2016年7月開封通許縣經(jīng)一路與咸平大道地塊（住宅）可行性研究報告.ppt

1、開封通許縣經(jīng)一路與咸平大道地塊 （住宅）可行性研究報告,2016年7月21日,本報告為絕密文件。,報告提綱,PART1 通許縣城市概況分析,河南中心，開封相鄰 通許縣隸屬開封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會鄭州市100公里。,通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交開封縣。東西寬27.7公里，南北長34.8公里，總面積767.53平方公里。轄6個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、豎崗鎮(zhèn)、玉皇廟鎮(zhèn)、四所樓鎮(zhèn)、朱砂鎮(zhèn)、長智鎮(zhèn)、馮莊鄉(xiāng)、孫營鄉(xiāng)、大崗李鄉(xiāng)、邸閣鄉(xiāng)、練城鄉(xiāng)、厲莊鄉(xiāng)。309個行政村，611個自然村，62.46萬人。民族漢族居多，占99.2%，回族和其他少數(shù)民族占0.8%。,通許縣,尉氏,杞縣,城

2、市屬性：西北距省會鄭州100公里，北臨古都開封40公里。位于國家戰(zhàn)略中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的核心區(qū)之內(nèi)，是規(guī)劃中的衡潢鐵路途經(jīng)地。,開封縣,通許縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分發(fā)達。 境內(nèi)高速公路縱橫交錯，遍布全縣，日南（日照至南陽）、大廣（大慶至廣州）兩條高速公路交匯與縣城東北3公里，內(nèi)蒙古阿拉善旗至深圳高速公路縱貫全境，已建成的鄭州機場至商丘高速成公路穿境而過。 境內(nèi)有S218、S325、S326省道3條，全縣通車總里程已達14萬公里，公路密度每百平方公里185.8公里，現(xiàn)已形成了以高速公路、鐵路、國道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系 。,交通屬性：西距新鄭國際機場、京廣鐵路、京珠高速公

3、路60公里，北距隴海鐵路45公里，城區(qū)距離南蘭、大廣高速3公里，交通便捷,規(guī)劃屬性：規(guī)劃結(jié)構(gòu)“兩心，兩軸，三帶，六大片區(qū)”，齊力發(fā)展大通許,一體化屬性：隨著“城市向北”的建設(shè)步伐，通許也將逐漸開始共享部分開封市的優(yōu)勢資源，享受20分鐘城市圈的便利區(qū)位優(yōu)勢,通許20分鐘城市圈 2003年，為了實現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標，河南省委、省政府制定了河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要，作出了實施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個半小時經(jīng)濟圈內(nèi)的通許、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源9個省轄市組成中原城市群，同時大廣高速和國道到通許

4、僅需20分鐘，享受開封老皇城城市生活圈。,20分鐘城市圈中心 通許北區(qū)位于城市發(fā)展的橋頭堡，從而共享20分鐘城市圈核心帶來的巨大區(qū)位優(yōu)勢。,宜居屬性：北部片區(qū)作為連接開封市的橋頭堡，是未來的行政中心與發(fā)展重點，未來將發(fā)展成為一座集居住、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城,北部區(qū)域，生態(tài)新城 通許新區(qū)核心區(qū)是集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。 區(qū)域建設(shè)已初建成效，區(qū)域崛起在即 從近幾年的發(fā)展情況看，北部片區(qū)高端項目云集，絕大部分項目都集中在此，北區(qū)生態(tài)居住規(guī)劃已經(jīng)初步形成，區(qū)域崛起在即，目前市場發(fā)展較為火熱。,通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個集聚區(qū)，已開發(fā)利用5.

5、1平方公里，入駐企業(yè)35家，全部投產(chǎn)后可實現(xiàn)年產(chǎn)值46億元，年獲利稅3.88億元，可安排7000余人就業(yè)?，F(xiàn)已形成以電動車產(chǎn)業(yè)為支柱，紡織服裝、機械制造、釀酒、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)并存的良好局面。 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片布局、整合資源、拓展空間”的要求，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、信息平臺打造、服務環(huán)境的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)項目的引進等方面高起點規(guī)劃，高標準建設(shè)，最大限度降低企業(yè)入?yún)^(qū)成本，吸引項目向集聚區(qū)聚集，力爭將兩大集聚區(qū)建設(shè)成為通許縣對外開放的“窗口”和招商引資的重要基地 。,產(chǎn)業(yè)屬性：按照通許市委、市政府打造工業(yè)強市攻堅戰(zhàn)的總體部署，通許縣大力實施“開放引進”戰(zhàn)略，全面出臺各項招商引資優(yōu)惠

6、政策，打造“政策洼地、投資福地、興業(yè)高地”。,城市概況小結(jié)：,隨著通許縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)正在成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱，并且重工化趨勢明顯，這對縣城的經(jīng)濟及城市面貌提升至關(guān)重要； 工業(yè)強縣勢必帶來大量的職工就業(yè)，對消費客源提升有幫助，但是在工業(yè)區(qū)內(nèi)就業(yè)同時又能選擇在此置業(yè)的客戶，數(shù)量明顯不足； 項目地處工業(yè)區(qū)，所在區(qū)域內(nèi)噪聲污染、空氣污染、生態(tài)污染等勢必日趨加重，導致其居住感極低，外圍客戶難以選擇； 該區(qū)域遠離城市發(fā)展方向，受城市規(guī)劃、政策導向、居住環(huán)境等影響，消費者對于在此區(qū)域居住認同感較差，口碑傳播直接影響銷量。,PART2 宏觀政策及投資環(huán)境分析,貨幣類,樓市主基調(diào)為去庫存，但受經(jīng)濟大環(huán)境影

7、響，一二線城市持續(xù)火爆，三四線城市仍舊低迷,去庫存,宏觀政策分析,稅費類,2.19稅費新政改革，降低購房稅費，有利于家庭改善型和大面積戶型去化,降契稅，盤活城市存量房市場，促進改善型消費,宏觀政策分析,計生類,2016年1月1日起，二孩政策全面實施，人口紅利拉動樓市庫存去化,二孩政策實施，推動換房需求，提高住房剛需市場,宏觀政策分析,GDP：近年來通許縣GDP、人均GDP均實現(xiàn)了穩(wěn)步增長，相比其他縣區(qū)處于中等水平,通許縣GDP近年保持了約 6.5%的增長速度；2015年GDP增幅達5.2%，同比有所降低 2015年人均GDP達到27200元，較2011年增長近33%，一直在穩(wěn)步上升，但增長率有

8、所下降 2015年生產(chǎn)總值達到214億元，同比增長5.2%，相比開封其他縣區(qū)處于中等水平,2011-2015年通許GDP,2011-2015年通許人均GDP,投資環(huán)境分析,近兩年通許經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為購房主力,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,2015年通許的人均GDP為3942美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期,投資環(huán)境分析,2015年通許GDP增速為5.2%，房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展,投資環(huán)境分析,2011-2015年通許社

9、會固定資產(chǎn)投資及增長率,2011-2015年通許房地產(chǎn)投資及增長率,社會固定資產(chǎn)投資額從2011年的64.8億元增長到2015年146.2億元，一直在穩(wěn)步上升，但增長率有所下降，平均年增長率在15%，最高達25% 房地產(chǎn)投資從2011年的19.4億元增長到2015年43.8億元，穩(wěn)中有升，但增速明顯放緩,固定資產(chǎn)投資：固定投資與房地產(chǎn)投資增速放緩，房地產(chǎn)市場發(fā)展進入平穩(wěn)發(fā)展期,居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長，2015年已達到18320元，比2014年增長12 居民2015年人均消費性支出11300元，同比上年增長10%，處于穩(wěn)定上升期,2011-2015年通許城市居民人均可支配收入及

10、增長率,2011-2015年通許城市居民人均消費支出及增長率,收入與支出：城市居民人均可支配收入和消費性支出處于平穩(wěn)發(fā)展期，城市居民生活良好，購買能力良好， 處于快速發(fā)展期,投資環(huán)境分析,人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。當前國內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，通許的占比在15年為61%，表明通許居民的消費意愿處于中等行列。 但2015年相比往年而言，人均消費支出占可支配收入的比重有所下降，由2013年的64%下降到2015年的61%,2013-2015年通許人均消費支出占可支配收入的比重,數(shù)據(jù)來源：通許

11、政府網(wǎng),投資環(huán)境分析,支出占比：消費性支出占可支配收入達到61%，消費意愿較強，但近兩年占比略有下降。,產(chǎn)業(yè)比重：通許城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突出。重工化趨勢逐漸顯現(xiàn)。,通許城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主且產(chǎn)業(yè)重工化趨勢明顯，全縣產(chǎn)業(yè)進一步優(yōu)化 全縣民營企業(yè)完成營業(yè)收入34.6億元，增長22%。新上、技改100萬元以上項目36個，500萬元以上項目15個，1000萬元以上項目5個,20132015年通許三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化,代表第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高附加值的工業(yè)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值41.8億元，增長13.8%，工業(yè)的發(fā)展極大的帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。,投資環(huán)境分析,經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)

12、發(fā)展態(tài)勢，人均年收入持續(xù)快速增長，投資政策向好； 政府全力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，著力提升工業(yè)支撐能力，致使第二產(chǎn)業(yè)比重大，重工化趨勢明顯，工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步上升； 房地產(chǎn)投資，在近幾年來實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，容量過剩，房地產(chǎn)存量大； 未來的房地產(chǎn)市場存在很多未知變數(shù)，本項目也將面臨嚴峻考驗。,投資環(huán)境小結(jié)：,PART3 通許房地產(chǎn)市場研究,房地產(chǎn)發(fā)展進程 隨著政府對通許的重新規(guī)劃定位，通許縣的房地產(chǎn)發(fā)展迎來了真正的發(fā)展時期，隨著北區(qū)、西區(qū)等一批規(guī)模性的商品房開工建設(shè)，樓市一時出現(xiàn)冰火兩重天的焦灼局面。 房地產(chǎn)發(fā)展前景 通許縣房地產(chǎn)市場雖然取得了較快的發(fā)展并且勢頭良好，但直到目前，樓市發(fā)展并不完善，規(guī)模性的樓盤及

13、爛尾樓盤共存，整體市場較為混亂。 居民購房能力 與其它周邊縣市相比，通許人均收入平均偏低且消費較低，所以通許市民對房地產(chǎn)消費受價格因素影響較大。,整體市場概況,20152016土地成交量,近兩年，土地供應累計1270畝，其中工業(yè)用地241畝，成交單價8.05-14.61萬元/畝，成交均價13.11萬元/畝；商業(yè)用地455畝，成交單價20-85萬/畝，成交均價47.85萬/畝；居住用地558畝，成交單價42.47-169.15萬/畝，成交均價58.87萬/畝；公共設(shè)施用地14畝。,20152016土地成交量,數(shù)量比,從下圖對比我們得知，工業(yè)、商業(yè)、住宅用地，基本上平分了整體土地成交份額 住宅總供

14、應量為558畝，如果按照平均2.5容積率計算，可規(guī)劃面積為93.05萬,面積比,20152016土地成交量,主要在售項目分布圖,觀湖國際,清華苑,供應量類比,未來供應量較大，潛在競爭日趨激烈，供需嚴重失衡，去庫存促進成交量成為通許市場首要任務,單位：元/,從區(qū)域上來講，北部片區(qū)與西部片區(qū)價格差異不大，多層在32003500元/，高層價格在2700-3200元/，東部片區(qū)為工業(yè)區(qū)，客戶接受程度不高，價格相對較低； 從產(chǎn)品上來講，法郡、凱旋城設(shè)計有下沉式庭院，一樓價格超過4500元/，總價過高，此類產(chǎn)品較難去化。,項目價格表現(xiàn),各樓盤價格類比,去庫存是未來房地產(chǎn)市場的主基調(diào),受新開工量、多個北區(qū)商

15、品房項目、土地供應量增加的影響，未來通許房地產(chǎn)市場商品房供應量仍將呈現(xiàn)放大之勢； 在供應放量、政策調(diào)控有利的雙重影響下，預計未來市場成交量仍會出現(xiàn)短暫下滑，但整體將保持平穩(wěn)態(tài)勢； 客戶面積需求方面，主要以剛需改善性為主，三房仍占市場主導地位，是目前市場暢銷戶型； 2016年庫存量為162萬，20152016年度住宅用地掛牌可供應量為93萬，累計供應量達255萬，按照目前年均10萬去化速度，需要25年才可以消化完畢。,市場供應及存量小結(jié)：,壹號公館,銷售情況：在售戶型有129-138三房及四房，多層銷售率80%以上 銷售措施：成功購房優(yōu)惠一個點 銷售價格：高層2700元/，多層3200元/ 月均

16、銷售量：7月份上半月成交20套（做活動） 投放媒體：圍擋、戶外、單頁、網(wǎng)絡(luò)、微信、道旗。,北部片區(qū)個案分析,北區(qū)首座法式建筑，改善性高端大盤,在售戶型面積有洋房123-138平米，高層113130平米兩房、三房，可選擇性戶型區(qū)間較為豐富 一樓入戶花園設(shè)計，空間自然延伸，南北通透，采光通風較好，多陽臺，多露臺的設(shè)計為戶型增添許多附加值，拓展室內(nèi)視野,129 四室兩廳兩衛(wèi),123 三室兩廳一衛(wèi),138 四室兩廳兩衛(wèi),113.83 三室兩廳一衛(wèi),戶型展示,入戶花園，多陽臺，送露臺多功能分區(qū)，附加值高,中僑名都,銷售情況：一期銷售為小高層，已經(jīng)基本售罄，二期銷售高層 銷售措施：成功購房享受20000元

17、的裝修基金 月均銷售量：促銷活動，月均10套左右 投放媒體：圍擋、戶外、單頁、網(wǎng)絡(luò)、道旗,北區(qū)去化率較高的現(xiàn)房社區(qū),北部片區(qū)個案分析,在售戶型面積有100平米兩房，120-140平米三房，140-150平米四房，其中兩房戶型不能滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶需求，較難去化 整體戶型設(shè)計較為一般，111平米三房不是南北通透，進門浪費面積較多，134平米戶型整體格局略差,134 三室兩廳兩衛(wèi),111 三室兩廳一衛(wèi),戶型展示,部分戶型南北不通透，整體戶型設(shè)計格局一般,法 郡,北區(qū)代表性法式建筑，產(chǎn)品創(chuàng)新，價格高，去化較難,北部片區(qū)個案分析,銷售情況：一期推出7層退臺洋房，已經(jīng)基本售罄，二期銷售高層，高層目前無預售證

18、銷售措施：成功購房享受20000元的裝修基金，水榭花都為其同一開發(fā)商，借用建筑、景觀，物業(yè)服務為法郡項目開展形成良好口碑 月均銷售量：目前銷售約160套，月均10套左右 投放媒體：圍擋、戶外、單頁、網(wǎng)絡(luò)、道旗,法郡戶型設(shè)計較為新穎，洋房一層為下沉式庭院，生活體驗明顯提高，層次感較為豐富 多陽臺的設(shè)計，贈送超大露臺，締造多功能人性化的格局 戶型較為方正，前庭后院，全明戶型，空間浪費比較小,133.11 三室兩廳兩衛(wèi),138.24 四室兩廳兩衛(wèi),145.49 四室兩廳兩衛(wèi),戶型展示,下沉式庭院設(shè)計，多功能分區(qū)，產(chǎn)品創(chuàng)新,楓林灣,銷售情況：高層102平米兩房戶型戶型難以去化 銷售措施：購房無任何優(yōu)惠

19、 銷售價格：高層2900元/平米，小高層3050元/ 月均銷售量：月均銷售5套 投放媒體：圍擋、戶外、單頁、網(wǎng)絡(luò)、微信、道旗,北部片區(qū)個案分析,楓林灣在售戶型為100平米兩房，120-140平米三房，140-150平米四房 南北雙陽臺設(shè)計，L型廚房設(shè)計，功能分區(qū)較為舒適 主臥配備大飄窗，衛(wèi)生間干濕分離，實用較為方便,120 三室兩廳兩衛(wèi),106 兩室兩廳一衛(wèi),99 兩室兩廳一衛(wèi),107 三室兩廳一衛(wèi),戶型展示,戶型設(shè)計一般，格局過于緊湊,1、在售樓盤較其他區(qū)域樓盤比較高端，整體市場投放量大； 2、大多項目推出產(chǎn)品以小高層和高層為主，主要為剛需改善產(chǎn)品為主； 3、競品樓盤多層洋房均價3200-3

20、500元/ ，小高層均價約2850-3000元/，高層均價在2700-2900元/； 4、市場房源庫存量大，消化周期長，區(qū)域競爭激烈。,北部片區(qū)主要競品樓盤總結(jié),西部片區(qū)個案分析,凱旋城,跟云聯(lián)惠合作，通許首家買房返還房款，月銷售達30套,凱旋城在售戶型為109平米、126平米三房兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)，整體布局較為緊湊 其中高層109平米的戶型不是南北通透的，整體戶型較為方正，全明戶型,109 三室兩廳一衛(wèi),126 三室兩廳兩衛(wèi),戶型展示,部分戶型不南北通透，采光受影響，整體布局一般,促銷活動,凱旋城前期銷售期間是水榭花都的主要競爭對手，由于后期綠化景觀施工過慢，項目體驗感較差，導致客戶群流失，進入

21、滯銷狀態(tài) 針對銷量不佳的狀況，6月初推出買房返還房款的活動，活動一經(jīng)推出便得到不錯反響，銷量迅速上升,億通國際城,地理位置靠近西工業(yè)區(qū)，庫存大，剩余產(chǎn)品多,西部片區(qū)個案分析,133 三室兩廳兩衛(wèi),120 三室兩廳兩衛(wèi),119 三室兩廳兩衛(wèi),在售戶型為119120平米，133平米的三室兩廳兩衛(wèi)，整體設(shè)計中規(guī)中矩 全部為一梯四戶設(shè)計，導致銷售不暢,戶型展示,一梯四戶設(shè)計，公攤面積大，戶型格局過于緊湊,御景灣,定位中檔的區(qū)域大盤，后續(xù)開發(fā)量較大,銷售情況：已推出六棟樓，其中三棟樓預計8月份開盤 銷售措施：尚無 銷售價格：約3000元/平米 投放媒體：戶外,西部片區(qū)個案分析,1、在售樓盤相對于北區(qū)品質(zhì)

22、不夠高端，部分樓盤推出針對性的銷售策略和優(yōu)惠 辦法，對成交量有一定提升； 2、大多項目推出產(chǎn)品以多層和小高層為主，主要為剛需改善產(chǎn)品為主，高層產(chǎn) 品難以去化； 3、競品樓盤多層較少，凱旋城多層帶閣樓3500元/ ，高層均價約3000-3100元/； 4、居住區(qū)生活及商業(yè)配套較為齊全，客戶接受程度較高。,西部片區(qū)主要競品樓盤總結(jié),東部片區(qū)個案分析,觀湖國際,位于老城區(qū)與工業(yè)區(qū)交界處，緊鄰東湖的西班牙風格社區(qū),銷售情況：目前在售為4棟小高層 月均銷售：推出350套房源，目前銷售100套 銷售價格：約3000元/平米 月均銷售10套左右 投放媒體：工地圍擋,戶型設(shè)計中規(guī)中矩，無明顯亮點，工程處于停工

23、狀態(tài),121 三室兩廳二衛(wèi),124 三室兩廳兩衛(wèi),施工現(xiàn)場,戶型展示,1、本區(qū)域所處為工業(yè)區(qū)，樓盤相對于北區(qū)及西區(qū)品質(zhì)不夠高端，且大多數(shù)項目處于闌尾及停工階段 2、價格上觀湖國際2900元/，富匯新城1450元/，無可明顯參考價格區(qū)間 3、區(qū)域內(nèi)幾乎無的商業(yè)、教育及醫(yī)療配套設(shè)施,東部片區(qū)主要競品樓盤總結(jié),目前市場上去化速度最快的是三房，主要以110130平米為主，剛需改善性為主,戶型面積,兩房產(chǎn)品較少，三房面積集中110-140，100-110的三房開始逐步出現(xiàn)，隨著市場進一步發(fā)展，“市場細分”的發(fā)展過程逐步開始，兩房投放量不多，主要是兩房無法滿足作為主要客源的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活需求,需求點,機會點,戶

24、型面積,市場上在售樓盤，住宅以多層、小高層產(chǎn)品為主，其中多層接受程度較高，高層目前客戶難以接受，需要進一步去引導,建筑類型,從產(chǎn)品設(shè)計角度來看，通許目前在售項目部分樓盤已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價值，客戶對房屋功能性的要求逐步提高，項目在產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新中應具有一定的前瞻性,戶型附加值,樓盤分布： 通許縣城目前有房地產(chǎn)住宅項目15個，主要集中在縣城北部和西部，集中了通許縣城的大部分； 樓盤體量：規(guī)模多數(shù)集中在2030萬之間，體量中等偏大，競爭激烈，去化周期長； 建筑形態(tài)：建筑形態(tài)處在多層向小高層及高層過渡階段，居民對小高層產(chǎn)品接受度尚可，高層接受度較低； 價格區(qū)間：區(qū)域上北區(qū)及西區(qū)房價水平多

25、層均價3000-3500元/，小高層均價2850-3000元/，高層均價2700-3100元/，東區(qū)無明顯參考項目，離項目較近的觀湖國際2900元/，富匯新城價格1450元/；產(chǎn)品上法郡花園洋房一樓價格突破4500元/，對于通許普通縣民較難于接受； 主力戶型：戶型主要以三房為主，常規(guī)戶型為主，兩房戶型目前接受程度較低； 項目配套：項目均無供暖設(shè)施，部分樓盤有雙水供應，紫荊華府和法郡有配套的商場、商業(yè)街； 促銷活動：大多數(shù)樓盤以常規(guī)行促銷為主，送裝修基金、家具家電，凱旋城與云聯(lián)惠合作模式較為新穎，活動一經(jīng)推出便有不錯反響，成交量迅速上升。,市場調(diào)研小結(jié)：,PART4 項目優(yōu)劣勢及客群分析,本地塊

26、位于解放大道與咸平路東經(jīng)一路與經(jīng)二路交界處，屬于城市邊緣區(qū)。 地塊內(nèi)涉及4個鄉(xiāng)村：分別是北邊西砦村，東邊劉莊南邊的龐莊和三王莊，地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個地塊的城市意向較差。,區(qū)位條件,本體條件分析,處于東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，開發(fā)住宅會受到種種條件限制,本地塊具有良好的交通資源，通達性較好，緊鄰咸平大道，但周邊多是工業(yè)區(qū)，現(xiàn)狀形象進入性差；,通達性 從地塊現(xiàn)狀圖看，緊鄰通許東西主干道咸平大道，貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強勢。 進入性 從地塊的現(xiàn)狀看，大廣高速在本地塊區(qū)域內(nèi)沒有正式出入口。 地塊東側(cè)有一條X105縣道，經(jīng)二路往南走可直接到行政主干道，通達性較好。,交通條件,地塊四至,地塊

27、以北為農(nóng)田、西砦村，東邊為農(nóng)田、X105鄉(xiāng)道及劉莊，南邊為金一集團廠區(qū)西邊為農(nóng)田及渦河生態(tài)區(qū)。,地塊現(xiàn)狀： 總占地面積312畝，30萬標準化廠房（局部已經(jīng)封頂） 該地塊位于廠房以南，咸平大道以北帶狀區(qū)域，約合100畝,地塊內(nèi)部現(xiàn)狀,地塊內(nèi)部地塊規(guī)劃圖,場地平整，東西長南北窄，規(guī)劃將會受到限制,城市邊緣區(qū)，各種生活配套資源都很缺乏,商業(yè)配套： 周圍幾乎沒有商業(yè)設(shè)施，僅以咸平大道路邊的餐館和底商為主 教育配套： 主要以鄉(xiāng)村中小學為主 外部環(huán)境： 距離咸平公園約2公里，距離岳家湖公園約6.5公里 渦河生態(tài)公園尚未改造,地塊外部配套,桃園,商圈,區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀： 區(qū)域內(nèi)的主要樓盤涵蓋了多層、小高層高層

28、、別墅等所有所有建筑形態(tài) 區(qū)域內(nèi)的個別樓盤處于停工及爛尾狀態(tài)，由于此區(qū)域內(nèi)的功能性定位，造成樓盤無人問津的情況，離本項目較近盧浮公館與東湖尚都及觀湖國際暫都處于停工階段,3公里內(nèi)樓盤分布,半徑劃分較遠，且3公里范圍內(nèi)樓盤少，檔次低,地塊規(guī)模100畝，項目內(nèi)部的標準化廠房一定程度上削弱了規(guī)模優(yōu)勢,項目北側(cè)為標準化廠房，規(guī)劃為土地節(jié)約利用示范區(qū)，但是本項目作為住宅項目，一定程度上拉低了項目形象,城市工業(yè)區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏,規(guī)模,自身資源,配套設(shè)施,緊鄰咸平大道，通達性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進入性較差,交通條件,區(qū)域認知,區(qū)域認知度較低，大多停留在工業(yè)區(qū)的印象中,項目盤點,S優(yōu)勢

29、： 1：項目緊鄰東西主干道咸平大道，交通通達性較強 2：往西開車5分鐘的路程即可到達解放路，往南即可到達行政主干道行政路，外向交通聯(lián)系通暢 3：離東湖和岳家湖距離較近，幾分鐘的路程即可享受自然景觀資源,O機會點： 1：周邊工業(yè)區(qū)廠房較多，存在潛在客戶支撐 2：低價格中高品質(zhì)的項目定位是本項目的機會,T風險點： 1：項目內(nèi)部土地性質(zhì)實質(zhì)為工業(yè)性質(zhì)，土地性質(zhì)變更難度較大 2：市場存量巨大，去化周期長，時間成本較高,W劣勢： 1：處于城市工業(yè)區(qū)，不在房地產(chǎn)主要發(fā)展區(qū)域 2：區(qū)域陌生度較高，環(huán)境也較為吵雜 3：項目內(nèi)部及外部現(xiàn)狀不佳，幾乎無生活及商業(yè)配套,項目SWOT分析,主流客群,結(jié)合市場，我們將客

30、群分類：,客群分析,通許城市規(guī)模較小，客戶容量有限，客戶區(qū)域特征明顯，結(jié)合地塊情況及市場情況，我們本項目客戶具備以下特征：,學校、醫(yī)院等單位職工及中高層； 行政機關(guān)公務員及中高層； 重工業(yè)加工廠私營業(yè)主 鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入居民； 食品制造業(yè)的企業(yè)中高管理層； 在外務工較高收入人群。,市場主要客群,本區(qū)域購房客群分析,客戶區(qū)域：縣城及周邊就近鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 客戶年齡：25-45中青年為主； 身份特征：外出務工人員、個體戶、各單位職工； 置業(yè)目的：以自住為主，為子女購房次之； 關(guān)注重點：價格、工程質(zhì)量及區(qū)域發(fā)展前景； 面積需求：115-135三房為主，兩房需求較少； 經(jīng)濟情況：經(jīng)濟情況一般，購房客戶付款方式主要是

31、以按揭為主。,客群分析,客群分布（一）,周邊聚集了大量廠礦企業(yè)，且項目處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，因此廠礦職工將是本區(qū)域開發(fā)項目的重要客戶群體,客戶描述： 從其他樓盤調(diào)研情況來看，客戶有將近45%來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶資源也是我們重點目標客群，他們分別是朱砂鎮(zhèn)，長智鎮(zhèn)，四所樓鎮(zhèn)，練城鄉(xiāng)，玉皇廟鎮(zhèn)。,朱砂鎮(zhèn)：位于通許縣東北部7公里處，轄36個行政村，共計6.33萬人 長智鎮(zhèn)：位于通許縣東8公里處，轄22個行政村，共計4.22萬人 四所樓鎮(zhèn)：位于通許縣的東南部，轄28個行政村，共計5.1萬人 練城鄉(xiāng)：位于通許縣的東南部，轄24個行政村，共計4萬人 玉皇廟鎮(zhèn)：位于通許縣東南平原腹地，轄32個行政村，共計5.6萬人,5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人總和為25.25萬人，GDP總和相當于通許縣城的50%，按照全開封市每年城鎮(zhèn)化率平均提高1.9%計算，每年有將近 4800人轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，除去每年外出務工人口、涌入開封市區(qū)人口、其他區(qū)域在售項目分流的客戶，能夠在城東區(qū)域購房的客戶寥寥無幾。,客群分布（二）,根據(jù)置業(yè)屬地選擇的原則，項目東側(cè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是本區(qū)域項目的主要客戶群體,地塊的優(yōu)劣勢十分明顯，整體劣勢大于優(yōu)勢，操作本項目面臨嚴峻挑戰(zhàn)； 本項目客群從地域上分為兩類：一是地塊向南輻射2公里范圍內(nèi)的廠區(qū)職工；二是位于縣城東