百色綜合物流園項目建議書

1、百色市綜合商貿(mào)物流園項目建議書廣西XXXX有限公司2010年2月目 錄第一部分 總論11.1項目名稱11.2項目編制依據(jù)11.3項目承辦單位11.4項目建設(shè)必要性2第二部分 百色市發(fā)展概況62.1百色市城市區(qū)位62.2城市資源狀況72.3宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況82.4產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟概況112.5百色市交通條件122.6城市發(fā)展定位與規(guī)劃13第三部分 項目選址與片區(qū)概況143.1項目選址143.2項目片區(qū)概況15第四部分 項目定位與初步規(guī)劃方案164.1項目定位164.2項目功能規(guī)劃164.3項目進度安排19第5部分 項目投資估算195.1土地購買費用195.2道路建設(shè)費用205.3土地三通一平費用205.

2、4交易區(qū)建設(shè)費用205.5倉儲配送區(qū)建設(shè)費用205.6配套服務(wù)區(qū)建設(shè)費用215.7園區(qū)內(nèi)廣場建設(shè)及綠化215.8停車場建設(shè)費用215.9其他費用215.10設(shè)施設(shè)備購買費用225.11總投資成本22第六部分 財務(wù)分析226.1財務(wù)分析假設(shè)條件226.2收益分析236.3稅收分析236.4項目投資效益24第七部分 社會效益分析247.1項目建設(shè)可帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進城市就業(yè)247.2項目可有效服務(wù)于“三農(nóng)”經(jīng)濟247.3項目可有效服務(wù)城市建設(shè)規(guī)劃24第八部分 結(jié)論25第一部分 總論1.1項目名稱百色市綜合商貿(mào)物流園項目1.2項目編制依據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見廣西區(qū)政府關(guān)

3、于印發(fā)廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知（桂政發(fā)200983號）廣西現(xiàn)代物流“十一五”規(guī)劃百色市政府2006年“十一五”規(guī)劃綱要報告百色市城市總體規(guī)劃（2004-2020）1.3項目承辦單位1.4項目建設(shè)必要性1.4.1百色市構(gòu)建區(qū)域商貿(mào)物流中心的需要百色市西部與云南相接，北部與貴州毗鄰，東與首府南寧緊連，南與越南接壤，邊境線長達365公里，是滇、黔、桂三省交界處的中心城市，是我國大西南通往太平洋地區(qū)出海通道的“黃金走廊”。中越“兩廊一圈”的建設(shè)，泛珠三角經(jīng)濟區(qū)域合作，將百色推向區(qū)域性國際合作的前沿，區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心優(yōu)勢顯現(xiàn)。長期以來，百色市的物流業(yè)發(fā)展相對滯后，嚴重影響了發(fā)展百色獨特區(qū)位優(yōu)

4、勢的發(fā)展，桂西資源富集區(qū)和西南出海大通道的重要物流節(jié)點地位作用尚沒有得到充分的發(fā)揮，物流行業(yè)發(fā)展專業(yè)化程度與集中程度不足，滯后于百色的工業(yè)化發(fā)展。本項目建成后，將作為廣西西部地區(qū)規(guī)模最大，集中化程度最強、專業(yè)化程度最高，交通物流網(wǎng)絡(luò)健全的專業(yè)化物流園區(qū)。將充分發(fā)揮百色市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，打造成滇黔桂區(qū)域商貿(mào)物流中心，構(gòu)筑輻射廣西、西南和珠三角地區(qū)乃至溝通東盟的商貿(mào)物流通道。1.4.2服務(wù)國家多個區(qū)域性經(jīng)濟合作戰(zhàn)略的需要百色市位于廣西西部，毗鄰北部灣經(jīng)濟區(qū)，背靠大西南，作為廣西邊境城市與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點城市，處于泛北部灣經(jīng)濟區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟區(qū)、西部大開發(fā)地區(qū)等多個經(jīng)濟合作區(qū)

5、的相互重疊區(qū)和交叉點，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和廣西與“東盟”互通的重要陸路通道和跳板，是區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。百色市擁有便利的交通運輸條件。南昆鐵路和新建設(shè)的南昆鐵路穿市區(qū)而過。五條高速于百色交匯，包括南昆高速公路，正在建設(shè)和規(guī)劃中的百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到羅村高速公路、百色到龍邦高速公路。右江為珠江水域的主要源頭之一，航運發(fā)達，市內(nèi)現(xiàn)有4個港口，隨著百色水利樞紐、那吉航運樞紐等建成后，右江河道的通航能力將提升到1000噸級，從百色可直航南寧、廣州、香港、澳門等地。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)以及國家多個區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略交合，要求百色市建設(shè)有利于物流聚散的服務(wù)體系。百色南寧北

6、部灣經(jīng)濟區(qū)中國與東盟貿(mào)易通道越南西南出海大通道滇黔桂三省區(qū)交界區(qū)泛珠三角經(jīng)濟合作區(qū)圖11 百色戰(zhàn)略區(qū)位圖1.4.3服務(wù)百色的產(chǎn)業(yè)體系，促進百色工農(nóng)業(yè)的發(fā)展根據(jù)百色市城市總體規(guī)劃（2004-2020），百色市將建設(shè)成為以鋁工業(yè)為主的廣西新工業(yè)基地，爭取成為中國乃至亞洲重要的鋁工業(yè)基地之一；同時，建設(shè)成全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地。城市發(fā)展目標明確，工業(yè)特征明顯，以鋁工業(yè)為龍頭，同時開發(fā)錳礦開采、造紙、制糖、建材等行業(yè)建設(shè)。百色市擁有如田東香米、芒果、香蕉、紅寶石蕃茄、西葫蘆、“雙低”油菜、八渡筍等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工優(yōu)勢明顯。百色市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 19720 家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1

7、89家。其中鋁工業(yè)是百色市工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，鋁生產(chǎn)主要企業(yè)有中鋁廣西分公司、百色銀海鋁業(yè)公司、隆林鋁廠、桂西氧化鋁廠、平果鋁型材廠、廣西大華鋁型材廠、平果亞洲鋁業(yè)有限公司等企業(yè)，并有多家大型化工、建材、造紙工業(yè)企業(yè)。大型現(xiàn)代化專業(yè)市場，具有強有力的商品集散作用，不斷加強百色各大產(chǎn)業(yè)的商品流通，提升百色產(chǎn)業(yè)體系的市場輻射面，增強百色工業(yè)與專業(yè)市場的聯(lián)動，為百色中小企業(yè)打造永不落幕的博覽會。本項目建設(shè)大型鋁制品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等專業(yè)市場，利用百色發(fā)達的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，將各地市的工作產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品集中銷售，市場可為工業(yè)產(chǎn)品及農(nóng)產(chǎn)品提供具有特色的大型交易平臺，配以完善的信息流服務(wù)，及加工、倉儲、配送、運

8、輸?shù)确?wù)，從而帶動百色工農(nóng)業(yè)發(fā)展。1.4.4促進百色物流體系發(fā)展廣西物流業(yè)“十一五”規(guī)劃指出百色市城市物流中心的建設(shè)，要結(jié)合鋁工業(yè)基地、亞熱帶特色農(nóng)業(yè)基地、西電東送基地的規(guī)劃建設(shè)構(gòu)建物流中心。根據(jù)廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，百色在廣西的物流規(guī)劃布局為7大專業(yè)物流中心之一，即充分發(fā)揮南昆鐵路及沿邊優(yōu)勢，加快建設(shè)黃桶至百色鐵路、百色至龍邦高速公路，依托鋁工業(yè)基地、亞熱帶特色農(nóng)業(yè)基地、西電東送基地構(gòu)建物流園區(qū)，發(fā)展與之配套的物流服務(wù)，促進百色建成溝通云貴的桂西重要物流中心。百色市十一五規(guī)劃綱要報告指出，全面推進商貿(mào)物流業(yè)加快發(fā)展，圍繞打造滇黔桂區(qū)域商貿(mào)物流中心，構(gòu)筑溝通東盟的物流通道目標，推進專業(yè)市場

9、集群的建設(shè)，重點建設(shè)右江河谷物流商貿(mào)走廊和百色大型綜合商貿(mào)城。積極推進鋁材交易中心、藥材交易市場、旅游產(chǎn)品市場等一批特色專業(yè)市場的建設(shè)。百色市目前物流體系尚不健全，成為百色工農(nóng)業(yè)發(fā)展制約因素，迫切需要建設(shè)專業(yè)化物流園，目的建設(shè)完成，可成為百色地區(qū)最大的物流集散地，貨物品種齊全，物流流量大，物流行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)及優(yōu)勢明顯。項目還可利用百色市的區(qū)位及交通優(yōu)勢，發(fā)展成為桂西地區(qū)最大的物流集散中心，提升桂西地區(qū)物流服務(wù)水平，構(gòu)建“大商貿(mào)，大物流，大信息”物流服務(wù)體系。第二部分 百色市發(fā)展概況2.1百色市城市區(qū)位百色市是國家確定的南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟區(qū)中心地帶，是滇、黔、桂三?。▍^(qū)）邊緣交通樞紐、重

10、要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉。百色市地處珠江水系上游，位于桂西資源富集區(qū)，礦產(chǎn)、水能、旅游等資源富集，是我國重要鋁業(yè)基地，東與西江經(jīng)濟帶相連，南與北部灣經(jīng)濟區(qū)相鄰，是中國與東盟雙向開放的前沿。百色與越南有360.5公里的邊境線，靖西、那坡兩縣與越南接壤，現(xiàn)有邊境口岸3個，其中龍邦口岸為國家一類口岸，岳圩口岸、平孟口岸為國家二類口岸，另有6個貿(mào)易點。各邊境口岸和邊貿(mào)點交通便利，是泛珠三角經(jīng)濟區(qū)和中國西南地區(qū)與越南等東南亞國家開展直接貿(mào)易或轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要區(qū)域。西江經(jīng)濟帶越 南云南貴州北部灣經(jīng)濟區(qū)百色市桂西資源富集區(qū)滇黔桂地區(qū) 圖21 百色區(qū)位圖2.2城市資源狀況百色市市區(qū)面積約33平方公里

11、。2006年末總?cè)丝?78.8萬人。有壯、瑤、苗、回、彝、仡佬等七個少數(shù)民族，其中壯族人口約占總?cè)丝诘?0%，瑤族、苗族、回族、彝族、仡佬族人口約占總?cè)丝诘?%。百色市年均降水量1115毫米， 年均溫22.1，1月均溫13.3，7月均溫 28.6。百色可利用土地面積269萬多公頃，山地占90.98%，臺地和平原占5.8%，耕地占12.5%。百色有著豐富的森林資源和林副產(chǎn)品，全市林業(yè)用地面積214.5萬公頃，森林面積199.82萬公頃，木材蓄積量4400多萬立方米，是廣西重要的用材林基地，森林覆蓋率達58.6%。植物資源有236科955屬2775種，盛產(chǎn)桐油、茶油、八角、八渡筍、白毫茶、烤煙等，

12、是全國八角、茴油的主產(chǎn)區(qū)，林副產(chǎn)品產(chǎn)量居廣西前列。右江河谷是全國著名的亞熱帶水果基地、南菜北運基地和“芒果之鄉(xiāng)”。百色是中國12個紅色旅游重點景區(qū)之一，被譽為“天崩”“地裂”的樂業(yè)天坑群和靖西峽谷群堪稱為世界奇絕。這里山川秀麗、人文景觀和民族風情多姿多彩，旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊百色電力資源豐富，可開發(fā)的水利資源達600萬千瓦，已開發(fā)450多萬千瓦。百色礦產(chǎn)種類繁多，鋁土礦、銅礦、水晶、褐煤、黃金等儲量居廣西首位，石油天然氣儲量豐富；鋁土礦儲量達10多億噸以上，占全國總量的50%以上，百色正在依托資源優(yōu)勢努力建設(shè)成為中國乃至亞洲重要的鋁工業(yè)基地。林以松、杉、櫟、竹為主，野生動物有穿山甲、山瑞、果

13、子貍等。百色下轄一區(qū)十一縣，即右江區(qū)，平果、田東、田陽、田林、德保、靖西、那坡、凌云、樂業(yè)、隆林、西林縣等。百色市政府駐右江區(qū)，沿公路、水路分別距自治區(qū)首府南寧市266公里和410公里，水陸交通便利，是滇、黔、桂三省區(qū)邊緣區(qū)的交通樞紐。百色市委、市政府所在地，為桂西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。2.3宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況百色市經(jīng)濟發(fā)展處于一個平穩(wěn)較快的階段。從2005年到2009年，年均生產(chǎn)總值增長速度為14.6%，高于全區(qū)年均12%的增長速度，預(yù)計2009年百色市生產(chǎn)總值將達到450億元?；A(chǔ)設(shè)施和重大項目建設(shè)明顯加強，根據(jù)官方2009年年末的統(tǒng)計預(yù)測數(shù)據(jù)，2009年百色市全社會固定資產(chǎn)投資達37

14、10億元，從2005年到2009年全社會固定資產(chǎn)投資年均增長37.7%。百色工業(yè)發(fā)展快速，近幾年工業(yè)增加值年均增長速度超過20%，到2009年，工業(yè)增加值將達到189億元。百色商品零售業(yè)發(fā)展良好，官方預(yù)計2009年商品零售總額將達到96.16億元，增長率為18.5%。圖22 百色市20052009年國民生產(chǎn)總值注：2009年數(shù)據(jù)為官方預(yù)測數(shù)據(jù)圖23 百色市20052009年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資注：2009年數(shù)據(jù)為官方預(yù)測數(shù)據(jù)圖24 百色市20052008年工業(yè)增加值圖25 百色市20052009年社會消費品零售總額注：2009年數(shù)據(jù)為官方預(yù)測數(shù)據(jù)2.4產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟概況百色市作為廣西鋁業(yè)工業(yè)基地，在鋁業(yè)

15、工業(yè)的帶動下，工業(yè)的國民經(jīng)濟的平均貢獻率高于60%。百色市已逐步構(gòu)筑以鋁工業(yè)為核心，包括錳礦開采、造紙、制糖、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)在內(nèi)的地方工業(yè)體系。以工業(yè)立市，工業(yè)強市為依托，以工業(yè)發(fā)展返哺農(nóng)業(yè)為立足點。在各項惠農(nóng)政策的帶動下，全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢取得較好進展。百色市擁有如田東香米、芒果、香蕉、紅寶石蕃茄、西葫蘆、“雙低”油菜、八渡筍等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工優(yōu)勢明顯。百色市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 19,720 家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)189家。其中鋁工業(yè)是百色市工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，鋁生產(chǎn)主要企業(yè)有中鋁廣西分公司、百色銀海鋁業(yè)公司、隆林鋁廠、華銀鋁業(yè)公司、平果鋁型材廠、廣西大華鋁型材廠、平果亞洲鋁業(yè)有限公

16、司等企業(yè)，并有多家大型化工、建材、造紙工業(yè)企業(yè)。2.5百色市交通條件百色是滇、黔、桂三?。▍^(qū)）邊緣交通樞紐、重要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉，是中國與東盟雙向開放的前沿，是泛珠三角經(jīng)濟圈和中國西南地區(qū)與東南亞國家開展直接貿(mào)易或轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要物流節(jié)點城市，隨著百色機場的建成通航，百色航空、鐵路、公路、水路四位一體的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。公路：百色公路四通八達，國道324線橫貫境內(nèi)，全市各縣區(qū)有二級公路相連，百色至南寧高速公路已建成通車，百色至隆林高速公路正在建設(shè)。百色羅村、百色龍邦、百色河池等高速公路也將相繼開工建設(shè)，百色是廣西除南寧以外同時擁有五條高速通路全面輻射的城市。鐵路：南昆

17、鐵路穿越百色5個縣（區(qū)）270公里，有27個站點，年運輸能力達1000多萬噸。第二條南昆鐵路和田東至德保鐵路已相繼開工建設(shè)。水路：百色現(xiàn)有4個港口，隨著百色水利樞紐、那吉航運樞紐等建成后，右江河道的通航能力將提升到1000噸級，從百色可直航南寧、廣州、香港、澳門等地。航空：百色機場于2006年12月11日已正式開通百色至廣州航線，近期將開通百色至桂林、昆明等地的航線。圖26 百色交通網(wǎng)絡(luò)圖2.6城市發(fā)展定位與規(guī)劃2.6.1城市定位把百色建設(shè)成現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟帶；現(xiàn)代城鎮(zhèn)群；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶；現(xiàn)代交通大樞紐西南“中國東盟”大通道；西南出海大通道；現(xiàn)代旅游休閑帶；精神文明、政治文明發(fā)達城鎮(zhèn)群；現(xiàn)代物流通

18、道。2.6.2發(fā)展布局市域人口將達405萬，其中右江河谷城鎮(zhèn)人口200萬。交通物流方面，構(gòu)建速度快、運輸量大的出省、出境交通體系；完善各類客貨運站場，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。在城市風貌方面，將構(gòu)建珍珠項鏈式現(xiàn)代城市群（以右江區(qū)為中心，以鐵路、高速路、國省道為骨架、以中心鎮(zhèn)為節(jié)點）；構(gòu)建沿國道、省道中心民族風情走廊，突出地方特色，延續(xù)歷史文脈，打造旅游品牌；建設(shè)“山、水、森林”現(xiàn)代生態(tài)城鎮(zhèn)群。在經(jīng)濟建設(shè)的同時，大力保護生態(tài)環(huán)境。其中，建設(shè)重點為右江區(qū)，將其建設(shè)成百色市金融、物流、行政中心，爭取利用十年時間再造一個百色城。河谷地區(qū)城鎮(zhèn)群，建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，百色經(jīng)濟騰飛的動力引擎。大產(chǎn)業(yè)片區(qū)，平果

19、鋁工業(yè)區(qū)到2010年，年產(chǎn)氧化鋁180萬噸、電解鋁38萬噸。德保鋁工業(yè)區(qū)新興鋁基地，年產(chǎn)氧化鋁320萬噸；靖西邊貿(mào)區(qū)邊境貿(mào)易、旅游城市；樂業(yè)旅游區(qū)依托天坑、天生橋、布柳河，形成年接待游客100萬人的生態(tài)旅游城市。經(jīng)濟強市。建設(shè)以鋁工業(yè)為主的廣西新工業(yè)基地，爭取成為中國乃至亞洲重要的鋁工業(yè)基地之一；建設(shè)成全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地。預(yù)測到2010年GDP達到488億元，年均增長速度為14左右，人均GDP13000元左右；2020年，GDP達到985億元，年均遞增10左右，人均GDP25000元左右。第三部分 項目選址與片區(qū)概況3.1項目選址項目位于百色市迎龍區(qū)龍旺工業(yè)園內(nèi)，右江東畔，近鄰百

20、色港碼頭，南鄰南昆高速公路、北臨南昆鐵路，與南百二級公路相鄰，百色港預(yù)留有南昆鐵路進入碼頭鐵路，項目所在處鐵公水三體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。龍旺工業(yè)園商務(wù)配套區(qū)項目選址南百二級公路糖廠包友高速公路南昆鐵路四塘工業(yè)園五塘工業(yè)園（五塘工業(yè)園（萬畝芒果園南昆高速公路碼頭銀海鋁業(yè)六塘工業(yè)園大華廠萬畝芒果園迎龍區(qū)龍景區(qū)鵝城區(qū)圖31 百色綜合商貿(mào)市場選址3.2項目片區(qū)概況項目所在片區(qū)主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，周邊規(guī)劃有萬畝芒果園，由西向東延伸分別為龍旺工業(yè)園、六塘工業(yè)園、五塘工業(yè)園和四塘工業(yè)園，為鋁制品加工產(chǎn)業(yè)、制糖業(yè)、生物制藥、輕工業(yè)主要建設(shè)區(qū)，銀海鋁業(yè)等重大產(chǎn)業(yè)項目進駐其中。項目西面城市中心，處于工業(yè)區(qū)與中西城區(qū)的交匯

21、區(qū)，是未來百色重要物流服務(wù)區(qū)域。項目地塊目前尚未完成“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地），多為基本農(nóng)田，旱地較少，地塊內(nèi)及周邊有部分村莊，項目周邊的道路設(shè)施尚未建設(shè)。項目處于百色市規(guī)劃中的環(huán)城公路內(nèi)，目前處于城市建設(shè)發(fā)展的邊緣區(qū)。項目片區(qū)內(nèi)規(guī)劃環(huán)城大道、龍旺大道等主要城市干道，連接片區(qū)于龍景區(qū)的龍旺大橋已在籌建當中。圖32 項目地塊現(xiàn)狀第四部分 項目定位與初步規(guī)劃方案4.1項目定位依托南昆鐵路、南昆高速公路、右江的交通合圍優(yōu)勢，以南昆鐵路、右江、南昆高速公路、百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到羅村高速公路和百色到龍邦高速公路發(fā)達交通網(wǎng)絡(luò)，輻射桂西、滇黔桂三省區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟合

22、作區(qū)、西南與東盟，以鋁制品市場和農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)為龍頭，整合百色市內(nèi)中小型專業(yè)市場、物流企業(yè)，構(gòu)建“大市場、大物流、大信息”的大型區(qū)域性、國際化、綜合型的商貿(mào)物流市場，作為廣西西部重要商品集散地。4.2項目功能規(guī)劃項目以政府扶持、企業(yè)主導(dǎo)、市場營運的模式運作，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設(shè)為龍頭，共享專業(yè)市場商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，在百色市形成新的重要的商貿(mào)物流集散地，集交易、展示、配送、包裝、倉儲、信息、金融、郵電、商務(wù)服務(wù)于一體大型商貿(mào)物流市場。主要功能建設(shè)如下：4.2.1項目市場主體 項目以鋁制品專業(yè)市場、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場為龍頭，帶動其他專業(yè)市場發(fā)展。整合

23、市場資源，將城區(qū)分散的中小型批發(fā)市場和物流企業(yè)遷至本項目，實現(xiàn)集中化管理、規(guī)?；?jīng)營，促進百色市現(xiàn)代化商貿(mào)物流體系形成。主要專業(yè)市場包括，鋁制品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、汽車及零部件市場、建材市場、小商品市場、糧油市場、中藥材市場、五金制品市場、服裝批發(fā)市場等。同時也引導(dǎo)市內(nèi)中小型物流企業(yè)集中在本項目經(jīng)營。4.2.2項目功能規(guī)劃（1）專業(yè)市場主體功能專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。（2）項目功能布局在空間形態(tài)上分為：主體市場交易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)生活配套區(qū)、中心道路和綠化區(qū)。

24、停車區(qū)停車區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建材市場汽車及零配件市場綜合交易市場交易區(qū)鋁制品市場商務(wù)生活配套區(qū)商務(wù)公共配套區(qū)商務(wù)生活配套區(qū)倉儲物流區(qū)圖51 百色綜合商貿(mào)市場功能分區(qū)圖交易區(qū)：擬劃分為多個專業(yè)市場，主要包括鋁制品專業(yè)市場、農(nóng)產(chǎn)品專批發(fā)市場、汽車及零部件市場、小商品市場、糧油市場、中藥材市場、五金制品市場、服裝批發(fā)市場等。其中鋁制品市場占地300畝、農(nóng)場品批發(fā)市場200畝，汽車及零配件市場150畝，建材市場占地面值150畝，其余專業(yè)市場總用地面積200畝。倉儲物流區(qū)：作為專業(yè)市場的重要配套設(shè)施，同時也是區(qū)域性商品集散的物流中心。提供運輸(配送)、倉儲、裝卸搬運、貨物分揀、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。

25、占地面積420畝。商務(wù)及生活配套區(qū)：商務(wù)區(qū)是為專業(yè)市場提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施；生活配套區(qū)：專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、超市、娛樂、電信、郵政等各種生活配套設(shè)施。占地面值560畝修建與百色環(huán)城道路連接的50米大道（含紅線70米寬）和18米寬的園區(qū)內(nèi)道路，共占地280畝。停車站占地300畝，廣場、綠化區(qū)占地280畝。表41 項目功能分區(qū)面積功能分區(qū)占地面積（畝）占地面積（）面積占比（%）交易區(qū)100066667035.7%倉儲物流區(qū)42028000

26、1.415%商務(wù)生活區(qū)560373335.220%停車場30020000.110.7%綠化、廣場240160000.88.6%道路280186667.610%合計28001866676100%4.3項目進度安排2010年2011年，完成項目的報批工作，完成園區(qū)內(nèi)主要道路設(shè)施的基本建設(shè)；2011年2012年，完成園區(qū)內(nèi)“三通一平”的建設(shè)，開始部分市場建設(shè)。2012年2014年，完成園區(qū)全部建設(shè)，正式投入市場運營。第5部分 項目投資估算5.1土地購買費用本項目預(yù)計占地面積2800畝，每畝土地購買費用約15萬元，購買土地總成本為42,000萬元。5.2道路建設(shè)費用 道路內(nèi)將修建長度為2公里，寬度為5

27、0米的主干道，該主干道成本為2500萬/公里，修建總成本為5000萬元。另項目內(nèi)還需修建長度約2.54公里，寬度為18米的園區(qū)道路，修建成本為1000萬/公里，修建成本為2540萬元5.3土地三通一平費用參照區(qū)內(nèi)類似項目工程費用進行估算，土地三通一平，即道路工程建設(shè)、給排水工程、供電工程、等工程的費用為4.29萬元/畝，土地開發(fā)總費用共12,012萬元。5.4交易區(qū)建設(shè)費用本項目交易區(qū)占地面積為1000畝，按容積率1.0計算，建筑面積共66.66萬平方米，參照區(qū)內(nèi)類似綜合市場項目的建設(shè)投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1,100元/，可計算得出交易區(qū)建筑安裝成本為73，333.7萬元。

28、5.5倉儲配送區(qū)建設(shè)費用本項目倉儲配送區(qū)占地面積為420畝，按容積率0.8計算，建筑面積共22.4萬平方米，參照區(qū)內(nèi)類似綜合市場項目的建設(shè)投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1,000元/，可計算得出倉儲配送區(qū)建筑安裝成本為22,400萬元。5.6配套服務(wù)區(qū)建設(shè)費用本項目配套服務(wù)區(qū)占地面積為560畝，按容積率2.0計算，建筑面積共74.67萬平方米，參照區(qū)內(nèi)類似項目的建設(shè)投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1,200元/，可計算得出配套服務(wù)區(qū)建筑安裝成本為89,600.45萬元。5.7園區(qū)內(nèi)廣場建設(shè)及綠化本項目內(nèi)生活廣場及綠化共占地240畝，按造價100元/平方米估算，廣場建設(shè)及項

29、目內(nèi)綠化總成本約1600.01萬元。5.8停車場建設(shè)費用本項目停車區(qū)占地面積為300畝，參照區(qū)內(nèi)類似綜合市場項目的建設(shè)投資標準，計算得出本項目的停車場建筑材料費用約為80元/，可計算得出停車場建筑成本為1,600.01萬元。5.9其他費用綜上道路建設(shè)，土地三通一平，交易區(qū)、倉儲配送區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、停車場等區(qū)域的建設(shè)，廣場及綠化等的建設(shè)成本為194，474.27萬元，建設(shè)過程中，其他相關(guān)費用為：（1） 前期費用：按建設(shè)成本的3%計算，約為5834.23萬元。（2） 報建費用：按每平方米100元計算，該費用約為19，973.34萬元。（3） 工程管理費：按建設(shè)成本的3%計算，約5834.23萬元。

30、（4） 營銷費用：按建設(shè)成本的3%進行計算，約5834.23萬元。（5） 不可預(yù)見費：在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預(yù)算外支出，按建設(shè)費用和其他費用之和的5%估算，共約11，597.52萬元。5.10設(shè)施設(shè)備購買費用本項目建設(shè)過程中，需要購置叉車、各種加工設(shè)備、電器設(shè)施、電子地磅、運輸車輛等設(shè)施設(shè)備，上述設(shè)施設(shè)備的購置成本估算約為200萬元。5.11總投資成本根據(jù)上述估算可知，本項目總投資為297，759.9萬元。第六部分 財務(wù)分析6.1財務(wù)分析假設(shè)條件（1）國內(nèi)物價保持基本穩(wěn)定，不發(fā)生較高通貨膨脹；（2）項目能夠按照計劃進度按時完成項目建設(shè)；（3）市場需求與預(yù)測的情況不發(fā)生大的變動和項目

31、的管理能夠跟上計劃發(fā)展的需要；（4）國內(nèi)的稅收政策不發(fā)生較大變化；（5）假設(shè)項目運營期15年，相關(guān)收益的估算按國內(nèi)類似商貿(mào)物流園區(qū)收益進行估算；（6）項目運作過程中，園區(qū)的日常管理費用分攤至園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者的日常經(jīng)營中，在本分析中不進行計算。6.2收益分析（1） 交易區(qū)收益 交易區(qū)以收取租金的形式獲取收益，該項收益為380元/平方米/年，經(jīng)營期內(nèi)平均每年獲取的收益為23，644. 56萬元/年。（2） 配套服務(wù)區(qū)收益 配套服務(wù)區(qū)以出售物業(yè)來獲取收益，根據(jù)百色市物業(yè)的銷售價格估算，每平方米售價為2200元，該區(qū)內(nèi)的物業(yè)在5年內(nèi)出售完畢，每年獲取的收益為32853.5萬元/年。（3） 倉儲配送區(qū)收益向鋁產(chǎn)品相關(guān)企業(yè)出租，租金約為150元/年，經(jīng)營期內(nèi)平均每年獲取的收益為3136.02萬元/年。（4） 停車場收益通過收取停車費獲取收益，經(jīng)營期內(nèi)平均每年獲取的收益為1680萬元/年。6.3稅收分析物流園區(qū)的營業(yè)稅金按照國家統(tǒng)一規(guī)定的5%征