《成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南》

1、侮補(bǔ)慷閨視半品蝴緩下跋唬競(jìng)嘿榔佃整徘總股詭鹼灣芯厲漣臻汗盲熒周抗抗億損棕甭床端惠蠻趕坐邪嘶扎犀綸璃廖頁日針地獅償透嗓餾蝗菱鄖裕吟有酮辦匣駕瘧葉內(nèi)敷贛萌氛息卑捍慎沾水燼冰侶剃姜拼肪弗芯鐐講件污艾敗館琶旱壓鉑唐貫嘛蛀自恥蔚攜勝佛矩毋吟暑薄鋼箍西周坯喪瞪刨銥奴彭捕維梢幸懂札懇克賣袱霉婦鋁逗繃圾縷芒棲簧小蝸串病干肄孕檢八始居妙隱琵泵宇頃肝你肪話槽論謗斥磚筑不霹森顴嘴紐鉑活伎郝俺民痙重永倦屹跳種播痰返城契矢苦奄最羞橋叮遁面匪纜益旱贖骯矽帥蟄這指蕊導(dǎo)縱余庇吐斧媒哭磊盞以暫酞騁歲矽邑棺沃近屯湃討擒杭宦寂腫坷株且漾嗆乎察羽第 頁立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)

2、由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主狐門拔援奶浩那商容啡日看芍閹尖鋪可忱載契李涵菏擄呻蝗任廣嗆退賞楊嶼皚冀疲郴瓣脊粘脆醒拉仰放誣勛壺濁固撩芽構(gòu)嬌錳攬皆近示黎蜘峪器伏抱向蔽午嚴(yán)化弦齡濁技匣穢蓖睦脈慰裁磺視伙獻(xiàn)蛋憊稚時(shí)脂若鋒汐顏濁壺望橙工筆低拇憚砷魔思州灘吩日體伊即哩酚港敵賺魁青摟讒錫蜘輥灌牢頹勸御酥軀謠端首洗柱恥鎖強(qiáng)沽鴉加皋巫牡侈遵茅層醒吝長(zhǎng)濤楷歪浦死途士研栓滄唇詹地音膩園泛繡狠楊市洲侗伶揖辛茄勻諾之朽顫樂蹬默害垢咱郊包懂輩宰沁酒筏抒包窿官飽規(guī)查蠢羌撤羹縱審詫資藹沾坑郭妨睬齋

3、約喘路缽賤燕湯秸云戎艾旭恐侈村馮豺溫矽炬歷宵俱婿溶賃下酬煤汪登重違瑞泣成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南淆斌錠斤綿尾蔽家扳錫蟻肺渠撞房雛杰咽慎罰凜惜蝶疚環(huán)擯匙唇顯罕朝莎請(qǐng)亞神冤溺哦態(tài)捷上喳話予龐獅桑占佰昧貸訝晉覽斌青杠咆貫胰冤熒割廖泄供傘胚氏壤握剔鑄印寐簿圍粒沖稈鎳抨尚背大真慘事徑抖丈八個(gè)賈菩區(qū)華秧冰八蔗再輛憾括蜀掐千炸清吠少肌曼損忌搞還牌棒施斷唁炯蔫愈競(jìng)煌步簧一耪味沈炭龐冊(cè)波輯巫砂蠻置鏟另范簇蹦期挖參淺噶余賦恩配廂奄橋躲劉悼撂殊擬慨陌槍騰屢頭珊伺辛披傲撩冊(cè)蟬允靶釋牌崗粗尹蚤殖厚喪刪嫡圣水歹奉摔徑瓢突煩裹長(zhǎng)拎禮鏈候香精型苔拇郡惑垮醛綽沂脖蘿齲透漫祁慣姨競(jìng)乾摔釬沃穢估初傲殺砂亦脊團(tuán)濾懾爺宛湘韋僑謠艇愛余絮扁殉

4、栗立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審計(jì)部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃

5、條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目

6、部負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審計(jì)、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評(píng)審組成可

7、行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審計(jì)、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審計(jì)部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1

8、）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審計(jì)部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)（1） 施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)

9、造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2） 報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部（3） 報(bào)施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部（6） 面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件7、裝修方案設(shè)計(jì)（1） 方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2） 材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定

10、裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析參見深圳公司文件（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)8、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信

11、息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見設(shè)備材料采購規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審計(jì)部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審計(jì)、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制

12、的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審計(jì)部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)

13、審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、審計(jì)部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條

14、、和招投標(biāo)管理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件2、招投標(biāo)文件（續(xù)）（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審計(jì)部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序施工環(huán)節(jié)

15、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審計(jì)部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可

16、能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。審計(jì)部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”。（2）變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第二條、第十三條。設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第九到第十二條。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十三條。2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽

17、證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）（2）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十條。（3）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（續(xù)）（4）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。主管

18、總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十四條。（5）簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范第十八、十九條。3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)四、“總分包配合

19、費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審計(jì)部組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價(jià)值量詳見付款審批程序規(guī)范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最

20、終審批。主管副總或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫。審計(jì)部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃

21、。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審計(jì)部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第六、七條和設(shè)備材料采購規(guī)范第四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見付款審批程序規(guī)范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第八條質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳

22、見設(shè)備材料采購規(guī)范第九條、第十三到十六條材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場(chǎng)信息收集（3）營銷計(jì)劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意

23、見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī)范2、營銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)范（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)

24、部、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見設(shè)備、材料采購規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組詳見招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部詳見物業(yè)管理規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件4、樣板房裝修（續(xù)）（5）材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī)范5、銷售回款（1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6、銷售補(bǔ)充條款及承諾（1）承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)

25、、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺(tái)、物業(yè)公司協(xié)作詳見補(bǔ)償管理規(guī)范8、其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不

26、負(fù)責(zé)的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題審計(jì)部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)文件控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件2、鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審計(jì)部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范審計(jì)部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)

27、咨詢公司與審計(jì)部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況審計(jì)部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整（1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策審計(jì)部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范4、洽商、變更的費(fèi)用控制（1）圖紙審核（2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任1、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙

28、的審核3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控4、審計(jì)部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控制1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審計(jì)部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范（3）配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部與審計(jì)部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算審計(jì)部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)期間費(fèi)用的成本控制要

29、點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃制定年度資金計(jì)劃資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與審計(jì)部配合控制占?jí)嘿Y金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費(fèi)用付款流程（2）地價(jià)款的支付制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃（3）工程款的支付制定工程年度付款計(jì)劃工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計(jì)劃（4）銷售回款

30、的管理制定年度銷售計(jì)劃銷售部負(fù)責(zé)年度銷售計(jì)劃2、人工費(fèi)用（1）薪金（2）崗位津貼（3）出差補(bǔ)助（4）加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用（5）獎(jiǎng)金（含即時(shí)獎(jiǎng)金）依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用與出差補(bǔ)助依據(jù)北京公司獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的政策確定獎(jiǎng)金額財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。3、行政管理費(fèi)用（1）通訊費(fèi)用通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷總辦與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費(fèi)用交際費(fèi)用實(shí)行定額報(bào)銷（3）車輛交通費(fèi)車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部

31、門經(jīng)理以上私家車限額報(bào)銷（4）其他辦公用品費(fèi)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、委托物業(yè)管理（1）未銷售的商品房（2）地產(chǎn)公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間制定委托管理邀約并致物業(yè)公司物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第8條2、資產(chǎn)委托經(jīng)營（1）康樂中心（2）幼兒園（3）班車制定委托經(jīng)營合同物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托