房地產(chǎn)專業(yè)術語（PPT61）項目培訓資料

1、項目培訓資料,房地產(chǎn)專業(yè)術語,太原房產(chǎn)網(wǎng),房地產(chǎn)專業(yè)術語,單元式住宅,單元式住宅 單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層住宅。,框架結(jié)構(gòu)住宅,框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖，浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 高層住宅多為框架剪力墻結(jié)構(gòu).,框架結(jié)構(gòu)圖片,開間和進深,開間和進深 開間： 住宅的寬度，是指一間 房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 一般參數(shù)3-4.5米 進深：住宅的實際長度，是指一間獨立的房屋或一棟居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 一般參數(shù)4-6米 為了保證住宅具有良好的

2、自然采光和通風條件，進深不宜過長。,層高和凈高,層高和凈高 層高：指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 一般參數(shù)為2.72.9米 凈高：指下層地板面表面到上層樓板面下表面之間的距離。 關系：凈高=層高-樓板厚度,戶型圖,戶型圖 是按一定的比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。 一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅的基本情況，往往在平面圖上配置家具的尺寸和位置，便于人們的聯(lián)想和識別。,樓層平面圖,戶型樓層平面位置圖 標明戶型在樓層平面中所處的位置,小區(qū)規(guī)劃圖,小區(qū)規(guī)劃圖,商品房,商品房 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。

3、商品房的價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。,商品房風格雅園,經(jīng)濟適用房,經(jīng)濟適用房 是指由政府扶持的具有經(jīng)濟性和適用性特點的社會保障商品住宅。這類住宅應減免工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房。 購買對象是北京市的城鎮(zhèn)常住戶口的中低收入家庭，重點是公務員、教師、科技人員和國有企業(yè)、事業(yè)單位職工。,經(jīng)濟適用房回龍觀小區(qū),商品房的五證,商品房的五證 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程開工證 商品房預售許可證,容積率 建筑密度 綠化率,容積率、建筑密度和綠化率 容積率： 建筑面積/占地面積 建筑密度： 所有基低面積之和/

4、 占地面積 綠化率： 綠地面積/占地面積,房屋使用率,房屋的使用率 使用率：指房屋的使用面積/建筑面積 一般來講，塔樓的使用率在7080%。 板樓使用率在7585%，別墅最高，能達到90%以上。,起價 均價 最高價,起價、均價 起價： 銷售價格中最低價格 均價： 銷售價格相加之和數(shù)/ 單位建筑面積的和數(shù) 最高價： 銷售價格中最高的價格,價格舉例,請計算整體均價 找出最高價、起價？ 定價的規(guī)律是什么？,低層,低層住宅 低層：1-3層高的住宅 主要指：（一戶）獨立式住宅 別墅 （二戶）連立式住宅 （多戶）連排式住宅 （townhouse) 特點：低層住宅與多層和高層住宅相比，最具有自然親和性，宜人

5、的居住氛圍。但受到土地價格與利用效率、市政及配套的、規(guī)模位置等客觀條件的限制，總體供應量有限。,低層表現(xiàn)形式,多層住宅小高層、高層住宅,多層住宅、小高層住宅、高層住宅 多層住宅 多層住宅指：4-6層高的住宅。 小高層住宅 主要指9-11層高的住宅。 高層住宅 一般至12層以上的住宅。,高層表現(xiàn)形式,期房,期房：指開發(fā)商從區(qū)的商品房預售許可證開始支取的房地產(chǎn)權證大產(chǎn)權止，在這期間的商品房稱為期房。消費者在這一階段購買商品房是應簽預售合同。 期房也稱樓花,現(xiàn)房,現(xiàn)房 現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證大產(chǎn)權證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂出售合同。 在現(xiàn)場主要檢驗質(zhì)量問題：如看各廳室過

6、道的地面，墻面、頂棚、門窗、電話插孔是否合理等等,外銷房,外銷房：是20世紀90年代，作為改革開放的標志之一，第一批赴港招商引資，成就北京外銷房項目。東部地區(qū)（東二環(huán)至東四環(huán)地區(qū)）是外銷房的傳統(tǒng)地帶。,尾房,尾房：是指銷售進入尾聲的房子。通常指樓盤銷售后其剩余的一部分房屋，一般占整個樓盤的10%20%左右。 如果樓盤運作好，可能在短期內(nèi)銷售空，否則會剩余部分尾房。,躍層住宅,躍層住宅 躍層式住宅：是指有上下兩個樓面，臥室，起居室、客廳、廚房、衛(wèi)生間及其他輔助用房，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓樓梯。,復式住宅,復式住宅 復式住宅：受躍層式住宅設計購想啟發(fā)，由香港設計師李鴻

7、仁設計，是一種經(jīng)濟型住宅。 每戶仍分上下層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層層高為3.3米。,躍層住宅,拼裝房,拼裝房 拼裝房：裝配式住宅的通俗稱呼，他的全稱是預制裝配式住宅，是將預先在工廠生產(chǎn)的部材運到現(xiàn)場，進行裝配而建成的住宅，在歐美及日本被稱作產(chǎn)業(yè)化住宅或工業(yè)化住宅。 這種住宅由三種結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、輕量鋼結(jié)構(gòu)。面積以100-200平米最多。,水景住宅旅游房地產(chǎn),水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅?！八睘殛?，山之南為陽?！?旅游房地產(chǎn)： 出現(xiàn)的休閑度假村、產(chǎn)權酒店、海景住宅等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題置業(yè)，可成為旅游房地產(chǎn)。,townho

8、use住宅,townhouse住宅 townhouse住宅：指城區(qū)住宅，多指連排別墅，一般3-5層。 特點：1、多建于市郊區(qū)域 2、高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，居住環(huán)境更貼近自然 3、住宅居住功能齊全,Penthouse住宅,Penthouse住宅 Penthouse住宅：概念來源于美國，指屋頂上的房間，可稱為空中別墅。小進深，大開間，采光通風極好。 超大平臺，又有私家花園。,商品房合同基本有哪些內(nèi)容,商品房合同基本有哪些內(nèi)容 1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間 2、總價款、付款方式、付款時間 3、建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積 4、商品房銷售方式 5、商品房屋的產(chǎn)權性質(zhì)、產(chǎn)權登記約

9、定的期限和有關方責任 6、發(fā)生變更的約定 7、關于房屋設計標準、房屋質(zhì)量的承諾和責任 8、合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理 9、違約責任,水箱供水,水箱供水 水箱供水：指在樓盤頂部的屋頂水箱，由泵房將水抽至屋頂水箱，在會留下來滿足各層用水。 弊病：長期使用形成二次污染，特別是積淀水垢后容易產(chǎn)生有害細菌，有些住宅區(qū)的樓頂水箱由于管理不善，沒有做到定時清洗，甚至長出青苔，嚴重污染水源的清潔。,變頻供水,變頻供水：是指取消了屋頂水箱，居民生活用水直接來自設立在小區(qū)的變頻泵房輸入，從而大大提高了用水質(zhì)量。 而且，也使得設計樓盤外觀更為簡潔，更為美觀。他將成為完善供水配套質(zhì)量上的發(fā)展趨勢。,物業(yè)管理

10、,物業(yè)管理 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或者協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。,物業(yè)管理圖例,物業(yè)管理 費用,物業(yè)管理費用 包括： 1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費 2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費 3、綠化管理費 4、清潔衛(wèi)生費 5、保安費 6、辦公費 7、物業(yè)管理點為固定資產(chǎn)折舊費 8、法定稅費,小區(qū)車位標準,小區(qū)車位標準： 普通住宅，在三環(huán)路以外，按每千戶500個車為標準設置，在三環(huán)以

11、內(nèi)按每千戶300個車位標準設置 中高檔商品住宅按每戶1個車位標準設置，高檔公寓和別墅按每戶1-3個車位標準設置 目前車位的價格不等，一般從611萬左右。,公共維修基金,公共維修基金 公共維修基金：指住宅樓房的公共部位和公用設施，設備的維修養(yǎng)護基金。 用于對住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。 商品房的公共維修基金為總放款的2%。,付款方式,商品房購買的付款方式： 1、一次性付款 2、按揭付款 銀行按揭 公積金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等,公用建筑面積分攤規(guī)定,可分攤的公用建筑面積： 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、

12、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、值班警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房,不應入的公用建筑空間,不應入的公用建筑空間： 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人為防工程的地下庫、單獨具備使用功能的獨立使用空間 售房單位自營、自用的房屋 為多棟房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房 但每個項目自身有其特點，具體可見每個項目的公攤原則。,購房應繳納的相關稅費,購房應繳納的相關稅費 購買房產(chǎn)時涉及到的稅共有8種，包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產(chǎn)和資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、印花稅

13、、城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅。個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅,裝修標準,裝修標準 主要是項目的基本裝修情況介紹。 如：大堂、公共走廊、窗、門 是合同的附件之一,印花稅、契稅,什么叫印花稅 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。 什么叫契稅 契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。他是對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動征收的一種專門的稅種。,商品房預售,商品房預售 商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付訂金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約,商品房預售

14、條件,商品房預售條件 已交付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經(jīng)抵押 持有建設工程規(guī)劃許可證 按提供預售的商品房計算，開放上投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付時間 同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議,應當提交的資料和證件,取得商品房預售許可證應當提交的資料和證件 1.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；2.建設項目的投資立項；3.工程施工進度計劃；4.投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；5.商品房預售方案，方案中應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；6需向境外預售的應當同時

15、提交允許境外銷售的批準文件,商品房的銷售面積如何測算,商品房的銷售面積如何測算 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積極為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和，即： 商品房 = 套內(nèi)建 + 分攤的公用 銷售面積 筑面積 建筑面積,面積與實測面積有出入處理方法,預售合同約定的商品房面積與建成后實測面積有出入的處理辦法 實測面積與暫側(cè)面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不是為賣方違約；但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結(jié)算，多退少補。若實測面積與暫側(cè)面積的誤差超過一定范圍(如3%）視為賣方違約，賣方應承擔違約責任，買房也可以把這一情況視為解約的原因。,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

16、,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權人和房屋所有權人通過買賣、交易、贈與、繼承等方式，將房屋的所有權和相應的土地使用權（二者統(tǒng)稱為房產(chǎn)產(chǎn)權）轉(zhuǎn)移給他人的行為。,辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的手續(xù),辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的手續(xù) 1.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2.在合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請；3.房地產(chǎn)部門對提供的有關文件和申請進行審查、核審，并做出相應答復；4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人，按照規(guī)定繳納有關稅費；5.房產(chǎn)管理部門合法過戶單；6.當事人平過戶單辦理過戶手續(xù)，領取房地產(chǎn)權屬證書,房地產(chǎn)產(chǎn)權,房地產(chǎn)產(chǎn)權 城市房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。 房地產(chǎn)產(chǎn)權具有絕對性和排他性，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。,購買房屋住宅保險,購買房屋住宅保險 隨著住房制度的改革，個人購房越來越多，個人或者家庭購買自己的房屋后，住宅的維修、養(yǎng)護、甚至發(fā)生某些意外損壞都要自己花錢。保險，就是房屋出險，如火災等情況，先予賠償。,住宅保險責任范圍,住宅保險責任范圍： 1、火災、爆炸 2、雷電、冰雹、雪災、洪水、海嘯等 3、空中運行物體墜落 4、外來建筑物及