某商業(yè)街運(yùn)營(yíng)實(shí)施方案PPT(共68張).ppt

1、1,威尼斯商業(yè)街運(yùn)營(yíng)實(shí)施方案,2013年11月 金水灣項(xiàng)目建設(shè)指揮部,總 體 定 位湘潭最長(zhǎng)情景商業(yè)街,湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街 九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街,3,第一部分 威尼斯商業(yè)街概況,位置、范圍及規(guī)模 1、位于九華開(kāi)發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高 大道僅500米； 2、商業(yè)街總長(zhǎng)度639米，總建筑面積。其中包括： A、北街:位于江南大道東側(cè),長(zhǎng)117米,系16、17裙樓西的2層商鋪， 共計(jì)2108.31; B、中街：斜穿項(xiàng)目西南角，西北接江南大道,東南連寶馬西路,長(zhǎng)212米，包 括51、52、53棟，以及16裙樓南，均有1-2層的底層商鋪， 共計(jì)4885.9； C

2、、南街：沿寶馬西路北側(cè)，長(zhǎng)310米，包括554層商鋪1棟,共計(jì)7063.76。 3、招商面積：總計(jì)14060.97 ，共72個(gè)鋪面，其中負(fù)1層超市3400.16 ， 1層面積4832.01 ，2層面積4193.78 ，3層面積1631.97。,4,附件1：商業(yè)街布局圖,51#,52#,53#,55#,一層495.35,一層525.04 二層673.58,一層495.62 二層643.66,一層980.69 二層1071.96,一層1185.85 二層922.46,負(fù)一層3400.16，一層1149.51 二層882.12，三層1631.97,16#、17#西,16#南,5,第二部分 產(chǎn)品線介紹

3、-51棟面積表（10個(gè)單位鋪面）,6,產(chǎn)品線介紹-51 棟平面圖,7,產(chǎn)品線介紹-52棟面積表（10個(gè)單位鋪面）,8,產(chǎn)品線介紹-52棟1層平面圖,9,產(chǎn)品線介紹-52棟2層平面圖,10,產(chǎn)品線介紹-53棟面積表（10個(gè)單位鋪面）,11,產(chǎn)品線介紹-53棟1層平面圖,12,產(chǎn)品線介紹-53棟2層平面圖,13,產(chǎn)品線介紹-55棟面積表（18個(gè)單位鋪面）,882.12,14,產(chǎn)品線介紹-55棟1層平面圖,15,產(chǎn)品線介紹-55棟2層平面圖,16,產(chǎn)品線介紹-55棟3層平面圖,17,產(chǎn)品線介紹-55棟負(fù)1層平面圖,18,產(chǎn)品線介紹-16棟南裙樓面積表（12個(gè)單位鋪面）,19,產(chǎn)品線介紹-16棟南裙樓

4、1層平面圖,20,產(chǎn)品線介紹-16棟南裙樓2層平面圖,21,產(chǎn)品線介紹-16、17棟西裙樓面積表（12個(gè)單位鋪面）,22,產(chǎn)品線介紹-16、17棟西裙樓1層平面圖,23,產(chǎn)品線介紹-16、17棟西裙樓2層平面圖,產(chǎn)品線介紹分類,24,25,第三部分 招商業(yè)態(tài)定位一、業(yè)態(tài)布局圖,北 街,中 街,南 街,26,威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖,銀行、電器、電子通信、婚紗攝影,休閑美食,社區(qū)配套,休閑美食（淘淘街）,27,威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖,中西餐廳、足浴、KTV,休閑美食,時(shí)尚餐廳,28,招商業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù),（一）基本定位 1、主力店：以超市、中西餐飲、銀行為主（同類獨(dú)家）； 2、次

5、主力店：品牌服裝、休閑餐飲、通訊電子等，以同類劃區(qū)聚集為原則增強(qiáng)商業(yè)凝聚力和對(duì)商業(yè)氛圍的營(yíng)造，根據(jù)商家品牌和規(guī)模靈活調(diào)整商家數(shù)量； 3、社區(qū)配套店：藥店、干洗店、美容等。（同類獨(dú)家，盡可能完善社區(qū)商業(yè)配套，提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)） （二）依據(jù) 1、商業(yè)街規(guī)模較小，暫無(wú)中、大型商業(yè)支撐； 2、目前以服務(wù)周邊為主，本社區(qū)為輔；將來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)； 3、九華區(qū)域有類似業(yè)態(tài)，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商業(yè)街暫時(shí)2-3年為市場(chǎng)培育期，3-5年后金水灣社區(qū)入住率達(dá)到一定程度商業(yè)條件才基本成熟； 5、九華人在本地的消費(fèi)習(xí)慣仍以餐飲、休閑為主流。,29,第四部分 經(jīng)營(yíng)思路,一、經(jīng)營(yíng)方式的三種模式 A

6、、全部對(duì)外銷售，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)放任自流； B、全部對(duì)外招商、招租，物業(yè)自持，實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)； C、部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當(dāng)時(shí)機(jī) 開(kāi)盤(pán)銷售商鋪。 二、上述三種方式的優(yōu)缺點(diǎn)分析 方式A：全部對(duì)外銷售，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)放任自流； 優(yōu)點(diǎn)：1、可以盡快售罄，及時(shí)返現(xiàn)，緩解資金壓力；,30,經(jīng)營(yíng)思路,2、減少租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中退租、門(mén)面空置、經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)諸多麻煩，無(wú)返租壓力； 3、質(zhì)保期過(guò)后，開(kāi)發(fā)商無(wú)需承擔(dān)商業(yè)街的景觀維護(hù)、質(zhì)量維修。 缺點(diǎn)： 1、門(mén)面預(yù)售之初，門(mén)面價(jià)格難以提高； 2、不做統(tǒng)一招商招租、不規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，賣出去后，商業(yè)街形象無(wú)法提升，金水灣項(xiàng)目的整體形象受損； 3、一旦商業(yè)街鋪面賣出后

7、經(jīng)營(yíng)不善，關(guān)門(mén)現(xiàn)象較多，容易打擊投資者、經(jīng)營(yíng)者的積極性，導(dǎo)致今后的商鋪難以快速升值； 4、由于沒(méi)有招商在前，商業(yè)街人氣提升的速度會(huì)很緩慢。,31,經(jīng)營(yíng)思路,方式B：全部對(duì)外招商、招租，物業(yè)自持，實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)； 優(yōu)點(diǎn)： 1、便于統(tǒng)一招商招租，也便于統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)； 2、通過(guò)開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可以有力維護(hù)商業(yè)街的整體形象； 3、可以有序引進(jìn)檔次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商鋪價(jià)值，使物業(yè)升值保值，有利于今后整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)融資。 缺點(diǎn)： 1、統(tǒng)一招商、管理、經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度要求高，必然形成較高的管理、運(yùn)營(yíng)成本； 2、管理過(guò)程及其成本可能有諸多不可控因素：,經(jīng)營(yíng)思路不可控因素,其中

8、之一：招商運(yùn)營(yíng),1、空鋪面出現(xiàn)，即需招商人員對(duì)外招租，增加人力成本； 2、如遇退租，收不到租金，公司受損； 3、店鋪生意清淡，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)展促銷活動(dòng)，無(wú)疑增加費(fèi)用； 4、業(yè)主拖欠水電費(fèi)、租金等產(chǎn)生的協(xié)調(diào)、訴訟成本。,其中之二：物業(yè)管理,1、最大的麻煩還是在經(jīng)營(yíng)清淡的時(shí)候，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，造成物業(yè)無(wú)法維持下去，街區(qū)秩序混亂，維修維護(hù)無(wú)人管理； 2、水電費(fèi)收繳困難，造成水電部門(mén)停水停電，影響其他經(jīng)營(yíng)戶，造成群體事件，從而影響整個(gè)項(xiàng)目形象； 3、公共水電費(fèi)用較多，物業(yè)管理部門(mén)能否及時(shí)平衡、彌補(bǔ)，特別是水街每次補(bǔ)水費(fèi)用約2000元，每月2次，則需4000元，物業(yè)費(fèi)用能否維持皆是隱患。

9、4、每月150003元=45000元的物業(yè)收入能否填補(bǔ)所有物業(yè)開(kāi)支將是問(wèn)題。,32,33,經(jīng)營(yíng)思路,方式C：部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)盤(pán)銷售商鋪. 優(yōu)點(diǎn)： 1、成功的招商以及營(yíng)業(yè)狀況較好可以為后面的銷售提供賣點(diǎn)，累積商業(yè)街的價(jià)值；商鋪的后期銷售有充足的理由加價(jià)； 2、引進(jìn)的品牌店可以大大提升商業(yè)街檔次、品位，提高了商業(yè)街乃至整個(gè)項(xiàng)目的形象； 3、成功的招商可能增加投資者、諸多經(jīng)營(yíng)者的信心，對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期更高，形成旺盛的需求； 4、便于今后的街區(qū)管理，形成良性經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)； 5、形成方便、有活力的商業(yè)配套，對(duì)金水灣以后三期的銷售有極大的促進(jìn)作用。,34,經(jīng)營(yíng)思路,缺點(diǎn)： 1

10、、招商招租后的商鋪，為后期經(jīng)營(yíng)管理留下了諸多難題，比如代租是否能持續(xù)，經(jīng)營(yíng)是否順利，商業(yè)培育期是否樂(lè)觀，商業(yè)人氣是否能快速積累； 2、商鋪購(gòu)買者是否遵守招商規(guī)則是商業(yè)街經(jīng)營(yíng)過(guò)程的重要隱患；管理不善也是商業(yè)街升值的障礙。,我們選取何種經(jīng)營(yíng)方式?,原 則 1 、一種不給公司長(zhǎng)期背負(fù)后期經(jīng)營(yíng)、管理壓力的-三年期代租銷售模式; 2 、一種能給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)快速回現(xiàn)、可短時(shí)間去化商鋪的-直銷模式。,35,36,經(jīng)營(yíng)思路,三、我們?nèi)绾芜x擇威尼斯商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)方式？ 答案:方式C 具體的步驟如下 1、先招商，后銷售，以招商促銷售； 2、部分招商,部分銷售； 3、以代租形式吸引投資客買鋪,達(dá)到短時(shí)間去化商鋪的目的

11、。,經(jīng) 營(yíng) 思 路,四、如何化解該經(jīng)營(yíng)方式的缺點(diǎn)？ 1、利用專業(yè)招商公司力量引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、品牌知名度高的商家，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局； 2、加大力度重點(diǎn)對(duì)超市的引進(jìn)，給予其較好的租賃政策，使其發(fā)揮龍頭效應(yīng)； 3、通過(guò)租賃協(xié)議里的限制條款要求承租人嚴(yán)格遵守開(kāi)發(fā)商后期銷售活動(dòng)和轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生時(shí)的相關(guān)約定； 4、通過(guò)商鋪銷售協(xié)議的補(bǔ)充條款，嚴(yán)格約定購(gòu)買者不得在租賃期內(nèi)損害經(jīng)營(yíng)者的利益，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承諾及時(shí)返租給購(gòu)買人； 5、擬訂合理的銷售推廣計(jì)劃，有效結(jié)合招商成果，及時(shí)把握銷售節(jié)點(diǎn)，果斷開(kāi)盤(pán)銷售； 6 、提前預(yù)測(cè)將來(lái)的困難，擬訂可行的經(jīng)營(yíng)管理、招商方案，使經(jīng)營(yíng)者、投資者對(duì)未來(lái)充滿信心，同時(shí)可預(yù)期商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)

12、效益，這才是我們關(guān)注的核心。,37,經(jīng)營(yíng)思路-具體操作建議,建議一:如何把握招商的節(jié)奏? 1、近期重點(diǎn)對(duì)超市、二三層獨(dú)立大面積商鋪的招商； 2、11月底前把主力店合同簽下來(lái) 12月底前把次主力店合同簽下來(lái) 目的:為2014年1月開(kāi)始蓄客、認(rèn)購(gòu)制造賣點(diǎn)。 3、2014年3月，商業(yè)街景觀工程完成,針對(duì)蓄客、認(rèn)購(gòu)成果組織招商對(duì)接會(huì),讓業(yè)主(或投資客)與商家意向簽約,未買鋪先獲租約，極大增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)買信心； 4 、其后視銷售進(jìn)度開(kāi)展招商服務(wù)，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商、投資者服務(wù)。,探討如何處理與招商公司的關(guān)系? 1 、根據(jù)進(jìn)度和招商成效適當(dāng)延長(zhǎng)與其的委托合約； 2 、招商公司不必大范圍派人常駐現(xiàn)場(chǎng)招商,成功招商一個(gè)

13、即給付傭金; 3 、或采取支付月費(fèi)的辦法.,38,經(jīng)營(yíng)思路-具體操作建議,建議二：如何把握銷售節(jié)點(diǎn)？（見(jiàn)銷控示意圖） 銷售條件: 1、今年12月底主力店,特別是超市已經(jīng)簽約、支付保證金； 2、周邊春天里商業(yè)街、三鑫大廈基本售馨,紅星美凱龍綜合體開(kāi)盤(pán)前； 3、蓄客數(shù)目100個(gè)以上； 4、南入口、威尼斯商業(yè)街景觀工程雛形初現(xiàn)。,如何創(chuàng)造條件？ 1、發(fā)布室外廣告及時(shí)對(duì)外告知引進(jìn)商家的消息； 2、利用交房?jī)x式舉行招商發(fā)布會(huì),公布商鋪資料； 3、舉行類似元宵燈展的活動(dòng)。,39,現(xiàn)場(chǎng)支持,銷售階段,媒體廣告,物料準(zhǔn)備,重大事件,營(yíng)銷中心和臨時(shí)展點(diǎn)2大銷售現(xiàn)場(chǎng)展示,推廣策略,電視燈箱戶外道旗,報(bào)紙開(kāi)盤(pán)/活動(dòng)

14、路演推薦會(huì),業(yè)主答謝酒會(huì),樓書(shū)、折頁(yè)、戶型單張等現(xiàn)場(chǎng)物料,11月 12月 1月 2月 3-4月,預(yù)熱推廣階段,開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷階段,持續(xù)強(qiáng)銷階段,投資紅皮書(shū)，品牌手冊(cè)，品牌海報(bào),戶外、看板、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng),形象樹(shù)立階段,商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū),推廣高潮，開(kāi)盤(pán)活動(dòng),投資客戶團(tuán)拜會(huì),商家聯(lián)合簽約,現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng),商家聯(lián)誼會(huì),企業(yè)產(chǎn)品推薦會(huì),節(jié)日暖場(chǎng)、團(tuán)拜會(huì),重要節(jié)點(diǎn),認(rèn)籌,客戶升級(jí)解籌,開(kāi)盤(pán),道旗、網(wǎng)站、短信、公交廣告、DM等小眾渠道,銷售道具,三維動(dòng)畫(huà),營(yíng)銷總控示意圖,二批銷控開(kāi)盤(pán),樣板區(qū)樣板鋪開(kāi)放,經(jīng)營(yíng)思路-具體操作建議,建議三:關(guān)于超市招商的思路 1、超市可以早點(diǎn)簽,條件應(yīng)果斷給予傾斜; 2、依據(jù)當(dāng)前條件

15、，超市提前驗(yàn)收、春節(jié)后即可進(jìn)場(chǎng)裝修的條件應(yīng)可達(dá)到,建議爭(zhēng)取明年5月1日前后試營(yíng)業(yè)； 3、超市營(yíng)業(yè)、內(nèi)街景觀和南入口的完工為銷售、招商都制造了賣點(diǎn)。,超市開(kāi)業(yè)的條件- 1、年底主體可竣工驗(yàn)收; 2、臨寶馬路超市入口、廣場(chǎng)均可鋪裝完工； 3、可以滿足在廣場(chǎng)開(kāi)展促銷活動(dòng),如啤酒花園、電影放映、兒童樂(lè)園等等,提前通過(guò)活動(dòng)預(yù)熱。,41,建議四：售后管理思路 1、主力店成功入駐，銷售大部分完成，超市、2-3層獨(dú)立大鋪未銷售的情形下,公司可以成立一個(gè)投資經(jīng)營(yíng)部,主管租賃兼招商對(duì)接事宜； 2、物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負(fù)責(zé)維護(hù)、保安、保潔等事務(wù)； 3、在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租,或1-

16、2年期限,或短期階段性服務(wù)。,需要提前準(zhǔn)備的工作- 1、簽訂物業(yè)委托合同,這是簽訂銷售合同的重要附件； 2、先招聘物業(yè)管理專業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理,負(fù)責(zé)以后協(xié)調(diào)物業(yè)公司與經(jīng)營(yíng)戶之間的關(guān)系、處理租賃事務(wù)。,42,經(jīng)營(yíng)思路-具體操作建議,43,經(jīng)營(yíng)思路,五、如何處理可能面對(duì)的其它難題？ 1、招商情況不理想- 加強(qiáng)招商力量，調(diào)整招商策略； 對(duì)重點(diǎn)商家放寬招商政策，延長(zhǎng)免租期；特別對(duì)超市放寬； 重視前期廣告推廣活動(dòng)，特別向一期購(gòu)房戶發(fā)布商鋪推廣信息； 開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)，如招商說(shuō)明會(huì)、元宵燈會(huì)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察交流會(huì)。 具體安排: 招商說(shuō)明會(huì)（或發(fā)布會(huì)）方案由招商公司于11月5日前出具； 元宵燈會(huì)、交房?jī)x式等推廣活

17、動(dòng)方案由泰合鑫公司于11月5日前出具。,44,2、招商成功，但經(jīng)營(yíng)狀況不佳- 重新進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進(jìn)需求大的品牌店； 多方開(kāi)辟招商渠道，尋找可替代的商家進(jìn)駐商業(yè)街； 多為經(jīng)營(yíng)戶舉辦促銷活動(dòng)，創(chuàng)造人氣氛圍； 具體措施： 結(jié)合住宅銷售活動(dòng)在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂(lè)晚會(huì)、啤酒節(jié)； 開(kāi)展消費(fèi)打折活動(dòng)，公司免費(fèi)給予廣告位發(fā)布打折消息； 出資邀請(qǐng)社區(qū)腰鼓隊(duì)、街舞演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動(dòng)等； 聯(lián)系學(xué)院勤工儉學(xué)跳蚤市場(chǎng)、服裝行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)市場(chǎng)等來(lái)商業(yè)街舉辦展銷會(huì)。 針對(duì)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)戶給予延長(zhǎng)免租期、免交物業(yè)管理費(fèi)等的扶持。,經(jīng)營(yíng)思路,45,經(jīng)營(yíng)思路,3、出現(xiàn)退租現(xiàn)象- 原則采取

18、來(lái)去自由，公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)（未賣的商鋪）； 對(duì)于經(jīng)營(yíng)無(wú)法持續(xù)的經(jīng)營(yíng)戶，一是由開(kāi)發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二是指導(dǎo)、協(xié)助其改變經(jīng)營(yíng)方向； 公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營(yíng)的路子（未賣的商鋪） ； 最不利的結(jié)果就是業(yè)主退租（已經(jīng)賣出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內(nèi)由公司承擔(dān)返租責(zé)任，找到下家后經(jīng)營(yíng)者直接與購(gòu)買者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔(dān)返租責(zé)任。 備注：返租期限爭(zhēng)取在1年到1年半的范圍。 4 、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣- 加快已建項(xiàng)目配套工程建設(shè)進(jìn)度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣；,46,經(jīng)營(yíng)思路,對(duì)未賣商鋪加強(qiáng)招商招租力度，適度讓利，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)效益好的商家，填補(bǔ)社區(qū)配套空缺的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目； 針

19、對(duì)大面積2-3層獨(dú)立商鋪，可請(qǐng)房產(chǎn)局重新測(cè)量，分割銷售并辦理產(chǎn)權(quán)給投資者； 作法：修改設(shè)計(jì)圖，請(qǐng)規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預(yù)測(cè)，并以此為依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)分割。 對(duì)于1拖2的商鋪，原則一起銷售，工程驗(yàn)收后即進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，作為此類商鋪銷售面積確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)辦理的依據(jù)；且在租賃和銷售協(xié)議簽訂的時(shí)候明確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租約權(quán)利轉(zhuǎn)移的條款。 程序： 主體完成后即請(qǐng)房產(chǎn)部門(mén)提前預(yù)測(cè)這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，憑預(yù)測(cè)面積表數(shù)據(jù)簽訂銷售合同； 若上述工作完成方可進(jìn)行預(yù)售,47,經(jīng)營(yíng)思路,5、買鋪者對(duì)免租期的抵觸- 不損害其租金收入，在計(jì)算銷售款時(shí)，用免租期限內(nèi)實(shí)際租金抵扣銷售款。 做法：一是盡量縮短免租期；

20、二是返租回報(bào)率控制在5-6%的范圍；三是僅針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。 6、商業(yè)街開(kāi)街營(yíng)業(yè)后，臨近工程的影響- 可以說(shuō)服他們：有影響，但后續(xù)項(xiàng)目建成后可以促進(jìn)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)； 施工組織時(shí),安放4米高的擋板,既可安全防護(hù),又可作戶外廣告。,48,經(jīng)營(yíng)思路,7、商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響- 自來(lái)水公司只管總表，分戶水費(fèi)由物業(yè)公司收取，一旦分?jǐn)偦蚴召M(fèi)不當(dāng)，可能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)戶集體意見(jiàn)，抵制租金的支付； 用電采取專變供電方式，電業(yè)局也只看總表，分戶電由業(yè)主向物業(yè)購(gòu)買，同樣有公共場(chǎng)所分?jǐn)?、損耗電問(wèn)題； 這種情況有利有弊：有利的是可以用停水停電的辦法制約拒絕交納租金

21、的經(jīng)營(yíng)戶；不利的是要付出較多精力來(lái)管理。 物業(yè)管理的尷尬： 月度總收入與支出無(wú)法平衡：前期更無(wú)法平衡，因?yàn)闆](méi)有全部出租或出賣，但管理事務(wù)不能停；僅月度工資和福利支出一項(xiàng)約31000元，但全部物業(yè)收入僅約45000元；每月大約虧空10000元（見(jiàn)附表）； 商業(yè)街水池月度更換2次用水，費(fèi)用就4400元，還有公共廁所、綠化澆水、公共用電、管理費(fèi)用等開(kāi)支； 洽談的幾個(gè)超市，對(duì)于3800的超市物業(yè)不愿交納管理費(fèi)，因?yàn)樗麄兌加凶约旱谋０?、保潔，車?kù)自己派人管理，起碼物業(yè)公司收不到11400元/月物管費(fèi)。,49,經(jīng)營(yíng)思路-商業(yè)街物業(yè)成本測(cè)算,50,經(jīng)營(yíng)思路-商業(yè)街物業(yè)收入測(cè)算,第五部分 租金確定方案,基準(zhǔn)數(shù)

22、單位： 1元月,表一,租售價(jià)對(duì)比分析,單位 售價(jià)：元 租金：元月,表二,多少租金回報(bào)率才合理,從上面表一、表二商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)租金回報(bào)率6%、7%、8%分別推算出的商鋪售價(jià)對(duì)應(yīng)租金價(jià)格，7%的租金回報(bào)率顯然高于目前整個(gè)九華地區(qū)的租金水平，6%的租金回報(bào)率更符合目前九華地區(qū)的租金水平，隨著九華片區(qū)的發(fā)展成熟，未來(lái)將有較大的升值空間，目前6%的回報(bào)率顯然是可以接受的。,54,周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況,1、周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一樓租金水平25-35元/平米月，二樓租金水平10-15元/平米月;五礦尊城、新都匯、金僑城的租金水平目前還在中低價(jià)位,一樓有僅30-50 元/平米月;而吉利汽車對(duì)面的商業(yè)鋪

23、面租金一樓高達(dá)50-80元/平米月; 2 、區(qū)域商業(yè)氛圍整體不成熟，人流不旺;還須一定的市場(chǎng)培育期; 3 、通過(guò)前期招商過(guò)程獲取的信息，一部分經(jīng)營(yíng)戶由于對(duì)商業(yè)街的信心不足，比較在意租金的多少，因此，采取略低于九華高價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)，即：一樓為40-75元/平米月（均價(jià)60）,二樓為15-25 元/平米月（均價(jià)20）,即為周邊標(biāo)準(zhǔn)的1.5-2倍區(qū)間。,周邊租金水平調(diào)查情況,56,租金標(biāo)準(zhǔn)一層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖,57,租金標(biāo)準(zhǔn)二層租金標(biāo)準(zhǔn)分布圖,58,租金標(biāo)準(zhǔn),59,租金標(biāo)準(zhǔn),60,第六部分 招商政策,一、免租期的基本政策（詳見(jiàn)產(chǎn)品線面積表） 1、小鋪/散鋪（40-61平米以下）建議免租3個(gè)月。 2、小鋪/散

24、鋪（80-200平米以下）建議免租4-6個(gè)月。 3、中型商鋪（ 220-530平米以下）建議免租8-12個(gè)月，主力店免租期可適當(dāng)延長(zhǎng)2-3個(gè)月。 4、大商鋪（900平米以上，含超市）建議免租18-24個(gè)月； 超市可適度放寬。,61,招商政策,三、招商政策如何運(yùn)用？ 1、政策要靈活運(yùn)用，控制尺度，嚴(yán)格審批權(quán)限； 2、對(duì)方強(qiáng)調(diào)免租期，我們則采取提高租金和保證金標(biāo)準(zhǔn)、 提高遞增比率； 3、對(duì)于主力店、次主力店商家按照品牌知名度、裝修檔次可以適度傾斜。,62,第七部分 后期經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)：由房地產(chǎn)公司下設(shè)的投資經(jīng)營(yíng)部專門(mén)負(fù)責(zé)租賃、招商 具體事務(wù)：1、按時(shí)收取租金；2、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、物業(yè)

25、公司關(guān)系；3、聯(lián)系招商公司及時(shí)引進(jìn)商家；4、處理雜務(wù)。 優(yōu)點(diǎn)： 1、人力資源成本較低：1個(gè)部長(zhǎng)，一個(gè)招商專干，一個(gè)經(jīng)營(yíng)專干；租金收取則由財(cái)務(wù)兼管; 2、便于開(kāi)發(fā)商把控和統(tǒng)一行動(dòng)，政策有延續(xù)性，物業(yè)管理則委托專業(yè)公司，減少開(kāi)發(fā)商人力成本； 3、可以借助開(kāi)發(fā)商力量舉辦各種促銷活動(dòng)。 缺點(diǎn)： 1、招商和經(jīng)營(yíng)管理力量相對(duì)薄弱，招商資源整合不集中。,63,后期經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)物業(yè)管理,物業(yè)委托管理： 1、物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，協(xié)助配合開(kāi)發(fā)商管理租賃事務(wù)，采取聯(lián)動(dòng)措施來(lái)約束經(jīng)營(yíng)者不規(guī)范行為； 2、商業(yè)街的維修保養(yǎng)、保安保潔、水電費(fèi)收取等問(wèn)題交給物業(yè)負(fù)責(zé)； 3、協(xié)助配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展促銷活動(dòng)。 問(wèn)題點(diǎn)：

26、1、對(duì)于物業(yè)前期管理的虧損，開(kāi)發(fā)商如何適度給予費(fèi)用補(bǔ)貼； 2、物業(yè)公司往往注重收支平衡、節(jié)約成本,卻忽略了服務(wù)質(zhì)量,造成投訴，影響商業(yè)街形象。,64,第八部分 開(kāi)街營(yíng)業(yè),一、開(kāi)街營(yíng)業(yè)的基本條件 1、全部主體竣工驗(yàn)收通過(guò)，內(nèi)街景觀工程、配套工程完成并滿足 使用要求； 2、90%的商鋪已經(jīng)完成招商，并在商業(yè)街驗(yàn)收后按時(shí)入伙交房； 3、80%以上的商家陸續(xù)裝修，70%以上商戶具備開(kāi)業(yè)條件時(shí)。 4、東西主入口暢通，廣告招牌、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、亮化美化工程已經(jīng)完成； 5、有切實(shí)可行的活動(dòng)策劃方案；物業(yè)公司前期已經(jīng)進(jìn)駐。,65,開(kāi)街營(yíng)業(yè),二、時(shí)間安排 初步確定：2014年10月1日 理由： 1、根據(jù)目前工程進(jìn)度，

27、2013年底前僅能完成主體（包括外墻貼磚），2013年4月前景觀工程、街區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)才能完成，以此類推，其他掃尾工程、驗(yàn)收、商家裝修2-3個(gè)月時(shí)間、試營(yíng)業(yè)等，估計(jì)能在10月1日前后開(kāi)街營(yíng)業(yè)； 2、9、10月份軟件學(xué)院、科技大學(xué)等開(kāi)學(xué)，又遇上中秋、國(guó)慶兩個(gè)假期，有利于營(yíng)造人氣； 3、條件允許下，部分門(mén)面可以提前裝修、試營(yíng)業(yè)，比如超市就具備條件，至少明年5月1日前后可爭(zhēng)取試營(yíng)業(yè)； 4、通過(guò)協(xié)調(diào)確保16棟裙樓南能提早驗(yàn)收，允許先期裝修。,66,審批流程與權(quán)限-租賃審批表,第九部分 審批流程與權(quán)限,一、租賃合同審批流程（見(jiàn)附件） 招商公司 李鐵暉 財(cái)務(wù)部 唐俊和 周戈董事長(zhǎng) 二、涉及重要的合同條款 1

28、、租金標(biāo)準(zhǔn)； 2 、租賃期限； 3 、免租期限；4 、遞增比率；5 、保證金額度；6 、預(yù)付租金額度；7 、租金支付辦法；8 、重大設(shè)計(jì)修改；9 、違約金額度或比率；10 、特殊要求。(參照經(jīng)審批認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)合同版本) 三、突破條款的審批權(quán)限 凡突破上述主要約定條款，均需征得周戈董事長(zhǎng)書(shū)面同意。,67,68,謝謝！,11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。 12、有些壓力總是得自己扛過(guò)去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。 13、認(rèn)識(shí)到我們的所見(jiàn)所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的

29、真相。錢(qián)多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。 14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。 15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺(jué)中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺(jué)中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮! 16、人生在世：可以缺錢(qián)，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。 17、人生沒(méi)有筆直路，當(dāng)你感到迷茫

30、、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。 18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)沒(méi)有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。 19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。 20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過(guò)的寂寞、灑過(guò)的汗水、流過(guò)的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。 1、有時(shí)候，我們活得累，并非生活過(guò)于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。 2、身材不好就去鍛煉，沒(méi)錢(qián)就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。 3、大概是沒(méi)有了當(dāng)初那種毫無(wú)顧