昆明三永別墅項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

1、昆明三永水鄉(xiāng)別墅區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 part1-開(kāi)發(fā)單位 | part2-項(xiàng)目情況 | part3-市場(chǎng)分析| part4-融資需求春城絕地，價(jià)值尊享春城之肺毗鄰滇池、五甲塘濕地公園、新世界會(huì)展中心的絕有地理位置宜居天堂高端別墅、水系生態(tài)社區(qū)，春城乃至全國(guó)罕有的生活體驗(yàn) “三永水鄉(xiāng)住宅區(qū)”項(xiàng)目，位于昆明市官渡區(qū)六甲鄉(xiāng)永勝村，緊鄰滇池和實(shí)地公園。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積21萬(wàn)平方米（313畝），總建筑面積35萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積23萬(wàn)平方米，地下建筑面積12萬(wàn)平方米；住宅建筑面積30萬(wàn)平方米，商業(yè)及配套建筑面積5萬(wàn)平方米；容積率1.05，綠化率45%。該項(xiàng)目現(xiàn)由國(guó)際一級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，擬建30

2、0座別墅、約1萬(wàn)平方米的商業(yè)用房以及3-4萬(wàn)平方米的別墅式酒店。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況云南空港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“空港房地產(chǎn)公司”）成立于1995年，注冊(cè)資本816萬(wàn)元，住所在昆明市巫家壩國(guó)際機(jī)場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)配套相關(guān)設(shè)施的租賃管理；建筑材料、裝飾材料、金屬材料、五金、交電、百貨、普通機(jī)械、電器機(jī)械及器材的銷(xiāo)售?？崭鄯康禺a(chǎn)公司于2005年12月經(jīng)昆明市土地局批準(zhǔn)，取得了位于官渡區(qū)六甲街道辦事處永勝村的6宗土地，并已辦理了土地使用權(quán)證，6宗土地計(jì)187442.63平方米，一宗整合用地32畝，合計(jì)313畝。該地塊現(xiàn)用于開(kāi)發(fā)“三永水鄉(xiāng)住宅區(qū)”項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）。該項(xiàng)目于200

3、8年12月17日，經(jīng)昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)第十九次主任辦公會(huì)審核批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)，2011年4月26日經(jīng)昆明市規(guī)劃局審核批發(fā)了建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件許可證。二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)況分析（一）項(xiàng)目建設(shè)概況本項(xiàng)目位于昆明六甲鄉(xiāng)永勝村。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積21萬(wàn)平方米（313畝），總建筑面積35萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積23萬(wàn)平方米，地下建筑面積12萬(wàn)平方米；住宅建筑面積30萬(wàn)平方米，商業(yè)及配套建筑面積5萬(wàn)平方米；容積率1.05，綠化率45%。該項(xiàng)目現(xiàn)由國(guó)際一級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，擬建300座別墅、約1萬(wàn)平方米的商業(yè)用房以及3-4萬(wàn)平方米的別墅式酒店。本項(xiàng)目戶(hù)型均為南北通透，多面采光通風(fēng)，寬敞明亮；24米超寬樓間距

4、奢侈陽(yáng)光新風(fēng)，超大景觀(guān)視野有私密，有陽(yáng)光；實(shí)行8度最嚴(yán)日照規(guī)范，讓生活充滿(mǎn)陽(yáng)光的頂級(jí)日照規(guī)劃指標(biāo)，1.05超低容積率，輕松實(shí)現(xiàn)8度日照硬指標(biāo)；本項(xiàng)目對(duì)地基進(jìn)行整體基礎(chǔ)全開(kāi)挖建設(shè)，有效避免和解決了地質(zhì)沉降問(wèn)題，安穩(wěn)舒心穩(wěn)固。本項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為上下五層別墅，地上三層為居住用房，地下負(fù)二層為車(chē)庫(kù)，停車(chē)直接入戶(hù)，人車(chē)完全分流，地下環(huán)保停車(chē)，讓愛(ài)車(chē)有個(gè)闊綽的家；負(fù)一層為儲(chǔ)物間，地下兩層均為出售地上三層別墅時(shí)附帶免費(fèi)贈(zèng)送給客戶(hù)的。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)配有百種名貴樹(shù)木，千種奇花異草，6座噴泉，游憩廣場(chǎng)以及溫泉設(shè)施。國(guó)際一級(jí)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院傾力打造的歐式風(fēng)格建筑群，設(shè)計(jì)獨(dú)特、格調(diào)典雅。公建配套設(shè)施完善合理

5、，優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，而且緊鄰優(yōu)美的滇池及五甲塘濕地公園，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的“三永水鄉(xiāng)住宅區(qū)”將能很容易吸引昆明財(cái)富精英及有識(shí)之士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景良好。（二）項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)交通狀況：本項(xiàng)目距離昆明市區(qū)僅15公里，交通便捷，南北向有滇池路、官南大道，東西向有廣福路、環(huán)湖東路，規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線(xiàn)穿越本項(xiàng)目所在區(qū)域。自然環(huán)境：與滇池為鄰，該地塊位于高原湖泊滇池直線(xiàn)距離幾百米，常年西南風(fēng)向從滇池上空刮來(lái)，空氣質(zhì)量佳，濕度相對(duì)較大；毗鄰1200多畝的五甲塘濕地公園，環(huán)境優(yōu)美。 會(huì)展中心：由省城投主導(dǎo)的占地約三千畝、總投資1000億元的新會(huì)展中心項(xiàng)目緊貼本地塊，其土地整理也基本完

6、成，使本區(qū)片的配套和建設(shè)趨于成熟。周邊商業(yè)：世紀(jì)金源購(gòu)物中心、新亞洲體育城商圈、奧辰財(cái)富中心、紅星美凱龍等。周邊醫(yī)院：同仁醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院。周邊學(xué)校：云秀書(shū)院、云大附中。周邊在建項(xiàng)目：在該項(xiàng)目對(duì)面五甲塘濕地公園東側(cè)，中航國(guó)際云璽大宅的開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)施階段。（三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位依據(jù)及原則：1.地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美。2.與周邊樓盤(pán)相比，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)巨大。3.高水平開(kāi)發(fā)、高起點(diǎn)規(guī)劃。4.符合市場(chǎng)需求。5.符合昆明市定位及長(zhǎng)期規(guī)劃。項(xiàng)目整體定位：具有城市屬性的高端優(yōu)雅居住區(qū)居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū)；采用歐式典雅設(shè)計(jì)，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。物業(yè)類(lèi)型：別墅?？蛻?hù)定位：昆明市及周邊中高收入階層1

7、. 昆明市及周邊中上層收入水平。2. 發(fā)展較好的中小私企骨干。3. 需要改善住房需求，追求品質(zhì)生活的一部分人群。4. 昆明周邊范圍市縣高收入者。5. 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。價(jià)格定位目前，臨近滇池的中高端樓盤(pán)“西南?！笔蹆r(jià)都在8萬(wàn)元/平方米，樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)可觀(guān)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為臨滇池高端住宅區(qū)，因此，在售價(jià)上也可比較“西南?！钡葮潜P(pán)，但我們更應(yīng)該在售價(jià)上有所優(yōu)勢(shì)。根據(jù)比較分析后，本項(xiàng)目初售均價(jià)定為5萬(wàn)元/平方米左右，比相鄰各樓盤(pán)更具價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和較大的增值潛力。（四）項(xiàng)目進(jìn)度根據(jù)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，合理利用資金，做到效益和效率兼顧，公司擬將本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工期控制在15個(gè)月。工程進(jìn)度安排如下：項(xiàng) 目工程進(jìn)

8、度建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，定稿2013年7月8月15日工程施工圖設(shè)計(jì)，定稿2013年8月169月30日工程招標(biāo)2013年10月10月20日建筑施工工期2013年10月20日-2014年5月底裝飾工程工期2014年6月8月15日室內(nèi)外配套、綠化2014年8月16日9月底工程竣工交驗(yàn)2014年10月（五）投資估算：土地成本：313畝*265萬(wàn)元/畝=82945萬(wàn)元建造成本預(yù)算(單方造價(jià):1,500元/m2)：350,000平方米*1,500元/m2=52500萬(wàn)元預(yù)估建造總成本: 82945萬(wàn)元+52500萬(wàn)元=135445萬(wàn)元銷(xiāo)售額：（銷(xiāo)售均價(jià)：50000元/ m2）(23萬(wàn)m2*50000元/ m2=1

9、15億元三、市場(chǎng)分析（一）地方宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析1、地理狀況：昆明是省唯一的特大城市和（僅次于、重慶）第三大城市，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，西部地區(qū)重要的中心城市和旅游、商貿(mào)城市。全市人口726萬(wàn)人；648萬(wàn)，市區(qū)常住人口358萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占全市人口的66%，為428萬(wàn)人。昆明市人口以為主，占全市常住人口的 86.16%。各少數(shù)民族人口占全市常住人口的 13.84%，人口最多的少數(shù)民族為（44.1萬(wàn)人）、（15.2萬(wàn)人）、（8.3萬(wàn)人）。昆明是國(guó)家一級(jí)口岸城市，城市群的核心圈、亞洲5小時(shí)航空圈的中心，中國(guó)面向、開(kāi)放的門(mén)戶(hù)樞紐，中國(guó)唯一面向的大都市。因夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、氣候宜人，四

10、季溫度始終保持在329之間，年溫差為全國(guó)最小，這樣的氣候特征使昆明以“”的美名而享譽(yù)中外。2、交通情況：昆明市是中國(guó)西部最重要的交通樞紐之一，是中國(guó)面向東南亞的國(guó)家一級(jí)口岸城市，中國(guó)面向西南開(kāi)放的門(mén)戶(hù)城市。昆明的發(fā)展首位度、產(chǎn)業(yè)支撐度、經(jīng)濟(jì)集中度、文化多維度、社會(huì)集聚度“五度”加權(quán)高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)體系覆蓋全省，經(jīng)濟(jì)發(fā)展觸角延伸全省，資源運(yùn)作半徑輻射全省。昆明周邊200km范圍內(nèi)主干道基本實(shí)現(xiàn)高等級(jí)化，昆河、滬昆、成昆、南昆等鐵路通達(dá)國(guó)內(nèi)外。年吞吐量計(jì)劃3800萬(wàn)人次遠(yuǎn)期達(dá)到8000萬(wàn)人次，已于2012年6月28號(hào)通航，是全國(guó)第四大國(guó)際門(mén)戶(hù)樞紐機(jī)場(chǎng)。發(fā)展目標(biāo)：以滇池為中心，實(shí)施“環(huán)湖交通”、“

11、環(huán)湖截污”、“環(huán)湖生態(tài)”、“環(huán)湖新城”工程，進(jìn)一步優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，全面提升城鄉(xiāng)形象，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，把昆明建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、功能完善，“春城”、“歷史文化名城”、山水園林特色突出，面向、南亞的現(xiàn)代化區(qū)域性國(guó)際城市。3、經(jīng)濟(jì)狀況：2012年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3011億元，同比增長(zhǎng)14%以上。全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成378.4億元，比2011年同期增收60.71億元，同比增長(zhǎng)19.1%，完成年初預(yù)算的103.6%，地方財(cái)政收入繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，順利實(shí)現(xiàn)年初既定目標(biāo)。預(yù)計(jì)全市完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資2350億元，同比增長(zhǎng)25%以上。全市規(guī)模以上工業(yè)投資預(yù)計(jì)完成520億

12、元，同比增長(zhǎng)36%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到25706元，農(nóng)民人均純收入達(dá)8200元，分別增長(zhǎng)17%和18%。4、旅游業(yè)：美麗的自然風(fēng)光、燦爛的歷史古跡、絢麗的民族風(fēng)情，使昆明躋身為全國(guó)十大旅游熱點(diǎn)城市，首批進(jìn)入中國(guó)優(yōu)秀旅游城市行列。全市有各級(jí)政府保護(hù)文物200多項(xiàng)，有石林世界地質(zhì)公園、等國(guó)家級(jí)和省級(jí)著名風(fēng)景區(qū)，還有和等100多處重點(diǎn)風(fēng)景名勝。10多條國(guó)家級(jí)旅游線(xiàn)路，形成以昆明為中心，輻射全省，連接?xùn)|南亞，集旅游、觀(guān)光、度假、娛樂(lè)為一體的旅游體系，旅游業(yè)繼續(xù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。5、昆明地產(chǎn)現(xiàn)狀（二）項(xiàng)目前景分析1、建設(shè)成本低該項(xiàng)目所處位置位于云南昆明，全年四季入春、氣候溫和，因無(wú)供暖等因素限制，建設(shè)

13、成本相對(duì)較低，初步估算，建筑成本1500元/平方米，成本比北方房地產(chǎn)市場(chǎng)的建筑成本低30%-40%，利潤(rùn)空間大。2、土地增值大該項(xiàng)目所在地塊規(guī)劃現(xiàn)為住宅，經(jīng)評(píng)估，價(jià)值為每畝900萬(wàn)元人民幣，總價(jià)值約為27億元人民幣。該地塊經(jīng)重新規(guī)劃修正后，擬建設(shè)獨(dú)棟別墅、商業(yè)用房及酒店等，預(yù)計(jì)評(píng)估價(jià)值能達(dá)到1500萬(wàn)元/畝，升值空間巨大。3、市場(chǎng)空間廣本項(xiàng)目具有鄰滇池、近濕地、接商圈的獨(dú)有區(qū)位特點(diǎn)，在春城昆明可說(shuō)絕無(wú)僅有，純別墅項(xiàng)目更為稀有，以臨近滇池的可比樓盤(pán)“西南?！眮?lái)看，售價(jià)都在8萬(wàn)元/平方米，本項(xiàng)目定位高端，與“西南?！钡葮潜P(pán)比較野毫不遜色，但我們?cè)谑蹆r(jià)上更具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和較大的增值潛力。（三）項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)絕有的區(qū)位春城之肺。該項(xiàng)目所處位置地處云南昆明滇池周邊，其核心價(jià)值就在于它擁有稀缺的天然湖景和生態(tài)濕地公園，生態(tài)良好，風(fēng)景秀麗，空氣環(huán)境俱佳，有昆明環(huán)湖最大的城市景觀(guān)濕地公園之一。高