曲靖市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研20100806(定稿) (NXPowerLite).ppt

1、0,曲靖商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,2010-07,1,目 錄,三、曲靖市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況及產(chǎn)品情況 3.2 目前在售商業(yè)銷售情況 3.3 商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷 3.5 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局判斷 3.6 潛在商業(yè)項(xiàng)目分析 四、曲靖市土地成交及樓盤(pán)信息 4.1 曲靖市區(qū)域劃分 4.2 曲靖市商業(yè)用地成交統(tǒng)計(jì) 4.3 曲靖市商業(yè)用地成交分布 4.4 曲靖市住宅用地成交統(tǒng)計(jì) 4.5 曲靖市住宅用地成交分布 4.6 曲靖市樓盤(pán)價(jià)格情況,一、曲靖市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 1.1 城市區(qū)位 1.2 城鎮(zhèn)人口發(fā)展?fàn)顩r 1.3 GDP增長(zhǎng)情況 1.4 社會(huì)

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 1.5 固定資產(chǎn)投資情況 1.6 城市消費(fèi)指數(shù)及居民收入 1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況 1.8 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況 1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等 二、曲靖市城市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 2.1 城市商業(yè)發(fā)展軌跡 2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài) 2.3 現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)布局 2.4 目前商業(yè)租金情況 2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2,曲靖市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,Part 1,3,1.1 城市區(qū)位,曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣西毗鄰，西與省會(huì)昆明接壤，南連文山、紅河，北與昭通、貴州畢節(jié)相連，是云南連接內(nèi)地的重要陸路通道，素有“滇黔鎖鑰”、“入滇門(mén)戶”、“云南咽喉”之稱。曲靖是云南

3、第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟(jì)體，云南重要的工商業(yè)城市。曲靖現(xiàn)今面積：面積28904平方公里，常住人口581.7萬(wàn)(2009年）。,貴州,廣西,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),4,1.2 城鎮(zhèn)人口發(fā)展?fàn)顩r,曲靖市是云南省唯一一個(gè)少數(shù)民族比率低于全國(guó)的市，主要分布為漢、彝、回、苗、壯、布依、水、瑤等民族。截至2009年末，全市年籍總?cè)丝?03.04萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口75.3萬(wàn)人。全市少數(shù)民族人口數(shù)42.4萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。全市常住人口581.7萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率6.48。,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),5,1.3 GDP增長(zhǎng)情況,單位：億元,人均

4、GDP,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),2009年全市 GDP 861.8 億元，可比增長(zhǎng)12.9%。,6,1.3 GDP增長(zhǎng)情況,2009年云南省 GDP 6168億元，增長(zhǎng)12.1%。排名前五位的分別為：昆明，曲靖、玉溪、紅河、大理。,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源各地州市統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告,7,1.4 社會(huì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況,曲靖市是云南省重要的工業(yè)基地和工業(yè)原料基地，主要農(nóng)產(chǎn)品糧食、油料、蠶桑、畜牧生產(chǎn)基地，也是全國(guó)的煙草工業(yè)和優(yōu)質(zhì)烤煙生產(chǎn)基地。 農(nóng)業(yè)素有“滇東糧倉(cāng)”之稱，羅平、陸良是全省油菜優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，陸良、麒麟、沾益、師宗是全省蠶繭生產(chǎn)基地縣（區(qū)），宣威、富源、

5、陸良、會(huì)澤、麒麟是全省生豬生產(chǎn)基地縣（市）區(qū)。 全國(guó)乃至亞洲最大的煙草生產(chǎn)基地，烤煙產(chǎn)量占云南的1/3，占全國(guó)的1/10。 曲靖有工業(yè)行業(yè)的35個(gè)門(mén)類，目前已形成煙草、煤炭、電力、機(jī)械、化工、冶金、紡織、建材、造紙、皮革、糧油加工為主的較為完善的工業(yè)化體系。,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),8,1.4 社會(huì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況,曲靖作為云南省第二大城市，礦產(chǎn)資源豐富，因此其工業(yè)比重占較大。2009年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，其結(jié)構(gòu)調(diào)整為19：53：28。,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),9,1.5 固定資產(chǎn)投資情況,2009年曲靖市社會(huì)固定資產(chǎn)投資555億元，

6、增長(zhǎng)30.6%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84.82億元，同比增幅24.68%。,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),10,1.6 城市消費(fèi)指數(shù)及居民收入,2009年消費(fèi)品市場(chǎng)活躍，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額190億元，增長(zhǎng)22.4%。從經(jīng)濟(jì)成份上看，非公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，全年實(shí)現(xiàn)零售額152.4億元，占全市零售總額的比重為80.2%，從城鄉(xiāng)市場(chǎng)看，城市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 116.7億元，增長(zhǎng)22%；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)73.4億元，增長(zhǎng)23%。,單位：億元,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),11,1.6 城市消費(fèi)指數(shù)及居民收入,2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14104.5元

7、，實(shí)際增長(zhǎng)10%。 2009年全市單位從業(yè)人員31.9萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)5.1%，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬91.4億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。在崗職工年平均工資為29538元，增長(zhǎng)13.7%，其中國(guó)有單位為34109元，增長(zhǎng)14%；集體為24373元，增長(zhǎng)6.9%。,單位：元,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),12,1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市麒麟?yún)^(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),2000年，曲靖中心城區(qū)建成區(qū)面積總面積由1983年的55平方公里發(fā)展到2000年235平方公里，城市人口由8萬(wàn)人增加到了282萬(wàn)人，跨入了中等城市行列。 2002年，曲靖市城市建設(shè)力度加

8、大，城市化水平由1997年的18.4提高到2002年的22.4%，增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。主城建成區(qū)面積達(dá)25平方公里，城市人口達(dá)33萬(wàn)人，人均居住面積接近全國(guó)平均水平。 2005、2006連續(xù)兩年被評(píng)為全國(guó)十佳宜居城市；2006年榮獲中國(guó)走向世界中小城市成就獎(jiǎng)，名列第六；連續(xù)數(shù)年GDP排名全省第二，并且保持高速增長(zhǎng)。 2006年，曲靖中心城區(qū)建成區(qū)面積32.2平方公里，城鎮(zhèn)人口38.07萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為55.8%，分別比2000年增加8.7平方公里、13.97萬(wàn)人、16.8個(gè)百分點(diǎn)。 2007年，中心城區(qū)麒麟城區(qū)建成面積34.2平方公里，比10年前擴(kuò)大了12.2平方公里，城鎮(zhèn)人口近40萬(wàn)，GDP總額

9、657億。 2009年，曲靖中心城區(qū)麒麟?yún)^(qū)面積52平方公里，戶籍人口43萬(wàn)，常住人口超過(guò)55萬(wàn)。 2009年，曲靖入選新中國(guó)成立60周年“中國(guó)城市發(fā)展代表” 2010年經(jīng)國(guó)家住建部批準(zhǔn)曲靖成為大城市，也成為云南第二個(gè)大城市。（中心城區(qū)人口已達(dá)到58萬(wàn)） 到2020年，曲靖城市建成面積將突破100平方公里，人口達(dá)100萬(wàn)以上，成為云南的第二個(gè)百萬(wàn)人口大城市。,13,曲靖現(xiàn)今面積：面積29855平方公里，年籍總?cè)丝冢?76萬(wàn)人(2008年末）。下轄一區(qū)一市七縣，分別是： 麒麟?yún)^(qū) 面積1442平方千米，人口 65萬(wàn)。 宣威市 面積6257平方千米，人口136萬(wàn)。 馬龍縣 面積1751平方千米，人口

10、19萬(wàn)。 沾益縣 面積2910平方千米，人口 40萬(wàn)。 富源縣 面積3348平方千米，人口 72萬(wàn)。 羅平縣 面積3116平方千米，人口 55萬(wàn)。 師宗縣 面積2858平方千米，人口 36萬(wàn)。 陸良縣 面積2096平方千米，人口 61萬(wàn)。 會(huì)澤縣 面積6077平方千米，人口 92萬(wàn)。,注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于曲靖市麒麟?yún)^(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況,14,1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況,15,1.8 城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)情況,曲靖市交通情況現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景： 電氣化鐵路 全市境內(nèi)鐵路總里程597.9公里，貴昆、南昆兩條電氣化鐵路穿過(guò)全市1區(qū)市6縣，連接全國(guó)主要中心城市。設(shè)55個(gè)車站，1

11、9個(gè)大型貨場(chǎng)。目前在建的昆（明）沾（益）鐵路復(fù)線，規(guī)劃中的滬昆高速鐵路曲靖段，將進(jìn)一步提升鐵路運(yùn)力，為曲靖的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。 高速公路 目前，曲靖境內(nèi)已形成以曲靖城區(qū)為中樞，以昆曲、曲陸、曲勝三條高速公路和天宣一級(jí)公路、嵩待高速為龍頭，以國(guó)道213、320、324、326和省道公路為骨架，以水路運(yùn)輸為補(bǔ)充的交通運(yùn)輸網(wǎng)。全市公路通車?yán)锍踢_(dá)2.56萬(wàn)公里。324國(guó)道改造，曲靖嵩（明）高速擴(kuò)建昭（通）待（補(bǔ)）高速開(kāi)工，將使曲靖物流速度進(jìn)一步加快。 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)選址在小哨，距曲靖城區(qū)80公里，有高速公路相通，將為昆（明）曲（靖）經(jīng)濟(jì)帶的建立和曲靖經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展帶來(lái)良好機(jī)遇。,16,1.8

12、 城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)情況,17,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,曲靖市城市總體規(guī)劃（2005-2020（修編）經(jīng)2005年8月29日，經(jīng)云南省人民政府云政復(fù)【2005】59號(hào)批準(zhǔn)實(shí)施，其主要內(nèi)容如下： 規(guī)劃范圍 包括一區(qū)一市七縣，總面積2.89萬(wàn)平方公里，現(xiàn)狀戶籍總?cè)丝?61.2萬(wàn)人。 曲靖市城市規(guī)劃區(qū)范圍為麒麟?yún)^(qū)行政轄區(qū)，總面積1552.83平方公里，現(xiàn)狀戶籍總?cè)丝?3.3萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口23.3萬(wàn)人。 本次規(guī)劃的中心城區(qū)指南寧、建寧、寥廓、白石江4個(gè)街道辦事處的全部地域：沿江鄉(xiāng)、瀟湘鄉(xiāng)和西山鄉(xiāng)的部分地域，現(xiàn)狀總?cè)丝?4.2萬(wàn)人，其中戶籍人口29.2萬(wàn)人，暫住人口5萬(wàn)人?，F(xiàn)狀城市建設(shè)

13、用地33.7平方公里。,18,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,規(guī)劃期限 確定本次規(guī)劃期限為20052020年 近期20052010年 遠(yuǎn)期20102020年 遠(yuǎn)景2020年以后。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 一級(jí)中心城市：曲靖中心城區(qū)； 二級(jí)次中心城市：3個(gè)宣威城區(qū)、羅平城區(qū)、陸良城區(qū)； 三級(jí)中心城鎮(zhèn)：5個(gè)師宗縣城、會(huì)澤縣城、富源縣城、馬龍縣城、沾益縣城； 四級(jí)重點(diǎn)城鎮(zhèn)：13個(gè)，三寶鎮(zhèn)、越州鎮(zhèn)(麒麟?yún)^(qū)）、板橋鎮(zhèn)（羅平市）、黃泥河鎮(zhèn)（富源縣）、雄壁鎮(zhèn)（師宗縣）、三岔河鎮(zhèn)、板橋鎮(zhèn)、馬街鎮(zhèn)（陸良縣）、花山鎮(zhèn)（沾益縣）、板橋鎮(zhèn)、羊場(chǎng)鎮(zhèn)（宣威市）、老海鎮(zhèn)、娜姑鎮(zhèn)（會(huì)澤縣）； 五級(jí)一般城鎮(zhèn)：40個(gè),19,1.9 城

14、市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,城市性質(zhì) 總體規(guī)劃將曲靖市規(guī)劃發(fā)展為滇東中心城市及市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，云南省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地，環(huán)境優(yōu)美的珠江源園林生態(tài)城市。 中心城區(qū)人口規(guī)模 近期（2010年）45萬(wàn)人； 遠(yuǎn)期（2020年）65萬(wàn)人；,中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模 2010年未44.2平方公里，人均建設(shè)用地98.2平方米 2020年為64.7平方公里，人均建設(shè)用地99.5平方米 空間結(jié)構(gòu) 總體遠(yuǎn)景空間結(jié)構(gòu)將花山工業(yè)園區(qū)納入到整體發(fā)展中來(lái)，形成都市區(qū)域內(nèi)“一區(qū)一片二組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，其中： 一區(qū)：中心城區(qū)，含曲靖西片區(qū)、南片區(qū)、老城區(qū) 二片：沾益片區(qū)和馬龍片區(qū)（含南海子工業(yè)園） 四組團(tuán)：珠街組團(tuán)、越州

15、組團(tuán)、溫泉組團(tuán)和花山組團(tuán),20,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,中心城區(qū)功能分區(qū) 規(guī)劃在中心城區(qū)建設(shè)十一個(gè)生活居住片區(qū)，一個(gè)主中心，二個(gè)副中心，一個(gè)體育行政中心，三個(gè)工業(yè)片區(qū)，一個(gè)儲(chǔ)運(yùn)物流區(qū)，以及城市發(fā)展備用地。,城市用地發(fā)展方向 提升老城區(qū)，完善南片區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)西片區(qū)，南北聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)造條件向東。近中期主要向西、向東、適當(dāng)向南發(fā)展、遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景向東、向南發(fā)展。 重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容 城市公共中心建設(shè)，加快麒麟南路和珠源東路的城市中心區(qū)建設(shè)，著手計(jì)劃建設(shè)西片區(qū)的行政文化中心，啟動(dòng)珠江源大道的體育行政中心建設(shè)。 老區(qū)建設(shè)：建設(shè)西片新區(qū)和南片區(qū)。 老城區(qū)改造：以南城門(mén)地區(qū)為核心的老城地區(qū)，結(jié)合歷史街區(qū)風(fēng)貌改造

16、和瀟湘河水系建設(shè)，建成具有地方特色和風(fēng)貌的城市形象展示區(qū)。,21,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,曲靖開(kāi)發(fā)區(qū)西城工業(yè)園是云南30個(gè)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一，位于開(kāi)發(fā)區(qū)的西北部，是曲靖重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)基地。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積為21平方公里。園區(qū)主要以外向型、科技型、低能耗、符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)性項(xiàng)目為主，是環(huán)保生態(tài)型綠色園區(qū)。園區(qū)實(shí)行一次規(guī)劃，分步實(shí)施，將逐步引進(jìn)培育“產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)力強(qiáng)、技術(shù)含量高、市場(chǎng)前景好”的企業(yè)入駐園區(qū)，從而帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)乃至周邊區(qū)域快速發(fā)展。,22,曲靖市城市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查,Part 2,23,曲靖作為一座資源型城市和工業(yè)化城市。其商業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后。缺乏商圈和高端品牌，臨街小規(guī)模商鋪

17、發(fā)達(dá)。曲靖的商鋪、成熟的商業(yè)項(xiàng)目基本上都集中在麒麟南路沿線。當(dāng)?shù)鼐用竦纳虡I(yè)消費(fèi)行為，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各個(gè)支路、交叉路的臨街商鋪，也是因?yàn)槿藗円獜母鱾€(gè)方向去到麒麟南路。 隨著近年來(lái)城市發(fā)展，麒麟南路的商業(yè)已趨于飽和，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)區(qū)域已經(jīng)逐漸向麒麟南路南北兩端擴(kuò)撒，如南城門(mén)區(qū)域、麒麟北路等。未來(lái)曲靖的商業(yè)發(fā)展將逐漸打破當(dāng)前麒麟南路的帶狀商業(yè)格局。,2.1 城市商業(yè)發(fā)展軌跡,24,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),目前已運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目,25,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),目前在建的商業(yè)項(xiàng)目,26,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),27,曲靖的商業(yè)發(fā)展都呈現(xiàn)線狀分布，依托主干道麒

18、麟南路，發(fā)展臨街商業(yè)?；旧?，曲靖的商圈都集中在麒麟南路沿線，其最繁華的商業(yè)帶自麒麟南路南端的南城門(mén)開(kāi)始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈；2、麒麟巷商圈；3、玄壇路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿詩(shī)瑪商圈；6、南城門(mén)商圈。 大型商場(chǎng)包括玄壇路商場(chǎng)、曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商城、飛龍商業(yè)廣場(chǎng)、中天嘉園、金城百貨等。,曲靖商圈分布示意,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),28,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),麒麟花園 商圈,2.2.1 主商圈麒麟花園商圈,該商圈位于麒麟東路、南路、西路、北路四條城市主干道的交匯處，商圈內(nèi)主要包含一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng)以及若干街

19、鋪。該區(qū)域由于銜接玄壇路、文化路步行街、立得商業(yè)酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之處。麒麟花園周圍還有以中高檔商鋪為主的都市商城、有酒吧一條街的另一入口、沃爾瑪、蘇寧電器等大型主力店也入住麒麟商業(yè)廣場(chǎng)。 作為當(dāng)前曲靖市區(qū)的主力商業(yè)中心區(qū)，該商圈的業(yè)態(tài)組合是最為綜合的，包含了超市、百貨、餐飲、家電等，但這些復(fù)合業(yè)態(tài)都集中在美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)，商圈內(nèi)的其他區(qū)域仍是以中低端百貨街鋪為主。,29,2.2.1 主商圈麒麟花園商圈,30,2.2.2 次級(jí)商圈文化路步行街商圈,文化路步行街商圈,該商圈緊鄰麒麟南路，文化路步行街僅僅是改造了的街道而已，其全程不到200米，主要是以低端女性服裝、小飾品

20、為主的商業(yè)業(yè)態(tài)布局。相比其他城市，這條路不能算真正意義上的步行街，除了不能有機(jī)動(dòng)車輛通過(guò)，并未給消費(fèi)者提供更好的休閑購(gòu)物選擇。 步行街有兩個(gè)商場(chǎng)，華榮商場(chǎng)和廣興商場(chǎng)。前者規(guī)模較大，有兩層樓共上百間門(mén)面，但賣的都是價(jià)格低廉的服飾品。而后者僅為步行街的一個(gè)角落里隔出的數(shù)十來(lái)個(gè)小門(mén)面，所售商品同樣檔次低廉。,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),31,2.2.2 次級(jí)商圈文化路步行街商圈,32,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),2.2.3 次級(jí)商圈玄壇路商圈,玄壇路商圈,玄壇路即位于文化路以南，屬于次級(jí)干道，其主營(yíng)業(yè)態(tài)為中檔服飾，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍及人流相對(duì)較少，路上僅有一家玄壇商場(chǎng)。商場(chǎng)共占地3700平方米，商鋪

21、面積3000平方米，有128間，以中檔服飾經(jīng)營(yíng)為主。,33,2.2.3 次級(jí)商圈玄壇路商圈,34,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),2.2.4 主商圈阿詩(shī)瑪商圈,阿詩(shī)瑪商圈,該商圈位于南寧西路與麒麟南路交叉的十字路口，即原來(lái)的阿詩(shī)瑪轉(zhuǎn)盤(pán)，是曲靖商業(yè)的繁華區(qū)域。區(qū)域內(nèi)包有曲靖百貨大樓、曲靖新百大及臨街店鋪，主營(yíng)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和餐飲為主，包括國(guó)美電器、新知圖書(shū)城，季季紅火鍋等，定位仍屬于中低檔的大眾化消費(fèi)。 曲靖百貨大樓二樓入口與天橋相連，具有一定商業(yè)優(yōu)勢(shì)，但賣場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)檔次和品牌知名度與外圍街鋪無(wú)明顯差異。曲靖新百大的品牌定位相對(duì)高一些。 作為本地傳統(tǒng)、成熟的商業(yè)中心，曲靖百貨大樓及曲靖新百貨大樓在當(dāng)?shù)?/p>

22、良好的的信譽(yù)及口碑，因此消費(fèi)客源相對(duì)穩(wěn)定。,35,2.2.4 主商圈阿詩(shī)瑪商圈,36,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),2.2.5 新興商圈南城門(mén)商圈,南城門(mén)商圈,該商圈位于麒麟南路段以南城門(mén)為中心所輻射的區(qū)域。 現(xiàn)狀：商業(yè)氛圍較淡薄，主要以臨街店鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種雜亂，沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)。 未來(lái)：正在進(jìn)行中天佳園、金城百貨的建設(shè)，以上兩個(gè)項(xiàng)目均為商住一體，目前高層住宅部分以完工，底層商場(chǎng)還在建設(shè)中；南城門(mén)西南方有曲靖官房大酒店和24000萬(wàn)平方米的瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)，目前瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)已在持續(xù)招商。,37,2.2.5 新興商圈南城門(mén)商圈,38,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),2.2.6 南寧西路以西手機(jī)一條街,

23、手機(jī)一條街,南寧西路以西是曲靖最大的通信市場(chǎng)。沿街有滇東商城、中信手機(jī)廣場(chǎng)、西華通訊、移動(dòng)通信大世界、國(guó)際一線手機(jī)品牌專賣店等中、大型賣場(chǎng)。 滇東商城面積32000平方米，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為家具家居、福萬(wàn)家超市購(gòu)物中心、國(guó)美電器。經(jīng)營(yíng)效果欠佳，運(yùn)營(yíng)商正在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整當(dāng)中。 目前，南寧西路西段是輔商業(yè)支道中最繁華的一條已形成曲靖手機(jī)市場(chǎng)專賣區(qū)域。,39,2.2.6 南寧西路以西手機(jī)一條街,40,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),2.2.7娛樂(lè)中心麒麟巷商圈,麒麟巷商圈,麒麟巷商圈位于麒麟花園以東，是曲靖的娛樂(lè)中心，其地位類似于昆明的昆都。主營(yíng)業(yè)態(tài)為娛樂(lè)和特色餐飲，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐廳。,4

24、1,2.2 商圈及網(wǎng)點(diǎn)分布形態(tài),小 結(jié),從以上內(nèi)容來(lái)看，目前曲靖的各個(gè)商圈均是圍繞麒麟南路而呈帶狀分布。 現(xiàn)狀： 服飾百貨類業(yè)，麒麟南路眾多的臨街門(mén)面，二線品牌居多，整體檔次和商品價(jià)位低，對(duì)高端百貨和一線品牌并未形成可供進(jìn)駐的大環(huán)境。 家電行業(yè)，在曲靖，有國(guó)美電器、蘇寧電器、飛龍商業(yè)廣場(chǎng)等多個(gè)家電賣場(chǎng)，完全可以滿足曲靖人的需求。 未來(lái)： 隨著南城門(mén)多個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，麒麟南路的商業(yè)品質(zhì)將得到提升，曲靖商圈會(huì)逐漸由帶狀變成塊狀分布，規(guī)劃也將由塊狀中心來(lái)帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展。 曲靖的主力消費(fèi)多來(lái)自公務(wù)員、教師、私營(yíng)業(yè)主等中等收入人群，高收入者往往選擇去昆明消費(fèi)。,42,2.3 現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)布局,

25、曲靖的商業(yè)業(yè)態(tài)主要分布： 百貨傳統(tǒng)商業(yè)： 麒麟南路沿線的臨街專賣店與傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，其中帶有少量特色餐飲，諸如肯德基、德克士等，規(guī)模十分有限。 酒吧文化： 麒麟巷酒吧街，是一個(gè)集餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)為一體的集中區(qū)域。 家具專業(yè)市場(chǎng)： 麒麟北路沿線主要為大型的家具家居賣場(chǎng)，屬專業(yè)市場(chǎng)。 數(shù)碼通訊專業(yè)市場(chǎng)： 南寧西路以西為通訊市場(chǎng)。 餐飲： 翠峰東路、翠峰西路是餐飲最為集中的區(qū)域，這里聚集了曲靖較為知名的餐飲品牌，如福滿樓、云南人家等等。 曲靖商業(yè)業(yè)態(tài)布局有三大特點(diǎn)： 第一：現(xiàn)有商業(yè)帶呈線狀分布，各個(gè)商圈的業(yè)態(tài)單一，缺乏復(fù)合式的業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)； 第二：缺乏高端品牌； 第三：臨街小規(guī)模商鋪發(fā)達(dá)，但綜合百貨業(yè)態(tài)落后

26、。,曲靖商業(yè)業(yè)態(tài)布局示意,百貨（服裝、飾品、化妝品、床用、家電、超市,家具、家居,休閑娛樂(lè),餐飲,43,2.3 現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)布局,44,2.4 目前商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)情況（租金）,45,麒麟南路沿線的街鋪是當(dāng)前租金最高的區(qū)域。目前，其街道鋪面的租金每月200400元/平米不等，個(gè)別門(mén)面因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)，租金達(dá)到每月500元/平米以上 。 在一些次級(jí)商圈如玄壇路、文化路步行街等區(qū)域，其租金在120-300元不等。 南城門(mén)周邊目前眾多商業(yè)項(xiàng)目還在興建階段，租金相對(duì)較低，如瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)的租金大約在80-150元/平米。 此外在一些非商圈區(qū)域，臨街鋪面的租金基本在30-100元之間。,2.4 目前商鋪?zhàn)饨鸺笆?/p>

27、價(jià)情況（租金）,特別關(guān)注：隨著南城門(mén)周邊商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)完成，未來(lái)南城門(mén)周邊商業(yè)發(fā)展將是曲靖前瞻性最佳區(qū)域。,南城門(mén)在建項(xiàng)目,南城門(mén),租金：,46,2.4 目前商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)情況（售價(jià)）,47,主城中心商業(yè)區(qū)的商鋪售價(jià)：1.3萬(wàn)-7萬(wàn)/ 如：美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng)售價(jià)達(dá)70000元/ ，美鄰比岸13000-18000元/ ，中天嘉園商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)為50000元/ ，在房屋中介的掛牌價(jià)為65000元/ 。 次級(jí)商圈附近的商鋪售價(jià)：1.6萬(wàn)/ 如滇東商城大約在16000元/。 其余片區(qū)的商鋪主要功能是住宅底商，價(jià)位在5500-13000元/ 。,售價(jià)：,2.4 目前商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)情況（售價(jià)）,48,曲靖商業(yè)

28、項(xiàng)目主要有麒麟商業(yè)廣場(chǎng)、金城佳園、中天國(guó)際、瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)等。其中，曲靖新百大、曲靖百貨大樓、麒麟商業(yè)廣場(chǎng)、瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)屬于純商業(yè)體，而金城佳園、中天國(guó)際等其他項(xiàng)目是集住宅和商業(yè)的綜合體。 傳統(tǒng)百貨代表：曲靖新百大，經(jīng)營(yíng)面積12000 購(gòu)物中心： 美佳華麒麟購(gòu)物廣場(chǎng)位于麒麟花園北角與交通路交匯處，建筑面積約5萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年4月，首創(chuàng)曲靖“雙首層”商業(yè)物業(yè)、“穿梭式”商街，集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身、餐飲等為一體的購(gòu)物公園。 主力店：沃爾瑪、蘇寧電器 商住一體： 金城百貨：麒麟南路南城門(mén)，建筑面積2萬(wàn)平方米，集生活超市、餐飲以及百貨為一體。 中天嘉園：麒麟南路南城門(mén)以南，酒店式公寓等。

29、,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),49,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2.5.1 傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)曲靖新百大,50,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場(chǎng)平面示意,1F,2F,2.5.1 傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)曲靖新百大,51,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場(chǎng)平面示意,3F,4F,2.5.1 傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)曲靖新百大,52,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2.5.2購(gòu)物中心美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng),美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng)位于麒麟南路北端（麒麟花園旁），建筑面積58422.45平米，地下三層，地上四層，定位為集旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。 據(jù)了解，麒麟商業(yè)廣場(chǎng)07年12月開(kāi)盤(pán)，位置較佳的商鋪售價(jià)高達(dá)70000元/平

30、米。,53,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場(chǎng)平面示意,2.5.2購(gòu)物中心美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng),54,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場(chǎng)實(shí)景,2.5.2購(gòu)物中心美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng),55,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2.5.3 商住綜合體金城百貨,該商場(chǎng)位于南城門(mén)，目前高層住宅部分已完工，底層商場(chǎng)還處于裝修階段，未來(lái)定位為精致百貨，集生活超市、餐飲以及百貨為一體。以經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、精品服飾、鞋帽、小家電、家居用品、兒童用品、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)組合，配套設(shè)施相對(duì)完善的購(gòu)物中心。,56,2.5.4 商住綜合體中天嘉園,該項(xiàng)目南城門(mén)商圈的代表性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)定位為集商業(yè)貿(mào)易、金融、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住為一體的高

31、尚社區(qū)，建成后將成為曲靖的地標(biāo)性建筑。 目前住宅、小型商鋪已經(jīng)宣布售罄，商業(yè)部分招商進(jìn)行中，定位為中高端購(gòu)物中心。 項(xiàng)目分為兩期建設(shè)，其中一期的高層住宅部分已于2009年12月18日交房，底層商場(chǎng)在裝修中，二期整體還在建設(shè)，預(yù)計(jì)二期交房時(shí)間是2010年12月30日。,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),57,小 結(jié),曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商住綜合體。 現(xiàn)狀 麒麟南路一直是曲靖“馬路經(jīng)濟(jì)”式的商圈，但是隨著城市的發(fā)展，麒麟南路開(kāi)始呈現(xiàn)兩端各自壯大局面，以阿詩(shī)瑪為中心，麒麟南路北有麒麟商業(yè)廣場(chǎng)，南有中天嘉園、金城百貨以及瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)。 未來(lái) 臨街的小商鋪業(yè)主由于是各自經(jīng)

32、營(yíng)，在商業(yè)中缺乏統(tǒng)一管理，因此小商戶經(jīng)營(yíng)模式很容易被淘汰，而近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的商住一體的項(xiàng)目如金城百貨等在商鋪銷售方面都是采用售后返租的模式，經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，業(yè)主購(gòu)買項(xiàng)目商鋪后交給管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。這種租售模式，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，因此未來(lái)曲靖商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)將更多的以商住綜合體的形式出現(xiàn)。,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),58,曲靖市城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),Part 3,59,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況及產(chǎn)品情況,金城百貨（雄業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 麒麟南路365號(hào)，位于南城門(mén)內(nèi)100米處，是城市中心區(qū)域的綜合住宅項(xiàng)目，總占地面積23畝，高層住宅、商場(chǎng)、部分臨街商鋪?，F(xiàn)階段商場(chǎng)招

33、商進(jìn)行中，根據(jù)招商人員介紹項(xiàng)目已招滿80%的商場(chǎng)面積。,60,中天國(guó)際（紅石地產(chǎn)） 中天國(guó)際廣場(chǎng)位于曲靖市黃金地段麒麟南路與文昌街交匯處，總占地面積近30畝?！爸刑靽?guó)際”商業(yè)部分為兩期開(kāi)發(fā)。商業(yè)部分一、二期（也稱為A區(qū)、B區(qū)），兩期建筑面積共計(jì)約38000。其中一期建筑面積約32000.以中高檔百貨零售業(yè)業(yè)態(tài)為主，二期建筑面積約6000，以休閑、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)為主。,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況及產(chǎn)品情況,61,嘉悅廣場(chǎng) 位于翠峰路，高層住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓。目前1-2商場(chǎng)、3-5寫(xiě)字樓、6-28住宅，剩余少量住宅，商鋪售罄。,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況及產(chǎn)品情況,62,匯寶中心（曲靖

34、宣威匯寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司） 項(xiàng)目位于麒麟西路，翠峰路，環(huán)城西路的交叉路口，中心正對(duì)大花橋街心花園。項(xiàng)目建筑總高77.7米，地上21層，地下2層。由一棟裙樓與兩棟塔樓構(gòu)成，總占地面積17畝，地下設(shè)有泊車位置328個(gè)。,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況及產(chǎn)品情況,63,3.2 目前在售商業(yè)銷售情況,龍潤(rùn)園（曲靖市應(yīng)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 位于曲靖市中心，麒麟南路。1-3層商場(chǎng)、其余4-30層為住宅，目前住宅售罄，商鋪剩余少量。,64,龍澤園（曲靖市交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 項(xiàng)目位于曲靖核心區(qū)交通路高快客運(yùn)站北側(cè)，總占地153畝，總建面32萬(wàn)平方米，10月19日認(rèn)籌。一期33個(gè)臨街商鋪售罄，單

35、間面積在180400平方米之間。,3.2 目前在售商業(yè)銷售情況,65,財(cái)富中心（曲靖紅星美凱龍） 項(xiàng)目位于位于翠峰路西側(cè)，面積共計(jì)103.52畝，總建筑面積24萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)建筑5萬(wàn)平方米以上，其他建筑19萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建設(shè)周期30個(gè)月，其中商場(chǎng)建設(shè)周期18個(gè)月。住宅總1900多套，目前銷售到尾盤(pán)階段（剩余100套），寫(xiě)字樓（34層）未開(kāi)盤(pán)，商業(yè)包括KTV、紅星美凱龍、家樂(lè)福購(gòu)物中心。,3.2 目前在售商業(yè)銷售情況,66,3.3 商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,瀟湘時(shí)代廣場(chǎng) 該商業(yè)中心位于曲靖南城門(mén)外，毗鄰五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的“曲靖官房大酒店”和高品質(zhì)住宅區(qū) “瀟湘新區(qū)”，屬于瀟湘新區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施。 該商

36、業(yè)中心分為A、B、C三個(gè)片區(qū)，A片區(qū)建筑面積約7000平方米，主力商家為全國(guó)最具影響力的文化連鎖企業(yè)新華書(shū)店；B片區(qū)建筑面積約11000平方米，規(guī)劃為康體娛樂(lè)區(qū)；C片區(qū)建筑面積約7000平方米，規(guī)劃為大型購(gòu)物及餐飲商業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍包括百貨、超市、家居、休閑、餐飲名品等。 目前該項(xiàng)目還在持續(xù)招商中，據(jù)了解目前招商的鋪面面積基本在300以上，租金在60-100元/月/。,67,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,在未來(lái)5-10年的時(shí)間，城市中心商業(yè)區(qū)會(huì)隨著麒麟花園商業(yè)區(qū)的發(fā)展和即將建設(shè)的東方明珠大型商業(yè)綜合體的建成而逐漸向北移動(dòng)，與此同時(shí)南市區(qū)新規(guī)劃建設(shè)的城市中央歡樂(lè)區(qū)也將建成，未來(lái)將形成沿麒麟路縱向南

37、中北，三大商業(yè)片區(qū)。,68,從零散的規(guī)劃信息來(lái)看，南片區(qū)是曲靖市未來(lái)發(fā)展的主要方向，政府在配套方面均有優(yōu)先考慮。曲靖市中心城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中提出，將把南片區(qū)打造成具備住宅、商務(wù)、購(gòu)物、餐飲和休閑娛樂(lè)復(fù)合功能的城市商業(yè)副中心，規(guī)劃以大型公共設(shè)施為主，安排有商業(yè)金融、寫(xiě)字樓、郵電設(shè)施、影劇院、居住、區(qū)級(jí)片區(qū)中心廣場(chǎng)、文化娛樂(lè)廣場(chǎng)等，總用地94.54公頃，其中建筑用地21.14公頃，道路、廣場(chǎng)用地42.79公頃。,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,69,南片區(qū)商業(yè)區(qū) 將主要偏重于餐飲、娛樂(lè)、休閑的功能定位，新規(guī)劃的南區(qū)居住人口將超過(guò)10萬(wàn)，此區(qū)域地形寬廣便于更好的空間規(guī)劃和整體開(kāi)發(fā)，以及后期的輔助建設(shè)都

38、有很大的發(fā)展空間，同時(shí)相比較外圍大環(huán)境更優(yōu)于城市中心區(qū)和城北區(qū)。,南 片 區(qū) 商 業(yè) 區(qū),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,70,麒麟南路 向來(lái)是曲靖最為繁華的商業(yè)中心，正是這條街道被認(rèn)為是曲靖600萬(wàn)人的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、交流中心。這里集中了曲靖大量的中高檔商業(yè)，吸引著曲靖主城區(qū)40萬(wàn)人口，平均每天近5萬(wàn)的人流量，成為曲靖休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物中心。,城 中 心 區(qū) 商 業(yè) 區(qū),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,71,中心商業(yè)區(qū)傳承之前的商脈和積淀的歷史價(jià)值，仍然有巨大的號(hào)召力，但受于地形的限制、城區(qū)中心區(qū)域規(guī)劃和改造的限制，發(fā)展的空間較小。今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯的改變和發(fā)展。,麒 麟 南 路,珠

39、江源廣場(chǎng),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,72,在曲靖的商業(yè)組成中，麒麟南路是城市商業(yè)發(fā)展的中心，找不到可以與之抗衡的商業(yè)區(qū)域，因此也成了阻礙曲靖城市商業(yè)發(fā)展的瓶頸?，F(xiàn)在，曲靖市政府已經(jīng)意識(shí)到，要建設(shè)珠江源大城市，只有一個(gè)麒麟南路是不夠的，而商業(yè)的線狀發(fā)展對(duì)城市發(fā)展也極為不利。在未來(lái)的規(guī)劃中，商業(yè)規(guī)劃將以集中式、塊狀式的片區(qū)為中心，以形成多中心、共發(fā)展的趨勢(shì)。,麒 麟 北 路,交 通 路,三 江 大 道,美佳華麒麟時(shí)代廣場(chǎng),明珠東方城,N,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,73,隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行時(shí)間減少至8分鐘，沿道路兩邊的商業(yè)布局也逐漸形成，城北區(qū)將會(huì)成為新興的

40、商業(yè)中心區(qū)，隨著今后規(guī)劃發(fā)展的大方向逐漸北移，城中心商業(yè)區(qū)域可能將被城北商業(yè)區(qū)逐漸覆蓋或者替代，最終形成一個(gè)聯(lián)通中、北商業(yè)區(qū)的大型商圈。,珠 江 源 大 道,市 中 心 區(qū) 商 業(yè) 區(qū),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷,74,3.5 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局判斷,當(dāng)前麒麟南路沿線的商業(yè)已經(jīng)飽和，曲靖未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要從商業(yè)成熟區(qū)以外的方向發(fā)展，其格局即是要打破現(xiàn)有商業(yè)呈現(xiàn)帶狀分布的布局，從而在中心商業(yè)區(qū)的東南西北四個(gè)方向形成各自商業(yè)中心。 從目前發(fā)展速度來(lái)看，主城區(qū)以南的區(qū)域隨著多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將最先成為新興的商圈，而其他區(qū)域由于受到購(gòu)買力等因素的限制，都還處于開(kāi)發(fā)初期，其主要商業(yè)定位方向還是以生活

41、配套為主。,75,麒麟城區(qū)以西：由于貴昆鐵路的阻礙，曲靖的西區(qū)發(fā)展在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都顯得非常緩慢，直到鐵路高架橋修成后，才打通了這一人為的天塹，商業(yè)行為逐漸增長(zhǎng)起來(lái)。但要形成商業(yè)中心，還需要一段時(shí)間的孕育。 麒麟城區(qū)以南：由于昆曲高速的限制，已經(jīng)新興起來(lái)的南片區(qū)居住區(qū)，不適應(yīng)做大型商業(yè)中心，偏向于服務(wù)類、生活類商業(yè)，例如飲食業(yè)、大型超市、社區(qū)商業(yè)等等。 麒麟城區(qū)以東：珠江源大道的商業(yè)潛力不容小視，但目前尚處于開(kāi)發(fā)初期，僅有珠江源古鎮(zhèn)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，要想形成新的商業(yè)中心，也同樣需要假以時(shí)日。 麒麟路：麒麟北路的商業(yè)也遠(yuǎn)遜于麒麟南路。商業(yè)逐漸繁華，到南北交界處逐漸又蕭條起來(lái)，形成南部是繁華商業(yè)街市，北

42、部是生活配套商業(yè)為主的局面，但按照未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，麒麟北路即將有一個(gè)占地300畝的綜合體大盤(pán)明珠東方城開(kāi)發(fā)， 由此可見(jiàn)隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，今后曲靖商業(yè)格局是以不同片區(qū)商業(yè)中心的形式出現(xiàn)。,3.5 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局判斷,76,未來(lái)商業(yè)中心CBD明珠東方城,從以上項(xiàng)目介紹來(lái)看，項(xiàng)目的定位類似于昆明的南亞風(fēng)情第壹城，通過(guò)引入中高定位的品牌，填補(bǔ)當(dāng)前曲靖市場(chǎng)缺乏高端百貨的空白，以提升曲靖整體商業(yè)品質(zhì)。 目前項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)還處于起步階段，整個(gè)地塊只是進(jìn)行了圍墻隔離，還未施工，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年9月或10月開(kāi)盤(pán)。,3. 6 潛在商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀,該項(xiàng)目是曲靖中心城區(qū)最大的地塊之一，占地30

43、0畝。項(xiàng)目位于麒麟北路與三江大道交匯一帶，按照曲靖打造珠江源大城市的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的將規(guī)劃為集旅游、購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、SOHO辦公寫(xiě)字樓等為一體，其整個(gè)商業(yè)面積占建筑面積的65%以上，商業(yè)體量將超20萬(wàn)平米。隨著下一步曲靖行政中心的北移，無(wú)疑，這一項(xiàng)目將成為曲靖中心城市區(qū)的商業(yè)CBD，屆時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)也將成為曲靖經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。,77,南市區(qū)城市副中心麒麟嘉城,項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目位于南片區(qū)中心公園生態(tài)湖邊，總占地約1000畝，建筑面積57萬(wàn)。包括曲靖50萬(wàn)平米城市副中心，項(xiàng)目定位為城市綜合體，集寫(xiě)字樓,酒店,賣場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),觀景住宅,風(fēng)情商業(yè)街,公園于一體。 南市區(qū)隨著城市南擴(kuò)

44、西進(jìn)的建設(shè)，形成了一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)為主的高級(jí)消費(fèi)人群基礎(chǔ)。 曲靖南市區(qū)規(guī)劃人口10萬(wàn)，如果以發(fā)展的眼光去衡量，隨著區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)的快速建設(shè)，大量品牌商家的入駐，該區(qū)的消費(fèi)潛力更加巨大，必將給麒麟嘉城所在的南市中心的商業(yè)發(fā)展奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,3. 6 潛在商業(yè)項(xiàng)目分析,78,曲靖市土地成交及樓盤(pán)信息,Part 4,79,4. 1 曲靖市區(qū)域劃分,根據(jù)實(shí)地了解情況，我們把曲靖市分為六大塊區(qū)域，紅色為市中心區(qū)域，北起三江源大道，南至南城門(mén)，西到寥廓路，東接環(huán)城東路；紫色為北市區(qū)，北市區(qū)南起三江源大道，包括麒麟北路、珠江源大道等區(qū)域；橙色為西市區(qū)，包括了寥廓路以西等區(qū)域；藍(lán)色為東市區(qū)，主要為環(huán)城東路與曲勝高速中間的區(qū)域；綠色為南市區(qū)，主要為南城門(mén)以南區(qū)域；黃色為西區(qū)的工業(yè)開(kāi)發(fā)片區(qū)。,80,4. 2 曲靖市商業(yè)用地成交統(tǒng)計(jì),曲靖市2009年1月至2010年7月商業(yè)用地成交情況一覽表：,81,82,曲靖市2009年1月至2010年7月共成交商業(yè)用地12宗，成交均價(jià)167.284萬(wàn)元/畝。其中，2009年成交商業(yè)用地8宗，共643.32