小區(qū)物業(yè)方案

第一部分

承接項目優(yōu)勢

作為XXX一家中高端品牌物業(yè)企業(yè)，XXXX在本項目的管理和服務(wù)

中有許多獨到的優(yōu)勢。

第一章綜合實力優(yōu)勢

XXXXXXXX年，X年來致力于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)已形成XXXX綜合實力市場化、品牌

化管理的全新模式。秉承“以客戶為中心，以市場為導(dǎo)向，不停改善完善企業(yè)的管理

和服務(wù)”的關(guān)鍵理念，在行業(yè)內(nèi)和社會中樹立了良好的企業(yè)形象。憑借數(shù)年的物業(yè)服

務(wù)經(jīng)驗、科學(xué)的管理、人性化服務(wù)理念及精湛的技術(shù)，萬和物業(yè)為中高端客戶提供了

良好的人員儲備、管理支持及市場開拓經(jīng)驗。

我們?nèi)丈自妇澳縃勺是成為臺州綜合實力最強(qiáng)日勺物業(yè)管理團(tuán)體之一。

企業(yè)組織架構(gòu)

介業(yè)各部門負(fù)責(zé)在既定的戰(zhàn)略目H勺下,制定企業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃,建立各部門管理體系.

提高業(yè)務(wù)品質(zhì)，提高服務(wù)項目整體盈利能力，打造關(guān)鍵競爭力。各個部門及分企業(yè)在

總企業(yè)指導(dǎo)下，規(guī)范、高效經(jīng)營。

物業(yè)管理部財務(wù)部

工程服務(wù)企業(yè)行政管理部

綠化服務(wù)企業(yè)市場拓展部

后勤食堂服務(wù)人力資源部

家政服務(wù)企業(yè)品質(zhì)管理部

苴他介寺和松各區(qū)域分企業(yè)

企業(yè)狀況表

XXXXXXX

企業(yè)名稱X成立時間X

資質(zhì)等級X注冊資金X

營業(yè)執(zhí)照注冊

X單位地址X

號

法定代表人X

企業(yè)總經(jīng)理X

具有各類注冊執(zhí)業(yè)

職工人數(shù)XX

資格H勺職工人數(shù)

開戶銀行X

企業(yè)注冊地以

外設(shè)置分支機(jī)X

構(gòu)的狀況

聯(lián)絡(luò)方式X

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

第二部分

小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想

滿足和超越

業(yè)主的期望是我們的不懈追求

第一章物業(yè)管理總體思緒

1、物業(yè)管理總體思緒

我們將緊緊圍繞本項目的物業(yè)特點及管理重點、難點，創(chuàng)導(dǎo)XXXXXX服務(wù)理念，實

行“酒店式”加“親情化”的服務(wù)模式，運(yùn)用規(guī)范化、制度化、程序化的企業(yè)操作系

統(tǒng)，力爭將本項目打?qū)е屡_州又一物業(yè)管理典范項目C

2、物業(yè)管理整體設(shè)想與籌劃

1）、管理模式之一：綜合一體化管理

根據(jù)"XXXXXXXXX”的品質(zhì)定位，我們將嚴(yán)格遵守政府日勺有關(guān)法律、法規(guī)、物業(yè)條

例及原則，進(jìn)行半封閉式綜合--體化管理。

在“XXXXXXX”的平常管理服務(wù)運(yùn)作過程中，隨時與客戶溝通物業(yè)管理狀況，在配

套服務(wù)方面。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，結(jié)合客戶時的需求，設(shè)計對應(yīng)口勺特色服

務(wù)項目，提供多種配套服務(wù)，實現(xiàn)互動。

2、管理模式之二：人本管理

以人為本，是我們企業(yè)文化口勺精髓。以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，

充足發(fā)揮干部和員工的聰穎才智和積極積極性，保證物業(yè)管理各項工作的I順利展開。

（1）加強(qiáng)人力資源管理

根據(jù)"XXXXXXXX”管理的高原則、高規(guī)定的特點，從管理人員的構(gòu)成入手，

保證隊伍的整體素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)中心骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)

技術(shù)人員構(gòu)成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。根據(jù)物業(yè)管理需

要，合理安排員工的上崗培訓(xùn)和持續(xù)日勺在職培訓(xùn)。在平常的管理工作中，尊重人、理

解人、關(guān)懷人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)友好有序H勺工作氣氛。

（2）通過目日勺管理，對員工實行有效獎懲

制度內(nèi)部管理目的責(zé)任制，簽訂“XXXXXXXX責(zé)任書”，明確責(zé)、權(quán)、利，物業(yè)服務(wù)

中心再將管理目的分派到班組直至個人，明確分工目日勺，并在到達(dá)目日勺的過程中及時

反饋績效，將管理目日勺與“塑料城”日勺服務(wù)人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對應(yīng)，

實行行之有效的員工鼓勵。根據(jù)目的到達(dá)狀況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、鼓勵員工

比工作、比業(yè)績，共同進(jìn)步，并將獎金分派與實際奉獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎

懲措施,激發(fā)員工日勺T作熱情.

3.管理模式之三：原則管理

（1）按IS09002質(zhì)量原則進(jìn)行管理

參照IS09002質(zhì)量體系原則，建立一整套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量保證模式并全

面導(dǎo)入，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范日勺物業(yè)管理服務(wù)提供保障。

（2）大力推行“三定五按”

在質(zhì)量原則導(dǎo)入中，強(qiáng)調(diào)“三定五按”。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按

原則、按程序、準(zhǔn)時間、按路線、按指令:根據(jù)“塑料城”的詳細(xì)特點，合理設(shè)崗定

員，對每個員工工作進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計，做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。再根據(jù)各

個員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時間序列上H勺分解和空間位置上的移動。對于物業(yè)

管理的各項詳細(xì)工作，我們都設(shè)計了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各環(huán)節(jié)的程序和對應(yīng)的原則。

督導(dǎo)機(jī)構(gòu)

我們將把督導(dǎo)管理方式運(yùn)用到“塑料城”的管理中去，通過建立合理日勺監(jiān)督機(jī)

制、自我約束機(jī)制和信息反饋處理機(jī)制，保證管理信息暢通，保證各項指令和目的

的貫徹。

1）建立合理的監(jiān)督機(jī)制

定期對管理.目口勺進(jìn)行考核，對每個項目口勺管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場

檢查、部門自查、企業(yè)內(nèi)、外部質(zhì)量審核，保證管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。

詳細(xì)作法：一是公開監(jiān)督制。公布物業(yè)服務(wù)監(jiān)督投訴，設(shè)置業(yè)主意見箱。所有

員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是客戶評議制。我企業(yè)對各項管理活動實

行積極走訪、監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主、客戶或其他來源的信息做到有分析、有處

理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使客戶的權(quán)益得到保障。

2）建立自我約束機(jī)制

物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)各項管理原則，對各班組員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾

正。對重大質(zhì)量問題或多次反復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和防止措施。

第二章人員配置及服務(wù)原則

一、人員配置

項目經(jīng)理1人

項目助理（兼秩序維護(hù)主管）1人

財務(wù)、內(nèi)勤1人

客服接待、樓層管家員工4人

工程維修2人

秩序維護(hù)14人

消控、監(jiān)控3人

裝修管理1人

環(huán)境清潔10人

后勤保障3人

綠化工1人

合計'41人

二、物業(yè)服務(wù)中心人員編制、職責(zé)一覽表

序職務(wù)人工作職責(zé)備

號數(shù)

1項目經(jīng)理1主持物業(yè)服務(wù)中心平常管理工作

秩序維護(hù)主文獻(xiàn)、資料管理、協(xié)助項目經(jīng)理工作，巡查、

2管（兼物業(yè)1環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)工作，主持秩序維護(hù)隊平

助理）常工作，安排軍事訓(xùn)練、消防檢查

3財務(wù)、內(nèi)勤1主持行政人事財務(wù)工作、負(fù)責(zé)出納工作

4客服接待、4負(fù)責(zé)業(yè)主投訴、回訪、樓層管理等工作

樓層管家

5工程維修2強(qiáng)弱電、機(jī)電平常工作安排、設(shè)備設(shè)施維修

6秩序維護(hù)班3帶班巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)工作檢查

長

7秩序維護(hù)員11巡視、形象崗、車管、

8消控、監(jiān)控3監(jiān)控中心

9裝修管理1負(fù)責(zé)二次裝修監(jiān)督管理以及房屋質(zhì)量跟蹤

10保潔領(lǐng)班2支持環(huán)境清潔員平常工作，檢查環(huán)境清潔衛(wèi)生C

11環(huán)境清衛(wèi)生8負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、水景、水池

12后勤保障3負(fù)責(zé)會因此及物業(yè)企業(yè)員工食堂及后勤工作

13綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作

14合計39

1、人員配置

本項目擬配置28名物業(yè)管理服務(wù)人員

部門崗位人員規(guī)定數(shù)量

1

項目負(fù)責(zé)人

項目經(jīng)理中專以上，45歲如下，3年以上物業(yè)管理

（1人）

經(jīng)驗，持物業(yè)經(jīng)理證上崗。

組長高中以上，4。歲如下，2年物業(yè)管理經(jīng)驗1

地面清洗及電梯玻璃清洗25-40如下，2年以上工作經(jīng)驗2

保潔部商場1樓50如下，1年以上工作經(jīng)驗6

（27人）商場2樓50如下，1年以上工作經(jīng)驗8

外圍廣場55如下，1年以上工作經(jīng)驗4

地下室兼樓頂55如下，1年以上工作經(jīng)驗2

機(jī)動輪休人員50如下，1年以上工作經(jīng)驗4

男，高中以上文憑，持進(jìn)網(wǎng)電工操作證，45

工程部電梯維修保養(yǎng)工歲如下，有有關(guān)工作經(jīng)驗。

3、嘉麗陽光苑服務(wù)等級原則

項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）項目內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置辦公家俱、、

1管理處設(shè)置

電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。

（1）管理處經(jīng)理具有3年以上對應(yīng)任職經(jīng)歷，管理人員中30%以上具有大中專以

上學(xué)歷。（2）管理人員100%持有物業(yè)管理上崗證書（其中新聘管理人員在1年

管理人員

2內(nèi)獲得物業(yè)管理上崗證書），特種作業(yè)人員100%持有政府或有關(guān)部門頒發(fā)的有效

規(guī)定

資格證書。（3）企業(yè)員工統(tǒng)一看裝、佩戴標(biāo)志，語言、行為規(guī)范，服務(wù)積極、熱

情。

綜（1）與委托方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并按照有關(guān)

規(guī)定和協(xié)議約定公布物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容及收費原則。（2）導(dǎo)入服務(wù)質(zhì)量管理體

合

系，實行完善的物業(yè)服務(wù)方案。（3）建立檔案管理制度，包括平常管理檔案、設(shè)

備管理檔案、使用人資料檔案、多種基礎(chǔ)資料、臺帳、圖冊健全，裝訂整潔，保

管

留完好。（4）制定保潔巡視制度，每日巡視4次以上。（5）成立8小時值班的

平常管理與

3“服務(wù)中心”，實行統(tǒng)一受理服務(wù)制度，公告服務(wù)聯(lián)絡(luò)，受理業(yè)主、使用人的

理服務(wù)

征詢和投訴；對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)或報有關(guān)部門處理（6）

12小時受理業(yè)主或使用人報修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理。（7）可采用走訪、

服

懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通并征詢意見。（8）

務(wù)制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，并運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收

費管理、設(shè)備管理等）。

（1）電梯保潔每日二次、地面每日打掃2次、拖洗1次，其中門廳地面每日打掃、

拖洗2次以上：保持材質(zhì)原貌，潔凈、無灰塵。（2）道路地面每口打掃2次以上，

公共部位和

廣場磚地面每周打掃1次：目視地面潔凈，地面垃圾滯留時間不超過2小時。（3）

4公共場地保

明溝每日打掃1次，明溝無雜物、無積水。（4）天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。

潔

（5）公共門、窗等玻璃每周擦拭1次，其中門廳玻璃每日1次，目視潔凈、光亮、

無灰塵。（6）天花板每周除塵1次，目視潔凈，無蜘蛛網(wǎng)。

1）樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹1次，保持潔凈、無灰生。（2）消防性、指

示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具等每周擦抹1次，目視無灰塵、無污漬。＜3）

公共設(shè)

垃圾廂（房）有專人管理，生活、建筑垃圾封閉寄存，垃圾廂（房）每日清理、

5

沖洗2次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。（4）果皮箱、

施保潔

垃圾桶合理設(shè)置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。

（5）公共廁所每天四次保潔，不定期保持。

1）按樓層設(shè)置垃圾搜集點，每口8小時循環(huán)清理（不不大于2次），澳集點周圍

6垃圾清運(yùn)

地面無散落垃圾、無污跡、無異味。生活垃圾日產(chǎn)日清。

（1）實行保潔巡查制度，無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。＜2）對違反規(guī)

定喂養(yǎng)寵物的要及時進(jìn)行勸說，不聽勸說的匯報有關(guān)部門。（3）配合職能部門，

7其他

提供人員對窖井、明溝、垃圾房噴灑藥水和滅鼠。（4）生活水箱每年清洗消毒一

次。（5）外墻玻璃每年清洗一次。

第三章物業(yè)管理服務(wù)目的

一、總體目的

給使用人創(chuàng)立一種溫馨、舒適、便捷、安全、清潔日勺辦公環(huán)境。

二、分項承諾指標(biāo)

序

項目原則承諾指標(biāo)

號

建立健全維修保養(yǎng)制度及操作規(guī)程；定期巡查，

1設(shè)備設(shè)施完好率98%

即壞即修；保證各項設(shè)備設(shè)施處在合用狀態(tài)

所有維修工程均有詳細(xì)的維修及驗收記錄；重要

2維修工程質(zhì)量合格率99%

工程要建檔造冊，并由質(zhì)量人員簽訂驗收合格單。

服務(wù)完畢后，對顧客進(jìn)行回訪，并針對回訪狀況

3服務(wù)回訪率98%

提出整改措施，到達(dá)顧客滿意。

建立健全檢查制度；公共區(qū)域不得出現(xiàn)大面積或

大垃圾，小垃圾（煙頭、紙屑、痰跡）每100平

4保潔完好率98%

方米控制在1處。整體環(huán)境及設(shè)施清潔，定期進(jìn)

行消殺。

5業(yè)主有效投訴處理率100%對業(yè)主投訴由專人負(fù)責(zé)處理，建立投訴處理檔案

接到服務(wù)告知，10分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場；小修限時服

6服務(wù)及時率100%

務(wù)，中修不過夜。

采用調(diào)查、走訪、回訪相結(jié)合的手段，采集客戶

7業(yè)主滿意率90%

信息，保證滿意率逐漸提高

第三部分

物業(yè)服務(wù)篇

營造上班安心回家舒心

出差放心的小區(qū)環(huán)境

第一章員工崗位職責(zé)及原則

一、管理員崗位職責(zé)

1、按照企業(yè)日勺指示精神和物管處日勺規(guī)定，組織各項清潔服務(wù)的詳細(xì)工作實行。

2、加強(qiáng)監(jiān)督力度，負(fù)責(zé)清潔范圍內(nèi)的衛(wèi)生檢查監(jiān)督和考核工作。

3、每日檢查清潔狀況，重要地區(qū)每日不定期檢查2?3次（巡回檢查），發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生

死角及時調(diào)配人員予以徹底保潔。

4、在巡查期間，進(jìn)行人員清點工作，發(fā)現(xiàn)保潔員有擅離職守者，應(yīng)及時予以糾正,

并向企業(yè)匯報C

5、發(fā)現(xiàn)保潔員與保潔區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理人員發(fā)生爭執(zhí)，應(yīng)立即予以調(diào)解。

6、認(rèn)真聽取住戶及物管處對清潔工作日勺意見，及時向企業(yè)反饋。

7、加強(qiáng)管理力度，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，盡量防止住戶投訴。

8、編制公共衛(wèi)生區(qū)域人員安排及多種清潔用品、物料計劃，檢查日用品的存量，

減少損耗，節(jié)省成本。

9、觀測和掌握員工的工作情緒，批評、糾正、指導(dǎo)及評估員工日勺工作質(zhì)量。

二、保潔員崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，不遲到、早退，做到有事事先請假。

2、嚴(yán)格按照保潔服務(wù)方面的程序或工作規(guī)程進(jìn)行操作。

3、對的使用有關(guān)日勺設(shè)備和保潔用品。

4、保持分管區(qū)域日勺地面清潔、玻璃明亮、墻面無污跡。

5、服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，認(rèn)真完畢所交辦的工作。

6、遵守所有保潔規(guī)則，維護(hù)管轄區(qū)域公共設(shè)施的衛(wèi)生，同步履行有關(guān)

的保潔服務(wù)。

7、嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制定日勺保潔操作細(xì)則規(guī)定。按規(guī)定原則執(zhí)行操作程序，保質(zhì)保量

地完畢所負(fù)責(zé)的保潔區(qū)域和企業(yè)布置的各項保潔任務(wù)，并由專門人員進(jìn)行定期檢查和

定量考核。

8、清潔工在轄區(qū)進(jìn)行保潔服務(wù)時，發(fā)現(xiàn)任何破壞環(huán)境衛(wèi)生行為或故意損壞行為時

應(yīng)及時制止，對不聽勸說者，應(yīng)及時向管理員反應(yīng)。

9、清潔工對客戶口勺問詢，應(yīng)謙和禮貌，使用文明用語。

10、清潔工必須愛惜清潔工具和設(shè)備，不得隨意把工具和設(shè)備借給他人使用。

三、作業(yè)內(nèi)容、頻率及質(zhì)量原則:

區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

無明顯泥沙、無污垢，每100of內(nèi)

打掃道路每FI?次，巡回保潔煙頭、紙屑平均不超過兩個、無直

徑1cm以上H勺石子

外圍

道路打掃綠化帶巡回保潔潔凈、無垃圾雜物

綠化每日一次（夏季）

清洗垃圾箱潔凈、無明顯污跡

其他每三天一次

帶及

清理垃圾箱、桶每日一次周圍地面無散落垃圾、無明顯污跡

配套

標(biāo)識牌每周二次潔凈、圖案字跡清晰無明顯積灰

設(shè)施

擦拭信報箱及每日一次無明顯積灰、水漬

高桿燈擦拭每周一次（1.8米如下）潔凈、無明顯積灰

每季度一次（1.8米以

目視無積灰

上）

每年二次（需工程部配

高桿燈拆洗潔凈、目視無積塵、無蟲網(wǎng)

合）

庭院燈每周一次潔凈、無明顯積灰

地射燈每周一次目視無積灰

音響每周一次目視無積塵

石燈每天一次目視無積灰

周界報警系統(tǒng)（圍墻

每月一次表面保持潔凈

外面）

水景系統(tǒng)（小溪）每年二次目視無垃圾

區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

無腳印、無污漬、無垃圾、無積灰、

推擦地面每日一次、零星保潔

無水跡

墻面每周一次無積灰、污漬、蟲網(wǎng)

擦拭玻璃每月一次無積灰、無水跡

大

電源開關(guān)每日一次無積灰

堂

高空每周一次

擦抹燈飾無積灰、蟲網(wǎng)

其他每日一次

裝飾物撐塵每R一次無積灰、蟲網(wǎng)

果殼箱、煙筒滑倒不停巡回?zé)o陳積垃圾、周圍無污物

電擦拭不銹鋼門每日一次無積灰、污漬、水跡

梯地面清潔每日一次無垃圾、積灰、污漬

轎轎廂內(nèi)壁每日一次無積灰、污漬

M擦拭燈筒、風(fēng)口每周一次無積灰、污漬、水跡

天花板清潔每周一次無積灰、污漬、水跡

擦拭電梯門套

每日一次無積灰、污漬、水跡、指印

及電梯按鍵

上不銹鋼保護(hù)劑每周一次無積灰、污漬、指印，保持明亮

地面、階梯每日打掃、隔日水拖無垃圾、無污垢、無塵埃

擦拭樓梯扶手每日擦拭一次保持扶手無明顯積塵

擦洗欄桿、單元門每周一次目視無明顯積灰

樓

擦拭電表箱、水表箱每日一次保持表面無污漬、無塵埃

道

擦拭有線網(wǎng)柜每日一次保持表面無污漬、無塵埃

區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

通道燈開關(guān)每周一次保持表面無塵埃

通道燈外部清潔每月一次保持表面無明顯積灰

通道地面每日一次無明顯積灰、水漬

垃圾桶每周一次無明顯積灰、污垢

公墻面憚塵每周一次無積灰、蟲網(wǎng)

共擦拭玻璃每月一次無明顯積灰、水漬

通保持消防栓外玻璃潔凈、框架無明

消防栓每日一次

道顯積灰

滅火器每日一次表面無明顯積灰

清理死角每月一次表面無垃圾、雜物

公共管線定期清理目視無積灰

地地面、通道每日一次潔凈無垃圾、雜物、煙蒂

下反光鏡每周一次潔凈、表面無污漬、積灰

車人防通道每日一次無垃圾、無雜物

庫標(biāo)識牌每周一次1.8米如下潔凈、無積灰、污垢

其他每月一次潔凈、目視無積灰

消防栓每月一次表面無積灰

墻面定期憚塵無蟲網(wǎng)

公共管線每月一次目視無積灰

滅火器每月一次表面無明顯積灰

電箱每半月一次表面無明顯積灰

車位檔擦拭每周一次目視無明顯積灰

燈具外部每月一次目視無積灰、蟲網(wǎng)

安全出口指示燈每月一次潔凈、無積塵

區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

沖洗便槽不停巡回盡量無異味、污漬

擦拭洗手池臺面不停巡回?zé)o污漬、水跡

擦拭洗手池龍頭不停巡回?zé)o污漬、水跡

擦拭鏡面不停巡回?zé)o污漬、水跡

洗

擦拭隔斷板每日一次無污漬、水跡

手

擦拭門、窗臺每日一次無積灰、污漬、水跡

問

燈具、天花板每半月一次無積灰、污漬、蟲網(wǎng)

清倒垃圾簍每日一次無陳積物、污漬

更換清香球（男）隨機(jī)減少異味

另：如洗手間需用衛(wèi)生紙、洗手液由管理處提供

第二章環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)方案

一、保潔方案

為了充足體現(xiàn)本項目環(huán)境衛(wèi)生品質(zhì)，我企業(yè)將按星級酒店的管理原則對公共部位

的進(jìn)行清潔、保養(yǎng)、垃圾日勺搜集、清運(yùn)，到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行原則化打掃保潔，

垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。

二、環(huán)境衛(wèi)生的保潔范圍

（-）室外和樓層

1、室外公共通道：地下車庫入口汽車道、人行道、消防通道、標(biāo)識牌等：

2、室外道路：管理區(qū)域范圍內(nèi)道路；

3、室外綠地：管理范圍內(nèi)草坪、花壇、樹叢、草坪燈、宣傳牌等；

4、排水溝：排水溝內(nèi)垃圾；

5、地下雨、污水管并疏通，窖井內(nèi)垃圾；

6、垃圾：垃圾桶、垃圾車。

（二）公用設(shè)施設(shè)備

標(biāo)識牌、物品、管道、地面、墻面、消防箱、閥門、排水溝、集水井等。

（三）其他

1、清理亂堆放物品、清理亂涂寫、亂張貼等現(xiàn)象；

2、四害消除工作；

三、保潔詳細(xì)操作措施

（一）大樓項目整體保潔措施

【操作程序】

①每天早上、中午兩次重點清理，平時每小時清潔一次，重點清理地面及電梯內(nèi)

垃圾雜物；

②用掃帚打掃公共區(qū)域；

③清倒不銹鋼垃圾桶，洗凈后放回原處；

④用塵拖或拖把清除一樓大廳地面塵土和污跡;

⑤用干抹布和不銹鋼油輕抹不銹鋼制品，包括：通告牌、電梯廳門、轎廂內(nèi)壁等;

⑥用濕抹布擰干后，擦抹窗框，防火門消防栓柜、指示牌等；

⑦用潔凈抹布擦拭玻璃門上手印等，每周用玻璃工具刮一次；

⑧出入口的臺階每周清洗一次；

⑨每月擦拭風(fēng)口、燈柵、指示牌一次：

【質(zhì)量原則】

①地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，大理石地面、墻身、花崗石地面有

光澤；

②公共設(shè)施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵；

③不銹鋼表面光亮無污跡；

④玻璃門無水跡、手印、污跡；

⑤天花板、風(fēng)口目視無污跡、灰塵。

【注意事項】

①擦拭電器開關(guān)、燈具要用干毛巾以防觸電；

②石材保養(yǎng)、拋光要由項目經(jīng)理統(tǒng)一安排，必須組織要會操作的人員來做；

③拖地時，不要拖到電梯門上，時間長后電糅門下邊緣會被腐蝕。

（二）公共區(qū)域保潔措施

【操作程序】

①每天早上、中午兩次重點清理公共區(qū)域，平時平均每小時清潔一次，重點清理

地面垃圾雜物；

②用掃帚打掃公共大廳及門口、臺階；

③清倒圾桶筒.，清理潔凈后放回原處；

④用塵拖或拖把清除大廳地面塵土和污跡;

⑤用干抹布和不銹鋼油輕抹不銹鋼制品，如通告牌等；

⑥用濕抹布擰干后，擦抹門窗邊框，消防栓柜、指示牌等；

⑦用潔凈抹布擦拭玻璃門上手印等，每周用玻璃工具刮一次；

⑧每季度對門廳米黃色大理石地面打蠟一次或做晶面處理。

【質(zhì)量原則】

①地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，大理石地面、墻身有光澤；

②公共設(shè)施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵；

③不銹鋼表面光亮無污跡；

④玻璃門無水跡、手印、污跡；

⑤風(fēng)口目視無污跡、灰塵。

【注意事項】

①擦拭電器開關(guān)、燈具要用干毛巾以防觸電。

②隨時擦除業(yè)主進(jìn)入時留下的腳印和其他灰塵；

③公共區(qū)域地面多為大理石、瓷磚?、地毯等，應(yīng)根據(jù)不樣口勺建筑裝修材料，采

用不一樣的清潔措施；

④不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾物，輕易受腐蝕，清潔保養(yǎng)時要選用專用環(huán)境衛(wèi)生

維護(hù)藥劑，保護(hù)劑，保養(yǎng)時注意不要留劃痕；

⑤注意不要碰倒、損壞樓內(nèi)H勺多種擺設(shè)飾物；

（三）排水溝保潔措施

1、用掃把打掃排水溝里口勺泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，使排水溝的

暢通；

2、用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水日勺污跡及青苔；

3、先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不潔凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮;

4、排水溝清理后，要蓋平蓋板。

（四）地下雨、污水管井疏通保潔措施

1、用鐵鉤打開檢查井蓋；

2、用長竹片捅搗管內(nèi)MJ粘附物：

3、用壓力水槍沖刷管道內(nèi)壁；

4、用鐵鏟把粘在檢查井內(nèi)壁日勺雜物清理潔凈；

5、用撈篩撈起檢查井內(nèi)的懸浮物，防止其下流時導(dǎo)致堵塞；

6、把垃圾用竹筐或桶清運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站；

7、放回檢查井蓋，用水沖洗地面。

（五）其他保潔措施

1、裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識宣傳牌保潔操作措施

（1）裝飾物的清潔：備長柄掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把打掃裝飾

物上的灰塵，人站在梯了上，用濕抹布從上往下擦壞?遍；如有污跡用清潔劑涂在污

跡處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼H勺清潔保養(yǎng)操作原則》

操作；

（2）宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周圍全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔,

按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作原則》操作；

（3）宣傳牌、標(biāo)識牌的清潔：有廣告紙時，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹

牌，然后用干抹布抹一次。

2、不銹鋼保潔操作措施

（1）先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面；

（2）然后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表面上的水珠;

（3）置少許不銹鋼油于無絨毛巾上，對不銹鋼表面進(jìn)行拭抹；

（4）表面面積大的可用手動噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無絨干毛

巾拭抹。

3、玻璃窗、門保潔操作措施

（1）先用刀片刮掉玻璃卜的污跡：

（2）按玻璃清潔劑與清水1:51的比例兌好玻璃清潔溶液；

（3）把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用合適的力量按在玻璃頂端

從上往下垂直洗抹；

（4）污跡較重的地方重點抹；

（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分；

（6）洗刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃日勺位置和地面較靠近時，可以把洗刮橫向移動；

（7）用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠；

（8）最終用地拖拖抹地面上口勺污水；

（9）清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。

4、亂堆放清理措施

（1）堆放在公共場所日勺所有物品，有些是業(yè)主還要使用的，有些是業(yè)主廢棄的。

（2）發(fā)現(xiàn)堆放的物品需要判斷與否業(yè)主廢棄物品，若屬業(yè)主廢棄物品立即處理；

若屬業(yè)主臨時堆放物品或不能確定與否業(yè)主廢棄物品時，則告知綜合服務(wù)部處理。

5、亂張貼、亂涂寫清理措施

（1）發(fā)現(xiàn)亂張貼、亂涂寫口勺應(yīng)告知綜合服務(wù)部處理“綜合服務(wù)部與業(yè)主交涉完畢

后由保潔員進(jìn)行清理。

（2）亂張貼在石材上H勺清理時應(yīng)先弄濕張貼紙，過一會兒再鏟除。亂張貼在涂料

墻面上日勺清理時應(yīng)直接撕下，再小心撕去余下碎片。

(3)亂涂寫在石材上的應(yīng)用多種洗滌劑清理；亂涂寫在涂料上日勺用細(xì)沙輕輕打去。

(六)衛(wèi)生間清潔的操作規(guī)程

1、擺設(shè)：“暫停使用”通告牌，提醒業(yè)主或工作人員不可入內(nèi)；

2、保潔員首先檢查衛(wèi)生間內(nèi)的多種設(shè)備、燈光照明與否運(yùn)行正常，如有不正常H勺,

立即打到管理處報修：

3、清潔座便器和小便池，定期進(jìn)行消毒；

4、清空衛(wèi)生間里所有的垃圾桶，換上潔凈的垃圾袋；

5、用專用洗手盆百潔布擦洗洗手盆，而后用清水沖洗潔凈，用擦洗手盆的抹布將

洗手盆及周圍臺面上的水跡擦干；用柔軟的干抹布擦凈擦亮鏡面、金屬器件和水籠頭;

6、擦潔凈門、柱、門檔、墻面和墻角；對地面進(jìn)行拖洗，清除地面的污跡；

7、打掃結(jié)束后將所有工具收回。

衛(wèi)生間清潔流程圖

地面拋光

結(jié)束

（2）玻璃清潔的操作規(guī)程

1、將清潔所需日勺多種工具準(zhǔn)備好，包括水桶、玻璃清潔劑、刮水器、抹水器、伸

縮桿等；

2、在清潔前，應(yīng)先將玻璃表面較粗的污漬清除，防止擦傷玻璃的表面；

3、按規(guī)定將玻璃清潔劑稀釋，用玻璃抹水器的毛頭將清潔劑抹到玻璃的表面，而

后從上至下、從左至右地垂直擦洗。假如玻璃面積較大，高度較高，可將伸縮桿拉開

使用；

4、用玻璃刮水器，從左向右橫向或從上至下刮擦玻璃，直至刮擦潔凈。將玻璃上

的溶劑刮凈。在刮擦?xí)r應(yīng)及時用抹布擦去刮條上的水分，并用抹布將玻璃邊上及邊框

的水跡抹凈。

5、結(jié)束工作，將所有的工具清洗潔凈，毛頭曬干，以備下回使用。

玻璃清潔流程圖

（3）電梯轎廂清潔的操作規(guī)程

1、擺設(shè)“暫停使用”或“正在清潔中”通告牌，提醒業(yè)主或工作人員不可入內(nèi)。

檢查燈光，換氣扇與否正常運(yùn)行。

2、轎廂內(nèi)地毯的清潔與保養(yǎng)。全面吸塵；清除污漬；將清潔劑按規(guī)定稀釋倒入洗

地機(jī)水箱；放下適量藥劑；開動擦機(jī)由左向右依次進(jìn)行；待地毯清洗完畢用吸塵機(jī)吸

取留在地毯表面日勺結(jié)晶物。

3、擦拭不銹鋼門及轎席內(nèi)壁。用清水或軟刷將具有細(xì)砂塵埃的表面清除潔凈；用

不銹鋼護(hù)理液均勻噴泗在或涂抹在表面，然后用一塊潔凈柔軟的布來回輕擦多次，直

至物體表面清潔光亮，最終再用另一塊潔凈軟布擦抹潔凈。

4、擦拭天花板、燈具，用潔凈的抹布清潔。

5、用抹布擦拭電梯按扭和機(jī)外殼。

6、定期對電梯轎廂進(jìn)行清潔消毒。

7、結(jié)束工作，整頓工具

電梯轎廂清潔流程圖

準(zhǔn)備工具

轎廂內(nèi)地毯口勺清潔

定期消毒

結(jié)束工作收回工具

第三章電梯設(shè)備維護(hù)與管理方案

一、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案

（一）我們的I管理目的：“定期維修保養(yǎng)、延長設(shè)備壽命、安全高效運(yùn)行”。

（二）我們的管理手段：

1、“預(yù)知維修方案”（PMS）,不規(guī)定檢修周期，通過專用儀器定期或持續(xù)地對設(shè)備

進(jìn)行監(jiān)測和潛在故障診斷，根據(jù)診斷成果，查明設(shè)備有無狀況異?；蚬收馅厔?，再適

時地安排檢修，既到達(dá)“可靠運(yùn)行”目的，又改善了“防止維修方案”的檢查過于頻

繁，更換零件過多，維修費用過高口勺局限性。此方案重要用于供電、電梯等大型設(shè)備。

2、”專家評估方案”，聘任各系統(tǒng)設(shè)備管理專家定期對設(shè)備進(jìn)行評估，評估根據(jù)為

專家經(jīng)驗和儀器測試數(shù)據(jù)。

3、“維修方案”，報修30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場，十分鐘內(nèi)檢查，一般故障一種小時內(nèi)

修復(fù)，特殊故障約定修復(fù)。為到達(dá)這個原則，我們將有如下措施：

運(yùn)用企業(yè)技術(shù)部已配置齊全口勺有豐富經(jīng)驗各系統(tǒng)工程師作為技術(shù)上的保證，在項

目管理處配置柳能化系統(tǒng)維護(hù)技術(shù)人員和電T.運(yùn)用企業(yè)已建立的各型號設(shè)備廠家網(wǎng)

絡(luò)和誠信合作經(jīng)驗與本項目所有設(shè)備廠家建立信用合作關(guān)系，定期送人員到專業(yè)機(jī)構(gòu)

培訓(xùn)，定期請廠家或?qū)I(yè)技術(shù)人員來項目對設(shè)備進(jìn)行檢查。

4、“養(yǎng)護(hù)錯時方案”，采用酒店式人性化管理，把某些會影響到業(yè)主生活日勺設(shè)備養(yǎng)

護(hù)時間，同它的使用高峰期錯開，到達(dá)“低干擾”目日勺。例如，電梯可以選在業(yè)主上

班后進(jìn)行保養(yǎng)作'也。

二、防止重大安全事故措施

1、設(shè)備操作安全

操作人員規(guī)范操作，不定期進(jìn)行安全培訓(xùn)，增強(qiáng)安全意識。設(shè)備維修實行現(xiàn)供電

部門所采用日勺“工作票制度”和“操作票制度”，保護(hù)設(shè)備、操作人員和他人安全。

2、客戶安全

進(jìn)行用電安全宣傳，在公共部位上的供電設(shè)備上設(shè)置警示標(biāo)志和圍護(hù)、上鎖隔離

裝置。

三、電梯系統(tǒng)管理方案

（一）管理處負(fù)責(zé)管理和操作。

維修保養(yǎng)由專業(yè)維保單位負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督部門負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督。

（二）實現(xiàn)“低干擾”的目的措施

1、保養(yǎng)質(zhì)量控制--是保障電梯低故障率最有效措施。

“選好養(yǎng)護(hù)單位”，通過市場招標(biāo)，選擇一家技術(shù)力量強(qiáng)的專業(yè)電梯維保企業(yè)，并

簽訂協(xié)議明確搶修故障次數(shù)；抵達(dá)現(xiàn)場處理的時間；每月兩次日勺全面保養(yǎng)等；“做好監(jiān)

管工作”，專業(yè)保養(yǎng)企業(yè)每次保養(yǎng)，企業(yè)技術(shù)部將派員到場監(jiān)督，并記錄，對不符合規(guī)

范H勺出具聯(lián)絡(luò)單到保養(yǎng)企業(yè)規(guī)定整改c

2、管理質(zhì)量控制--決定電梯故障率重要原因。

“加強(qiáng)裝修保護(hù)”：裝修階段是外來人員和貨品進(jìn)出最多階段，也是電梯最易損壞

階段，因此我們采用專用裝修電梯和專人駕駛電梯保護(hù)措施。二次裝修階段是塵灰最

多階段，對電梯機(jī)房內(nèi)電器和門機(jī)系統(tǒng)影響最大，根據(jù)我們管理經(jīng)驗，電梯機(jī)房、轎

廂保持清潔能延長電梯使用壽命，大大減少電梯故障。裝修階段是常常有水管漏水導(dǎo)

致電梯進(jìn)水現(xiàn)象，為此我們首先做好電梯轎廂線路板防水處理，另首先做好電梯井道

防水措施。

3、預(yù)知維修方案-一是及時發(fā)現(xiàn)潛在故障，提前消滅故障最佳措施。提議在電梯

轎廂上安裝電梯專家管理監(jiān)測儀，通過監(jiān)測噪音、速度、平層等運(yùn)行指標(biāo)，經(jīng)綜合運(yùn)

算，用來發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行中每一異常，及時進(jìn)行維修。

4、平常維修保養(yǎng)

平常電梯保養(yǎng)和年檢以不影響顧客正常生活為原則，把管區(qū)內(nèi)的電梯的俁養(yǎng)安排

在使用低谷期進(jìn)行，年檢避開電梯使用高鋒時段。我企業(yè)保證電梯維保工作通過市技

術(shù)監(jiān)督局的年度安全檢查，并獲得檢查合格證。

5、故障應(yīng)急處理措施

定期對所有管理處管理員和秩序員進(jìn)行電梯困人救濟(jì)培訓(xùn)，并定期進(jìn)行模擬訓(xùn)練,

電梯搶修24小時開通。

6、斷電自動平層措施

電梯困人往往是電梯故障和電梯斷電導(dǎo)致的，理議將兩路電源都接進(jìn)電楞，使得

電臺有不間斷電源，當(dāng)碰到忽然斷電時，電梯能自動就近平層并自動打開電梯門。

7、文明安全作業(yè)

我企業(yè)嚴(yán)格遵守國家各項特種設(shè)備安全管理條例和維修規(guī)范（國務(wù)院令第549號、

國家質(zhì)檢總局TSGT5001—2023《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》、GB/T187755B7588、

GB10060、GB16899）等。

維修人員嚴(yán)格遵守并執(zhí)行企業(yè)各項規(guī)章制度和管理條例，嚴(yán)格遵守并執(zhí)行我司“駐

點人員管理規(guī)定”（見附件）。如遇災(zāi)害性天氣，根據(jù)應(yīng)急預(yù)案配合做好有關(guān)工作。

維修人員做到文明用語、統(tǒng)一著裝、文明施工、安全作業(yè)，見企業(yè)“電楞維修安

全操作規(guī)程”（略），“電梯保養(yǎng)安全操作規(guī)程”（略

8.零配件供應(yīng)保證

為保證電梯日勺正常使用，保證電梯備品配件時正常供應(yīng)，企業(yè)工程科負(fù)責(zé)怪、配

件總需求計劃的）編制，技術(shù)科負(fù)責(zé)怪、配件技術(shù)參數(shù)的）審核，企業(yè)備、配件倉庫品種

齊備，庫存?zhèn)洹⑴浼坏┒倘?，及時補(bǔ)充保證電梯備、配件日勺供應(yīng)，并以優(yōu)惠的價格

提供。

第四部分

物業(yè)服務(wù)報價及測算明細(xì)

物業(yè)服務(wù)報價及測算明細(xì)

優(yōu)質(zhì)日勺物業(yè)服務(wù)源于長期以來點滴積累起來H勺豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，根據(jù)我們對

項目周圍環(huán)境及企業(yè)類似項目的調(diào)查，結(jié)合本項目的開發(fā)定位及設(shè)備設(shè)施配置狀況，我

司作了詳盡日勺物業(yè)管理服務(wù)測算（詳見測算附表）。

一、報價：

我們采用“以支定收”的措施，為本項目提供報價方案如下：

本次人員配置狀況：

商城：項目負(fù)責(zé)人1名、保潔部27名、工程部。本項目供配置28人。

二、詳細(xì)測算闡明如下：

＞本項目物業(yè)人員社保按臺州市現(xiàn)行政策，物業(yè)服務(wù)人員按企業(yè)承擔(dān)社保原則承

擔(dān)；

＞本項目稅金按國家營業(yè)稅稅率10%原則測定;

＞本項目物業(yè)管理費用按收入的10%測定;

＞本測算只包括人員費用（工資、福利、物資等），其他費用都由甲方單位承擔(dān)。

三、測算明細(xì)表：方案一保潔服務(wù)

表一：物業(yè)服務(wù)人員配置表（單位：元）

部門崗位人數(shù)月工資年工資

項目經(jīng)理1350042023

人

工領(lǐng)班（從隊員中任命）1250030000

|-.

保潔員261800561600

資

費商場因此保潔人員都含在內(nèi)，包括輪休機(jī)感人員

用

小計28—633600

表二：其他費用及福利

1、社會保險養(yǎng)老保險、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育基金186984

費用測算社保費用：28人X（2226X25%）X12月186984

2、高溫費28人義4個月X150元/月16800

3、服裝費28人X600元/人/年16800

4、公共責(zé)任險28人X200元/人/年5600

5、材料、工具費28人X100元/人/月）X12月33600

小計1+2+3+4+5259784

表三：總表（不含稅價）

序號分項名稱小計備注

1人工工資費用633600詳見表一

2社會保險186984詳見表二

3高溫16800詳見表二

4服裝費16800詳見表二

5公共責(zé)任險5600詳見表二

6材料、工具費33600詳見表二

7小計893384—

8管理費按8%計算71170

總計（7+8）964854

表三：總表（含稅價）

序號分項名稱小計備注

1人工工