寶安大廈營銷策略整體方案.ppt

1、【 “寶安大廈”營銷策略整體方案】,上 海 文 略 機 構 二零零四年九月,PART 1 市場分析 PART 2 營銷戰(zhàn)略 PART 3 形象定位 PART 4 戰(zhàn)略執(zhí)行,PART1 市場分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,思路,PART1 市場分析,項目介紹,區(qū)域分析,競爭分析,重點競爭對手分析,分段戶型競爭分析,我們的目標,年底前主推 的銷售對象,SWOT分析,SWOT分析之對策,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,地理位置 陸家嘴“三三”坐標軸原點處,三條隧道、三條軌道交通交匯點 - 東方路將成為未來浦東地區(qū)的新心臟,PART1 市場分析 項目介紹,地鐵

2、四號線,地鐵六號線,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,可售單元租賃狀況,PART1 市場分析 項目介紹,有色塊為可銷售單元 目前空置 已出租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,可售單元面積配比,PART1 市場分析 項目介紹,鏈接年底前主推對象,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,區(qū)域供應量較大，競爭對手較多,PART1 市場分析 區(qū)域分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,金鷹大廈位置與平面圖,金鷹大廈 位置與平面圖,上 海

3、 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,金鷹大廈銷售狀況1,銷售狀況： 公開日期 2004-7-18,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,已登記 已簽約 可售,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,金鷹大廈銷售狀況2,銷售狀況： 公開日期 2004-7-18,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,已登記 已簽約 可售,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,金鷹大廈銷售狀況3,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,景觀好，銷售較好 高樓層，售價高，銷售較好,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,PART1 市場分析 競

4、爭分析,金鷹大廈推廣主題,世紀公園第一排生態(tài)商務新曙光,企業(yè)的大上?？偛?，私人的駐滬公館,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,報紙稿主推： 生態(tài)辦公 地段 銷售速度快,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,金鷹大廈推廣與銷售1,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,公開日期 2004-7-18,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,金鷹大廈推廣與銷售2,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,解放日報連續(xù)一個月每隔一周一個半版效果較好,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,PART1 市場分析 競爭分析,世紀凱廈位置與平面

5、圖,世紀凱廈 位置與平面圖,北,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,PART1 市場分析 競爭分析,世紀凱廈銷售狀況,銷售狀況： 公開日期 2004-4-27,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,PART1 市場分析 競爭分析,世紀凱廈推廣主題,PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,PART1 市場分析 競爭分析,分段戶型競爭分析,100200平米：競爭對手少，總價低，適合投資 200300平米：競爭對手主

6、要為世紀凱廈，對手該面積銷售較好 300500平米：競爭最為激烈 5001000平米：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶 1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,年底前主推的銷售對象,PART1 市場分析 目標,針對客戶投資、自用各一半,鏈接項目介紹,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,我們的目標,PART1 市場分析 目標,“寶安”在上海品牌建設的戰(zhàn)略布局之一,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,SWOT分析,PART1 市場分析 項目優(yōu)劣勢,優(yōu)勢,劣勢,威脅,未來區(qū)域潛在供應量較大 在售競爭樓盤

7、品質(zhì)均高于本案,部分硬件配置低于新開盤項目 部分銷售面積偏大 剩余年限只有38年 租賃客參差不齊,位于陸家嘴成熟的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi) 距離地鐵二號線東方路站步行5分鐘 酒店資源可共享 現(xiàn)房，租賃狀況好，有一定知名度,機會,東方路三地鐵、三隧道交叉口規(guī)劃 周邊寫字樓項目銷售良好 目前寫字樓供應不大 有條件整盤包裝 寶安品牌宣傳,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,SWOT分析之對策,PART1 市場分析 項目優(yōu)劣勢,優(yōu)勢,深入了解客戶，利用實效的sp活動打動客戶 充分利用品牌資源,形象領跑，以sp活動及優(yōu)勢資源搶奪競爭對手客戶 寶安品牌戰(zhàn)略,以未來交通規(guī)劃展現(xiàn)無限投資潛力 利用酒店資源提

8、升樓盤品質(zhì) 強化項目整盤包裝 寶安品牌戰(zhàn)略,品牌戰(zhàn)略，高度提升 強化未來規(guī)劃展示 強化整盤形象包裝,劣勢,機會,威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,減小劣勢，避免威脅,PART2 營銷戰(zhàn)略,迅速建立區(qū)域市場中的鮮明形象 吸引客戶來人、來電,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,營銷戰(zhàn)略總則,PART2 營銷戰(zhàn)略,利用優(yōu)勢資源舉行有針對性的SP活動 截留競爭客戶，促成客戶成交，打開局面,強化寶安及項目品牌 作為主要競爭戰(zhàn)略,PART3 形象定位,如何建立區(qū)域市場中的鮮明形象？, 項目推廣案名, 項目推廣主題語,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限

9、公司,內(nèi)容,PART3 形象定位, 項目推廣LOGO,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,項目賣點分析,PART3 形象定位,陸家嘴CBD,三三交通規(guī)劃,寶安品牌,寶安酒店資源,財富 匯聚,投資,自用,陸家嘴富谷,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,項目案名,PART3 形象定位,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,“陸家嘴富谷”項目案名解釋,PART3 形象定位,“陸家嘴”上海乃至世界聞名的金融商務區(qū)，能夠體現(xiàn)本項目地段 的賣點，同時這三個字本身就具有匯聚財富的巨大磁力。,“富 谷”財富之谷，智慧之地。項目所處地理位置極具優(yōu)勢，城市 三軌道三隧道皆在

10、此猶如四方江河匯入海洋，暗喻財富流 向的歸宿平臺。 與“商務區(qū)、寫字樓”等商務名詞緊靠，聯(lián)想空間大。如美 國的“硅谷”等,“陸家嘴富谷” 綜合了項目的關鍵賣點。 朗朗上口，易讀易記。 與市場上同類產(chǎn)品的案名進行區(qū)分，標新立異。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,項目LOGO,PART3 形象定位,形象地位希望未來,形象以項目的建筑形態(tài)與其外立面做引申，其型貌似引航燈塔，又 處于金融商務腹地，預示本項目具有“引航財富”的強大能量。 地位地理位置、商務氛圍十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方 向。預示著本項目能吸引投資，增加效益，起到一個指示先鋒 的作用。 希望遠航者可以從燈塔處獲

11、得前進的希望，本項目區(qū)域未來規(guī)劃就 是希望，希望獲得成功的人們可以在此實現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng) 富夢想。 未來燈塔的魅力在于給航行者一個前景未來。有希望就有未來，在 一個充滿希望的平臺上創(chuàng)富，未來的發(fā)展空間無可限量。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,項目推廣主題,PART3 形象定位,財富引航，焦點經(jīng)濟 NO HOPE,NO FUTURE,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行,推廣攻略,品牌攻略,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,內(nèi)容,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行,媒體宣傳,區(qū)域包裝,銷售資料,活動營銷,公司品牌,項目品牌,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,媒體宣傳,PA

12、RT4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略,最大的困難：不了解客戶,銷售初期媒體最重要的任務：,迅速建立區(qū)域市場中的鮮明形象 吸引客戶來人、來電,廣告表現(xiàn)：重形象 系列廣告突出最有力賣點 造成強烈的視覺沖擊感受,媒體選擇：解放日報、新聞晨報、新民晚報,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,活動營銷,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略,利用優(yōu)勢資源舉行有針對性的SP活動 截留競爭客戶，促成客戶成交，打開局面,客戶來人來電后，,加速購買速度之SP活動 針對投資客，前5名簽約時一次性返還3年租金 針對自住客，前5名送酒店住宿優(yōu)惠卡,促進成交之SP活動 客戶介紹客戶，送酒店住宿優(yōu)惠卡,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,活動營銷,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略,針對投資客，前5名簽約時一次性返還3年租金的資金測算：,解決了投資客因政策限制造成的資金不足的問題，降低了投資門檻。 由于存在一個非常好的未來交通規(guī)劃的預期，最后投資回報率必然會上升。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,銷售資料,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略,項目樓書；,折頁、戶型單張；,宣傳海報；,模型、效果圖；,寶安會特刊；,置業(yè)投資手冊；,形式新穎，風格獨特，顯示項