第五章---房地產(chǎn)評估.ppt

1、第五章 房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場比較法評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估 第五節(jié) 房地產(chǎn)價格的其它評估法評估 第六節(jié) 在建工程評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格評估概述,一、房地產(chǎn)的概念 土地：陸地（含內(nèi)陸水域、海涂）及其空間全部環(huán)境要素的自然與經(jīng)濟(jì)綜合體 1按土地權(quán)屬性質(zhì)分：國有土地、集體土地 2按土地經(jīng)濟(jì)用途分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、其他用地（如教育用地、交通用地、公用事業(yè)用地等） 3按土地經(jīng)濟(jì)地理位置分：市中心土地、城區(qū)土地、郊區(qū)土地、開發(fā)區(qū)土地等 4按土地取得方式分：劃撥土地、出讓土地、轉(zhuǎn)讓土地、租賃土地等。 5按

2、土地開發(fā)程度分：生地，指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地等；毛地，指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有需要支付拆遷安置費(fèi)用的土地；熟地，指有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。,地產(chǎn)：土地（有時包括土地改良物、附屬物、建筑物）及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利 不動產(chǎn)：不能移動或移動后改變其性質(zhì)、形狀，喪失原有功能，損害其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利,二、房地產(chǎn)特點(diǎn),1、不可移動性（位置固定性）區(qū)域性、異質(zhì)性（差異性、個別性） 土地不可移動性，土地的改良物、附屬物、建筑物也往往不可移動 派生出 區(qū)域性：各地各城市不可運(yùn)輸房地產(chǎn)解決或調(diào)劑供需余缺； 異質(zhì)性：沒有兩宗房地產(chǎn)完全相同、價格也不

3、同。 2、耐用性（耐耗性、使用長期性） 正常情況下，土地效用永續(xù)；建筑物經(jīng)維護(hù)保養(yǎng)和修繕可用幾十年、上百年 3、高價值性 投資量大：土地使用權(quán)、土地開發(fā)再開發(fā)、建筑設(shè)計與施工、房地產(chǎn)銷售等；對開發(fā)商還是購買者而言，通常都必須金融業(yè)介入和支持；到目前為止，房地產(chǎn)是世界普通家庭最大比重的財產(chǎn)。,4、供給有限性 5、投資與消費(fèi)雙重性 保值增殖性、居住使用 6、房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成二元性 自然土地+土地改良物、附屬物、建筑物等勞動成果 7、投資風(fēng)險性 位置固定、建成后用途不易改變：不對銷路則積壓、空置 開發(fā)周期長：不易，諸多影響因素變化，影響投資效果 自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩：難以預(yù)見的直接沖擊 8、難以變

4、現(xiàn)性 9、政策影響性 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、住房政策、信貸政策、稅收政策等,三、房地產(chǎn)的類型,1、居住類房地產(chǎn) 普通住宅、高級公寓、別墅等 2、商業(yè)類房地產(chǎn) 寫字樓、商店、旅館及酒店等 3、休閑類房地產(chǎn) 體育館、娛樂中心等健身、娛樂類活動用房地產(chǎn) 4、公共事業(yè)類房地產(chǎn) 文教衛(wèi)生、行政、社會福利、交通郵政等 5、工業(yè)類房地產(chǎn) 工業(yè)廠房、倉庫等,四、如何描述房地產(chǎn),1、位置（坐落）、四至、形狀 2、面積大小 3、建筑物層數(shù)和高度 根據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范和住宅建筑規(guī)范：住宅 13層為低層；46層為多層；79層為中高層（也稱小高層）；1030層為高層；30層（不包括30層）以上為超高層。 公共建筑大于24米為

5、高層建筑；所有房屋建筑檐高超過100米，均為超高層建筑。 實(shí)踐上：各地區(qū)的劃分往往不一樣。 如昆明，普遍認(rèn)為13層為低層（平層），47層為多層，812層為小高層（中高層 ），1325層為高層，26層（或樓高100米）以上為超高層。,4、建筑結(jié)構(gòu),指由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等承重構(gòu)建組成的體系。 5、建筑裝修、附屬設(shè)備 6、建筑物的建成年月、建筑質(zhì)量、維修保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等 7、建筑物的外觀與平面布局 8、利用狀況與規(guī)劃設(shè)計要求 9、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況 10、土地地質(zhì)基礎(chǔ)狀況、地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況等,五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ),（一）地租理論 1、地租：土地所有權(quán)的收入

6、，使用土地的成本 2、地租形成：,MR=MC max P 資本和勞動投入一般總報酬（obcd） 土地的剩余生產(chǎn)物 bchgfea（a）,土地的剩余生產(chǎn)物 bchgfea（a），在一定條件下，轉(zhuǎn)化為地租 會議級差地租、級差地租、絕對地租、壟斷地租的轉(zhuǎn)化條件,3、區(qū)位地租（位置地租）,家庭年收入：20000元，非居住類基本消費(fèi)：10000元 選擇居住市中心：工作、上學(xué)、購物等等均在市中心租金支付能力為10000元：扣除房屋折舊、保險費(fèi)、維修管理費(fèi)等費(fèi)用5000元后，支付地租5000元,選擇居住郊區(qū)：在扣除交通費(fèi)、時間成本、心神疲勞補(bǔ)貼3500元，實(shí)際支付地租1500元,（二）土地價格理論,1、土地

7、價格的內(nèi)涵,土地價格：實(shí)質(zhì)是地租的資本化 土地價格包括： 純自然土地的地租 土地資本 （資本、勞動等改良投資）利息和折舊,2、土地價格的形成,土地總供給量固定的價格決定,某用途土地供給量隨時間變化的價格決定,六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,1、土地價格的構(gòu)成思路一 （1）土地原始價值：通常將城市建設(shè)用地的機(jī)會成本農(nóng)業(yè)利用價值，成為城市土地的原始價值 （2）公共投資與環(huán)境改良價值：政府投資和私人部門的各種經(jīng)濟(jì)、非經(jīng)濟(jì)活動，對環(huán)境（社會、文化、經(jīng)濟(jì)、政治、建筑實(shí)體等）的改良、發(fā)展 （3）私人投資改良價值：投資于某塊土地的價值增加部分+外溢效果（外部性效果） （4）未來價值：尚未實(shí)現(xiàn)、潛在的價值；比如農(nóng)地轉(zhuǎn)為

8、城市建設(shè)用地、土地利用強(qiáng)度提高,1、土地價格的構(gòu)成思路二,2、建筑物價格的構(gòu)成,全新建筑物價格包括：正常合理的成本費(fèi)用稅收利潤： （1）建筑工程費(fèi)：一般的土建工程、給排水工程、采暖通風(fēng)工程、電器照明工程等 （2）設(shè)備及安裝費(fèi)：機(jī)械設(shè)備及安裝、電器設(shè)備及安裝 （3）其它費(fèi)用：設(shè)計、監(jiān)理、概預(yù)算編制、招標(biāo)、管理、財務(wù)、營銷、合同預(yù)算審查、不可預(yù)見費(fèi)等 （4）稅收、利潤 舊建筑物： =重置成本各項損耗（物質(zhì)性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值）+殘值,3、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,七、房地產(chǎn)價格種類,1、土地價格種類 （1）市場價格：市場交易價格 市場價值：“最公平的市場價格”、“最可能的市場價格” （2）土地所有權(quán)價格

9、：買賣土地所有權(quán)價格，是無限年限內(nèi)地租的資本化（折現(xiàn)值） 土地使用權(quán)價格：一定年限土地使用權(quán)買賣的價格，是一定年限內(nèi)地租的資本化（折現(xiàn)值） （3）基準(zhǔn)地價：城市將一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地，劃分為一定的地價區(qū)段或級別，然后調(diào)查評估并公布的各地價區(qū)段某一時點(diǎn)的平均價格 標(biāo)定地價：城市調(diào)查評估并公布的一定時期一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地價格,（4）課稅價格：政府課征與土地價值有關(guān)的稅收時所確定的土地價格 征用價格：政府征用土地時向土地所有者或土地使用者支付的價格 抵押價格：以土地為抵押擔(dān)保物借款時，貸款人確定的土地抵押價值，一般為市場價值的68成 （5）總價格：買賣某一宗一定

10、面積土地的總價格 單位價格 = 總價格 / 土地面積 樓面地價 = 總價格 / 建筑總面積 = 土地單價 / 容積率 容積率 = 建筑總面積 / 土地面積 （6）評估價格：評估價值 （7）公告地價、申報價格,2、房地產(chǎn)價格的種類,（1）商品房價格：完整的土地價格+建筑物價格：建筑物所有權(quán)+若干年的土地使用權(quán) 經(jīng)濟(jì)適用房價格：不完整土地價格+建筑物價格：建筑物所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán) （2）標(biāo)準(zhǔn)價：公有住房出售價：部分建筑物所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán) 成本價：現(xiàn)有公房或新建安居住房出售價：建筑物所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán) （3）廉租金 = 維修費(fèi)+管理費(fèi) 準(zhǔn)成本（福利）租金 = 廉租金+折舊費(fèi) 成本（標(biāo)準(zhǔn)

11、）租金 = 準(zhǔn)成本（福利）租金+投資利息+稅金 市場（理論）租金=成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金+保險費(fèi)+租賃經(jīng)營利潤+地租,八、影響房地產(chǎn)價格的因素,（一）影響城市土地價格的因素 1、一般因素 （1）社會因素 社會穩(wěn)定狀況；人口數(shù)量、密度、平均文化素質(zhì)、個人修養(yǎng)；城市化水平、速度；家庭規(guī)模及趨勢；教育科研水平；綜合治安狀況；社會福利水平 （2）經(jīng)濟(jì)因素 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、趨勢；金融環(huán)境：利率、貸款比例、物價指數(shù)等；財政環(huán)境：稅費(fèi)、地價與地租水平、土地資本化率等；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：一二三產(chǎn)業(yè)比重 （3）制度及政策因素 土地制度及政策：科學(xué)合理的土地制度，優(yōu)化配置而增殖，高地價政策直接推動房地產(chǎn)價格上漲；住房制度及政

12、策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收與投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制,2、區(qū)域因素,（1）商業(yè)區(qū)；（2）住宅區(qū)；（3）工業(yè)區(qū) 3、個別因素 （1）位置、面積、地形、地貌、地勢、地質(zhì)、水文、氣候；（2）鄰近街道、鄰近道路、交通、供排水等基礎(chǔ)設(shè)施；（3）土地用途； （4）建筑物規(guī)模、高度、容積率等土地利用控制狀況；（5）建筑物與土地組合、布局是否合理；（6）土地使用年期,（二）影響建筑物價格的因素,1、個別因素 （1）建筑面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、裝修、配套設(shè)備等；（2）規(guī)模、高度、樓層、朝向；（3）用途及功能水平；（4）施工質(zhì)量、折舊及完好程度；（4）產(chǎn)權(quán)狀況、已使用年限

13、、物業(yè)管理情況等；（5）地段、風(fēng)格、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。 2、區(qū)域因素 自然地理、氣候；傳統(tǒng)文化、習(xí)俗；經(jīng)濟(jì)收入水平；以及區(qū)域特色的建筑材料、風(fēng)格、偏好等，直接間接影響供需價格 3、一般因素 （1）物價水平；（2）建筑物設(shè)計、管理的政策法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（3）宏觀經(jīng)濟(jì)金融政策等,九、房地產(chǎn)價格評估原則,1、一般原則：工作原則、經(jīng)濟(jì)原則 2、合法性原則 （1）產(chǎn)權(quán)合法，對無法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)（證書、證明、資料等），評估報告要說明并假定其合法 （2）使用合法，包括用途、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、高度、容積率等 （3）交易或處分合法，包括抵押、出售、租賃、轉(zhuǎn)讓等 城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市私有房

14、屋管理條例、房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)、商品房管理規(guī)定等,十、房地產(chǎn)估價的程序,1、資產(chǎn)評估項目的接洽 明確資產(chǎn)評估基本事項，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同） 2、資產(chǎn)評估項目的管理 組建資產(chǎn)評估項目小組，擬定資產(chǎn)評估的工作方案（計劃） 3、資產(chǎn)評估項目的執(zhí)行 收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料，待評估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘，進(jìn)行最佳利用及其假設(shè)條件、價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析， 選擇評估方法并進(jìn)行估算，確定估價結(jié)果，撰寫資產(chǎn)評估報告 4、資產(chǎn)評估項目結(jié)項 與委托方辦理提交報告和評估費(fèi)用清算等手續(xù)，資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的成本法評估,一、成本法理論 （一）成本法的基本理論 1、基本思路 如果條

15、件允許，對全新資產(chǎn)，任何購買者愿意支付的價格，不會超過資產(chǎn)重建的現(xiàn)行購建成本；對非全新資產(chǎn)，則需扣減其貶值 土地價格 = 純土地價格+土地改良物殘值 = 純土地價格+土地改良物重置成本貶值（折舊） 房地產(chǎn)價值 = 土地價格+建筑物重置成本貶值（折舊） 2、特別注意 在房地產(chǎn)評估實(shí)踐中，對土地而言，保值增殖特征明顯，因此，對土地資產(chǎn)（地產(chǎn)）評估，不涉及貶值；對建筑物（房產(chǎn)）、房地合一的房地產(chǎn)（嚴(yán)格意義的房地產(chǎn)）評估，則應(yīng)計算貶值,3、適用范圍,（1）新建和折舊較少（可忽略或簡單估算）的房地產(chǎn) （2）折舊能夠準(zhǔn)確估計的房地產(chǎn) （3）難以用市場比較法評估的房地產(chǎn)：市場發(fā)育不完善、缺乏市場交易案例及資

16、料 （4）難以用收益法評估的房地產(chǎn)：沒有收益或收益很少 （5）特定用途價值評估，比如房屋保險價值評估、用于驗(yàn)證其它評估方法的評估結(jié)果 比如：政府辦公樓、公益建筑、公益設(shè)施、教堂、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地,（二）成本法的估價步驟,1、明確評估對象及范圍，搜集相關(guān)資料 微觀環(huán)境、宗地屬性及特征、建筑改良物成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等 2、評估土地價格 3、估算建筑改良物重建成本 4、估算建筑改良物折舊成本 5、估算附屬改良物重置成本及折舊 6、計算房地產(chǎn)價格,二、重置成本估算,（一）土地（重置）價格的估算 最適用于上述適用范圍用途的新開發(fā)土地，難以用市場比較法

17、、收益法的土地 土地價格主要決定于其效用，并非成本，即土地成本增加，并不一定增加其使用價值，因此，成本法評估土地價格有明顯缺陷，有學(xué)者認(rèn)為，成本法不適宜評估地價。 1、土地價格的成本構(gòu)成 土地價格 =待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增殖收益,2、土地價格各成本要素的計算,（1）計算待開發(fā)土地取得費(fèi) 向原土地使用者支付的費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)，包括兩種類型： 第一種類型：國家征用農(nóng)村集體土地，支付給集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 土地管理法第47條規(guī)定征用耕地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)： 土地補(bǔ)償費(fèi)：安置補(bǔ)助費(fèi)：地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 城市新菜地開發(fā)建設(shè)基金：征用城市郊區(qū)的菜地 征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置

18、補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 各省、自治區(qū)、直轄市參照耕地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整： 為保持失地農(nóng)民原生活水平，各省、自治區(qū)、直轄市批準(zhǔn)可增加安置補(bǔ)助費(fèi)； 國務(wù)院，可提高耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),第二種類型：取得城市已利用土地，向原土地使用者支付拆遷費(fèi)用,對原城市土地使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地均有具體規(guī)定 （2）計算土地開費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) “三通一平”：通水、通路、通電、平整地面 “七通一平”：通上水（供水）、通下水（排水）、通路、通電、通訊、通氣、通熱、平整地面 公共事業(yè)配套費(fèi) 郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等，據(jù)項目大小、用地規(guī)模而定 小區(qū)開

19、發(fā)配套費(fèi) 與公共事業(yè)配套費(fèi)類似 相關(guān)稅費(fèi),（3）計算投資利息,銀行貸款利息+自有資金利息（機(jī)會成本） 待開發(fā)土地取得費(fèi)：計息期為整個開發(fā)期和銷售期 土地開發(fā)費(fèi)： 均勻投入方式：計息期為開發(fā)期的一半和銷售期 非均勻投入方式：計息期為各年投入的年中到銷售期末 （4）計算投資利潤和稅費(fèi) 利潤：基數(shù)可以是待開發(fā)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，也可以是開發(fā)后的土地價格，但要注意確定利潤率或投資回報率的內(nèi)涵 稅費(fèi)：土地取得和土地開發(fā)過程中，必須向國家支付的稅賦和費(fèi)用 （5）計算土地增殖收益 土地用途轉(zhuǎn)變、功能變化、利用強(qiáng)度提高等土地發(fā)展權(quán)價值，前述四項之和為土地成本價格，成本價格乘以土地增殖收益率即可。目前，土地

20、增殖收益率通常為10%25%。,（二）房地產(chǎn)重置成本的估算,1、房地產(chǎn)重置成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)重置成本=土地價格+建筑物重置成本 折舊（貶值） （1） 在評估實(shí)踐中，因?yàn)橥恋鼐哂斜Ｖ翟鲋程匦裕虼?，折舊（貶值）的評估計算，只針對建筑改良物，不針對土地價格。 （2）評估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)建成日，不需考慮建筑物折舊（貶值） （2）當(dāng)評估對象只是純建筑物時，上述公式中不包括土地價格,2、建筑物重置成本的估算方法,（1）工料測量法，又稱承包商法（類似施工圖設(shè)計預(yù)算 ） 將所有投入要素的成本、各種費(fèi)用、利潤、稅費(fèi)全部逐一加總 特點(diǎn)：最詳細(xì)、最準(zhǔn)確、計算最繁瑣、最費(fèi)時間 要求：豐富的建筑知識、對勞動法和工作規(guī)則

21、熟悉 承包商、建筑商、估價師在成本估價和準(zhǔn)備投標(biāo)時常用 重編預(yù)算法：根據(jù)建筑物工程竣工圖紙，或者建筑物實(shí)際工程繪制的工程圖，按照編制工程預(yù)算方法 重置成本 = （實(shí)際工程量現(xiàn)行單價或定額）（1現(xiàn)行工程費(fèi)率）材料價差 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算的各項間接成本,（2）分部分項法（類似初步設(shè)計概算）,第一步：將建筑物分解成數(shù)個分部或分項工程 第二步：利用建筑工程概算定額（指標(biāo)），查出各分部或分項工程的單位成本 第三步：分部或分項工程成本=工程量單位成本 第四步：重置成本=建筑總成本+間接費(fèi)+利潤+稅費(fèi)等 特點(diǎn)：不及工料測量法準(zhǔn)確，但仍高度詳細(xì)、高度準(zhǔn)確 開發(fā)商、承包商在成本估價時常用,（3）單位比較法,第一步：

22、選取參照物的參照基準(zhǔn)：可比較的單位重置成本 從服務(wù)機(jī)構(gòu)、政府或行業(yè)頒布的標(biāo)準(zhǔn)、相同相似建筑物實(shí)際成本分析計算等途徑得到。 通常：住宅、商業(yè)建筑，選用每平方米成本為比較單位 倉庫、工業(yè)建筑，選用每立方米成本作為比較單位 第二步：將參照物和評估對象差異的特點(diǎn)列表對比修正，確定調(diào)整系數(shù)或調(diào)整數(shù)值 第三步：計算評估對象重置成本,（4）指數(shù)調(diào)整法,選取適當(dāng)?shù)某杀局笖?shù)比如統(tǒng)計分析計算成本增長率、建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其它相關(guān)價格指數(shù)，作為趨勢因子，來調(diào)整評估對象的歷史成本。 重置成本賬面原值（1+變動指數(shù)） 特點(diǎn)：簡單、準(zhǔn)確度低（概略估算） 特別適用：普通大宗工業(yè)房地產(chǎn)；對于大型、價高的建筑物一般不宜采用此

23、法。 另外，待估建筑物賬面成本不清、不實(shí)的，也不宜采用此法。,三、建筑物貶值（折舊）的原因,1、實(shí)體性貶值（損耗） 使用磨損、自然老化、自然災(zāi)害等有形損耗，比如正常使用、長期磨損、管理疏忽、蟲蛀、腐朽、潮濕、自然災(zāi)害等 2、功能性貶值（衰退） 新技術(shù)、新材料、新能源、新工藝、新設(shè)計的應(yīng)用，人們需求或觀念改變等，使建筑物的某些功能，在評估時點(diǎn)減弱、消失，從而使建筑物價值損失。 比如：只有一個衛(wèi)生間：不完善的設(shè)備；過時的浴室、廚房：不符合現(xiàn)代需求；超規(guī)格（過高）的天花板：浪費(fèi)，成本大于效用；低負(fù)荷能力的電線、插座：不符合現(xiàn)代需求；裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào) ；某些設(shè)備、裝修原用途原效用與新用途、

24、新效用不匹配；建筑物原用途與土地新用途不匹配等 3、經(jīng)濟(jì)性貶值（區(qū)位衰退、外在衰退） 外在經(jīng)濟(jì)社會政治法規(guī)等變化，導(dǎo)致建筑物利用率下降、收益減少、效用降低，從而使建筑物價值損失。 比如：公共設(shè)施不足、缺少停車場所、狹窄的街道、擁擠的交通、交通管制、附近規(guī)劃增加不適宜的工商業(yè)土地利用等,四、建筑物貶值（折舊）的估算,1、實(shí)體性貶值（損耗）的估算 （1）經(jīng)濟(jì)耐用年限法,直線貶值法：直線法、定額法、年限平均法,雙倍余額遞減貶值法,成新折扣法,（2）打分法,借助一定的評分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)， 比如房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，針對建筑物“房齡”、維護(hù)、保養(yǎng)、修理、使用條件、地基等，實(shí)地分析評判實(shí)際已使用年限，或者對建

25、筑物整體或分部分打分綜合評定建筑物實(shí)體性成新率。 根據(jù)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的“房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率表”，評定實(shí)際已使用年限、總經(jīng)濟(jì)耐用年限、殘值（率），然后利用公式計算 首先，根據(jù)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的“房屋評定部位、完損等級評分表”，實(shí)地考察建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的各項具體內(nèi)容，評定等級和實(shí)體性成新率； 其次，根據(jù)“不同結(jié)構(gòu)類型房屋樓層評分修正系數(shù)表”，查得修正系數(shù)，修正得到實(shí)體性成新率,2、功能性貶值（衰退）的估算,可用機(jī)器設(shè)備評估中“超額投資成本”、“超額運(yùn)營成本”的方法估算 特別地，房地產(chǎn)功能性貶值的某些項目是可修復(fù)的修復(fù)所增加建筑物的價值，大于其成本。比如缺乏冷暖設(shè)備與通風(fēng)設(shè)備、

26、過時的廚衛(wèi)設(shè)備與裝置、太小的熱水器、低負(fù)荷的電線與插座等。 可修復(fù)部分功能性貶值 = 修復(fù)項目在評估對象上安裝完成的修復(fù)成本 修復(fù)項目在新建筑物上安裝完成的安裝成本 例如：現(xiàn)有建筑物安裝一通風(fēng)設(shè)備需12000元，在新建筑物安裝該設(shè)備需9000元，則可修復(fù)功能性貶值為3000元。 3、經(jīng)濟(jì)性貶值（區(qū)位衰退、外在衰退）的估算 可用機(jī)器設(shè)備評估中“利用率下降”、“收益減少”的方法來估算,第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的市場法評估,一、 市場比較法基本原理 1、基本思路 2、適用范圍 （1）房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高、交易實(shí)例較多地區(qū)和房地產(chǎn)類型 （2）用于求取其它評估方法中的某些參數(shù)：假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法 評

27、估下列房地產(chǎn)不宜使用： （1）沒有或較少房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū) （2）沒有或很少交易的房地產(chǎn)類型：教堂、寺廟、紀(jì)念館、軍隊營房、古建筑等 （3）公益性或特殊房地產(chǎn)：圖書館、博物館、體育館、公園、公益建筑、公益設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)場等,二、市場比較法估價步驟,1、搜集交易實(shí)例 （1）必須隨時關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，平時日積月累，臨時搜集難度大、案例少、不典型 （2）制作標(biāo)準(zhǔn)化表格，建立檔案 （3）搜集途徑：房地產(chǎn)交易管理部門的申報登記備案資料；報刊雜志特別是專業(yè)報刊雜志的租售等交易信息；實(shí)際市場調(diào)查；房地產(chǎn)交易展覽會資料；行業(yè)協(xié)會等行業(yè)內(nèi)交流資料；其它途徑。 2、 選取可比交易實(shí)例至少3個 （1）參照

28、物：用途相同：結(jié)構(gòu)相同；地段相同 （2）成交日期相近 越近越好，一般一年內(nèi)；房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，最長不宜超過2年 （3）成交價格為正常價格，至少可修正為正常價格,3. 建立價格可比基礎(chǔ),“四個統(tǒng)一”：付款方式、采用單價、貨幣種類及貨幣單位、面積內(nèi)涵及面積單位 4. 進(jìn)行差異因素修正 通常的修正思路有兩個：一是百分率法，求出修正調(diào)整系數(shù) 評估對象優(yōu)于參照物10%，則修正調(diào)整系數(shù)=110/100=110% 評估對象劣于參照物10%，則修正調(diào)整系數(shù)=90/100=90% 參照物優(yōu)于評估對象10%，則修正調(diào)整系數(shù)=100/110=90.9% 參照物劣于評估對象10%，則修正調(diào)整系數(shù)=100/90=11

29、1% 二是差額法：求出用差異因素所導(dǎo)致的價值差異（差額），作為修正調(diào)整值： 參照物朝南，成交價格2500元/平方米，評估對象朝東。市場同類房地產(chǎn)朝南的比朝東的貴500元/平方米，則評估對象價格2500500=2000元/平方米,（1）進(jìn)行交易情況修正,將參照物成交價格，修正為正常價格 排除參照交易特殊、特定、偶然的非常因素造成的價格偏差，確定偏差比例（調(diào)整系數(shù)）或偏差數(shù)額（調(diào)整值）。,（2）進(jìn)行交易日期修正,交易日期修正，又稱期日修正：將參照物成交價格，修正為評估基準(zhǔn)日價格 考慮參照物成交日到評估基準(zhǔn)日期間內(nèi)，價格的升降變動率。 一般用房地產(chǎn)價格變動率、房地產(chǎn)價格指數(shù)，也可以由評估人員根據(jù)房地

30、產(chǎn)市場變動情況和趨勢判斷、或者建立房地產(chǎn)價格-時間模型求取,例如：2006年7月參照交易價格6000元/平方米，若此后到2007年7月，該類房地產(chǎn)價格月環(huán)比上漲1%，2007年7月2008年1月則環(huán)比下降0.2%。則：,（3） 進(jìn)行區(qū)域因素修正,將參照物（環(huán)境下的）成交價格，乘以各項區(qū)域因素修正系數(shù)，調(diào)整為評估對象環(huán)境下的價格 直接比較法：以評估對象各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)（100），對比評定參照物各項區(qū)域因素分值,間接比較法：以某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)各項區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100），將評估對象和參照物各項區(qū)域因素依據(jù)基準(zhǔn)來評定分值,區(qū)域因素：繁華程度；交通便捷程度；自然與人文環(huán)境條件和質(zhì)量；景觀；公共設(shè)施配

31、套完備程度；城市規(guī)劃及限制,（4） 進(jìn)行個別因素修正,將參照物（個別因素、個別條件下的）成交價格，乘以各項個別因素修正系數(shù)，調(diào)整為評估對象個別因素、條件下的價格 修正的思路和方法，與區(qū)域因素修正完全相同：直接比較法， 間接比較法 個別因素包括：土地個別因素， 建筑物個別因素 其中有兩個個別因素影響力大，通常單獨(dú)修正： 容積率修正,例如：參照物價格800元/平方米，容積率2.1，待評估土地容積率1.7，則查該市該用途土地容積率修正系數(shù)表，得容積率修正后的價格=800 1.61.9=673.7元/平方米,土地使用年限修正,例如：參照物價格1000元/平方米，土地使用年限30年，待評估土地對應(yīng)年限2

32、0年，土地資本化率8%，則,5、 確定評估價值,（1）確定比準(zhǔn)價格,（2）確定評估對象價格 將各個比準(zhǔn)價格以簡單平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法，確定評估對象的價格 三、市場比較法應(yīng)用案例,第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的收益法評估,一、收益法的基本理論 1、收益法基本原理 2、適用范圍 能夠帶來未來收益的房地產(chǎn)，比如廠房、商場、寫字樓、旅館、公寓、娛樂中心、加油站等工商業(yè)經(jīng)營或租賃房地產(chǎn) 3、收益法的評估步驟 （1）明確評估對象及范圍 （2）搜集評估對象和類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用、收益率等市場資料 （3）估算評估對象每年潛在毛收入 （4）估算評估對象每年有效毛收入即實(shí)際總收益，調(diào)整確定客觀總收益 （5

33、）估算每年客觀純收益 （6）估算年經(jīng)營費(fèi)用，即客觀總費(fèi)用 （7）選用適當(dāng)計算公式計算，求出房地產(chǎn)的收益價格,二、凈收益估算,1、實(shí)際收益與客觀收益 評估結(jié)果要用來作為正常市場交易的參考依據(jù)，需用客觀收益 實(shí)際收益：具體資產(chǎn)具體條件下實(shí)際取得的具體收益。可能偏高也可能偏低：收益人權(quán)利在法律上、行政上享受某種特權(quán)或受到特殊限制；房地產(chǎn)未處于最佳利用狀態(tài)；收益人把握機(jī)遇的能力高低；收益人經(jīng)營管理能力高低；特定時期區(qū)域環(huán)境條件的快速改善或惡化；待開發(fā)土地處于閑置狀態(tài)，無收益但須支付稅費(fèi)等。 這些特定條件或情況，不能與資產(chǎn)隨同轉(zhuǎn)讓出售，因此，實(shí)際收益必須經(jīng)過修正調(diào)整剔除特殊、偶然因素。 客觀收益：即正常

34、收益，指正常市場條件下資產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向和最佳利用程度上，合理預(yù)期未來風(fēng)險的合理預(yù)期收益。現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常市場條件下，在社會平均經(jīng)營管理水平下資產(chǎn)正常使用的平均預(yù)期收益。,2、潛在毛收入的估算,按市場平均經(jīng)營管理狀況和市場租金水平，評估對象全部利用或出租所產(chǎn)生的總收入 3、有效毛收入預(yù)期總收益估算 一是與類似房地產(chǎn)收益比較，二是對市場趨勢作出分析預(yù)測，三是考慮收益的風(fēng)險性和可實(shí)現(xiàn)性，綜合分析扣除：可能存在的未來競爭激烈或潛在風(fēng)險而收益下降，部分閑置，呆壞帳等損失后的收益。即正常經(jīng)營情況下預(yù)期產(chǎn)生的實(shí)際收益。 租賃合同期內(nèi)，租金用合同規(guī)定的計算，合同期外則按市場租金（正常租金、

35、客觀租金）計算；租賃保證金及押金的利息計算入收益；屬于評估對象范圍的設(shè)備、設(shè)施、家具等產(chǎn)生的收益，計入收益。,4、經(jīng)營費(fèi)用預(yù)期總費(fèi)用估算,是正常費(fèi)用、客觀費(fèi)用。是取得預(yù)期總收益而必須投入的正常支出。包括：經(jīng)營管理費(fèi)、日常維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅費(fèi)等 租賃合同中約定，承租方承擔(dān)上述某項費(fèi)用的部分或全部，則租金相應(yīng)減少，則不再作為費(fèi)用（從租金收益中扣除）；相反，如果約定出租方承擔(dān)水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等，則應(yīng)作為費(fèi)用（從租金收益中扣除） 。 與經(jīng)營無關(guān)的特殊成本，屬于非正常支出，不計入正常費(fèi)用；折舊費(fèi)、利息支付是資產(chǎn)收益能力的體現(xiàn)，是資產(chǎn)價值的一部分，計入收益，不再作為費(fèi)用（從收益中扣除） 。 投資取得資產(chǎn)

36、的債務(wù)，是資產(chǎn)價值的一部分，在資產(chǎn)經(jīng)營中以收益形式收回償還，屬于折舊的一部分，不再作為費(fèi)用（從收益中扣除） ；經(jīng)營過程中產(chǎn)生的債務(wù)，則是為了取得預(yù)期收益而必須投入的正常支出，計入費(fèi)用（從收益中扣除）,5、凈收益正常純收益估算,凈收益 = 預(yù)期總收益 預(yù)期總費(fèi)用 租賃、商業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)、生產(chǎn)性房地產(chǎn)凈收益= 三、折現(xiàn)率的估算 折現(xiàn)率：資本化率、資本還原率、投資收益率、投資期望匯報率 1、 市場提取法（市場比較法）,參照物收益各年變化、固定不變、等額或等比遞增遞減等各種情況，選擇適當(dāng)公式求出參照交易折現(xiàn)率。,2、資本資產(chǎn)定價模型,無風(fēng)險利率為一年期國債利率、一年期銀行存款利率； ：不可分散的系統(tǒng)風(fēng)險

37、系數(shù)，其大小取決于評估對象所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)趨勢、評估對象的用途等。 1，該項投資風(fēng)險高于平均風(fēng)險；1，該項投資風(fēng)險小于平均風(fēng)險。 如果難以取得，也可用相同原理采用加和法求得,3、 資本投資結(jié)構(gòu)組合法,房地產(chǎn)價格 抵押貸款額 + 自有資金額 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益+自有資金收益 通常，房地產(chǎn)綜合報酬率：,rm，又稱抵押貸款常數(shù)：在給定的n年內(nèi)，為償還1元貸款，每月應(yīng)支付的數(shù)額。通常采用年抵押常數(shù)，實(shí)際上是年金現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)，也就是資金回收系數(shù)。,4、債務(wù)保證率法,四、殘余法剩余技術(shù),利用土地和建筑物兩部分共同（房地產(chǎn)）產(chǎn)生的的收益，和其中一部分價值（價格），來求另一部分價值（價格）的方法。,注意：

38、由于相關(guān)參數(shù)非常難以科學(xué)、準(zhǔn)確的確定，該方法大多數(shù)情況下只是理論模型。 實(shí)用性：理論上，適用于年收益保持不變、收益期為無限期的情況，特別是又處于最優(yōu)利用狀態(tài)的新建筑物 實(shí)際上，僅僅適用于能夠取得相關(guān)參數(shù)，又處于最優(yōu)利用狀態(tài)的新建筑物,第五節(jié) 房地產(chǎn)價格的其它評估法評估,一、假設(shè)開發(fā)法 1、假設(shè)開發(fā)法原理 假設(shè)開發(fā)法：又稱剩余法、倒算法、預(yù)期開發(fā)法 理論基礎(chǔ)為地租剩余理論，評估價值為開發(fā)后的價值減去正常的開發(fā)成本、費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤后的剩余額。 評估價值 = 開發(fā)后的預(yù)期價值預(yù)期正常成本、費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤 該方法確定的價格，為購買者愿意出的最高價，典型是開發(fā)商購買土地開發(fā)商在利潤最大化用途下預(yù)測后

39、，購買土地的最高價 2、適用范圍,3、假設(shè)開發(fā)法的評估步驟,（1）調(diào)查明確評估對象及范圍 （2）選擇最佳利用方式最佳用途保證開發(fā)后可獲最佳收益 （3）估算開發(fā)周期：從取得權(quán)利或開始著手計算，直到銷售或租賃完畢止。比如新建房地產(chǎn)，從取得土地使用權(quán)，到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢止。 （4）預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值：出售，宜用市場比較法確定房地產(chǎn)總價；出租，宜用市場比較法確定凈租金收益，再用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率計算房地產(chǎn)總價。 （5）估算開發(fā)成本、費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤 （6）計算評估價值,二、基準(zhǔn)地價修正法,1、基準(zhǔn)地價 （1）定義：市縣政府通過評估公布的，城市土地商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類用途土地級別或均質(zhì)地

40、域，以及綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。 （2）基準(zhǔn)地價特點(diǎn) 是土地使用權(quán)平均價，不是某宗具體土地的具體價 是區(qū)域性價格，可以是級別區(qū)域，表現(xiàn)形式為片區(qū)價；也可以是區(qū)段，表現(xiàn)形式為路段價 在適用性上，一般要覆蓋整個城市、市鎮(zhèn)建成區(qū) 是單位土地面積的地價：單位地價 具有現(xiàn)實(shí)性（時點(diǎn)性），是特定評估時點(diǎn)的價格，在一定時期能反映土地經(jīng)濟(jì)價值，應(yīng)階段性修正,（3）基準(zhǔn)地價的作用,政府公告的指導(dǎo)或?qū)蜃饔?宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù) 國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) 政府對土地有償使用收益分配的依據(jù) 評估具體宗地地價的依據(jù) 作為價格信號，引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門優(yōu)化配置,2、基準(zhǔn)地價修正法的基本思路,（1）基準(zhǔn)

41、地價修正法 利用基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等公告的評估成果，按照替代原理，將評估對象的區(qū)域條件、個別條件等，對比所處區(qū)域平均條件，找出差異并選取相應(yīng)修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價為評估價。 （2）適用范圍 完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)土地，特別是房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的城市 短時間大批量宗地地價評估 輔助評估，一般不作主要評估方法，因?yàn)殡y保證基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的精度,3、基準(zhǔn)地價修正法的評估程序,（1）搜集整理土地定級評估成果 土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、樣點(diǎn)地價分布圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表、相應(yīng)的定級評估因素條件說明表等資料 （2）確定修正基礎(chǔ)和需要調(diào)查的項目 將被評估宗地對照上述土

42、地定級評估資料，確定宗地區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價的平均條件，按照修正系數(shù)表中的因素、項目，確定需要調(diào)查的因素、項目、指標(biāo) （3）調(diào)查宗地各因素、項目、指標(biāo) （4）確定宗地修正系數(shù) 調(diào)查結(jié)果按優(yōu)劣對照修正系數(shù)表，選取或適當(dāng)調(diào)整各因素各項目定修正系數(shù) （5）確定日期修正系數(shù)、使用年限修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)等 （6）宗地地價=基準(zhǔn)地價日期修正系數(shù)容積率修正系數(shù),三、路線價法,1、路線價 對面臨特定街道的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，求取該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價所得的平均單價 2、路線價法 根據(jù)臨街土地價值，隨距街道距離的增大而遞減的原理，在特定街道設(shè)定路線價，并依此路線價配合的 深度百分率表

43、及其它修正率表，來計算鄰接同一街道的其它宗地地價的評估方法 3、路線價法的理論基礎(chǔ)和實(shí)質(zhì) 理論基礎(chǔ)為替代原理，實(shí)質(zhì)是市場比較法,4、路線價法的計算公式,（1）常用基本公式（美國） 宗地總價=路線價深度百分率臨街寬度 （2）特殊條件宗地公式（美國） 街角地、兩面臨街、三角地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等 宗地總價=路線價深度百分率臨街寬度其它條件修正率 宗地總價=路線價深度百分率臨街寬度其它條件修正額 5、適用范圍及條件 “多個評估對象”：同時對大批量土地評估，特別是土地課稅、土地重劃、征地拆遷等大范圍、大批量市街主要是商業(yè)用地估價 道路系統(tǒng)完整、宗地排列整齊； 較多的交易實(shí)例，土地市場規(guī)范。,

44、6、路線價法的評估程序,（1）路線價區(qū)段劃分 路線價區(qū)段，一般是地段相連、地價相等或基本相等的帶狀地段，一般以地價有顯著增減變化的地點(diǎn)為界限。通常以十字路口、丁字路口兩路口之間的地段為一路線價區(qū)段。 （2）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定 標(biāo)準(zhǔn)宗地：標(biāo)準(zhǔn)深度、寬度、形狀的宗地；標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度，即宗地離開街道的垂直距離。 標(biāo)準(zhǔn)宗地選定各國不同：美國，深100英尺（30.48米），寬1英尺的細(xì)長地塊；日本，深16.36米，寬3.63米的長方形地塊。 通常，標(biāo)準(zhǔn)深度，應(yīng)該選路線價區(qū)段內(nèi)各宗土地深度的眾數(shù)既有代表性，有減少修正的計算量,（3）路線價的評估,最常用的方法：由熟練的評估人員，用市場比較法、收益法等基本評估方法