房，契稅稅率為房款的1.5%，非普通住房為3%。但近日記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)上漲較快，普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒有及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。這使得小戶型的購買者，也需要承擔(dān)雙倍的契稅。

為了避稅，不少購房者與中介合作，通過簽訂陰陽合同，在報(bào)稅的合同中做低房?jī)r(jià)，以逃避稅款。

怪象一：

以現(xiàn)有房?jī)r(jià)，北京一套60平方米房子，都難以算作普通住房

去年8月，北京的任先生在西四環(huán)到五環(huán)之間的某小區(qū)購買了自己的第一套住房。據(jù)任先生介紹，這套91平方米的住房，總價(jià)213萬元，這個(gè)價(jià)錢現(xiàn)在在這個(gè)地段已經(jīng)買不到了。任先生直言，覺得自己還挺幸運(yùn)。

可是，前不久，任先生在辦理房產(chǎn)證繳稅的過程中，卻覺得有點(diǎn)委屈。原來，按照現(xiàn)行的北京市普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)，這套房因總價(jià)超過了165萬元，被認(rèn)定為非普通住房。這也意味著他要繳納3%的契稅，即63900元。這對(duì)任先生來說無疑是一筆大費(fèi)用。

按國(guó)家規(guī)定，購買或者出售普通住房契稅稅率為房款的1.5%，非普通住房契稅稅率則為房款的3%；普通住房個(gè)人所得稅按總價(jià)的1%征收，非普通住房按2%征收。

據(jù)介紹，普通住房要滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。由于前兩項(xiàng)條件比較固定，因此，第三條就成了決定普通住房的重要參考因素。

2008年，北京市對(duì)界定普通住房的第三個(gè)條件進(jìn)行了量化補(bǔ)充，將符合普通住房交易價(jià)格按區(qū)域調(diào)整為：北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)215萬元，三環(huán)至四環(huán)之間每套總價(jià)175萬元，四環(huán)至五環(huán)間每套總價(jià)165萬元，五環(huán)外每套總價(jià)100萬元。

165萬元以上就不是普通住房了，但這里的房?jī)r(jià)去年就2萬多元了，隨便買個(gè)六七十平方米就超標(biāo)了，可是這個(gè)小區(qū)60平方米以下的房源是很少的。

為證實(shí)這一說法，記者在北京某網(wǎng)站上搜索到遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)的房源，共計(jì)126套，符合當(dāng)前普通住房標(biāo)準(zhǔn)的僅有6套，面積均在60平方米上下。

房?jī)r(jià)連年上漲，標(biāo)準(zhǔn)原地踏步，普通住房難尋蹤跡。這種情況，上海、武漢等大中型城市中都普遍存在。

針對(duì)這一情況，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這關(guān)系到房地產(chǎn)稅收問題，需要聽取財(cái)稅部門等多方意見。而截至發(fā)稿時(shí)，北京市相關(guān)部門對(duì)這一問題沒有回應(yīng)。

怪象二：

買家和中介合作，用陰陽合同避稅買房

另一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是：雖然從市場(chǎng)價(jià)格方面計(jì)算，許多城市存在普通住房稀缺的現(xiàn)象，但實(shí)際操作中，不少購房者還是按照普通住房繳納了契稅。記者了解到，這主要是因?yàn)椴糠謪^(qū)域交易指導(dǎo)價(jià)未能及時(shí)更新，許多買家和中介形成了合作，通過簽訂所謂的陰陽合同，在報(bào)稅的合同中做低房?jī)r(jià)，以逃避稅款。

記者在北京市朝陽區(qū)地稅局第六分局的繳費(fèi)大廳看到，墻上張貼著北京市各個(gè)地區(qū)二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。各地區(qū)最低計(jì)稅價(jià)格基本上僅為市面樓盤真實(shí)價(jià)格的1/4。例如，任先生所在小區(qū)，該小區(qū)所在區(qū)域的最低計(jì)稅價(jià)格僅為5203元/平方米，而其購買時(shí)的價(jià)格為23000元/平方米。

隨后，記者找到一位中介代理，詢問如何能讓自己的房子按照普通住房繳稅。中介很肯定地回答：你找我們來做，保證只交1%。記者詢問中介怎樣能做到避稅，是否合法。中介回答：我們都是按照正常的程序來，是簽合同的，您大可不必?fù)?dān)心。

通過中介的介紹，記者了解到，行業(yè)里默許的所謂陰陽合同，一份是雙方的買賣合同，另外一份就是可以幫購房者避稅的個(gè)人成交合同。個(gè)人成交合同里，我們簽訂的價(jià)格是按照地稅局規(guī)定的區(qū)域最低計(jì)稅價(jià)格簽的，之后送去網(wǎng)簽。通過了以后，按最低計(jì)稅價(jià)格算，你的房屋總款額就低了，就可以被認(rèn)定為是普通住房了。

記者在繳稅大廳看到，在排隊(duì)等候的繳稅者中，很大一部分人都是中介代理陪同一起的，有的干脆就是中介拿著相關(guān)材料全權(quán)代理購房者?，F(xiàn)在每個(gè)中介都提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，中介代理如是說。

離婚夫妻房產(chǎn)除名也不征契稅

據(jù)新華社，近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅，這項(xiàng)政策從2011年8月31日起執(zhí)行。那么，如果已經(jīng)征收的是否退稅？離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅？針對(duì)這些與房產(chǎn)證加名稅明確后有關(guān)的疑問，記者2日進(jìn)行了采訪。

免征前已征收的不退稅

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下放的通知，免征契稅政策是從8月31日開始執(zhí)行，那么，此前如果已經(jīng)征收的契稅是否可以退還呢？

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的稅收征管法，納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富指出，從稅法角度嚴(yán)格來看，財(cái)政部、稅務(wù)總局通知中明確了執(zhí)行起始日期是8月31日，那么開始免征的時(shí)間也就是8月31日，也就不存在退稅之說。

離婚分割產(chǎn)權(quán)不征稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的通知中明確，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。那么，離婚后，因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是否征收契稅呢？

記者查閱相關(guān)規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，1999年，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》中明確，根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明說，婚姻關(guān)系存續(xù)期間與離婚后房屋權(quán)屬變更契稅政策與老百姓關(guān)系密切，應(yīng)該進(jìn)行明確，這也表明我國(guó)稅收政策正在不斷細(xì)化。

課后寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)