購房指標轉(zhuǎn)讓合同的效力及風險模板

購房指標（名額）轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力及法律風險購房指標轉(zhuǎn)讓反悔,多年友誼付東水為了賺取購房指標轉(zhuǎn)讓費,為了低價購房,芮某將其單位職員團購房指標賣給了熟人李某,李某支付了4萬元購房指標轉(zhuǎn)讓費,全額支付了購房價款及相關(guān)費用,但兩年過去了,房價上漲了,芮某反悔了,主張《購房指標買賣協(xié)議》未經(jīng)其妻子同意,應(yīng)屬無效,要求收回房子。10月,盤龍區(qū)人民法院一審判決芮某與李某簽署《購房指標買賣協(xié)議》有效,雙方應(yīng)該繼續(xù)推行本協(xié)議。4萬元“賣”購房指標3月,芮某所在省級單位正在組織職員團購商品房,地段不錯,價格也廉價,不過,芮某年事已高,不想加重經(jīng)濟負擔,但白白“浪費”自己購房指標又不劃算,于是決定,先把指標應(yīng)承下來,再轉(zhuǎn)賣給他人,最少能賺點轉(zhuǎn)讓費。取得購房指標后,得悉跟隨女兒學琴學生家長李某想要購房,于是,芮某與李某商議將其購房指標轉(zhuǎn)讓給李某,李某支付其一定轉(zhuǎn)讓費。雙方約定后,4月,芮某與李某簽署了《購房指標買賣協(xié)議》,約定:芮某將其購房指標轉(zhuǎn)讓給李某,李某一次性支付芮某4萬元轉(zhuǎn)讓費,芮某放棄購房權(quán);芮某不再支付與購置長豐區(qū)星澤園小區(qū)房產(chǎn)權(quán)相關(guān)任何費用;芮某幫助李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由李某支付星澤園小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)任何費用,李某支付房款后擁有該房屋產(chǎn)權(quán);因為團購房購置人名稱是芮某,李某以芮某名義繳納購房款,房屋全部權(quán)屬于李某。協(xié)議簽署后,李某于當日支付了芮某4萬元轉(zhuǎn)讓費,同時向開發(fā)商支付了15萬元購房定金。8月5日,芮某與開發(fā)商簽署了商品房購銷協(xié)議,約定芮某向開發(fā)商購置位于昆明市新亞洲體育場長豐區(qū)星澤園小區(qū)房屋,交房時間為12月31日前。同日,李某支付了全部剩下房款及房屋維修基金、工本費等相關(guān)費用。房價上漲惹糾紛以來,昆明市房價迅猛上漲,李某當初以芮某名義購置房子由3200余元每平方米,到4月,已經(jīng)上漲7000元左右每平方米。5月,李某要求芮某交付房屋,芮某表示“指標不賣了”,“房子要收回”。這個消息對于李某家來說無疑是非常震驚,在此之前,因李某孩子跟隨芮某女兒學琴,兩家關(guān)系也是不錯,而且此時,已時隔一年,已以芮某名義繳納了全部房款50萬余元及4萬元轉(zhuǎn)讓費。其后,李某數(shù)次要芮某協(xié)商,芮某態(tài)度都十分強硬,果斷要收回房子,拒不向李某交付房子。6月,李某將芮某起訴至盤龍區(qū)人民法院,要求確定芮某與李某簽署購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效;芮某繼續(xù)推行協(xié)議,幫助李某辦理房屋過戶手續(xù)。法院審理此案時,被告稱訴爭房屋是其以單位職員身份名義進行購置,購置時與開發(fā)商做了尤其約定,不許可個人隨意轉(zhuǎn)讓購房資格,且訴爭房屋系其與妻子王某共同共有,原告沒有證據(jù)證實第三人王某曾授權(quán)給被告芮某,芮某私自處分共有財產(chǎn)行為無效,故原、被告于4月簽署《購房指標買賣協(xié)議》屬無效協(xié)議。同時,反訴訴請判令解除其與被反訴人李某簽署《購房指標買賣協(xié)議》。第三人王某稱:訴爭房屋系芮某與王某共同共有,被告芮某與原告簽署《購房指標買賣協(xié)議》其不知情,被告芮某私自處分共同財產(chǎn)行為無效,且訴爭房屋系被告購置預(yù)售商品房,原、被告在簽署購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,被告未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書,且至今被告仍未取得該房屋權(quán)屬證書,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書房地產(chǎn),依法不得轉(zhuǎn)讓,故被告芮某與原告簽署《購房指標買賣協(xié)議》系無效協(xié)議,請求駁回原告訴訟請求。法院認為:一、相關(guān)原、被告簽署《購房指標買賣協(xié)議》是否有效問題。中國法律要求,協(xié)議是當事人之間設(shè)置、變更、終止民事法律關(guān)系協(xié)議,依法成立協(xié)議受法律保護。本案中,原、被告所簽署《購房指標買賣協(xié)議》標物系經(jīng)登記立案預(yù)售商品房,就該房屋所發(fā)生再轉(zhuǎn)讓行為并不違反法律、行政法規(guī)強制性要求。本案被告辯稱房屋是被告以單位職員身份名義進行購置,購置時與開發(fā)商做了尤其約定,不許可個人隨意轉(zhuǎn)讓購房資格,故原、被告簽署《購房指標買賣協(xié)議》無效理由不能成立。同時,涉案房屋系被告芮某與第三人王某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同取得房產(chǎn),屬于夫妻共有財產(chǎn)。從本案被告芮某與原告簽署協(xié)議到原告李某主張權(quán)利長達二年之久,王某均未提出異議,原告有理由相信被告妻子王某知道或者應(yīng)該知道該房已轉(zhuǎn)讓她人,被告芮某與原告簽署購房指標買賣協(xié)議,是對其夫妻共有財產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓行為,原告完全有理由相信被告芮某處分行為代表了夫妻雙方共同意思表示,被告芮某以涉案房屋系共同共有,王某不知道或不一樣意為由對抗善意第三人李某主張不成立,原、被告雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽署《購房指標買賣協(xié)議》已依法成立并生效,受法律保護,對雙方當事人含有法律約束力。雙方當事人應(yīng)該根據(jù)協(xié)議約定全方面推行自己義務(wù),不得私自變更或解除協(xié)議。二、相關(guān)原、被告簽署《購房指標買賣協(xié)議》是否應(yīng)該繼續(xù)推行問題。本案中,原告已按協(xié)議約定支付了轉(zhuǎn)讓費、購房款、房屋維修基金、工本費等款項,推行了協(xié)議義務(wù),并無違約行為?，F(xiàn)訴爭房屋房屋全部權(quán)證仍未辦理下來,故本案協(xié)議推行期仍未屆滿,雙方仍處于協(xié)議推行期內(nèi),雙方都有推行協(xié)議約定義務(wù),原告要求判令被告繼續(xù)推行協(xié)議訴請,本院給予支持。據(jù)此,本院為維護房屋交易安全,提倡老實守信。確定原告李某于被告芮某于4月前《購房指標買賣協(xié)議》為有效協(xié)議;原告李某與被告芮某、第三人王某繼續(xù)推行《購房指標買賣協(xié)議》。判決后,雙方都沒有上訴。點評:多年來,伴隨房價節(jié)節(jié)攀升,房地產(chǎn)糾紛層出不窮,法院受理案件數(shù)量呈逐步攀升狀態(tài)。相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓,雙方自愿簽署協(xié)議是否正當有效？購房指標轉(zhuǎn)讓到底應(yīng)該注意哪些法律問題？筆者將圍繞這一問題,結(jié)合自己辦案實踐,發(fā)表以下見解:一、相關(guān)購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效問題法無明文嚴禁即自由。法律并沒有明令嚴禁購房指標轉(zhuǎn)讓,在這一塊,法律上屬于空白。即使中國《城市房地產(chǎn)管理法》要求:未依法登記取得權(quán)屬證書房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,但它僅僅是對物權(quán)行為限制,轉(zhuǎn)讓購房名額,并非物權(quán)范圍。所以,其不能作為協(xié)議無效法律依據(jù)。其次,職員按單位政策享受優(yōu)惠購房權(quán)利,與單位簽署認購資格時其還未實際取得房屋,所以,職員對房屋權(quán)利只屬于資格權(quán)利,在法理上可歸為一個期待利益,屬于債權(quán)范圍。這類房屋轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生糾紛,屬于購房資格轉(zhuǎn)讓糾紛,并非房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛;轉(zhuǎn)讓行為不違反法理強制性要求;沒有損害其她人利益,協(xié)議有效,雙應(yīng)該繼續(xù)推行。二、相關(guān)夫妻一方不知情是否能夠解除協(xié)議問題第一,購房指標不屬于夫妻共同財產(chǎn)。如本案中被告芮某認為其與李某簽署《購房指標買賣協(xié)議》沒有經(jīng)過其妻子王某同意,屬于無效協(xié)議;王某也聲稱購房指標屬于夫妻共同共有,李某與芮某簽署《購房指標買賣協(xié)議》沒有經(jīng)過她同意,該協(xié)議為無效協(xié)議。但筆者認為,協(xié)議標不是房屋全部權(quán),只是購房資格,不存在房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移問題,所以,與夫妻共同財產(chǎn)無關(guān)。另外,購房資格是基于單位職員身份而取得,而非基于婚姻關(guān)系所產(chǎn)生權(quán)利,所以該資格并不屬于夫妻共同財產(chǎn)范圍。第二,即使認定購房資格為夫妻共同財產(chǎn),通常推定購房資格轉(zhuǎn)讓為夫妻共同意思表示。最高人民法院相關(guān)適用《中國婚姻法》若干問題解釋（一）第十七條第二項要求:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做關(guān)鍵處理決定,夫妻雙方應(yīng)該平等協(xié)商,取得一致意見。她人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示,另一方不得以不一樣意或不知道為由對抗善意第三人?！狈蚱奘且粋€相當親密生活關(guān)系,受讓方有理由相信,轉(zhuǎn)讓方得行為應(yīng)為其夫妻雙方共同意思表示,那么,轉(zhuǎn)讓方不得以其妻子不一樣意或不知道為由對抗善意受讓人。但假如對方確實能夠舉出證據(jù),證實夫妻一方不知情,那么購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議可能會成為效力待定協(xié)議。但本案中,從李某與芮某簽署《購房指標買賣協(xié)議》到李某起訴,時隔二年有余,而且這一期間李某還數(shù)次找芮某協(xié)商,作為夫妻一方,王某不可能不知情,且其沒有提出任何異議,庭審過程中,也沒有提供任何能證實其不知情證據(jù),所以,有理由推定其對芮某向李某轉(zhuǎn)讓購房指標是認可。三、相關(guān)無權(quán)屬證書房屋購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力中國《物權(quán)法》要求:“當事人之間簽訂相關(guān)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓和消亡不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議,除法律另有要求或者協(xié)議另有約定外,自協(xié)議成立時生效;未辦理物權(quán)登記,不影響協(xié)議效力”。如前所述,單位團購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議是團購房資格轉(zhuǎn)讓,并非房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛,屬債權(quán)范圍。即使涉案房屋未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書,其法律效力是物權(quán)不發(fā)生變動,不影響團購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力。

四、相關(guān)單位嚴禁轉(zhuǎn)讓團購房資格要求是否影響購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力即使,通常單位都會嚴禁本單位職員將其購房資格轉(zhuǎn)讓她人,但這僅僅是單位內(nèi)部要求,職員違反單位內(nèi)部要求,只能由單位內(nèi)部進行處理,這并不影響購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力。中國《協(xié)議法》要求,只有符合《協(xié)議法》第五十二條要求情況下（第五十二條有下列情形之一,協(xié)議無效:（一）一方以欺詐、脅迫手段簽訂協(xié)議,損害國家利益;（二）惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;（三）以正當形式掩蓋非法目;（四）損害社會公共利益;（五）違反法律、行政法規(guī)強制性要求。）才無效。所以,購房指標轉(zhuǎn)讓通常應(yīng)該認定有效。五、簽署購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)該注意問題第一,不是全部購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議都有效,如經(jīng)濟適用房、軍用房等購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議,通常認定為無效。經(jīng)濟適用房、軍用房等,是針對特殊人群,國家有嚴格條件限制,購房人必需符合相關(guān)條件。經(jīng)適房配售后,5年內(nèi)不得上市交易。確需轉(zhuǎn)讓,由原購房人向市房地產(chǎn)行政管理部門申請回購,回購價格由市價格部門根據(jù)原價格并考慮折舊和物價水平等原因確定。

在限制轉(zhuǎn)讓年限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓,或?qū)①彿繖?quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格人,以上行為違反國家相關(guān)購置經(jīng)濟適用住房相關(guān)要求,法律認定該類購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。第二,轉(zhuǎn)讓人署名,最好讓全部共有些人都署名,假如其她人署名現(xiàn)實無法實現(xiàn),需轉(zhuǎn)讓人取得其她共有些人書面同意書,以防其她共有些人以不知情為由,要求確定轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。第三,違約條款設(shè)置。為避免雙方出現(xiàn)違約行為,一定要設(shè)置好違約條款,使對方不敢輕易違約或者即使對方違約,己方也不至于遭受過重損失。第四,購房款支付方法約定。轉(zhuǎn)讓方在簽署購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,因受讓方不直接與開發(fā)商接觸,而是轉(zhuǎn)讓方與開發(fā)商簽署房屋購銷協(xié)議,所以,應(yīng)該注意對受讓方購房款支付方法約定,以防對方不按時支付房款,造成轉(zhuǎn)讓方需向開發(fā)商負擔違約責任。第五,交房時間、辦理房屋過戶手續(xù)時間約定。因與開發(fā)商簽署房屋購銷協(xié)議是轉(zhuǎn)讓方,全部開發(fā)商交房、辦理產(chǎn)權(quán)登記協(xié)議相對人是轉(zhuǎn)讓方,所以,受讓方應(yīng)在購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定好交房時間及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)等合理時間,不然,可能會造成受讓人支付了轉(zhuǎn)讓費、購房款,卻無法合理使用房屋。 延期交房,108戶業(yè)主聯(lián)合將房產(chǎn)商送上被告席4月28日,雷某等200余戶購房者來到開發(fā)商售樓處準備接房,但發(fā)覺房屋存在質(zhì)量問題,拒接房子,并聲稱房地產(chǎn)商本應(yīng)3月28日交房,現(xiàn)已延期一個月,雙方就延期交房、房屋質(zhì)量問題等無法達成一致意見,所以,雷某將開發(fā)商起訴至法院,要求開發(fā)商交付符合質(zhì)量標準房屋,并負擔延期交房違約金。案情回放:10月,雷某與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署了《商品房購銷協(xié)議》,雙方約定:買受人以銀行按揭方法支付253552元購房款;出賣人于3月28日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格房屋交付給買受人;如出賣人未按協(xié)議約定時間交房,自協(xié)議約定交付時間屆滿后次日起至實際交房之日止30天內(nèi),按天天100元向買受人支付違約金,協(xié)議繼續(xù)推行;逾期30天后,按買受人已付款0.5%乘以逾期天數(shù)向買受人支付違約金,協(xié)議繼續(xù)推行。協(xié)議簽訂后,原告交納了購房款。3月28日,因為該小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施還未完善,部分房屋主體工程也未完工,故開發(fā)商無法推行交房義務(wù)。開發(fā)商承諾4月28日交房。4月28日,雷某前來接房,但其認為,開發(fā)商所開發(fā)房屋部分公共設(shè)施不完善,部分房屋樓梯扶手、防盜門、房屋及樓道墻壁質(zhì)量等存在問題,所以拒絕接房,6月21日,雷某等108戶購房者將開發(fā)商起訴到了人民法院,要求開發(fā)商交付符合質(zhì)量標準房屋,并按協(xié)議約定負擔從被告開發(fā)商辯稱:其已經(jīng)于3月20日通知原告等買受人交房日期變由3月28日變更為4月28日,原告對此項變更并沒有提出任何異議,應(yīng)該視為原告對交房時間變更認可,被告不負擔逾期交房違約責任;第二,被告所交付房屋已經(jīng)經(jīng)過建設(shè)部門組織驗收,驗收結(jié)果為合格,符合雙方約定質(zhì)量標準,房屋不存在質(zhì)量問題,所以要求駁回原告訴訟請求。一審法院審理認為:原、被告簽訂《商品房購銷協(xié)議》是雙方當事人真實意思表示,未違反法律、行政法規(guī)要求,該協(xié)議依法成立并生效,對雙方當事人含有法律約束力,協(xié)議當事人應(yīng)該根據(jù)協(xié)議約定享受權(quán)利同時認真推行自己義務(wù)。被告收受原告支付購房款后未按約定時間向原告交付符合要求房屋,應(yīng)負擔違約責任。被告答辯認為其延期一個月即4月28日已電話通知原告接收房屋主張原告不予認可,其也未提供充足證據(jù)給予證實,法院對其答辯主張不予采納。因雙方在協(xié)議中約定了違約責任負擔方法,故被告除向原告支付違約金外還應(yīng)繼續(xù)推行交付房屋義務(wù)。相關(guān)違約金支付期限,因雙方簽訂協(xié)議約定自交房時間屆滿次日起開始計算,故應(yīng)自3月29日起支付。至于原告主張違約金計算截止日期法院給予支持。相關(guān)違約金計算標準,因被告認可違約30天,并同意天天按協(xié)議約定支付100元即3000元,法院給予確定。4月29日以后違約金,原告要求天天按購房款總額0.5%支付,該約定即使是雙方當事人真實意思表示,但被告認為違約金過高,也提出調(diào)整違約金請求。為合理平衡雙方當事人理由,應(yīng)給予調(diào)整。調(diào)整標準是以雙方約定違約30天內(nèi)天天100元違約金為參考依據(jù),根據(jù)原告所交購房款金額確定為天天萬分之六。被告應(yīng)支付違約金計算方法是3000元+253552元×萬分之6／天×211天=35100元。一審判決后,被告對交房時間確定不服,提起了上訴,二審法院認為開發(fā)商所開發(fā)房屋于4月28日前已經(jīng)完工完成,并經(jīng)建設(shè)部門組織驗收合格,已經(jīng)含有協(xié)議約定交房條件。為衡平雙方當事人利益,最大程度地實現(xiàn)協(xié)議公平和正義,交房時間酌定為6月3日（第一家購房戶接房日期）。點評:本案是一起商品房預(yù)售協(xié)議糾紛引發(fā),關(guān)鍵包含到預(yù)售商品房交房條件、延期交房違約責任、房屋質(zhì)量問題、違約金調(diào)整等法律問題。第一,相關(guān)預(yù)售商品房交房條件問題。通常商品房預(yù)售協(xié)議都是采取建設(shè)部門確定通用協(xié)議,即要求交房條件為:經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格。本案中,被告開發(fā)小區(qū)房屋已經(jīng)于4月26日取得了建設(shè)單位組織驗收合格匯報,所以,應(yīng)該認定被告4月28日已含有交房條件。第二,相關(guān)逾期交房違約責任負擔問題?！渡唐贩抠忎N協(xié)議》是原被告雙方真實意思表示,正當有效,所以被告應(yīng)該嚴格根據(jù)協(xié)議約定交房時間向原告交房符合協(xié)議約定商品房。本案中,雙方約定交房時間為3月28日,被告3月28日并沒有按協(xié)議約定交房房屋,即使被告抗辯認為其已經(jīng)于3月20日通知了原告等購房者將交房時間變更為4月28日,但其無法證實其交房時間變更取得原告認可,所以,其3月28日未能實際交房,已經(jīng)組成延期交房違約事實,應(yīng)該負擔違約責任。至于延期交房截止日期,筆者認為被告所開發(fā)小區(qū)房屋于4月26日已經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格,4月28日原告也來辦理接房手續(xù),僅是因為其認為房屋樓梯扶手、防盜門、房屋部分墻壁等質(zhì)量存在問題及住房維修基金等有異議,所以拒絕接房。所以,應(yīng)該認定被告已經(jīng)于4月28日向原告推行了交房義務(wù),被告延期交房違約金計算截止日應(yīng)該是4月28日。第三,相關(guān)協(xié)議中違約金調(diào)整問題。相關(guān)違約金是否過高、是否應(yīng)該進行調(diào)整問題,依據(jù)中國《協(xié)議法》第一百一十三條要求:“當事人一方不推行協(xié)議義務(wù)或者推行協(xié)議義務(wù)不符合約定,給對方造成損失,損失賠償額應(yīng)該相當于因違約所造成損失,包含協(xié)議推行后能夠取得利益,但不得超出違反協(xié)議一方簽訂協(xié)議時預(yù)見到或者應(yīng)該預(yù)見到因違反協(xié)議可能造成損失?！惫时景高`約金應(yīng)該確定為賠償性違約金。依據(jù)第一百一十四條要求:“當事人能夠約定一方違約時應(yīng)該依據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額違