第二章---物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與市場(chǎng).ppt

1、第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與市場(chǎng),主要內(nèi)容,第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng) 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會(huì),第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng),一、物業(yè)管理市場(chǎng) （一）市場(chǎng) 狹義：是指商品交換的場(chǎng)所 廣義：商品交換關(guān)系的總和 （二）物業(yè)管理市場(chǎng) 以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的市場(chǎng)，是提 供和購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)這種無(wú)形商品的交 換關(guān)系的總和。,第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng),二、 物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成 （一）市場(chǎng)主體 直接參與或直接影響市場(chǎng)交換的各類行為主體 1.供給主體 2.需求主體 3.協(xié)調(diào)主體,二、 物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成,（二）市場(chǎng)客體 指物業(yè)管理市場(chǎng)上供給主體和需求主體 的交換對(duì)象，即物業(yè)管理服務(wù)。 （三）市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境

2、指構(gòu)成該市場(chǎng)的一整套制度框架和確立 市場(chǎng)運(yùn)作法則的一系列政策規(guī)定。,第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè),一、物業(yè)管理企業(yè) （一）概念 1.依法設(shè)立 2.獨(dú)立的法人企業(yè) 3.從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),獨(dú)資企業(yè) 合伙企業(yè) 公司企業(yè),非法人企業(yè),法人企業(yè),一、物業(yè)管理企業(yè),（二）性質(zhì),經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)組織、經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 商品性有形商品和無(wú)形商品 競(jìng)爭(zhēng)性在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展 盈利性講效益、講盈利 自主性獨(dú)立的法人,以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益為目的,（三）分類 1.按業(yè)務(wù)性質(zhì)，可以劃分為管理服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)、管理型物業(yè)管理企業(yè)和租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。 2.按建立形式，可以劃分為獨(dú)立型物業(yè)管理企業(yè)和派生型物業(yè)管理企業(yè)。

3、,一、物業(yè)管理企業(yè),（1）由房地產(chǎn)公司派生出來(lái)的物業(yè)管理公司 （2）由房產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司 （3）由大中型企事業(yè)單位自管房部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司 （4）社會(huì)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司 （5）少量由街道居委會(huì)組建的物業(yè)管理公司,一、物業(yè)管理企業(yè),（三）按組織形式，可以劃分為有限責(zé)任公司和股份有限公司。 （四）按投資主體，可以劃分為國(guó)有企業(yè)、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、外商投資企業(yè)等。,一、物業(yè)管理企業(yè),（五）按是否具有法人資格劃分 1.子公司 2.分公司,第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè),二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 （一）物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的一般條件 1.有自己的名稱 企業(yè)名稱登記管理規(guī)定 企

4、業(yè)所在地+字號(hào)（或者商號(hào)）+行業(yè)或者經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)+組織形式,二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,企業(yè)名稱不得含有下列內(nèi)容和文字：（一）有損于國(guó)家、社會(huì)公共利益的；（二）可能對(duì)公眾造成欺騙或者誤解的；（三）外國(guó)國(guó)家（地區(qū)）名稱、國(guó)際組織名稱；（四）政黨名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱及部隊(duì)番號(hào)；（五）漢語(yǔ)拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數(shù)字；（六）其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。,二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,2.有固定的辦公及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 3.有法定代表人 4.有符合要求的注冊(cè)資本 5.有公司章程 6.有符合規(guī)定要求的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員 7.有健全的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度,1.完全民事行為能力人 18周

5、歲以上的公民以及16周歲以上不滿18周歲的 公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的 2.限制民事行為能力人 10周歲以上的未成年人以及不能完全辯認(rèn)自己行 為的精神病人 3.無(wú)民事行為能力人 不滿10周歲的未成年人以及不能辯認(rèn)自己行為的 精神病人,有限責(zé)任公司 原公司法：以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主和以商品批發(fā)為主的公司的人民幣為50萬(wàn)元，以商業(yè)零售為主的公司人民幣30萬(wàn)元，科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬(wàn)元，注冊(cè)資本一次繳足。 新公司法：允許公司按照規(guī)定的比例在2年內(nèi)分期繳清出資，投資公司從寬規(guī)定可以在5年內(nèi)繳足，將最低注冊(cè)資本降低至人民幣3萬(wàn)元。 股份有限公司 注冊(cè)資本由1000萬(wàn)元降至500萬(wàn)元

6、,二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 1.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 2.資質(zhì)等級(jí)的申請(qǐng) 3.資質(zhì)的審批 4.資質(zhì)年檢制度 5.業(yè)務(wù)規(guī)模的限定,全國(guó)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)分布情況,第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè),三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) （一）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 （二）物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 （二）物業(yè)管理企業(yè)的組織形式,四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,（三）物業(yè)管理企業(yè)的部門設(shè)置 1.總經(jīng)理室 2.辦公室 3.財(cái)務(wù)部 4.管理部 5.工程部 6.市場(chǎng)發(fā)展部 7.物業(yè)管理處,四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,（四）物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)

7、1.企業(yè)形象的設(shè)計(jì) 2.企業(yè)文化的建設(shè) 3.企業(yè)內(nèi)部科學(xué)有效運(yùn)行機(jī)制的建立 4.各項(xiàng)規(guī)章制度的健全與完善 5.管理人員和員工素質(zhì)的提高,觀 看 物業(yè)管理是怎樣煉成的 作業(yè)：準(zhǔn)備一份物業(yè)管理?xiàng)l例及鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例,第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會(huì),一、業(yè)主 （一）概念 物業(yè)的所有權(quán)人 ，房屋（包括配套設(shè)備設(shè) 施和附屬場(chǎng)地）所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。 業(yè)主可以是自然人，也可以是法人 業(yè)主可以是一人，也可以是多人,占有、使用、收益、處分,第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會(huì),（二）業(yè)主的權(quán)利 （三）業(yè)主的義務(wù) 二、業(yè)主大會(huì) （一）首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)條件 （二）首次業(yè)主大會(huì)的籌備,第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會(huì),（三）業(yè)主大會(huì)

8、的職責(zé) （四）業(yè)主大會(huì)的形式 （五）業(yè)主投票權(quán)的確定 （六）業(yè)主大會(huì)的決定和決議,第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會(huì),三、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是在 物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)全體業(yè) 主合法權(quán)益的自治性組織。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主 大會(huì)負(fù)責(zé)。 （一）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （二）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與換屆 （三）業(yè)主委員會(huì)委員的條件及變更,討論：業(yè)主委員會(huì)的地位,安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的請(qǐng)示內(nèi)容,合肥市信托投資公司,合肥市常青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司,合肥興泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,金湖新村住宅小區(qū),合肥市中級(jí)人民法院,安徽省高級(jí)人民法院,中華人民共和國(guó)民事訴

9、訟法,訴訟主體資格：公民、法人、其他組織,合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),未經(jīng)工商、民政部門登記備案，無(wú)獨(dú)立財(cái)產(chǎn),房管局注冊(cè)登記備案，有一定的組織機(jī)構(gòu)，在銀行開(kāi)設(shè)有賬戶，有一定的財(cái)產(chǎn),最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函,金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，對(duì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī) 劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施 專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商 業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。,業(yè)主委員會(huì)是我國(guó)房屋管理體制改革過(guò)程中的新 事物，其性質(zhì)和法律地位的討論始終是一個(gè)備受 關(guān)注的問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)能否作為民事訴訟的主 體也

10、一直是法律界不斷探討的問(wèn)題。由于現(xiàn)行 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此并沒(méi)有明確界定，目前各 地對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)說(shuō)法不一。此前有很 多訴訟案件因涉及業(yè)主委員會(huì)的主體資格被法院 裁定駁回訴訟。,中國(guó)民事審判前沿,依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng) 業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，就物業(yè)管理有關(guān)的、涉 及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為 被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理 無(wú)關(guān)的、個(gè)別的或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委 員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。,2002年4月5日，合肥市金湖新村業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商移交給他們的資產(chǎn)，不符合合肥市政府的有關(guān)管理規(guī)定，將興泰公司的兩股東原合肥市信托投資公司(后變更為安徽省信托投資

11、公司合肥分公司)與原合肥常青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司(后變更為合肥常青企業(yè)集團(tuán))告上了法庭。合肥市中級(jí)人民法院認(rèn)為，金湖新村業(yè)主委員會(huì)既不是法人，也不具有其他組織的條件，不具備訴訟主體資格，裁定不予受理。 金湖新村業(yè)主委員會(huì)不服向省高級(jí)人民法院上訴，省高院又向最高人民法院請(qǐng)示。2003年8月，最高人民法院作出批示，業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，享有訴訟權(quán)利。這也是我省首例小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體狀告開(kāi)發(fā)商違約的案件。,據(jù)介紹，在業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格被確認(rèn)后，隨之出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)隨意訴訟的現(xiàn)象，甚至是業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部幾個(gè)人“私下”里挑起事端進(jìn)行惡意訴訟，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素和司法成本的浪費(fèi)。 為此，在日前

12、出版發(fā)行的中國(guó)民事審判前沿一書(shū)中，最高人民法院作出這樣的審判意見(jiàn)：依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，就物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別的或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最高法院的該意見(jiàn)是將業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利加以規(guī)范和限制，在最高法院新的司法解釋沒(méi)有出臺(tái)之前，各基層法院將遵照該意見(jiàn)實(shí)施，這就意味著業(yè)主委員會(huì)將不能想告狀就告狀，想告誰(shuí)就告誰(shuí)。,第四節(jié) 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu),一、房地產(chǎn)行政主管部門 （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì) （二）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管

13、理 （三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比,第四節(jié) 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu),二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門 （一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo) （二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國(guó)家納稅 （三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價(jià)行政主管部門的物價(jià)管理 （四）物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導(dǎo) （五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo),三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 （一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確 （二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單

14、位密切配合,四、物業(yè)建設(shè)單位 五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) （一）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)主動(dòng)聽(tīng)取業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn) （二）應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用 六、專業(yè)性服務(wù)企業(yè) 七、街道辦事處和居委會(huì) 八、行業(yè)協(xié)會(huì),物業(yè)管理企業(yè)100強(qiáng),1 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 91.27 2 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 91.25 3 第一太平戴維斯（Savills）中國(guó)公司 91.23 4 深圳市中海物業(yè)管理公司 89.93 5 上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司 89.85 6 戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 89.58 7 北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司 89.56 8 上海上房物業(yè)管理有限公司 89

15、.54 9 北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 89.53 10 上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司 89.52,11 深圳市賽格物業(yè)管理有限公司 89.5 12 深圳市福田物業(yè)發(fā)展有限公司 89.49 13 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司 89.37 14 深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司 89.11 15 深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司 89.09 16 北京城建物業(yè)管理有限責(zé)任公司 89.03 17 深圳中航物業(yè)管理有限公司 88.95 18 北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 88 19 深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司 87.33 20 上海寶鋼源康物業(yè)管理有限公司 86.72,21 番禺祈福物業(yè)管理有限公司 8

16、6.69 22 上海外高橋物業(yè)管理有限公司 86.67 23 深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司 86.66 24 上海申能物業(yè)管理有限公司 86.28 25 北京中海物業(yè)管理有限公司 86.26 26 上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司 85.91 27 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 85.9 28 國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司 85.89 29 中房集團(tuán)北京物業(yè)公司 85.67 30 上海東湖物業(yè)管理公司 85.64,31 北京大成物業(yè)管理有限公司 84.75 32 上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司 84.74 33 深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 84.31 34 北京京威物業(yè)管理有限公司 84.3 35 上海四平物業(yè)管理有

17、限公司 84.29 36 北京華潤(rùn)物業(yè)管理有限公司 84.27 37 山東魯能物業(yè)公司 83.79 38 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 83.68 39 深圳信和物業(yè)管理有限公司 83.46 40 上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)新華物業(yè)有限公司 83.35,41 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 83.34 42 上海中山物業(yè)有限公司 82.22 43 深圳市城建物業(yè)管理有限公司 82.07 44 北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司 82.06 45 寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)合物業(yè)有限公司 81.67 46 深圳市百仕達(dá)物業(yè)管理有限公司 81.52 47 北京裕展物業(yè)管理有限公司 81.47 48 深圳卓越物業(yè)管理有限公司 81.4

18、5 49 仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所（上海）有限公司 81.44 50 陜西金鑫太平物業(yè)管理有限公司 81.42,51 北京寶景物業(yè)管理有限公司 80.84 52 北京建創(chuàng)新興物業(yè)管理有限公司 80.6 53 上海滬莘置業(yè)發(fā)展有限公司 80.57 54 北京天宇流星花園物業(yè)管理有限公司 80.27 55 深圳市泰然物業(yè)管理服務(wù)有限公司 80.18 56 北京市北宇物業(yè)管理公司 80.04 57 西安鐵峰物業(yè)管理有限責(zé)任公司 80.01 58 北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司 79.96 59 上海延吉物業(yè)管理有限公司 79.95 60 廣州萊佛士物業(yè)服務(wù)有限公司 79.9,61 深圳市冠懋物業(yè)管理有限公司 79.89 62 北京天竺空港物業(yè)管理有限公司 79.74 63 廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司 79.72 64 上海民盈城投物業(yè)管理有限公司 79.51 65 北京中興物業(yè)管理有限公司 79.46 66 深圳祥祺物業(yè)管理有限公司 79.41 67 北京育新物業(yè)管理公司 79.28 68 上海嘉城物業(yè)管理有限公司 79.19 69 北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司 78.74 70 深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理股份有限公司 78.68,71 上海申大物業(yè)有限公司 78.64 72 深圳花樣年物業(yè)管理有限公司 78.63 73 天津天孚物業(yè)管