東臺安豐安康小區(qū)二期調(diào)研報告.ppt

1、,上海奇正地產(chǎn)機(jī)構(gòu) | 2011.11,東臺安豐安康小區(qū)二期調(diào)研報告,QIZHENG ESTATE AGENCY,策略報告結(jié)構(gòu),Contents,項目價值表現(xiàn) 項目大環(huán)境分析 項目競爭市場,第一部分 項目價值表現(xiàn),QIZHENG ESTATE AGENCY,Chapter1,項目概況,項目距離東臺市區(qū)16.5KM； 項目為安康小區(qū)二期 二期體量約3萬方 項目物業(yè)類型為多層、小高層和商鋪,項目體量較小，且物業(yè)類型表現(xiàn)常規(guī),G204,X306,二期,區(qū)位認(rèn)知,項目所處位置為新城區(qū)域，離市政辦公區(qū)域近，客源基礎(chǔ)較好,安豐法院,新城區(qū),安豐城市主要是向東發(fā)展，新的行政中心、大型商業(yè)、學(xué)校均在204國道

2、以東區(qū)域。 項目所處區(qū)位離行政區(qū)域較近。,老 城 區(qū),G204,小環(huán)境一般,裝飾城,農(nóng)貿(mào)市場,加油站,東側(cè)發(fā)電廠,項目地,項目地,目前處于新城區(qū)開發(fā)初期，周邊環(huán)境較為差，東側(cè)還有發(fā)電廠,新城開發(fā)初期，短期內(nèi)有一定的抗性,城市主干道旁，交通便捷。 新城區(qū)開發(fā)初期，目前周邊環(huán)境一般。 未來隨著新城區(qū)的開發(fā)，項目價值將逐步顯現(xiàn)。,價值梳理,處于規(guī)劃中的新城區(qū)域，短期內(nèi)有抗性，長期看好,第二部分 項目大環(huán)境分析,QIZHENG ESTATE AGENCY,Chapter2,鹽城限價政策,鹽城市實行限價政策，價格拉動受阻,2009年，4月27日鹽城市物價部門出臺新規(guī)，鹽城市區(qū)商品房將實行價格備案制度，以

3、抑制房價過快上漲。根據(jù)新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以成本核算為基礎(chǔ)，結(jié)合市場狀況，在市物價部門采樣、測試的商品住房現(xiàn)行銷售價格水平范圍內(nèi)，合理確定平均銷售價格。鹽城市物價局副局長肖正海表示，商品房實行價格備案制度以后，房地產(chǎn)商推出的新樓盤價格不得突破現(xiàn)有樓盤價格，這將有效抑制鹽城房價過快上漲。,安豐概況,區(qū)位： 安豐鎮(zhèn)位于東臺市境之南，距市區(qū)南端16.5公里處，東跟南沈灶鎮(zhèn)相連，西與后港鎮(zhèn)交界，南同富安鎮(zhèn)接壤，北和梁垛鎮(zhèn)毗鄰，西南與海安縣仇湖、瓦甸等地邊緣交接。 南北長9.8公里，東西寬14.5公里，總面積71.2平方公里，人口5.3萬人。 交通：204國道、弶溱省道、新長鐵路、沿海高速途徑安豐、

4、文化：中國歷史文化名鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)、江蘇省重點中心鎮(zhèn)、江蘇省科技示范鎮(zhèn)、江蘇省新型示范鎮(zhèn) 。 產(chǎn)業(yè)：種植業(yè)糧食、棉花、蠶繭、食用菌，山羊、家禽、水產(chǎn)養(yǎng)殖。工業(yè)生產(chǎn)形成了以名力、銀花、森森等多家紡織企業(yè)為骨干的支柱產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)山羊市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、裝飾城、鋼材市場等。工業(yè)規(guī)劃區(qū)構(gòu)成南、北兩園格局。,新興工業(yè)重鎮(zhèn)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍,東臺市域城鎮(zhèn)發(fā)展以“一主、兩副、多點”來進(jìn)行空間組織。“一主”是東臺城區(qū)；“兩副”是以三倉、安豐為副中心，分別帶動市域東、西兩片的發(fā)展。 生態(tài)工業(yè)型城鎮(zhèn) 生態(tài)工業(yè)型城鎮(zhèn)以工業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，主要有安豐、富安、唐洋、三倉、頭灶等5個鎮(zhèn)。目前，這幾個鎮(zhèn)工業(yè)基

5、礎(chǔ)較好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，在今后發(fā)展中仍將保持這一優(yōu)勢。 生態(tài)港口和交通樞紐型城鎮(zhèn) 包括安豐、梁垛、弶港3個鎮(zhèn)。這些鎮(zhèn)有優(yōu)越的區(qū)域條件，處于海洋、河流或國道附近，在今后的發(fā)展中應(yīng)增加港口貿(mào)易和交通運(yùn)輸在國民經(jīng)濟(jì)中的份額，并重點加強(qiáng)防塵林帶、防噪林帶和居民區(qū)綠化建設(shè)。,東臺發(fā)展重鎮(zhèn),東臺發(fā)展重鎮(zhèn)，具備較高的發(fā)展?jié)摿?土地供應(yīng)量,安豐未來土地供應(yīng)量38694，住宅供應(yīng)量為73165.2 ，供應(yīng)量較小,【項目大環(huán)境結(jié)論】,鹽城市實現(xiàn)限價政策，對本案有一定影響。 東臺城市規(guī)劃，安豐為重點發(fā)展重鎮(zhèn)。 土地供應(yīng)量較小，競爭環(huán)境較弱。,外部環(huán)境總體較好，未來鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿Ω?第三部分 項目競爭市場,QIZHEN

6、G ESTATE AGENCY,Chapter3,競爭個案-安康華府,客源多為鄉(xiāng)村，整體去化表現(xiàn)較好,用地面積18畝，建筑面積3萬方，10月23日一次性全部開出。,競爭個案-安康華府,91.2，兩室二廳一衛(wèi),119.8，三室二廳一衛(wèi),133，三室二廳二衛(wèi),戶型表現(xiàn)常規(guī),競爭個案-鎮(zhèn)乾廣場,項目共計5.6萬方，以沿街商業(yè)為主的項目，配有兩棟小高層。項目統(tǒng)一招商，著力打造及餐飲、娛樂、超市、購物、家居一站式商業(yè)中心。商鋪分三層，一二兩層的層高分別能達(dá)到6米。項目采用10年包租的形式形式，返租年回報率在7%以上。目前項目還未開盤，價格、戶型圖均沒有出來。,綜合性商業(yè)項目，對本案區(qū)域提升起到積極的作用,【競爭市場總結(jié)】,從競爭個案可以看出，客源基本為剛需為主，市場受宏觀因素影響小，個案銷售表現(xiàn)較好。 周邊有一站式商業(yè)體，加大了片區(qū)的價值。 周邊除鎮(zhèn)乾廣場部分房源將出售外，其他無新推房源，競爭較小。,目前片區(qū)供給量小，競爭環(huán)境弱，且剛需為主，受政策影響不大，項目基本可以在