房地產(chǎn)公司立項報告范本

1、附件四：項目立項報告范本p2p3項目立項報告股份公司：我司對廣州市蘿崗區(qū)科學城p2、p3項目進行了跟蹤考察，現(xiàn)將相關情況匯報如下：一、項目基本情況1、項目位置p2、p3項目地塊位于蘿崗區(qū)中心區(qū)西南部，廣東科學城內(nèi)，按照目前政府規(guī)劃，科學城集辦公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂和休閑等功能于一體，自然環(huán)境優(yōu)異，將來非常適合生活居住。項目四至范圍為西至水西路，南至開創(chuàng)大道，地塊北側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃路。項目位置圖如下：附區(qū)位圖紅線圖如下：附項目紅線圖2、規(guī)劃條件本地塊規(guī)劃用途為居住，總用地面積224125平方米，其中，北部kxc-p2地塊用地面積115250平方米，南部kxc-p3地塊108875平

2、方米。項目規(guī)劃容積率為1，地上建筑面積224125平方米。地塊建筑密度25%，綠地率35%，建筑高度要求以多層及小高層為主，建筑高度30米。3、項目現(xiàn)狀地塊目前已達到七通一平，現(xiàn)狀為荒地，無拆遷，南側(cè)有高壓線經(jīng)過，但不影響地塊建設。地塊形狀比較規(guī)則，比較利于規(guī)劃，兩地塊之間有一條規(guī)劃路。地塊內(nèi)起伏不大，地質(zhì)條件一般，基礎施工難度不大。地塊現(xiàn)狀圖如下：附現(xiàn)狀圖一、二 4、交通狀況目前該地塊只有534路574路公交車(二中科學城校區(qū)站)可以到達，周邊公路網(wǎng)比較發(fā)達，自駕車很容易到達廣汕公路、廣深高速、廣園高速等。未來地鐵4號線經(jīng)過本區(qū)域，分別在項目西側(cè)和東側(cè)設有站點。附現(xiàn)狀圖交通狀況示意圖5、配套

3、設施地塊東面毗鄰已規(guī)劃的蘿崗區(qū)文化休閑區(qū)（區(qū)內(nèi)規(guī)劃有區(qū)圖書館、展覽館、影劇院文化中心體育館等），東北面是興建中的蘿崗區(qū)政府行政辦公服務中心和正在規(guī)劃建設的市民公園及酒店會議中心。地塊西面與新建成投入使用的廣州市二中一路之隔。6、項目景觀地塊東南側(cè)有小山坡，將來可結(jié)合本項目風格做出比較好的景觀，且由于科學城剛開始發(fā)展，地塊周邊沒有任何污染，自然環(huán)境比較優(yōu)越。二、出讓條件（項目取得方式）1、出讓方式及報名條件項目采取兩地塊分別招標的方式出讓，報名時間從8月7日至8月18日，8月17日前繳納競買保證金6000萬元，兩地塊各3000萬。投標申請人同時投標kxc-p2和kxc-p3地塊要求具備以下條件：

4、（1）企業(yè)凈資產(chǎn)達9億元人民幣以上；（2）企業(yè)資產(chǎn)負債率小于70%；（3）報名前一個月內(nèi)銀行任一天結(jié)帳時的企業(yè)現(xiàn)金存款達6.5億元人民幣以上。2、出讓程序參加地塊投標的公司要求9月21日提交資格審查文件，資格審查通過后于9月28日前提交投標文件，開發(fā)區(qū)土地交易中心將于9月28日上午公開開標。3、出讓底價及付款方式kxc-p2地塊投標最低價為17000萬元，計算樓面地價1475元/平方米，kxc-p3地塊投標最低價為15000萬元，計算樓面地價1378元/平方米。付款方式為成交后30日內(nèi)一次性付清。三、市場情況1、區(qū)域市場概況從近期廣州各區(qū)的市場成交量和成交價格來看，蘿崗區(qū)的成交量上升較快，成交

5、價格也以蘿崗區(qū)上升幅度最大，這說明當前蘿崗區(qū)的住宅市場是供不應求的，而且隨著科學城的進一步發(fā)展和蘿崗區(qū)規(guī)劃的進一步落實，對住宅的需求量將會進一步大幅增大。值得注意的是，在住宅需求增加的同時，開發(fā)區(qū)的土地供給量也大大增加了，廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)計劃出讓儲備地塊6幅，其中商品住宅用地面積96.33萬平方米，占總用地面積的98.57%。擬公開出讓時間為6月至9月。除了廣州政府有計劃出讓的土地，不少發(fā)展商還通過其他渠道拿到了大量的待開發(fā)土地，只待發(fā)展良機的到來?？梢钥闯?，該地區(qū)未來住宅市場的競爭將十分激烈。2、周邊樓盤情況蘿崗區(qū)除了原有的xx林語山莊和帝景山莊外，萬科和中糧集團合作的廣州萬科城已現(xiàn)雛形，

6、規(guī)模較小的華悅山莊也即將進入市場。帝景山莊與xx林語山莊以別墅為主，而廣州萬科城則是針對更大批的中等收入階層，占地22萬平方米的廣州萬科城包括情景洋房、特色小高層及萬科的創(chuàng)新低密度住宅，將為科學城的中等消費者帶來新的產(chǎn)品選擇。表1：周邊樓盤情況表樓盤名稱位置規(guī)模產(chǎn)品類型均價銷售速度與本案相比優(yōu)劣勢其他附周邊樓盤個案分布圖現(xiàn)狀圖3、項目市場前景p2/p3地塊毗鄰科學城北面，開發(fā)區(qū)整體強勁的經(jīng)濟走勢，以及蘿崗區(qū)嶄新而宏偉的發(fā)展藍圖，使該項目未來幾年內(nèi)有較大的增值空間。如果蘿崗區(qū)域未來兩年內(nèi)各項基礎配套設施能夠逐步落實，該項目面市可望面臨一個人氣較旺的市場，此外，在科學城林語項目基礎上，容易在區(qū)域市

7、場形成品牌聯(lián)動效應，因此總體上本案前景較好。4、價格定位與產(chǎn)品定位根據(jù)項目規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，項目擬建多層公寓、情景洋房和部分聯(lián)排別墅。售價按照聯(lián)排別墅19000元/平米計，洋房按照8000元/平方米計，商業(yè)按照15000元/平方米計，酒店式公寓按照10000元/平方米計。商業(yè)按照全部銷售計算，根據(jù)實際情況地下車位按照全部銷售計算，售價為10萬元/個。（詳見市場調(diào)研報告）四、項目初步規(guī)劃方案經(jīng)初步規(guī)劃，本項目總建筑面積312366平方米，其中地上面積243423平方米，可售面積225736平方米。產(chǎn)品類型以普通洋房及聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品，其中洋房面積155425平方米，別墅70303平方米。另有

8、部分商業(yè)3400平方米及酒店公寓3648平方米。五、項目初步開發(fā)計劃項目初步計劃于2007年5月開工建設，項目竣工時間2009年底，開發(fā)周期為2年半。預計項目于2007年12月開始銷售六、項目經(jīng)濟分析1、周邊地塊成交情況地塊周邊住宅用地成交量較小，具體情況見下表表2：周邊地塊成交信息成交地塊成交時間地塊位置占地面積建筑面積成交價成交樓面價競得人f3-62005.8位于廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)南片商住用地東南角、廣深公路北側(cè)14785591405588950廣州宏康f3-12006.1位于廣州開發(fā)區(qū)東區(qū)牛頭山143046436879683238廣州宏康f8-12006.5位于廣州開發(fā)區(qū)大觀路東471939

9、7079083631505130廣東中萊附周邊成交地塊位置圖根據(jù)項目周邊地塊成交情況，f8-1地塊區(qū)位條件好于本地塊，綜合考慮時間等因素預計正常情況下本項目成交樓面價格在4000-4500元/平方米以內(nèi)。2、經(jīng)濟效益分析經(jīng)測算，預計當土地價格為91480萬元，樓面地價4053元/平方米時，總投資為213769萬元，按照可售單方成本9470元/平方米。按照洋房8000元/平方米，別墅19000元/平方米，商業(yè)15000元/平方米，公寓10000元/平方米的回收均價計算，預計項目總銷售額312799萬元，稅前利潤達到37397萬元，稅前利潤率達到15.3%。（詳見立項測算表）3、敏感性分析由于洋房

10、面積占總可售面積的65%以上，故利潤與洋房售價相關性較大，以洋房售價和土地取得價格為變量，對稅前利潤及稅前利潤率進行敏感性分析。表3：稅前利潤率敏感性分析住宅售價稅前利潤率地價6500700075008000850090009500850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86%880007.19%10.61%14.03%17.45%20.86%24.26%27.66%900005.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23%914805.12%8.48%11.83%15.18%18.52%21.86%25.20%92

11、0004.81%8.16%11.51%14.85%18.18%21.51%24.84%930004.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15%940003.66%6.98%10.29%13.59%16.89%20.19%23.48%敏感性分析表明，項目具備一定的抗風險能力，在售價下降至6500元/平方米，地價上升至94000萬元時，項目仍能保證不虧損。七、資金計劃預計本地塊成交價格在91480萬元左右，總投資213769萬元，啟動資金95000萬元。安排資金計劃如下：1、2006年8月17日支付保證金6000萬元。2、2006年10月28日支付地價85480萬

12、元，保證金已轉(zhuǎn)地價。3、2006年10月-2007年3月支付交易費用、勘探設計，場地平整等費用3520萬元。4、預計2007年3月可取得銀行貸款100000萬元。八、項目優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢(1)項目位于規(guī)劃中的蘿崗中心區(qū)內(nèi)，毗鄰未來的區(qū)政府和市二中等，所處區(qū)位條件有利，交通狀況良好，區(qū)域內(nèi)各項配套設施將逐步完善；(2)項目采取對企業(yè)資金實力和規(guī)劃方案進行資格審查的基礎上競地價的方式招標，具有公平性，同時對資金實力設置的高門檻，可以排除資金實力處于劣勢的企業(yè)；(3)項目地塊平整，緊鄰山坡，利于結(jié)合自然環(huán)境進行規(guī)劃設計；2、劣勢(1)項目分成兩個地塊分別招標出讓，使公司要同時取得兩部分的土地使用權，面臨的較大的競爭風險，投入的土地成本將比較大；(2)項目兩側(cè)各有高壓線走