長沙社區(qū)商業(yè)培訓(xùn)

1、長沙社區(qū)商業(yè)情況培訓(xùn),第一部分、長沙六大傳統(tǒng)商圈情況介紹,一、五一商圈,（一）商圈現(xiàn)狀 五一商圈號稱長沙乃至湖南的第一商圈，屬于長沙市級商業(yè)中心，是長沙最核心、最繁華的商圈。注冊有6000余商家，日均客流量40萬人次以上，年消費(fèi)額達(dá)20億元，是長沙人流、物流、資金流、信息流的中心。憑借成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，一直是各路商家必爭之地，平和堂、新世界百貨、春天百貨、王府井百貨、百聯(lián)東方廣場都聚集此地。 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有：中天廣場、五一大道202、明城國際中心、同福大廈、金燁融府、印象天心,（二）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 五一路：寫字樓、影樓、百貨、美容、健身、餐飲； 黃興南路和黃興中路：百貨、

2、電器/通迅專業(yè)店、餐飲、娛樂、休閑； 解放西路：酒吧一條街； 坡子街：美食一條街。,（四）商圈前景 對于商業(yè)地產(chǎn)而言，地段是其命脈。地段的無可比擬性首先體現(xiàn)在其交通與生活配套設(shè)施上，而這些優(yōu)勢五一廣場商業(yè)中心幾乎全部具備。但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和，未來發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級換代為主。,（三）消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析 五一商圈消費(fèi)群體以長沙本地的中、青年人為主，少部分來源于外地旅游及周邊城市消費(fèi)者。因商業(yè)及其各項(xiàng)配套功能完善，完全是一站式服務(wù)，所以是長沙消費(fèi)能力最強(qiáng)的商圈。,二、東塘商圈,（一）商圈現(xiàn)狀 東塘商業(yè)中心是除五一商圈外，與火車站并重的商圈，目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色

3、家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等，構(gòu)筑了東塘大商業(yè)格局，成為長沙南部一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有建鴻達(dá)華都、三重星都心苑、長城非常生活、云鼎公館、錦繡世紀(jì)、深國投商、東塘瑞府（在建）、萬博匯（在建）。,（二）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 主要以百貨超市形態(tài)為主，餐飲娛樂為輔。各大連鎖百貨超市都已進(jìn)駐東塘，中西餐廳以及各類小吃店品種齊全，基本滿足消費(fèi)者的需求，但檔次上明顯低于五一商圈。,（四）商圈前景 雖然東塘商業(yè)中心的商業(yè)格局已趨于完善，但曙光路與車站路、桂花路的大規(guī)模拓改，推動(dòng)了東塘商圈的再度升級與擴(kuò)容，其商業(yè)

4、規(guī)模與繁華程度將會(huì)直逼五一廣場商業(yè)中心。,（三）消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析 東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國稅局、省話劇團(tuán)、省教育出版社以及湖南中醫(yī)院大學(xué)、稻田中學(xué)、雅禮中學(xué)，消費(fèi)群體主要為行政單位工作人員和學(xué)生，注重品牌跟品質(zhì)，消費(fèi)力較強(qiáng)。,（一）商圈現(xiàn)狀 溁灣鎮(zhèn)屬于市級商業(yè)副中心，與五一商圈僅一江之隔，是岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)核心。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷，及大學(xué)城龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)，該商圈近年發(fā)展速度迅猛，匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有共和世家、建發(fā)西山匯景、江岸景苑、麓山才苑、沁園春御院。,三、溁灣鎮(zhèn)商圈,（二）商圈

5、業(yè)態(tài)構(gòu)成 業(yè)態(tài)基本齊全，大型百貨有通程商業(yè)廣場，電器專賣城有國美、通程及蘇寧，專業(yè)賣場有大學(xué)城商貿(mào)中心和指南針商業(yè)中心，連鎖餐飲以服務(wù)河西大學(xué)城的中餐廳為主，娛樂休閑場所較多，上檔次的較少?？傮w來看業(yè)態(tài)以中檔為主，高檔消費(fèi)市場空白，這主要是由于該區(qū)域的消費(fèi)群體以學(xué)生為主，而且離五一商圈僅一江之隔。,（三）消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析 河西有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的30多所高等院校和科研院所，在校大學(xué)生達(dá)16萬人，各類科技人員10萬余人,是全省最大的文化科教區(qū)。所以消費(fèi)群體主要為該區(qū)老師和學(xué)生為主，學(xué)生的購買力較弱，以滿足生活基本需求為主。,（四）商圈前景 溁灣商圈除通程商業(yè)廣場、新一

6、佳超市、通程電器、國美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外，大多屬于獨(dú)立小門面經(jīng)營，目前規(guī)劃混亂、消費(fèi)能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。隨著河西先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略思路的確定，河西將作為政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，“三圈一帶一核心”的產(chǎn)業(yè)布局、“三縱四橫”七條快速路、地鐵2號線及5條過江隧道對接河?xùn)|，將為溁灣鎮(zhèn)這個(gè)市級副商業(yè)中心帶來具大的發(fā)展?jié)摿Γ瑴粸成倘ψ鳛楹游靼鎴D唯一大商圈，相信很快將在眾多商圈中脫穎而出。,四、火車站商圈,（一）商圈現(xiàn)狀 火車站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè)，交通便利、人潮洶涌，區(qū)域內(nèi)匯集了阿波羅商業(yè)廣場、華海3C電腦城、百腦匯、國儲(chǔ)、QQ電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器

7、、三湘南湖大市場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、電子信息、日雜百貨、餐飲酒店、服裝、娛樂休閑等各類行業(yè)遍布各處。其最主要的經(jīng)營行業(yè)有IT電器、服飾、建材、超市四大類，其中IT賣場和建材市場在國內(nèi)都有很大的知名度。但同時(shí)火車站人流很雜，商圈整體商業(yè)形象不佳，商家信譽(yù)較低，這些因素一直困擾著該商圈進(jìn)一步發(fā)展。 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有湘域中央、凱通國際城、凱旋國際、越界、萬象新天、左岸右岸、國儲(chǔ).城市天地。,（二）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 火車站商圈業(yè)態(tài)齊全，尤其以電子信息產(chǎn)品銷售為主，有7家大型IT專業(yè)賣場：百腦匯、國儲(chǔ)電腦城、QQ電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、華海3C廣場。另外蘇寧、國美

8、、通程電器、家潤多家電超市也有大量IT產(chǎn)品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面廣。另外還有長沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場長沙市金蘋果大市場和湖南最大的建材家居市場三湘大市場。,（三）消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析 商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬，分別為IT人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以IT人士為主。另外，外地旅客也占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例，消費(fèi)能力參差不齊。 （四）商圈前景 依托火車站的交通、人流優(yōu)勢，火車站商業(yè)中心一直是長沙商圈幸運(yùn)的領(lǐng)先者，是目前出入長沙最主要的口岸之一，流動(dòng)人口多、素質(zhì)雜，因此該商圈的經(jīng)營類別也相對比較復(fù)雜，“宰客”現(xiàn)象嚴(yán)重，本地消費(fèi)者在此購物比較少。另外

9、，武廣新城建好后，火車站的人流將分流一部分。但憑借 IT賣場、服裝批發(fā)市場和建材市場的影響力，客源仍比較穩(wěn)定。如果該商圈能打造成為“誠信商圈”，積極引進(jìn)品牌商家，火車站商圈后勁依然充足。,（一）商圈現(xiàn)狀 伍家?guī)X商圈曾經(jīng)在比較長的一段時(shí)間內(nèi)是長沙商圈中的佼佼者，湘雅醫(yī)院、華夏大市場、開福寺旅游商貿(mào)、濱江文化園為伍家?guī)X聚集了大量人流，消費(fèi)指數(shù)比較高。但前幾年由于原普爾斯馬特、北斗星商貿(mào)城的關(guān)門，長泰大廈的無人接手，伍家?guī)X商圈被稱為長沙商圈中的“沒落貴族”。這兩年來，天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場、錦繡華天、四達(dá)新時(shí)代廣場等樓盤的興建，給該商圈重新注入了新的活力。 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：天健芙蓉盛世、濱

10、江君悅香邸、建發(fā)湘江北尚、新時(shí)代廣場、伍家?guī)X生活廣場二期、建鴻達(dá)商業(yè)廣場、S0H0天都、北辰三角洲（在建）萬達(dá)廣場（待建）。,（二）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 受波隆立交橋?qū)θ肆髯韪舻挠绊?，業(yè)態(tài)不全。整體商業(yè)形象較差，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營，但因受人流和橋體的影響，百貨功能已不復(fù)存在，現(xiàn)以檔次不高的批發(fā)和家電賣場為主。相對而言，新一佳超市、通程電器及附近的娛樂、餐飲相對較旺。,五、伍家?guī)X商圈,（三）消費(fèi)群體及消費(fèi)力分析 周邊原始居民跟寫字樓里的白領(lǐng)構(gòu)成伍家?guī)X商圈最主要的消費(fèi)群體，消費(fèi)力能力比較強(qiáng)，但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。

11、 （四）商圈前景 伍家?guī)X商業(yè)中心作為北部的傳統(tǒng)商圈，其應(yīng)有的作用一直沒有得到完全發(fā)揮。隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構(gòu)想的提出，開福區(qū)將集大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個(gè)伍家?guī)X大商圈。根據(jù)新規(guī)劃，新河三角洲將充分利用現(xiàn)有特點(diǎn)及周邊環(huán)境特色，形成“兩條綠化帶、三個(gè)綠化塊、三條區(qū)干道（一橫兩縱）、三個(gè)功能區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。而開福寺附近將打造一個(gè)宗教旅游購物中心，開福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時(shí)隨著芙蓉中路金融街概念的提出、萬達(dá)廣場落戶于此，伍家?guī)X商圈或?qū)⒅匦箩绕稹?六、紅星商圈,（一）商圈現(xiàn)狀 依托汽車南站、紅星大市場、紅星國際會(huì)展中心等人流、物流優(yōu)勢，該

12、區(qū)域飲食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套設(shè)施還無法滿足當(dāng)前需求，該區(qū)域內(nèi)唯一稍具規(guī)模的步步高超市和通程電器。 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有融程國際花園酒店、紅星國際星城、高升經(jīng)典、標(biāo)志長沙商務(wù)中心、德思勤商業(yè)廣場（在建）、華盛世紀(jì)新城、奧林匹克花園、天城泰祥苑、岳泰理想城、恒大城。,（二）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 紅星商圈是借農(nóng)博會(huì)之機(jī)而迅速崛起的南部商圈，商圈內(nèi)匯聚了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場，主要以家居建材、農(nóng)貿(mào)花卉、五金機(jī)械為主。毗鄰汽車南站，餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達(dá)，但是多為一些檔次較低的餐館旅館。受區(qū)域整體市場消費(fèi)水平及消費(fèi)意識(shí)限制，商業(yè)氛圍暫不成熟，整體來說該商圈業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)檔次不高。,（三）消費(fèi)群體及消費(fèi)力

13、分析 消費(fèi)群體以周邊居民與往來顧客為主，隨著長株潭一體化的加快、省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發(fā)，未來的消費(fèi)潛力巨大。 （四）商圈前景 良好的發(fā)展前景、絕對的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的升值潛力毋庸置疑，紅星商業(yè)中心在未來長株潭三市融城后，將激發(fā)其更大的潛力，作為將來財(cái)富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈，重點(diǎn)將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。同時(shí)，圭塘河旅游風(fēng)光帶建設(shè)進(jìn)程的加速，將促進(jìn)該區(qū)域不僅僅是未來的全省政治文化經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，也是集購物、美食、娛樂、休閑于一體的休閑區(qū)?？梢姡磥?-10年，將有近20萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活和工作。屆時(shí)，一個(gè)商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚的中央政務(wù)區(qū)將會(huì)在這片充滿活力

14、的土地上迅速崛起。,長沙商業(yè)發(fā)展情況分析,1、傳統(tǒng)商圈經(jīng)過多年發(fā)展已基本定型，升值空間已被前期購買者透支，發(fā)展?jié)摿τ邢?，隨著地鐵的通車，部分傳統(tǒng)商圈開始升級換代。 2、新興商圈逐漸崛起，區(qū)域型商業(yè)中心遍地開花 岳麓區(qū)內(nèi)除溁灣鎮(zhèn)這一市級商業(yè)副中心外，還有觀沙嶺商業(yè)中心，望城坡商業(yè)中心等商業(yè)中心發(fā)展迅速。但這些商圈均位于麓北區(qū)域，在麓南板塊，大型商圈仍未成型，隨著洋湖垸總部經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的逐步實(shí)施，一個(gè)新的商圈即將成型，陽光100位于麓南橋頭堡位置，商業(yè)體量較大，占據(jù)著非常有利的地段，將成為麓南商圈無可爭議的中心，后期發(fā)展?jié)摿薮?，麓南商圈未來的商業(yè)地位將向溁灣鎮(zhèn)商圈靠攏，一南一北，比翼齊飛。,3、商

15、業(yè)地產(chǎn)，新政下的直接受益者,由于本次調(diào)控新政劍指住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)幸免于難，成為投資客和開發(fā)商的避風(fēng)港。 新政以來，保利、萬科、綠地等知名房企都加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本達(dá)千億元以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年五成品牌房企非住宅對利潤貢獻(xiàn)率20%，比去年有所上升。 在調(diào)控政策下，商業(yè)地產(chǎn)未受影響，并保持高速增長，1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營運(yùn)用房銷售增速39.4%、36.6%，但住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增長47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營運(yùn)的情況也高于住宅。,萬達(dá)商業(yè)廣場 均價(jià)5-7萬元平方米，幾個(gè)小時(shí)內(nèi)清盤 萬科城市花園 臨市政

16、廣場均價(jià)4.2萬元/平米，當(dāng)天基本清盤 萬科金域華府 最高達(dá)6萬元平方米，當(dāng)天基本清盤 調(diào)控政策下，商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天，成為長沙樓市新的增長點(diǎn)。 長沙商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金時(shí)代！,第二部分、重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目情況,一、長沙玫瑰園,1、長沙玫瑰園商鋪基本情況,2、 優(yōu)劣勢分析 （1）優(yōu)勢 1) 玫瑰園商業(yè)圈占據(jù)金星大道與銀星路兩大動(dòng)脈交匯處，扼守金星北第一掘金之地。 2）背倚200萬大社區(qū)、四面緊貼4大地產(chǎn)項(xiàng)目，玫瑰園將建設(shè)集五星級酒店、特色商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)于一體的核心商圈。 3）主力鋪型33-294不等，方正實(shí)用。層高最高達(dá)7米，買一層可做兩層。 4）根據(jù)城市軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)，1號線支線1A號線，在銀

17、杉路與金星路交叉處附近設(shè)置有一站口。 （2）劣勢 1）單邊商業(yè)設(shè)計(jì)，無法形成對街。 2）地段偏僻，目前周邊商業(yè)氛圍較差，人氣不旺。 3）金星大道車速較快，車流、人流停留時(shí)間短，商業(yè)價(jià)值較低。 4）騎樓過寬，柱體較多，阻礙商業(yè)展示。 長沙玫瑰園商業(yè)雖然臨主干道，但地段非常偏僻，目前周邊人流量較少，商業(yè)環(huán)境仍不夠成熟。,3、長沙玫瑰園商鋪實(shí)景,二、云棲谷,1、云棲谷商鋪基本情況：,1）商鋪臨二環(huán)線和小區(qū)旁道路，全臨街獨(dú)立商鋪設(shè)計(jì)，且均為1層設(shè) 計(jì)，商業(yè)價(jià)值高。 2）商鋪結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，小面積商鋪居多，總價(jià)較低。 3）已引進(jìn)一家超市，以招商帶動(dòng)銷售。 4）臨近湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，有一定的學(xué)生消費(fèi)人群

18、。 （2）劣勢 1）單邊商業(yè)設(shè)計(jì)，無法形成對街。 2）地段較偏僻，目前周邊商業(yè)氛圍較差，人氣不旺。 3）小區(qū)入住人口較少，商業(yè)缺乏購買力支撐。 4）層高只有3.5米。 云棲谷周邊目前人氣較為缺乏，地段較本項(xiàng)目更為偏僻，商業(yè)環(huán)境更差。,2、 優(yōu)劣勢分析 （1）優(yōu)勢,3、云棲谷商鋪實(shí)景,三、保利麓谷林語,1、保利麓谷林語商鋪基本情況,1）商鋪臨桐梓坡西路主干道，臨街獨(dú)立商鋪設(shè)計(jì)，商業(yè)價(jià)值高。 2）商鋪結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，小面積商鋪居多，層高7米，買一層送一層。 3）138萬平米大社區(qū)，消費(fèi)人口眾多。 4）社區(qū)周邊逐漸成熟，發(fā)展?jié)摿^大。 （2）劣勢 1）雖臨主干道，但屬城市快速道，由原長益高速改建而成，

19、無人行道、 非機(jī)動(dòng)車道及地下通道或人行天橋設(shè)計(jì)，因此注定了車流滾滾，而消 費(fèi)客戶較少。 2）岳麓大道路邊標(biāo)高略高于E區(qū)門面路面，無論是門面視覺還是消費(fèi)習(xí) 慣，都先天不足； 3）E區(qū)大多數(shù)門面內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)異性柱太多，影響了內(nèi)部空間的布置及 使用； 保利麓谷林語所在地段較本項(xiàng)目更為偏僻，目前該項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足，入住率不高，商業(yè)成熟度低于本項(xiàng)目。,2、 優(yōu)劣勢分析 （1）優(yōu)勢,3、保利麓谷林語商鋪實(shí)景,四、中信新城,1、中信新城商鋪基本情況：,1）社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了城市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生別墅區(qū)等7大版圖，集合購物、旅游、文化、休閑、娛樂、酒店、餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、高尚居住等9大形態(tài)，屬于城市綜合體項(xiàng)目。 2）商鋪結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，小面積商鋪居多。 3）160萬平米大社區(qū)，消費(fèi)人口眾多。 4）位于融城核心，臨近地鐵一號線，交通便利，發(fā)展?jié)摿^大。 （2）劣勢 1）商圈遠(yuǎn)未成熟，整體經(jīng)營環(huán)境清淡，人流量少，人氣不旺。 2）部分商