《權(quán)屬性質(zhì)簡述及稅》PPT課件.ppt

1、北京權(quán)屬性質(zhì)簡述,主要內(nèi)容提示,北京權(quán)屬性質(zhì)概況 相關(guān)稅費計算,權(quán)屬性質(zhì)分類,商品房 經(jīng)濟適用房 已購公房,商品房,定義: 已交納全部土地出讓金，可以隨時上市自由交易。 識別方式：,經(jīng)濟適用房,經(jīng)濟適用房定義： 在國家劃撥土地上建成的房屋， 其售價實行政府指導(dǎo)價。 識別方式,常見的幾種經(jīng)濟適用房,純經(jīng)濟適用房：購買人群有所限制。必須具備審批資格表。 北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行）2007.9.25印發(fā) 回遷經(jīng)濟適用房,已購公房,定義： 大部分由國家劃撥土地，單位集資、合作建房。 識別方式,常見的兩種已購公房,地方產(chǎn) 央產(chǎn)： (央產(chǎn)房) 原產(chǎn)權(quán)單位為國家各大部委的， 上市交易前需到藍島央 產(chǎn)

2、辦公室調(diào)檔案,辦理央產(chǎn)房上市審批表，方可上市交易； 識別方法: 一般以 開頭或的單位需到藍島央產(chǎn)辦公室辦理上市 審批手續(xù)。 康居、安居房,相關(guān)稅費介紹及計算,不同權(quán)屬性質(zhì)對應(yīng)稅費 普通住宅與非普通住宅的區(qū)別 具體計算方法及依據(jù),權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,判斷非普通住宅的三依據(jù),容積率 成交單價 面積,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,契稅 土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅； 稅率：普通類住宅 1.5% 非普通類住宅 3% 計算公式：成交價1.5% .OR. 3% 印花稅 對證照授受等行為而書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證征收的一種稅； 稅率：買賣雙方各0.5 計算公式：買方成交價0.5 賣方成

3、交價0.5,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,營業(yè)稅征收對象： (1)對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅； 計算公式：成交價5.5% (2)對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，5年以上普通類住宅免征。 計算公式：（成交價-原購房價）5.5% 備注：滿5年標準以房屋所有權(quán)證或契稅完稅證明所 注時間。 稅率：5.5%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,個人所得稅 個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。,征收方式 差額征收方式 全

4、額征收方式 重復(fù)購置方式 到期免征方式,征收條款,免收條款,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,征收條款 差額征收方式： 對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用； 思路1 ： 商品房個人所得稅= （現(xiàn)售價-原購價-原購房契稅-貸款利息-裝修費-營業(yè)稅-印花稅-公證費）20% 公房個人所得稅=（現(xiàn)售價原購房價 營業(yè)稅裝修費印花稅公證費）20%； 其中：原購房價=4000元/M2 建面 全額征收方式： 納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，在

5、住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定； 思路2： 個人所得稅=現(xiàn)售價1%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,涉及的扣除項目 原契稅金額； 貸款利息； 裝修費（商品房按房屋原值10%；已購公房按房屋原值15%）； 本次交易的營業(yè)稅、印花稅；,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,減免條款（重復(fù)購置） “對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金“； 該種方法適用于有重復(fù)置業(yè)或階梯消費有人群，要據(jù)稅法要求，具體的實施細則如下： 個人出售住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小

6、相應(yīng)退還納稅保證金，購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益。下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅納入國庫。 個人一年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,減免條款（到期免征） 到期免征方式 對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權(quán)益?！?因有年限要求，所以本條屬硬性規(guī)定。 5年標準：原契稅發(fā)票、

7、房產(chǎn)證；,舉例說明： 富力城一套2003年2居室，建筑面積102M2，原購房價7100元/M2 ，原貸款金額45萬，已還貸2年，裝修費15萬，現(xiàn)售價12000元/M2 ，用二種方法試算個人所得稅？,現(xiàn)售價12000元/M2 ，總價即122.4萬元、原售價72.42萬元； 貸款利息 4萬元（查詢月供還款清單）； 原購房契稅 1.08萬元； 裝修費 原售價 10% 即7.2萬元； 營業(yè)稅 5年以內(nèi)全額征收67320 元； 印花稅 612元（本次） 362元（原購房）； 個人所得稅=（122.472.421.08 47.26.732-0.612-0.362）20%=6萬元,個人所得稅=122.4萬元

8、1%=12240元,方式1 差額計征方式： 個人所得稅=（現(xiàn)售價-原購價-原購房契稅-貸款利息-裝修費-營業(yè)稅-印花稅-公證費）20%,方式2全額計征方式：個人所得稅=現(xiàn)售價1%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,已購公房 土地出讓金： 指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時所收取的費用； 標準：1560元/M2 計算公式 成本價公房(買方)： 土地出讓金 1560元/M2 建面 1% 標準價或優(yōu)惠價公房(買方) ：由標準價轉(zhuǎn)成本價 1560元/M2 建面 6% 土地出讓金 1560元/M2 建面 1%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,經(jīng)濟適用房 綜合地價款： （1）居住未滿

9、 5 年上市交易，售給具備購買經(jīng)濟適用房資格的人群 要件：經(jīng)濟適用房購買審批表 買方面積超標，須補交差額部分的綜合地價款 （現(xiàn)成交價審批價格）10% 轉(zhuǎn)移登記后產(chǎn)別為：經(jīng)濟適用房,（2）居住滿 5 年上市交易 綜合地價款 成交價10% 轉(zhuǎn)移登記后產(chǎn)別為：商品房,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,土地增值稅 土地增值稅 是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑 物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅 土地增值稅的計算依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的土地增值額； 增值額納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入規(guī)定的扣除項目金 額； 增值率=增值額/規(guī)定的扣除項目金額；,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,具體征收辦法免稅范圍 對于普通住宅(

10、建筑面積140平米以下)，轉(zhuǎn)讓時暫免土地增值稅； 對于非普通住宅(建筑面積140平米以上)，居住滿五年的，轉(zhuǎn)讓時暫免土地增值稅。 繼承、贈與、離異等無償轉(zhuǎn)讓行為，不區(qū)分住宅類別，全部免征； 5年劃分標準：原契稅發(fā)票、房產(chǎn)證；,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,具體征收辦法征稅范圍 對于非普通住宅，居住未滿三年的，在其轉(zhuǎn)讓時征收土地增值稅 ； 對于非普通住宅，居住滿三年而未滿五年的，在其轉(zhuǎn)讓時減半征收土地增值稅； 轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋，應(yīng)計征土地增值稅。,引入兩個概念,增值額 增值率 扣除項目,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,具體征收辦法扣除項目 取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載金額； 按發(fā)票所載金額從購買

11、年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計的金額； 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金； 取得房產(chǎn)時所繳納的契稅。,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,具體征收辦法計算方式的選擇 能提供原始購房發(fā)票（差額法征收）； 不能提供原始購房發(fā)票，又不能提供評估報告（征收）； 不能提供原始購房發(fā)票，能提供評估報告 強調(diào):當(dāng)業(yè)主為法人時,必須按差額計算,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,具體征收辦法計算公式 非普通住宅，購買滿3年但未超過5年的，減半征收，計稅辦法有二種： A. 無法提供原始購房發(fā)票：本次成交價（指導(dǎo)價）1% 50% ； B.提供原始購房發(fā)票，計算步驟如下： 1）確定差額累進稅率：增值額 / 扣除項目=增值率 （用增值率判斷差額累

12、進稅率的級別） 即： 本次成交價（報稅價） 扣除項目金額 原價+原價5% N年+原契稅+營業(yè)稅+印花稅 100%=增值率 2） （本次成交價 原價原價5% N年原契稅營業(yè)稅 印花稅） 差額累進稅率 （扣除項目金額扣除率） 50%,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,具體征收辦法稅率及扣除率 增值率50%，稅率為30%；扣除率0%； 50%增值率100% 的部分，稅率為40%；扣除率5%； 100%增值率 200%，稅率為50%；扣除率15%； 200%增值率，稅率為60%；扣除率35%。,權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記收費種類及標準,舉例：富力城一套2004年2居室，建筑面積142M2，原購房價100萬元 ，原貸款 金額45萬，已還貸2年，現(xiàn)售價170萬元 ，政府同期指導(dǎo)價10600元/M2， 試用二種方法試算土地增值稅？ 注：根據(jù)同期指導(dǎo)價計算報稅房價款為： 10600元/ M2 142 M2 =150萬元 營業(yè)稅：8.25萬元 本次交易印花稅：0.075萬元 原契稅：1.5萬 方法一（提供發(fā)票）： 計算步驟1：確定差額累進稅率 150萬元100萬元100萬5%