《聯(lián)合商務(wù)國際廣場項目專題研究報告》171頁調(diào)查總結(jié).ppt

1、1,聯(lián)合商務(wù)國際廣場項目專題研究報告,2,目 錄 Contents,壹 項目思考 貳 市場研究 叁 項目分析 肆 項目發(fā)展 伍 項目運營 陸 VI展示,3,項目天澤理解 核心問題界定,壹 項目思考,4,本項目首先要做的是城市占位。這就需要我們認清項目價值、競爭環(huán)境及可借資源，并加以合理運用，達到項目發(fā)展與區(qū)域發(fā)展的完美結(jié)合。 其次要做的是確定項目發(fā)展方向。本項目產(chǎn)品形態(tài)豐富，各產(chǎn)品之間既相互促進，又相互制約。如何保證物業(yè)均衡發(fā)展，是項目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵，而其中的難點又在于商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展策略及價值體現(xiàn)，這需要一個系統(tǒng)的推導(dǎo)過程。 本次項目提案時間較為倉促，且信息獲取量有限，對產(chǎn)品研究難以做到全

2、面準確，如有偏頗之處，敬請海涵。,寫在前面的話,5,本項目作為老城區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目之一，對整個老城區(qū)功能升級、舊城改造，以及對聯(lián)合商務(wù)的品牌價值影響極其深遠； 本項目由住宅、寫字樓、商業(yè)、SOHO、酒店、五種不同的物業(yè)形態(tài)組成，為老城區(qū)唯一的大型復(fù)合型的都市綜合體項目； 本項目操作難度大，對資金要求高。需要準確的定位和市場預(yù)見、合理的開發(fā)節(jié)奏以及科學(xué)的營銷方式。,項目天澤理解,6,時間 非穩(wěn)定，跨周期發(fā)展 3-5年開發(fā)周期，恰逢晥江城市帶高速發(fā)展之際，考驗定位的前瞻性； 規(guī)模 非小盤，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 47萬方的規(guī)模，在住宅、商業(yè)、酒店、辦公、公寓綜合物業(yè)要求下，考驗物業(yè)的最佳組合比例，即最

3、佳成本結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)、財務(wù)目標； 區(qū)位 城市核心區(qū)，資源得天獨厚 老城區(qū)，政治經(jīng)濟核心區(qū)域，考驗項目價值跳躍，城市升級。,核心問題界定,7,基于發(fā)展預(yù)判的動態(tài)城市占位 而非基于市場競爭的靜態(tài)基準定位 不以當(dāng)下市場面、競爭面為重點關(guān)注，以開發(fā)周期內(nèi)的城市、經(jīng)濟、行業(yè)發(fā)展走向為參考坐標,預(yù)見力是關(guān)鍵,核心問題界定,8,宏觀經(jīng)濟 區(qū)域市場 綜合體研究,貳 市場研究,9,安徽省2010年主要城市GDP統(tǒng)計（單位：億元）,銅陵仍屬全省二線城市行列，若保持2010年增長態(tài)勢，預(yù)計2015年達到馬鞍山目前的水平，2018年達到蕪湖目前的水平。 2010年人均GDP增速突破9000美元大關(guān)，躍居全省第一； 居

4、民儲蓄水平增長較快，具備一定大宗消費能力，但消費需要引導(dǎo)，激發(fā)投資潛力。,宏觀市場 城市經(jīng)濟,10,11,12,調(diào)控新政出臺：新國八條 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知,宏觀市場 房產(chǎn)政策,13,銅陵嚴格執(zhí)行新政，樓市應(yīng)聲降溫。,投資需求被抑制，剛性需求成為市場主力,現(xiàn)狀新盤暫未推出眾多房企延緩?fù)票P速度，購房者與開發(fā)商都在觀望。,保障性住房供給量增加，在分流商品房客群同時，將進一步影響商品房價格。,市場觀望情緒濃重，改善需求被嚴重壓抑。,宏觀市場 政策影響,14,價 格,蕭條期 2008,調(diào)整期 2009,復(fù)蘇期 2010,發(fā)展期 2011-X,危機期,量價齊跌,量穩(wěn)價跌,量升價穩(wěn)

5、,量價齊升,量價回歸,宏觀市場 市場走勢,15,北拓、東擴、南整、西跨的發(fā)展規(guī)劃，主城區(qū)、東部城區(qū)、南部城區(qū)共同構(gòu)成“一城三區(qū)、一主兩副”組團式城市空間布局結(jié)構(gòu)。,主城區(qū)： 全市的政治、經(jīng)濟、文化、信息和公共服務(wù)中心，南部基本為老城，是市級行政、商業(yè)、金融中心，生活居住功能區(qū)。,區(qū)域市場 城市規(guī)劃,16,城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站） 鐵路：銅九鐵路、城際鐵路 高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速 城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道,多條公交線、高速及鐵路等形成的交通系統(tǒng)增強了區(qū)域的輻射范圍,鐵路、水路和公路與城市道路有機銜

6、接、協(xié)調(diào)發(fā)展。,形成快速綜合交通運輸體系，快速通達蘇、浙、滬。,區(qū)域市場 城市交通,17,2,3,4,開發(fā)初具規(guī)模，區(qū)域價值在未來三年尚有較大提升空間；,寫字樓投資市場剛剛興起，大型企業(yè)比例偏低，價格與價值存在一定背離；,區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍處于培育階段；,住宅供給充足，目前處于買方市場，并且處于客戶觀望期，市場競爭激烈；,1,5,銅陵星級酒店分布密集，但具有發(fā)展?jié)摿Α?區(qū)域市場 格局現(xiàn)狀,18,優(yōu)劣勢,優(yōu) 勢 交通便利 政治、經(jīng)濟中心 品牌開發(fā)商云集 國際國內(nèi)知名企業(yè)進駐 城市精英匯聚,劣 勢 目前南部區(qū)域為老城 區(qū)，形象不佳；整體 市場供應(yīng)量較大，競 爭形勢嚴峻；不在政 府

7、新的發(fā)展方向內(nèi)。,區(qū)域市場 優(yōu)劣判斷,19,本案為大型城市綜合體 產(chǎn)品涉及住宅、辦公、公寓、酒店、商鋪的銷售和租賃 因此我們有必要進行全面的產(chǎn)品市場解讀,20,住 宅： 保障現(xiàn)金流，滿足基本居住需求，吸引人氣，追求短期效益。 S O H O： 保障現(xiàn)金流，滿足基本投資需求，吸引人氣，追求短期效益。 寫 字 樓： 現(xiàn)金流及固定資產(chǎn)的混合體，提升項目綜合價值，吸引人氣，追求短中期效益結(jié)合。 集中式商業(yè)： 利潤最大化的主要來源，提升項目綜合價值，吸引人氣，追求短中期效益結(jié)合。 星級酒店： 固定資產(chǎn)投資，樹立項目標桿形象，提升綜合價值，追求長期效益。,綜合體研究,21,綜合體研究 產(chǎn)品線,22,23,

8、按照地理位置、區(qū)域?qū)傩约皹潜P聚集情況，銅陵城區(qū)大致可分為中心區(qū)板塊、新城板塊、環(huán)天井湖板塊、城南板塊四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三副”的格局； 銅陵市在售樓盤主要集中在新城板塊及中心區(qū)板塊，而天井湖板塊、城南板塊在售樓盤相對較少。 項目位于中心區(qū)板塊通往南區(qū)的邊緣地帶，樓盤分布少。,2011年銅陵房地產(chǎn)市場板塊競爭板塊,24,柏莊春暖花開,萬泰翡翠城,托萊多,國際華城,春江花月,東 區(qū),中 心 區(qū),西 區(qū),北 區(qū),中房東郡,置地財富廣場,雙星國際,銅都天地,恒大綠洲,本 案,金域華府,麗景花園城,2011年銅陵房地產(chǎn)住宅市場競爭項目,25,截止5月31日，全市簽約3555套 5月份，銅陵市商品房

9、成交套數(shù)為2011年歷月最高，環(huán)比增長210.5%，使得銅陵樓市一改前三個月的慘淡業(yè)績，進入紅色五月。,2011年銅陵房地產(chǎn)住宅1-5月份成交套數(shù),26,5月份銅陵市住宅商品房共成交1394套，較上月增長817套，環(huán)比上漲210.5%。 5月份銅陵住宅商品房成交均價5578元/,較上月增長383元/,環(huán)比增長7.37%，基本與三月價格持平。 5月份受熱點樓盤的帶動，銅陵樓市住宅成交量直線攀升，形成量價同期回升的總體態(tài)勢。,2011年銅陵房地產(chǎn)住宅15月份成交均價,27,重點項目未來供應(yīng)：5-12月份銅陵有恒大、柏莊等新盤上市，中高端樓盤居多，產(chǎn)品主要面積為80-100，以剛需產(chǎn)品為主，其中樓盤

10、高端產(chǎn)品集中在年底上市； 重點項目推盤量預(yù)估約在50多萬方,2011年銅陵房地產(chǎn)住宅市場放量預(yù)測,28,銅陵房地產(chǎn)住宅小結(jié),29,30,截止到6月份，銅陵市場寫字樓供應(yīng)量僅為4.6萬 置地財富廣場寫字樓目前在售B棟，均價7400元/，面積90-1200，商會大廈定位為精裝修公寓，預(yù)計下半年推出。雨潤項目暫無信息，參考其他城市雨潤案例，預(yù)計寫字樓體量較大。 寫字樓均分布在市中心板塊，長江路附近商務(wù)性不突出，未來板塊競爭加大。,2011年銅陵寫字樓項目分布圖,銅陵寫字樓市場概述,31,銅產(chǎn)業(yè)鏈自上而下分別是礦山、銅精礦中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、冶煉廠商、 精銅中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、銅加工企

11、業(yè)， 再下游是消費類企業(yè)，如交通、家電、建材、電子、機械、輕工等行業(yè)的企業(yè)。,銅陵產(chǎn)業(yè)鏈,32,2010年,2009年,3%,30%,8%,7%,13%,12%,16%,6%,2%,37%,5%,8%,9%,14%,18%,7%,其他,投資類,科技類,中介服務(wù),實業(yè)類,物流,貿(mào)易,金融類,2007年,6%,10%,4%,5%,20%,8%,30%,17%,2008年,12%,15%,5%,8%,18%,10%,22%,10%,入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有限； 金融、保險、實業(yè)類客戶一直是中心區(qū)的主要目標客戶群； 從以上客戶分析來看，銅陵市未來寫字樓需求主要集中在高標準、專業(yè)化、形象良好的純商務(wù)寫字

12、樓。,客戶構(gòu)成,33,銅陵寫字樓市場小結(jié),2010年以前中心區(qū)推出的寫字樓基本銷售完畢； 項目的主要競爭對手：置地財富廣場、雨潤項目； 從市場環(huán)境及發(fā)展趨勢來看，項目將迎來激烈的競爭環(huán)境，必須要采用錯位競爭，以差異化取勝。,34,35, 銅陵市場商業(yè)多以住宅底商形式推出，以出售為主， 綜合體項目較少，目前僅置地財富廣場和未推出雨潤國際廣場； 專業(yè)市場目前有10個左右，多是自發(fā)形成，沒有政府引導(dǎo)； 截止2011年5月31日商業(yè)成交均價:13746.06,2011年銅陵商業(yè)項目分布圖,中心商圈,銅陵商業(yè)市場概述,36,銅陵商業(yè)市場業(yè)態(tài)分析,37,百 貨 百貨商場過于集中，大多處于轉(zhuǎn)型期 截至201

13、1年5月，銅陵市區(qū)百貨商場3家，總規(guī)模在19萬平方米左右； 銅陵市百貨商場主要集中在長江中路； 各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營，注重環(huán)境改善與人本主義等)轉(zhuǎn)變； 但受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場發(fā)展空間相當(dāng)有限。 百貨商場經(jīng)營檔次多元化主題商場較少 銅陵市大多數(shù)百貨商場經(jīng)營品種雷同，市場競爭力不強； 各種類型專業(yè)市場及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營利潤，促使百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)組合將發(fā)生根本性改變。,38,中大型超市 超市外擴趨勢明顯 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)； 超市經(jīng)營面積在2000平方米以上共計

14、5家，10000平米以上的2家； 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情況，超市向東南方向擴張趨勢明顯； 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤蘇果、家得利、華聯(lián)、臺客隆等中大型超市。,39,專 業(yè) 市 場 銅陵部分專業(yè)市場沒有通過政府的規(guī)劃來引導(dǎo)，是自發(fā)形成，因此需要較長周期引導(dǎo)與布局。 銅陵現(xiàn)有各個專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市“過境公路”沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽車銷售市場銅都大道南段 花鳥市場銅都大道與北京東路交口西北向 銅陵大市場銅都大道北段 綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場銅都大道北段 茂源大市場北京西路段（家具、家居、建

15、材等） 皖韻大市場天門鎮(zhèn)（中華白姜） 浩潤汽貿(mào)城銅都大道與隆門路交匯處（汽車產(chǎn)品及服務(wù)）,40,餐 飲 市 場 餐飲市場主要分散在三個片區(qū) 據(jù)不完全統(tǒng)計，銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè)1400家，茶樓170余家 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候， 但主要以100平米左右的小面積餐飲為主； 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上； 尚無國內(nèi)外特色餐飲品牌，以淮揚菜及特色小吃等居多； 隨著銅陵人均GDP的增加及消費者消費習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費場所將不能滿足廣大消費者需求，新的市場需求空間日益擴大，有特色的餐飲場所將成為新的市場需求。,41,娛 樂 市 場 市中心周邊為娛樂

16、消費首選區(qū)域 主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心； 從經(jīng)營方面及知名度來看，KTV、歌舞廳類消費場所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好； 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等； 銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多，如黃金海岸； 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。,42,從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)中，“服裝皮鞋”、“餐飲賓館”和“娛樂”成為經(jīng)營最多的業(yè)態(tài)，共有196間，占商業(yè)鋪面總數(shù)的38.5%，成為城市商業(yè)的主力業(yè)態(tài)。,主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成,43, 城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價格均很高，鋪主大多為投資

17、經(jīng)營者，這一類商街主要為長江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場段、石城大道與北京中路交口為代表。這一區(qū)域商鋪最高租金可達到200元/平米/月以上。次級中心區(qū)商鋪租金水平在80-150元/平米/月。 城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。 城市整體商業(yè)水平，以“長江路與人民路交口”為中心高點，向四周遞減。,銅陵商鋪租金主要體現(xiàn)特征,44,銅陵商業(yè)市場小結(jié),45,46, 銅陵酒店市場競爭較為 激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級的酒店在內(nèi)，酒店數(shù)量超過了40家。 銅陵截至到2010年共擁有星級飯店19家，

18、其中五星級有1家，四星級4家，三星級4家。 銅陵整體酒店行業(yè)經(jīng)營一般，平均入住率為63%左右。,2010年銅陵部分星級酒店統(tǒng)計,銅陵酒店市場概述,47,銅陵市區(qū)星級酒店過于集中，未來區(qū)域內(nèi)高檔酒店客戶競爭激烈； 為避免同逸頓、雨潤項目等高星級酒店正面交鋒，建議走差異化路線； 準五星（四星級硬件、五星級服務(wù)）將是項目發(fā)展方向。,銅陵酒店市場小結(jié),48,49,銅陵市場SOHO供應(yīng)量非常少，目前僅有摩卡星城預(yù)計下半年推出該類產(chǎn)品，未推出的雨潤國際廣場規(guī)劃有此類產(chǎn)品，但推出時間不詳。,銅陵SOHO市場概述,50, 銅陵市SOHO產(chǎn)品供應(yīng)量非常少，尚無成功案例； 現(xiàn)有SOHO產(chǎn)品為小戶型樓盤銷售，硬件配

19、套一般，規(guī)模不大，檔次不高； 市中心板塊目前暫無以SOHO形象入市的項目。,銅陵SOHO市場小結(jié),市 場 潛 力 較 大,51,地塊分析 產(chǎn)品分析 項目定位,叁 項目分析,52, 本案位于銅陵市南部老城區(qū)淮河大道東側(cè)； 地處城市向南拓展的核心區(qū)域，是連接中心城區(qū)與南部城區(qū)的樞紐地帶，地理位置高度稀缺。 項目車行條件較好，緊鄰淮河大道 在爭取中高端消費群上具有優(yōu)勢。 周邊公共交通便捷，有多條公交線 路經(jīng)過，便于區(qū)域內(nèi)消費人群到達。,項目區(qū)位分析,擁有城市中心南部老城區(qū)高端地段價值,與各大商圈可瞬間實現(xiàn)連通.,53,金域華府,金苑小區(qū),金苑社區(qū),第三人民醫(yī)院,金口嶺小學(xué),項目四至及周邊配套,擁有商

20、業(yè)資源教育資源等相關(guān)的生活配套,本 案,54,A地塊價值分析 地塊商業(yè)價值潛力較高。但短期開發(fā)難度較大，中長期開發(fā)競爭激烈。, 地塊西面沿淮河大道，展示性好，地塊面積小， 較為方正，適合做大型商業(yè)及商務(wù)產(chǎn)品； 西面住宅區(qū)人口較為密集，人氣較高，加之可輔射周邊眾多樓盤，商業(yè)價值潛力較高。 目前區(qū)域內(nèi)面臨大量棚戶區(qū)改造，短期內(nèi)開發(fā)支撐力度不足。 未來3-5年內(nèi)區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目集中放量，雖有人氣支撐，但競爭激烈。,地塊價值分析,55, 大型地塊，不規(guī)整，西面鄰淮河大道，商業(yè)昭示性好，但住宅略顯嘈雜，東、北臨社區(qū)規(guī)劃道路，交通網(wǎng)絡(luò)暢通。東、北、南面均為規(guī)劃居住用地，觀景效果一般。 老城區(qū)尚無品牌開發(fā)商及

21、高檔樓盤的形象支撐，周邊多為棚戶區(qū)改造項目，需領(lǐng)導(dǎo)市場形象。 緊鄰A地塊大型商業(yè)，可提升并完善居家商業(yè)配套。,B地塊價值分析 宜商宜居價值較高，適宜開發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品；但短期內(nèi)價值難以完全實現(xiàn)。,地塊價值分析,56,項目由28棟住宅與1棟酒店、2棟SOHO、2棟公寓以及部分低層商業(yè)構(gòu)成，產(chǎn)品線豐富，是典型的城市綜合體項目； 擁有先進的HOPSCA城市綜合體的規(guī)劃理念和規(guī)模性、復(fù)合性獨特價值，是城市中心具有高價值利益的物業(yè)形態(tài)； 項目容積率較高，綠化面積較少，無大型中央景觀區(qū)，居住舒適度偏低； 商業(yè)較為分散，不易形成集群效應(yīng)； 項目戶型面積54.82-127.88，90以下戶型占57.18%，9

22、0-100占29.14%，屬于剛性需求戶型。,住宅312878,SOHO33811,星級酒店23547,寫字樓14400,商業(yè)50220,產(chǎn)品分析 規(guī)劃分析,57,住 宅：高端科技型住宅將是占領(lǐng)市場的領(lǐng)導(dǎo)性產(chǎn)品。 商 業(yè)：商圈逐步形成，商業(yè)價值凸現(xiàn)，高檔和中高檔綜合商業(yè)、主題化特色商業(yè)存在較大市場機會，同時競爭激烈。 寫 字 樓：中心區(qū)戰(zhàn)略地位的提升將有力促進寫字樓價值的實現(xiàn), 中端和中高端處于供應(yīng)空白點。 酒 店：傳統(tǒng)酒店競爭激烈，商務(wù)型四星級酒店存在較大機會。 SOHO公寓：高檔商務(wù)公寓將是中心區(qū)未來的稀缺產(chǎn)品。,產(chǎn)品機會點,58,有賣點，無亮點！ 如何把散落的珍珠串成有價值的項鏈 關(guān)鍵在

23、于定位,項目小結(jié),59,核心物質(zhì)引擎,超級商業(yè)中心,核心精神引擎,高端人文居住區(qū),準五星精品酒店,城市名片,銅陵驕傲,城市商業(yè)中心,風(fēng)情商業(yè)街,人文場,商業(yè),酒店,人文,公寓,人居,商業(yè)極,人文極,酒店品質(zhì)場,商業(yè)城市場,項目靈魂,以核心“極”做引領(lǐng),以豐富“場”做吸聚,以和諧“流”做整合,定位策略,60,打造安徽標志性的都市綜合體,成為城南商務(wù)匯金之地、科技人居之窗、時尚消費之谷、精英回歸之巢,總體戰(zhàn)略定位,61,以銷售和資金回籠為第一目標？ 以樹立品牌和形象為第一目標？ 品牌與銷售速度兩者雙贏！,我們的戰(zhàn)略目標？,整體戰(zhàn)略目標,62,“集”項目大規(guī)模動工，形成規(guī)模效應(yīng)；多業(yè)態(tài)整體推廣，以規(guī)

24、?；?、復(fù)合化增強品牌影響力和市場整合力，實現(xiàn)價值的最大化； “散”結(jié)合開發(fā)戰(zhàn)略和市場需求，分階段分步驟逐步推向市場，價值不斷走高，實現(xiàn)利潤最大化。,集為大，散為活,如何實現(xiàn)戰(zhàn)略目標,63,項目具備的三大核心優(yōu)勢,市場定位分析,64,城市中心項目組團內(nèi)競爭站位： 1、本項目的規(guī)模及綜合體優(yōu)勢遠超組團內(nèi)的銅冠花園、國際華城、君悅國際等項目（銅都天地、托萊多花園產(chǎn)品形態(tài)不同，不作比較）。 2、組團內(nèi)的兩大綜合體項目雨潤國際廣場、置地財富廣場均是品牌企業(yè)之作，能夠改變中心商圈的商業(yè)格局，帶來新的發(fā)展商業(yè)模式。本項目要科學(xué)的差異化定位并且要在營銷層面超越對手，方能在競爭勝出。,具備成為城市中心綜合體城南

25、NO.1的潛力,65,市場定位,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,66,國際城南時尚生活方式領(lǐng)地,時尚居住,時尚工作,時尚購物,時尚休閑,超大規(guī)模綜合體，居住緊鄰潮流,創(chuàng)意、靈感、激情伴隨成功每一步,一站式購物，生活就在家門口,會所（酒吧、咖啡、KTV、美食）應(yīng)有盡有,形象定位闡述：地處城市中心城南核心區(qū)域，以豐富的產(chǎn)品形態(tài)，打造居家、工作、購物、休閑一站式“時尚”的國際化都市生活方式新中心。,形象定位,67,聯(lián)合商務(wù)國際廣場形象推廣定位：SLGON 銅陵新都心 . 安徽首席城市RBD,形象推廣定位,68,產(chǎn)品定位,69,開發(fā)模式 發(fā)展建議,肆 項目發(fā)展,70,都市綜合體開發(fā)的四種模式,常態(tài)開發(fā)模式,71,以

26、商業(yè)為為主導(dǎo)的開發(fā)模式 打造升級版差異化商業(yè)，從整體上提升項目的競爭力和高溢價率,以寫字樓為主導(dǎo)的開發(fā)模式 項目寫字樓體量不足以支撐項目價值，同時難以打造差異化競爭優(yōu)勢,以酒店為主導(dǎo)的開發(fā)模式 酒店規(guī)模有限，投資資金過大，回收周期過長，難以成為項目開發(fā)的主導(dǎo),均衡開發(fā)模式 項目投資風(fēng)險較大，不易提升項目整體競爭力,開發(fā)模式選擇,72,商業(yè)綜合體定位模式建議,對本案實施招商工作。如蘇州的“圓融時代廣場”、“久光百貨”、上海的“大寧國際”等，均以奉行“主力店”先行的招商原則 ，利用其強大的品牌號召力，提升項目層次，吸引消費客群，加強小規(guī)模商家對項目的進駐信心。,結(jié)合本案各物業(yè)形態(tài)和城市綜合體規(guī)模效

27、應(yīng)，構(gòu)建項目以商業(yè)為主導(dǎo)的開發(fā)模式，形成對住宅的較強溢價能力。,新商業(yè)的模式，開拓當(dāng)?shù)叵M者比肩一線城市的消費體驗。,73,老城區(qū)商業(yè)相對集中，影響力巨大 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺； 其他區(qū)域商業(yè)人氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低。靠近城區(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。,銅陵城市商業(yè)總體特征,銅陵市商業(yè)輻射示意,74,城市主要道路商業(yè)衰減明顯 整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路；西向：銅官大道；北向：北京路。 商場和專賣店等密集，商品品類豐富： 在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用

28、百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明顯。 休閑、娛樂業(yè)遍地開花： 歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠的城市主干道旁。,銅陵城市商業(yè)總體特征,銅陵市商業(yè)邊界圖,76,中心區(qū)商圈特征,77,近年商業(yè)競爭態(tài)勢： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為

29、主，業(yè)種業(yè)態(tài)雷同較嚴重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細化程度不高。本案商業(yè)發(fā)展應(yīng)與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度較高、經(jīng)營管理水準絕佳、組合功能更強的商業(yè)綜合體。 城市商圈給本案的啟示 本案區(qū)域發(fā)展趨勢: 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經(jīng)聚集了一定消費能力的中高端消費群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于老城區(qū)區(qū)位，扼守西南交通要道，為項目的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。長遠來看，本案區(qū)域遲早會形成一個新的城市商圈。,本項目的定位必須符合中心區(qū)購物人群的特征，并與現(xiàn)存項目產(chǎn)生一定的差異化，才能夠立足于市場。,78,B 地塊,A地塊商業(yè)： 一棟3層商業(yè)建筑+一棟四層整體商業(yè) A1

30、在酒店的東邊，昭示性稍差 A2緊鄰淮河大道 上部為寫字樓與SOHO，昭示性好,A地塊,規(guī)劃優(yōu)化：規(guī)劃優(yōu)化：該地塊主體商業(yè)部 分的規(guī)劃創(chuàng)新性與差異性不強，建議總體 商業(yè)進行優(yōu)化，以增強人流的聚合性及吸 納力等為主要目的，例如設(shè)計中心廣場或 下沉式廣場 ,項目商業(yè)分析,79,B 地塊,B地塊商業(yè)： 多棟2-3層底商 沿淮河大道面商業(yè)，商業(yè)較為集中，商業(yè)氛圍好,B地塊,規(guī)劃優(yōu)化：該商業(yè)沿街面較長，利于聚集 人氣，并能夠傳遞項目形象，建議整體設(shè) 計大氣、穩(wěn)重。,項目商業(yè)分析,80,B 地塊,B地塊商業(yè)： 沿金川路商業(yè)人流引導(dǎo)和交通條件較差，商業(yè)氛圍一般,B地塊,規(guī)劃優(yōu)化：該商業(yè)位置應(yīng)交通條件較差， 建

31、議總體設(shè)置面積不宜過大，街鋪面積宜 小不宜大。,項目商業(yè)分析,81,優(yōu)勢（S）,臨街面較長有利于差異化定位 復(fù)合業(yè)態(tài)支持 未來人口較為集中,劣勢威脅（WT）,區(qū)域商業(yè)氛圍不足 項目商業(yè)分布零散 人流動線隔斷,82,機會（O）,區(qū)域建設(shè)加速，商業(yè)逐步成熟 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)單一、存在一定市場空間,威脅（T）,眾多商業(yè)相繼推出，競爭壓力大,83,對本項目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇： 以升級版差異化戰(zhàn)略占領(lǐng)市場； 以低風(fēng)險跟隨戰(zhàn)略占領(lǐng)市場。,天澤認為:本項目的地理位置略偏，人流不足，跟隨競爭策略幾乎毫無競爭優(yōu)勢，因此，走差異化競爭戰(zhàn)略是本項目的最佳出路，關(guān)鍵是要找出本項目的核心競爭力。,總體戰(zhàn)略思想,

32、84,20世紀80年代,20世紀90年代,21世紀,第一代商業(yè)模式,1984-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,第二代商業(yè)模式,第三代商業(yè)興起,第四代商業(yè)興起,天澤對銅陵商業(yè)模式演變的研究,商業(yè)模式,項目商業(yè)分析,85,20世紀80年代,20世紀90年代,21世紀,第一代商業(yè)模式,1984-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,第二代商業(yè)模式,第三代商業(yè)興起,第四代商業(yè)興起,第一代商業(yè)是指傳統(tǒng)的街鋪形式專業(yè)店和綜合店,項目商業(yè)模式,86,20世紀80年代,20世紀90年代,21世紀,第一代商業(yè)模式,1984-1993,1994-2003,20

33、04-2010,2010后,第二代商業(yè)模式,第三代商業(yè)興起,第四代商業(yè)興起,第二代商業(yè)是指超市和百貨,項目商業(yè)模式,87,20世紀80年代,20世紀90年代,21世紀,第一代商業(yè)模式,1984-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,第二代商業(yè)模式,第三代商業(yè)興起,第四代商業(yè)興起,第三代商業(yè)是指購物中心SHOPPING MALL,項目商業(yè)模式,88,20世紀80年代,20世紀90年代,21世紀,第一代商業(yè)模式,1984-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,第二代商業(yè)模式,第三代商業(yè)興起,第四代商業(yè)興起,第四代商業(yè)是指STREET MALL 也稱L

34、IFE STYLE CENTER,即生活體驗中心,項目商業(yè)模式,第四代商業(yè)模式是建立在“體驗消費”時代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗消費則追求感性與情境的訴求，倡導(dǎo)“在休閑中購物，在購物中休閑”，注重與商品的互動，這是一個娛樂化的消費。,STREET MALL的特征,開放性,多元性,體驗性,便利性,90,以開放式、體驗式、主題化、個性化的定位，增強目的性消費，擴 大商圈幅射范圍； 無論項目本身還是進駐的商家都要體現(xiàn)個性化； 充分挖掘消費者潛在需求，填補市場空白； 一切以經(jīng)營為核心，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。,打造RBD第四代體驗式商業(yè)模式 LIFE STYLE CENTER,建筑特色價值體現(xiàn),藝術(shù)感、情調(diào)感、人文

35、特色,露天茶座、咖啡廳等,空中連廊、下沉式廣場立體交通,時光隧道自動扶梯,核心價值體現(xiàn),個性化的體驗式主題價值體現(xiàn),品牌個性化，時尚化,參與體驗感，如街頭文化,主題個性化，如懷舊主題、電影主題,核心價值體現(xiàn),93,94,99,東京六本木新城，它不是一個普通的商業(yè)地產(chǎn)項目，而是世界一流的城市商業(yè)綜合體項目。包括一流的寫字樓、五星級酒店、購物中心、公寓以及一流的美術(shù)館。這個項目的開發(fā)周期是17年，就是通過17年堅韌不拔的努力，讓項目的每一環(huán)節(jié)達到世界級的品質(zhì)。她被稱為世界城市計劃區(qū)！ 作為世界上最為成功的舊城改造項目，他與本案棚戶區(qū)改造升級的開發(fā)理念相同，在產(chǎn)品功能上也十分接近，“六本木新城”開幕

36、至今，每年接待來自本國和外國的游客逾千萬人次。,日本 東京六本木國際計劃區(qū),案例借鑒,100,主題購物中心+大型超市+特色街區(qū),我們在此打造的是一個集“購物、娛樂休閑、特色餐飲于一體的主題化、多業(yè)態(tài) 、多功能、檔次多元化”的體驗式商業(yè)街區(qū)。,業(yè)態(tài)定位,101,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,關(guān)鍵詞：潮流 時尚 規(guī)模 極致 銅都首席 城南地標 城市Logo,商業(yè)發(fā)展建議 形象定位,102,A區(qū) 以開放式商場為主，如COCOPARK、水游城等。 輔助以世界500強連鎖百貨，如沃爾瑪、家樂福、百思買（電器）、嘉禾影院、 IMAX 等主力店。 A區(qū)整體面積控制在3.5萬以內(nèi),B區(qū) 以時尚浪漫的餐飲、娛樂、婚慶為主，

37、如主題婚禮商品、KFC、麥當(dāng)勞、必勝客、金漢斯、五芳齋、豪享來、同慶樓、新開元、澳門豆撈等主力店。 輔助以銀行金融、良子足浴、上島咖啡會所、一茶一坐、集美會等次主力店。 B區(qū)整體面積控制在1萬以內(nèi)。,C區(qū) 以高端消費休閑為主，定位為咖啡會所、健身中心或美容SPA等。如星巴克、金仕堡、澳洲伊薇等主力店。 C區(qū)整體面積控制在3000以內(nèi),D區(qū) 以社區(qū)風(fēng)情街為主，定位為社區(qū)消費型商業(yè)。組合以便利店、小型餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、美容美發(fā)、干洗、精品服飾等。 D區(qū)整體面積控制在2000以內(nèi),商業(yè)發(fā)展建議 功能劃分,103,A區(qū) 100%物業(yè)持有，主力店、次主力店招租。,B區(qū) 20%物業(yè)持有，80%物業(yè)銷售。主力

38、店招租，次主力店銷售。,C區(qū) 靈活掌控物業(yè)，主力店租售并舉。,D區(qū) 100%物業(yè)銷售。,商業(yè)發(fā)展建議 租售建議,104,一期 A區(qū) 招商先行,二期 B1+D1 租售并舉,三期 C區(qū) 租售并舉,四期 B2+D2 租售并舉,商業(yè)發(fā)展建議 營銷順序,105,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,寫字樓發(fā)展建議 形象定位,106,SOHO產(chǎn)品形式,居家公寓,酒店式公寓,商務(wù)公寓,107,居家公寓提供普通住宅同等功能,酒店式公寓在居住公寓管理基礎(chǔ)上增加酒店式服務(wù),商務(wù)公寓在居住公寓管理基礎(chǔ)上增加商務(wù)辦公服務(wù),108,根據(jù)前面對SOHO產(chǎn)品的市場研究: 從市場機會看，SOHO目前在區(qū)域市場屬于空白點； 從資金流量看，SOHO

39、屬于現(xiàn)金流產(chǎn)品，能夠快速變現(xiàn)，實現(xiàn)資金回籠； 從開發(fā)條件看，SOHO由于其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡單，自由組合，能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)成本的合理控制。,適宜開發(fā)商務(wù)辦公類產(chǎn)品,SOHO開發(fā)建議,109,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,SOHO發(fā)展建議 形象定位,110,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,寫字樓整體 形象定位,111,一期 B座 以中小企業(yè)、輕資產(chǎn)企業(yè)為主要意向單位。租售并舉，商住比例約為6:4。 B座面積控制在1萬以內(nèi),二期 A座 以世界500強、中國500強、上市公司為主要意向單位。 A座面積控制在1.5萬以內(nèi),三期 C區(qū) 以中小企業(yè)、輕資產(chǎn)企業(yè)為主要意向單位。租售并舉，商住比例約為7:3，酌情考慮酒店式公寓 C座面積控制在1萬

40、以內(nèi),寫字樓發(fā)展建議 客戶定位及推售順序,112, 頂層挑高設(shè)計: 項目頂層兩層創(chuàng)新為5.2米挑高設(shè)計，全景式頂層復(fù)式新穎概念吸引高端客戶，同時售價也提高一倍。 商務(wù)中心：辦公樓建議設(shè)置一層為商務(wù)中心，并采用長期持有策略，其主要功能涵蓋：精裝修服務(wù)式辦公區(qū)、多功能會議中心、接待會晤室和員工餐廳。 面積分割自由，戶型面積90-1500并享受專業(yè)商務(wù)服務(wù)。 多功能會議中心：一般企業(yè)內(nèi)部都會設(shè)置相應(yīng)的會議室，對于較大型的會議，入駐客戶會有使用大型會議室設(shè)施的需求。 大堂設(shè)置：辦公樓大堂建議配置為雙層挑高設(shè)計、擁有較為開闊的空間，并設(shè)立接待處。,國際甲級寫字樓,寫字樓發(fā)展建議 產(chǎn)品定位,113,銅陵聯(lián)

41、合商業(yè)廣場,酒店發(fā)展建議 形象定位,114,整體招租 以合作經(jīng)營或委托管理等多樣形式進行運作，可選擇知名酒店管理機構(gòu)介入，如洲際、喜達屋、雅高、萬豪等實施全托或半托管等形式經(jīng)營管理。酒店定位為準五星商務(wù)型酒店，以行政接待和旅游接待為要經(jīng)營思路。,酒店發(fā)展建議 招租建議,115,總統(tǒng)套房,貴賓接待室,宴會大廳,酒店大堂,酒店發(fā)展建議 裝修建議,116,經(jīng)過前期市場的綜合分析， 建議本項目公寓定位為一個具有突出品質(zhì)感的低總價小單元精品時尚住所， 可保障其最大限度地覆蓋周邊辦公人群， 升值空間無限。,公寓發(fā)展建議 市場定位,117,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,公寓發(fā)展建議 形象定位,118,

42、精裝公寓產(chǎn)品聯(lián)動住宅分兩期開發(fā)，每期體量約 1.36萬方，在豐富產(chǎn)品線的同時，實現(xiàn)資金快速回籠。,公寓發(fā)展建議 推售建議,119,現(xiàn)代簡約風(fēng)格,120,現(xiàn)代簡約風(fēng)格,121,新中式風(fēng)格,新中式風(fēng)格,新中式風(fēng)格,122,新古典主義風(fēng)格,123,以核心“極”做引領(lǐng)塑造住宅的“非爭與價值”,住宅策略, 定義 定義項目檔次，謀非爭境界 利用高價值產(chǎn)品類定義項目檔次，從而定義項目地位，提升競爭層級；, 升級 升級產(chǎn)品線，謀創(chuàng)造價值 升級住宅產(chǎn)品線，塑造產(chǎn)品亮點和高性價比；, 借勢 與城市共發(fā)展，謀成長價值 借城市和板塊關(guān)鍵性節(jié)點發(fā)展之勢，實現(xiàn)價格跳躍性增長。,124,銅陵聯(lián)合商業(yè)廣場,關(guān)鍵詞：大盤 綜合

43、體 主干道 高附加值 投資潛力 科技人居,住宅發(fā)展建議 形象定位,125,第一圈層： 城區(qū)周邊工作、生活 中青年群體； 有老城區(qū)區(qū)域情結(jié)的土著； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)返鄉(xiāng)置業(yè)群體；,第二圈層： 城南工作、生活，10萬元 以上的私家車作為出行工具 ，看重城南發(fā)展?jié)摿Φ闹星?年群體；,2,3,第三圈層： 游離在銅陵范圍內(nèi)，看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿熬幼…h(huán)境的客群；周邊城市客戶群體。,1,住宅發(fā)展建議 客戶定位,126,從右圖可以看出，2010年銅陵市全年住宅市場戶型成交結(jié)構(gòu)，市區(qū)成交房源主要以三房和兩房為主。其中三室兩廳的成交套數(shù)比例為53.92%，兩室兩廳成交套數(shù)比例為28.9%。從上述數(shù)據(jù)可以判斷銅陵市銅陵購房群

44、體主要是改善型居住需求。,為符合市場發(fā)展規(guī)律和把握客戶需求，由此，建議本項目住宅戶型面積為：80-160平米。 其中：100-120平米的三房面積應(yīng)在50%左右.,2010年全年住宅成交結(jié)構(gòu)圖,住宅發(fā)展建議 戶型定位,127,1梯4戶，南北通風(fēng)，客廳、臥室全朝南，空中花園可改為房間，客廳臥室全南向。采光最多可達3間臥室。,戶型建議,128,1梯4戶，南北通風(fēng)，空中花園可改為餐廳,戶型建議,129,1梯4戶，南北通風(fēng)，空中花園可改為餐廳。,戶型建議,130,端頭戶型南北通廳 房間方正 雙陽臺設(shè)計 飄窗贈送空間,戶型建議,131,一梯四戶，南北通風(fēng)，客廳、臥室全朝南空中花園可改為房間，臥室全部采用

45、飄窗設(shè)計，最多可大4間臥室，多套房系統(tǒng)。 贈送面積： 陽臺面積：6 花園面積：10 花池面積：7 凸窗面積：4 設(shè)備平臺：4,戶型建議,132,三區(qū)漸進入戶型間 電梯大堂入戶花園客餐廳分流,戶型建議,133,一梯四戶，南北通風(fēng)，客廳、臥室全朝南空中花園可改為房間，臥室全部采用飄窗設(shè)計，最多可大4間臥室，多套房系統(tǒng)。 贈送面積： 陽臺面積：6 花園面積：10 花池面積：7 凸窗面積：4 設(shè)備平臺：4,戶型建議,134,主臥空間 景廊玄關(guān)空中花園大尺度主衛(wèi)獨立更衣室。,戶型建議,135,一梯2戶，南北通風(fēng)，客廳、臥室全朝南，空中花園可改為房間，臥室全部采用飄窗設(shè)計，最多可大4間臥室，多套房系統(tǒng)。

46、贈送面積： 陽臺面積：10 花園面積：10 花池面積：4 凸窗面積：9 設(shè)備平臺：3,戶型建議,136,多軸線設(shè)計 景觀軸：烘托入戶感受 禮儀軸：強化序列、烘托主體 生活軸：聯(lián)系生活空間,戶型建議,137,具有收藏和展示功能的餐 邊柜。彰顯主人品質(zhì)。,戶型建議,138,一梯2戶，南北通風(fēng)，客廳、臥室全朝南，空中花園可改為房間，臥室全部采用飄窗設(shè)計，最多可大4間臥室，多套房系統(tǒng)。 贈送面積： 陽臺面積：10 花園面積：10 花池面積：4 凸窗面積：9 設(shè)備平臺：3,戶型建議,139,空中花園景觀共享，與其他空間聯(lián)動 玄關(guān)體驗景觀空間視線延續(xù) 起居室餐廳開放式布局,戶型建議,140,符合項目47萬

47、平米綜合體對外的整體形象時尚、高端、大氣,建議采用新古典風(fēng)格演繹產(chǎn)品形象,住宅發(fā)展建議 產(chǎn)品風(fēng)格建議,141,現(xiàn)代設(shè)計手法體現(xiàn)古典風(fēng)格，造型簡潔有力，立面構(gòu)圖嚴謹,項目的景觀大量運用水系，以噴泉、雕塑、廊柱、植物迷宮等為元素，設(shè)計西方宮廷式園林，以配合新古典主義建筑風(fēng)格。,142,運用多層次的幾何線型及圖案，重點裝飾于建筑頂部、內(nèi)外門窗線腳、頂角線等部位，在重點部位飾以裝飾藝術(shù)派的圖案和紋樣，比如麥穗、幾何紋飾等等，顯現(xiàn)出華貴的氣息。,143,一期 形象期 產(chǎn)品數(shù)量和類型盡量充裕，贏得市場,二期 形象期 建筑本體廣告展示,三期 成本轉(zhuǎn)換期 多樣化產(chǎn)品以實現(xiàn)價格、價值攀升,四期 價值回收期 內(nèi)街

48、商業(yè)與住宅有效互動,五期 價值盈溢期 中心景觀區(qū)與樓王價值顯現(xiàn),啟動期 回遷部分 （擬）,住宅發(fā)展建議 推售順序,144,當(dāng)前靜態(tài)價格評估：為對比案例,價格策略,145,上述兩個比較項目在權(quán)重系數(shù)相差不多的情況下，銅冠花園因項目地段的優(yōu)越性加上6萬平米商業(yè)配套導(dǎo)致項目無形中價格得到了大幅度提高，在產(chǎn)品品質(zhì)基本一致的情況下比瑞龍花園貴了1300元/平米 故本案產(chǎn)品價格也因項目商業(yè)加以提升，同時項目本身品質(zhì)的提升又縮小了項目地理位置與銅冠花園的差距 住宅部分當(dāng)前靜態(tài)價格約6500元/平米公寓靜態(tài)價格約7000元/平米,價格評估,146,動態(tài)價格軌跡預(yù)測：預(yù)計銷售周期3.5-4.5年,注：上述價格為整盤保守均價，具體可根據(jù)市場實際情況酌情調(diào)整,整盤價格考慮,147,項目推盤的最佳選擇,中高端住宅 (B地塊),高端寫字樓 + SOHO （A/B地塊）,商業(yè),資金+形象 模式,推盤節(jié)奏,148,前期以大型商業(yè)奠定項目形象拉升價值，同時部分高層產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)金流；中期以普通住宅相對高容積率實現(xiàn)項目價值，同時穿插商務(wù)產(chǎn)品提升項目形象；后期結(jié)合城市成長，