曲靖市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研20100806(定稿) (NXPowerLite).ppt

1、0,曲靖商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研,2010-07,1,目 錄,三、曲靖市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項目概況及產(chǎn)品情況 3.2 目前在售商業(yè)銷售情況 3.3 商業(yè)開發(fā)項目案例分析 3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷 3.5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局判斷 3.6 潛在商業(yè)項目分析 四、曲靖市土地成交及樓盤信息 4.1 曲靖市區(qū)域劃分 4.2 曲靖市商業(yè)用地成交統(tǒng)計 4.3 曲靖市商業(yè)用地成交分布 4.4 曲靖市住宅用地成交統(tǒng)計 4.5 曲靖市住宅用地成交分布 4.6 曲靖市樓盤價格情況,一、曲靖市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 1.1 城市區(qū)位 1.2 城鎮(zhèn)人口發(fā)展狀況 1.3 GDP增長情況 1.4 社會

2、產(chǎn)業(yè)結構情況 1.5 固定資產(chǎn)投資情況 1.6 城市消費指數(shù)及居民收入 1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況 1.8 城市基礎設施建設情況 1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等 二、曲靖市城市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 2.1 城市商業(yè)發(fā)展軌跡 2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài) 2.3 現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)布局 2.4 目前商業(yè)租金情況 2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2,曲靖市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀,Part 1,3,1.1 城市區(qū)位,曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣西毗鄰，西與省會昆明接壤，南連文山、紅河，北與昭通、貴州畢節(jié)相連，是云南連接內(nèi)地的重要陸路通道，素有“滇黔鎖鑰”、“入滇門戶”、“云南咽喉”之稱。曲靖是云南

3、第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟體，云南重要的工商業(yè)城市。曲靖現(xiàn)今面積：面積28904平方公里，常住人口581.7萬(2009年）。,貴州,廣西,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,4,1.2 城鎮(zhèn)人口發(fā)展狀況,曲靖市是云南省唯一一個少數(shù)民族比率低于全國的市，主要分布為漢、彝、回、苗、壯、布依、水、瑤等民族。截至2009年末，全市年籍總人口603.04萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口75.3萬人。全市少數(shù)民族人口數(shù)42.4萬人，占總人口的7%。全市常住人口581.7萬人，人口自然增長率6.48。,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,5,1.3 GDP增長情況,單位：億元,人均

4、GDP,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,2009年全市 GDP 861.8 億元，可比增長12.9%。,6,1.3 GDP增長情況,2009年云南省 GDP 6168億元，增長12.1%。排名前五位的分別為：昆明，曲靖、玉溪、紅河、大理。,注：上述數(shù)據(jù)來源各地州市統(tǒng)計局國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告,7,1.4 社會產(chǎn)業(yè)構成情況,曲靖市是云南省重要的工業(yè)基地和工業(yè)原料基地，主要農(nóng)產(chǎn)品糧食、油料、蠶桑、畜牧生產(chǎn)基地，也是全國的煙草工業(yè)和優(yōu)質(zhì)烤煙生產(chǎn)基地。 農(nóng)業(yè)素有“滇東糧倉”之稱，羅平、陸良是全省油菜優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，陸良、麒麟、沾益、師宗是全省蠶繭生產(chǎn)基地縣（區(qū)），宣威、富源、

5、陸良、會澤、麒麟是全省生豬生產(chǎn)基地縣（市）區(qū)。 全國乃至亞洲最大的煙草生產(chǎn)基地，烤煙產(chǎn)量占云南的1/3，占全國的1/10。 曲靖有工業(yè)行業(yè)的35個門類，目前已形成煙草、煤炭、電力、機械、化工、冶金、紡織、建材、造紙、皮革、糧油加工為主的較為完善的工業(yè)化體系。,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,8,1.4 社會產(chǎn)業(yè)構成情況,曲靖作為云南省第二大城市，礦產(chǎn)資源豐富，因此其工業(yè)比重占較大。2009年三次產(chǎn)業(yè)結構進一步得到優(yōu)化，其結構調(diào)整為19：53：28。,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,9,1.5 固定資產(chǎn)投資情況,2009年曲靖市社會固定資產(chǎn)投資555億元，

6、增長30.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資84.82億元，同比增幅24.68%。,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,10,1.6 城市消費指數(shù)及居民收入,2009年消費品市場活躍，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額190億元，增長22.4%。從經(jīng)濟成份上看，非公有制經(jīng)濟占主導地位，全年實現(xiàn)零售額152.4億元，占全市零售總額的比重為80.2%，從城鄉(xiāng)市場看，城市實現(xiàn)消費品零售額 116.7億元，增長22%；農(nóng)村實現(xiàn)73.4億元，增長23%。,單位：億元,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,11,1.6 城市消費指數(shù)及居民收入,2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達14104.5元

7、，實際增長10%。 2009年全市單位從業(yè)人員31.9萬人，比上年增長5.1%，從業(yè)人員勞動報酬91.4億元，比上年增長19.8%。在崗職工年平均工資為29538元，增長13.7%，其中國有單位為34109元，增長14%；集體為24373元，增長6.9%。,單位：元,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,12,1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市麒麟?yún)^(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,2000年，曲靖中心城區(qū)建成區(qū)面積總面積由1983年的55平方公里發(fā)展到2000年235平方公里，城市人口由8萬人增加到了282萬人，跨入了中等城市行列。 2002年，曲靖市城市建設力度加

8、大，城市化水平由1997年的18.4提高到2002年的22.4%，增長4個百分點。主城建成區(qū)面積達25平方公里，城市人口達33萬人，人均居住面積接近全國平均水平。 2005、2006連續(xù)兩年被評為全國十佳宜居城市；2006年榮獲中國走向世界中小城市成就獎，名列第六；連續(xù)數(shù)年GDP排名全省第二，并且保持高速增長。 2006年，曲靖中心城區(qū)建成區(qū)面積32.2平方公里，城鎮(zhèn)人口38.07萬人，城鎮(zhèn)化率為55.8%，分別比2000年增加8.7平方公里、13.97萬人、16.8個百分點。 2007年，中心城區(qū)麒麟城區(qū)建成面積34.2平方公里，比10年前擴大了12.2平方公里，城鎮(zhèn)人口近40萬，GDP總額

9、657億。 2009年，曲靖中心城區(qū)麒麟?yún)^(qū)面積52平方公里，戶籍人口43萬，常住人口超過55萬。 2009年，曲靖入選新中國成立60周年“中國城市發(fā)展代表” 2010年經(jīng)國家住建部批準曲靖成為大城市，也成為云南第二個大城市。（中心城區(qū)人口已達到58萬） 到2020年，曲靖城市建成面積將突破100平方公里，人口達100萬以上，成為云南的第二個百萬人口大城市。,13,曲靖現(xiàn)今面積：面積29855平方公里，年籍總人口：576萬人(2008年末）。下轄一區(qū)一市七縣，分別是： 麒麟?yún)^(qū) 面積1442平方千米，人口 65萬。 宣威市 面積6257平方千米，人口136萬。 馬龍縣 面積1751平方千米，人口

10、19萬。 沾益縣 面積2910平方千米，人口 40萬。 富源縣 面積3348平方千米，人口 72萬。 羅平縣 面積3116平方千米，人口 55萬。 師宗縣 面積2858平方千米，人口 36萬。 陸良縣 面積2096平方千米，人口 61萬。 會澤縣 面積6077平方千米，人口 92萬。,注：上述數(shù)據(jù)來源于曲靖市麒麟?yún)^(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況,14,1.7 城市建成區(qū)發(fā)展情況,15,1.8 城市基礎設設施建設情況,曲靖市交通情況現(xiàn)狀及遠景： 電氣化鐵路 全市境內(nèi)鐵路總里程597.9公里，貴昆、南昆兩條電氣化鐵路穿過全市1區(qū)市6縣，連接全國主要中心城市。設55個車站，1

11、9個大型貨場。目前在建的昆（明）沾（益）鐵路復線，規(guī)劃中的滬昆高速鐵路曲靖段，將進一步提升鐵路運力，為曲靖的社會經(jīng)濟發(fā)展助力。 高速公路 目前，曲靖境內(nèi)已形成以曲靖城區(qū)為中樞，以昆曲、曲陸、曲勝三條高速公路和天宣一級公路、嵩待高速為龍頭，以國道213、320、324、326和省道公路為骨架，以水路運輸為補充的交通運輸網(wǎng)。全市公路通車里程達2.56萬公里。324國道改造，曲靖嵩（明）高速擴建昭（通）待（補）高速開工，將使曲靖物流速度進一步加快。 國際機場 新昆明國際機場選址在小哨，距曲靖城區(qū)80公里，有高速公路相通，將為昆（明）曲（靖）經(jīng)濟帶的建立和曲靖經(jīng)濟的加速發(fā)展帶來良好機遇。,16,1.8

12、 城市基礎設設施建設情況,17,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,曲靖市城市總體規(guī)劃（2005-2020（修編）經(jīng)2005年8月29日，經(jīng)云南省人民政府云政復【2005】59號批準實施，其主要內(nèi)容如下： 規(guī)劃范圍 包括一區(qū)一市七縣，總面積2.89萬平方公里，現(xiàn)狀戶籍總人口561.2萬人。 曲靖市城市規(guī)劃區(qū)范圍為麒麟?yún)^(qū)行政轄區(qū)，總面積1552.83平方公里，現(xiàn)狀戶籍總人口63.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口23.3萬人。 本次規(guī)劃的中心城區(qū)指南寧、建寧、寥廓、白石江4個街道辦事處的全部地域：沿江鄉(xiāng)、瀟湘鄉(xiāng)和西山鄉(xiāng)的部分地域，現(xiàn)狀總人口34.2萬人，其中戶籍人口29.2萬人，暫住人口5萬人?，F(xiàn)狀城市建設

13、用地33.7平方公里。,18,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,規(guī)劃期限 確定本次規(guī)劃期限為20052020年 近期20052010年 遠期20102020年 遠景2020年以后。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 一級中心城市：曲靖中心城區(qū)； 二級次中心城市：3個宣威城區(qū)、羅平城區(qū)、陸良城區(qū)； 三級中心城鎮(zhèn)：5個師宗縣城、會澤縣城、富源縣城、馬龍縣城、沾益縣城； 四級重點城鎮(zhèn)：13個，三寶鎮(zhèn)、越州鎮(zhèn)(麒麟?yún)^(qū)）、板橋鎮(zhèn)（羅平市）、黃泥河鎮(zhèn)（富源縣）、雄壁鎮(zhèn)（師宗縣）、三岔河鎮(zhèn)、板橋鎮(zhèn)、馬街鎮(zhèn)（陸良縣）、花山鎮(zhèn)（沾益縣）、板橋鎮(zhèn)、羊場鎮(zhèn)（宣威市）、老海鎮(zhèn)、娜姑鎮(zhèn)（會澤縣）； 五級一般城鎮(zhèn)：40個,19,1.9 城

14、市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,城市性質(zhì) 總體規(guī)劃將曲靖市規(guī)劃發(fā)展為滇東中心城市及市域政治、經(jīng)濟、文化中心，云南省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地，環(huán)境優(yōu)美的珠江源園林生態(tài)城市。 中心城區(qū)人口規(guī)模 近期（2010年）45萬人； 遠期（2020年）65萬人；,中心城區(qū)建設用地規(guī)模 2010年未44.2平方公里，人均建設用地98.2平方米 2020年為64.7平方公里，人均建設用地99.5平方米 空間結構 總體遠景空間結構將花山工業(yè)園區(qū)納入到整體發(fā)展中來，形成都市區(qū)域內(nèi)“一區(qū)一片二組團”的空間結構，其中： 一區(qū)：中心城區(qū)，含曲靖西片區(qū)、南片區(qū)、老城區(qū) 二片：沾益片區(qū)和馬龍片區(qū)（含南海子工業(yè)園） 四組團：珠街組團、越州

15、組團、溫泉組團和花山組團,20,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,中心城區(qū)功能分區(qū) 規(guī)劃在中心城區(qū)建設十一個生活居住片區(qū)，一個主中心，二個副中心，一個體育行政中心，三個工業(yè)片區(qū)，一個儲運物流區(qū)，以及城市發(fā)展備用地。,城市用地發(fā)展方向 提升老城區(qū)，完善南片區(qū)，重點建設西片區(qū)，南北聯(lián)動，創(chuàng)造條件向東。近中期主要向西、向東、適當向南發(fā)展、遠期遠景向東、向南發(fā)展。 重點建設內(nèi)容 城市公共中心建設，加快麒麟南路和珠源東路的城市中心區(qū)建設，著手計劃建設西片區(qū)的行政文化中心，啟動珠江源大道的體育行政中心建設。 老區(qū)建設：建設西片新區(qū)和南片區(qū)。 老城區(qū)改造：以南城門地區(qū)為核心的老城地區(qū)，結合歷史街區(qū)風貌改造

16、和瀟湘河水系建設，建成具有地方特色和風貌的城市形象展示區(qū)。,21,1.9 城市發(fā)展總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃,曲靖開發(fā)區(qū)西城工業(yè)園是云南30個重點工業(yè)園區(qū)之一，位于開發(fā)區(qū)的西北部，是曲靖重點建設的工業(yè)基地。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積為21平方公里。園區(qū)主要以外向型、科技型、低能耗、符合環(huán)保標準的生產(chǎn)性項目為主，是環(huán)保生態(tài)型綠色園區(qū)。園區(qū)實行一次規(guī)劃，分步實施，將逐步引進培育“產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動力強、技術含量高、市場前景好”的企業(yè)入駐園區(qū)，從而帶動開發(fā)區(qū)乃至周邊區(qū)域快速發(fā)展。,22,曲靖市城市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查,Part 2,23,曲靖作為一座資源型城市和工業(yè)化城市。其商業(yè)的發(fā)展相對滯后。缺乏商圈和高端品牌，臨街小規(guī)模商鋪

17、發(fā)達。曲靖的商鋪、成熟的商業(yè)項目基本上都集中在麒麟南路沿線。當?shù)鼐用竦纳虡I(yè)消費行為，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各個支路、交叉路的臨街商鋪，也是因為人們要從各個方向去到麒麟南路。 隨著近年來城市發(fā)展，麒麟南路的商業(yè)已趨于飽和，眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)區(qū)域已經(jīng)逐漸向麒麟南路南北兩端擴撒，如南城門區(qū)域、麒麟北路等。未來曲靖的商業(yè)發(fā)展將逐漸打破當前麒麟南路的帶狀商業(yè)格局。,2.1 城市商業(yè)發(fā)展軌跡,24,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),目前已運營的商業(yè)項目,25,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),目前在建的商業(yè)項目,26,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),27,曲靖的商業(yè)發(fā)展都呈現(xiàn)線狀分布，依托主干道麒

18、麟南路，發(fā)展臨街商業(yè)?；旧?，曲靖的商圈都集中在麒麟南路沿線，其最繁華的商業(yè)帶自麒麟南路南端的南城門開始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈；2、麒麟巷商圈；3、玄壇路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿詩瑪商圈；6、南城門商圈。 大型商場包括玄壇路商場、曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商城、飛龍商業(yè)廣場、中天嘉園、金城百貨等。,曲靖商圈分布示意,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),28,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),麒麟花園 商圈,2.2.1 主商圈麒麟花園商圈,該商圈位于麒麟東路、南路、西路、北路四條城市主干道的交匯處，商圈內(nèi)主要包含一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目美佳華麒麟商業(yè)廣場以及若干街

19、鋪。該區(qū)域由于銜接玄壇路、文化路步行街、立得商業(yè)酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之處。麒麟花園周圍還有以中高檔商鋪為主的都市商城、有酒吧一條街的另一入口、沃爾瑪、蘇寧電器等大型主力店也入住麒麟商業(yè)廣場。 作為當前曲靖市區(qū)的主力商業(yè)中心區(qū)，該商圈的業(yè)態(tài)組合是最為綜合的，包含了超市、百貨、餐飲、家電等，但這些復合業(yè)態(tài)都集中在美佳華麒麟商業(yè)廣場內(nèi)，商圈內(nèi)的其他區(qū)域仍是以中低端百貨街鋪為主。,29,2.2.1 主商圈麒麟花園商圈,30,2.2.2 次級商圈文化路步行街商圈,文化路步行街商圈,該商圈緊鄰麒麟南路，文化路步行街僅僅是改造了的街道而已，其全程不到200米，主要是以低端女性服裝、小飾品

20、為主的商業(yè)業(yè)態(tài)布局。相比其他城市，這條路不能算真正意義上的步行街，除了不能有機動車輛通過，并未給消費者提供更好的休閑購物選擇。 步行街有兩個商場，華榮商場和廣興商場。前者規(guī)模較大，有兩層樓共上百間門面，但賣的都是價格低廉的服飾品。而后者僅為步行街的一個角落里隔出的數(shù)十來個小門面，所售商品同樣檔次低廉。,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),31,2.2.2 次級商圈文化路步行街商圈,32,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),2.2.3 次級商圈玄壇路商圈,玄壇路商圈,玄壇路即位于文化路以南，屬于次級干道，其主營業(yè)態(tài)為中檔服飾，整個區(qū)域的商業(yè)氛圍及人流相對較少，路上僅有一家玄壇商場。商場共占地3700平方米，商鋪

21、面積3000平方米，有128間，以中檔服飾經(jīng)營為主。,33,2.2.3 次級商圈玄壇路商圈,34,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),2.2.4 主商圈阿詩瑪商圈,阿詩瑪商圈,該商圈位于南寧西路與麒麟南路交叉的十字路口，即原來的阿詩瑪轉盤，是曲靖商業(yè)的繁華區(qū)域。區(qū)域內(nèi)包有曲靖百貨大樓、曲靖新百大及臨街店鋪，主營業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和餐飲為主，包括國美電器、新知圖書城，季季紅火鍋等，定位仍屬于中低檔的大眾化消費。 曲靖百貨大樓二樓入口與天橋相連，具有一定商業(yè)優(yōu)勢，但賣場內(nèi)業(yè)態(tài)檔次和品牌知名度與外圍街鋪無明顯差異。曲靖新百大的品牌定位相對高一些。 作為本地傳統(tǒng)、成熟的商業(yè)中心，曲靖百貨大樓及曲靖新百貨大樓在當?shù)?/p>

22、良好的的信譽及口碑，因此消費客源相對穩(wěn)定。,35,2.2.4 主商圈阿詩瑪商圈,36,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),2.2.5 新興商圈南城門商圈,南城門商圈,該商圈位于麒麟南路段以南城門為中心所輻射的區(qū)域。 現(xiàn)狀：商業(yè)氛圍較淡薄，主要以臨街店鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種雜亂，沒有形成規(guī)模效應。 未來：正在進行中天佳園、金城百貨的建設，以上兩個項目均為商住一體，目前高層住宅部分以完工，底層商場還在建設中；南城門西南方有曲靖官房大酒店和24000萬平方米的瀟湘時代廣場，目前瀟湘時代廣場已在持續(xù)招商。,37,2.2.5 新興商圈南城門商圈,38,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),2.2.6 南寧西路以西手機一條街,

23、手機一條街,南寧西路以西是曲靖最大的通信市場。沿街有滇東商城、中信手機廣場、西華通訊、移動通信大世界、國際一線手機品牌專賣店等中、大型賣場。 滇東商城面積32000平方米，目前經(jīng)營業(yè)態(tài)為家具家居、福萬家超市購物中心、國美電器。經(jīng)營效果欠佳，運營商正在進行業(yè)態(tài)調(diào)整當中。 目前，南寧西路西段是輔商業(yè)支道中最繁華的一條已形成曲靖手機市場專賣區(qū)域。,39,2.2.6 南寧西路以西手機一條街,40,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),2.2.7娛樂中心麒麟巷商圈,麒麟巷商圈,麒麟巷商圈位于麒麟花園以東，是曲靖的娛樂中心，其地位類似于昆明的昆都。主營業(yè)態(tài)為娛樂和特色餐飲，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐廳。,4

24、1,2.2 商圈及網(wǎng)點分布形態(tài),小 結,從以上內(nèi)容來看，目前曲靖的各個商圈均是圍繞麒麟南路而呈帶狀分布。 現(xiàn)狀： 服飾百貨類業(yè)，麒麟南路眾多的臨街門面，二線品牌居多，整體檔次和商品價位低，對高端百貨和一線品牌并未形成可供進駐的大環(huán)境。 家電行業(yè)，在曲靖，有國美電器、蘇寧電器、飛龍商業(yè)廣場等多個家電賣場，完全可以滿足曲靖人的需求。 未來： 隨著南城門多個大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，麒麟南路的商業(yè)品質(zhì)將得到提升，曲靖商圈會逐漸由帶狀變成塊狀分布，規(guī)劃也將由塊狀中心來帶動片區(qū)的發(fā)展。 曲靖的主力消費多來自公務員、教師、私營業(yè)主等中等收入人群，高收入者往往選擇去昆明消費。,42,2.3 現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)布局,

25、曲靖的商業(yè)業(yè)態(tài)主要分布： 百貨傳統(tǒng)商業(yè)： 麒麟南路沿線的臨街專賣店與傳統(tǒng)百貨商場，其中帶有少量特色餐飲，諸如肯德基、德克士等，規(guī)模十分有限。 酒吧文化： 麒麟巷酒吧街，是一個集餐飲和娛樂業(yè)態(tài)為一體的集中區(qū)域。 家具專業(yè)市場： 麒麟北路沿線主要為大型的家具家居賣場，屬專業(yè)市場。 數(shù)碼通訊專業(yè)市場： 南寧西路以西為通訊市場。 餐飲： 翠峰東路、翠峰西路是餐飲最為集中的區(qū)域，這里聚集了曲靖較為知名的餐飲品牌，如福滿樓、云南人家等等。 曲靖商業(yè)業(yè)態(tài)布局有三大特點： 第一：現(xiàn)有商業(yè)帶呈線狀分布，各個商圈的業(yè)態(tài)單一，缺乏復合式的業(yè)態(tài)聯(lián)動； 第二：缺乏高端品牌； 第三：臨街小規(guī)模商鋪發(fā)達，但綜合百貨業(yè)態(tài)落后

26、。,曲靖商業(yè)業(yè)態(tài)布局示意,百貨（服裝、飾品、化妝品、床用、家電、超市,家具、家居,休閑娛樂,餐飲,43,2.3 現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)布局,44,2.4 目前商鋪租金及售價情況（租金）,45,麒麟南路沿線的街鋪是當前租金最高的區(qū)域。目前，其街道鋪面的租金每月200400元/平米不等，個別門面因為區(qū)位優(yōu)勢，租金達到每月500元/平米以上 。 在一些次級商圈如玄壇路、文化路步行街等區(qū)域，其租金在120-300元不等。 南城門周邊目前眾多商業(yè)項目還在興建階段，租金相對較低，如瀟湘時代廣場的租金大約在80-150元/平米。 此外在一些非商圈區(qū)域，臨街鋪面的租金基本在30-100元之間。,2.4 目前商鋪租金及售

27、價情況（租金）,特別關注：隨著南城門周邊商業(yè)項目的建設完成，未來南城門周邊商業(yè)發(fā)展將是曲靖前瞻性最佳區(qū)域。,南城門在建項目,南城門,租金：,46,2.4 目前商鋪租金及售價情況（售價）,47,主城中心商業(yè)區(qū)的商鋪售價：1.3萬-7萬/ 如：美佳華麒麟商業(yè)廣場售價達70000元/ ，美鄰比岸13000-18000元/ ，中天嘉園商鋪開盤時為50000元/ ，在房屋中介的掛牌價為65000元/ 。 次級商圈附近的商鋪售價：1.6萬/ 如滇東商城大約在16000元/。 其余片區(qū)的商鋪主要功能是住宅底商，價位在5500-13000元/ 。,售價：,2.4 目前商鋪租金及售價情況（售價）,48,曲靖商業(yè)

28、項目主要有麒麟商業(yè)廣場、金城佳園、中天國際、瀟湘時代廣場等。其中，曲靖新百大、曲靖百貨大樓、麒麟商業(yè)廣場、瀟湘時代廣場屬于純商業(yè)體，而金城佳園、中天國際等其他項目是集住宅和商業(yè)的綜合體。 傳統(tǒng)百貨代表：曲靖新百大，經(jīng)營面積12000 購物中心： 美佳華麒麟購物廣場位于麒麟花園北角與交通路交匯處，建筑面積約5萬平方米，開業(yè)時間2009年4月，首創(chuàng)曲靖“雙首層”商業(yè)物業(yè)、“穿梭式”商街，集旅游、購物、娛樂、健身、餐飲等為一體的購物公園。 主力店：沃爾瑪、蘇寧電器 商住一體： 金城百貨：麒麟南路南城門，建筑面積2萬平方米，集生活超市、餐飲以及百貨為一體。 中天嘉園：麒麟南路南城門以南，酒店式公寓等。

29、,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),49,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2.5.1 傳統(tǒng)百貨商場曲靖新百大,50,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場平面示意,1F,2F,2.5.1 傳統(tǒng)百貨商場曲靖新百大,51,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場平面示意,3F,4F,2.5.1 傳統(tǒng)百貨商場曲靖新百大,52,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2.5.2購物中心美佳華麒麟商業(yè)廣場,美佳華麒麟商業(yè)廣場位于麒麟南路北端（麒麟花園旁），建筑面積58422.45平米，地下三層，地上四層，定位為集旅游、休閑、購物、娛樂、健身、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。 據(jù)了解，麒麟商業(yè)廣場07年12月開盤，位置較佳的商鋪售價高達70000元/平

30、米。,53,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場平面示意,2.5.2購物中心美佳華麒麟商業(yè)廣場,54,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),商場實景,2.5.2購物中心美佳華麒麟商業(yè)廣場,55,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),2.5.3 商住綜合體金城百貨,該商場位于南城門，目前高層住宅部分已完工，底層商場還處于裝修階段，未來定位為精致百貨，集生活超市、餐飲以及百貨為一體。以經(jīng)營化妝品、珠寶、精品服飾、鞋帽、小家電、家居用品、兒童用品、娛樂等多業(yè)態(tài)組合，配套設施相對完善的購物中心。,56,2.5.4 商住綜合體中天嘉園,該項目南城門商圈的代表性商業(yè)地產(chǎn)項目，未來定位為集商業(yè)貿(mào)易、金融、休閑、娛樂、辦公、居住為一體的高

31、尚社區(qū)，建成后將成為曲靖的地標性建筑。 目前住宅、小型商鋪已經(jīng)宣布售罄，商業(yè)部分招商進行中，定位為中高端購物中心。 項目分為兩期建設，其中一期的高層住宅部分已于2009年12月18日交房，底層商場在裝修中，二期整體還在建設，預計二期交房時間是2010年12月30日。,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),57,小 結,曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場、購物中心、商住綜合體。 現(xiàn)狀 麒麟南路一直是曲靖“馬路經(jīng)濟”式的商圈，但是隨著城市的發(fā)展，麒麟南路開始呈現(xiàn)兩端各自壯大局面，以阿詩瑪為中心，麒麟南路北有麒麟商業(yè)廣場，南有中天嘉園、金城百貨以及瀟湘時代廣場。 未來 臨街的小商鋪業(yè)主由于是各自經(jīng)

32、營，在商業(yè)中缺乏統(tǒng)一管理，因此小商戶經(jīng)營模式很容易被淘汰，而近年來新開發(fā)的商住一體的項目如金城百貨等在商鋪銷售方面都是采用售后返租的模式，經(jīng)營模式為統(tǒng)一經(jīng)營，業(yè)主購買項目商鋪后交給管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。這種租售模式，降低了投資風險，因此未來曲靖商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)將更多的以商住綜合體的形式出現(xiàn)。,2.5 城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài),58,曲靖市城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,Part 3,59,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項目概況及產(chǎn)品情況,金城百貨（雄業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司） 麒麟南路365號，位于南城門內(nèi)100米處，是城市中心區(qū)域的綜合住宅項目，總占地面積23畝，高層住宅、商場、部分臨街商鋪?，F(xiàn)階段商場招

33、商進行中，根據(jù)招商人員介紹項目已招滿80%的商場面積。,60,中天國際（紅石地產(chǎn)） 中天國際廣場位于曲靖市黃金地段麒麟南路與文昌街交匯處，總占地面積近30畝?！爸刑靽H”商業(yè)部分為兩期開發(fā)。商業(yè)部分一、二期（也稱為A區(qū)、B區(qū)），兩期建筑面積共計約38000。其中一期建筑面積約32000.以中高檔百貨零售業(yè)業(yè)態(tài)為主，二期建筑面積約6000，以休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)為主。,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項目概況及產(chǎn)品情況,61,嘉悅廣場 位于翠峰路，高層住宅、商場、寫字樓。目前1-2商場、3-5寫字樓、6-28住宅，剩余少量住宅，商鋪售罄。,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項目概況及產(chǎn)品情況,62,匯寶中心（曲靖

34、宣威匯寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司） 項目位于麒麟西路，翠峰路，環(huán)城西路的交叉路口，中心正對大花橋街心花園。項目建筑總高77.7米，地上21層，地下2層。由一棟裙樓與兩棟塔樓構成，總占地面積17畝，地下設有泊車位置328個。,3.1 目前在建商業(yè)地產(chǎn)項目概況及產(chǎn)品情況,63,3.2 目前在售商業(yè)銷售情況,龍潤園（曲靖市應通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司） 位于曲靖市中心，麒麟南路。1-3層商場、其余4-30層為住宅，目前住宅售罄，商鋪剩余少量。,64,龍澤園（曲靖市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司） 項目位于曲靖核心區(qū)交通路高快客運站北側，總占地153畝，總建面32萬平方米，10月19日認籌。一期33個臨街商鋪售罄，單

35、間面積在180400平方米之間。,3.2 目前在售商業(yè)銷售情況,65,財富中心（曲靖紅星美凱龍） 項目位于位于翠峰路西側，面積共計103.52畝，總建筑面積24萬平方米，其中商場建筑5萬平方米以上，其他建筑19萬平方米，項目建設周期30個月，其中商場建設周期18個月。住宅總1900多套，目前銷售到尾盤階段（剩余100套），寫字樓（34層）未開盤，商業(yè)包括KTV、紅星美凱龍、家樂福購物中心。,3.2 目前在售商業(yè)銷售情況,66,3.3 商業(yè)開發(fā)項目案例分析,瀟湘時代廣場 該商業(yè)中心位于曲靖南城門外，毗鄰五星級標準的“曲靖官房大酒店”和高品質(zhì)住宅區(qū) “瀟湘新區(qū)”，屬于瀟湘新區(qū)的商業(yè)配套設施。 該商

36、業(yè)中心分為A、B、C三個片區(qū)，A片區(qū)建筑面積約7000平方米，主力商家為全國最具影響力的文化連鎖企業(yè)新華書店；B片區(qū)建筑面積約11000平方米，規(guī)劃為康體娛樂區(qū)；C片區(qū)建筑面積約7000平方米，規(guī)劃為大型購物及餐飲商業(yè)區(qū)，經(jīng)營范圍包括百貨、超市、家居、休閑、餐飲名品等。 目前該項目還在持續(xù)招商中，據(jù)了解目前招商的鋪面面積基本在300以上，租金在60-100元/月/。,67,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,在未來5-10年的時間，城市中心商業(yè)區(qū)會隨著麒麟花園商業(yè)區(qū)的發(fā)展和即將建設的東方明珠大型商業(yè)綜合體的建成而逐漸向北移動，與此同時南市區(qū)新規(guī)劃建設的城市中央歡樂區(qū)也將建成，未來將形成沿麒麟路縱向南

37、中北，三大商業(yè)片區(qū)。,68,從零散的規(guī)劃信息來看，南片區(qū)是曲靖市未來發(fā)展的主要方向，政府在配套方面均有優(yōu)先考慮。曲靖市中心城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中提出，將把南片區(qū)打造成具備住宅、商務、購物、餐飲和休閑娛樂復合功能的城市商業(yè)副中心，規(guī)劃以大型公共設施為主，安排有商業(yè)金融、寫字樓、郵電設施、影劇院、居住、區(qū)級片區(qū)中心廣場、文化娛樂廣場等，總用地94.54公頃，其中建筑用地21.14公頃，道路、廣場用地42.79公頃。,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,69,南片區(qū)商業(yè)區(qū) 將主要偏重于餐飲、娛樂、休閑的功能定位，新規(guī)劃的南區(qū)居住人口將超過10萬，此區(qū)域地形寬廣便于更好的空間規(guī)劃和整體開發(fā)，以及后期的輔助建設都

38、有很大的發(fā)展空間，同時相比較外圍大環(huán)境更優(yōu)于城市中心區(qū)和城北區(qū)。,南 片 區(qū) 商 業(yè) 區(qū),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,70,麒麟南路 向來是曲靖最為繁華的商業(yè)中心，正是這條街道被認為是曲靖600萬人的經(jīng)濟、政治、文化、交流中心。這里集中了曲靖大量的中高檔商業(yè)，吸引著曲靖主城區(qū)40萬人口，平均每天近5萬的人流量，成為曲靖休閑、娛樂、購物中心。,城 中 心 區(qū) 商 業(yè) 區(qū),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,71,中心商業(yè)區(qū)傳承之前的商脈和積淀的歷史價值，仍然有巨大的號召力，但受于地形的限制、城區(qū)中心區(qū)域規(guī)劃和改造的限制，發(fā)展的空間較小。今后很長一段時間內(nèi)不會出現(xiàn)明顯的改變和發(fā)展。,麒 麟 南 路,珠

39、江源廣場,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,72,在曲靖的商業(yè)組成中，麒麟南路是城市商業(yè)發(fā)展的中心，找不到可以與之抗衡的商業(yè)區(qū)域，因此也成了阻礙曲靖城市商業(yè)發(fā)展的瓶頸?，F(xiàn)在，曲靖市政府已經(jīng)意識到，要建設珠江源大城市，只有一個麒麟南路是不夠的，而商業(yè)的線狀發(fā)展對城市發(fā)展也極為不利。在未來的規(guī)劃中，商業(yè)規(guī)劃將以集中式、塊狀式的片區(qū)為中心，以形成多中心、共發(fā)展的趨勢。,麒 麟 北 路,交 通 路,三 江 大 道,美佳華麒麟時代廣場,明珠東方城,N,3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,73,隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行時間減少至8分鐘，沿道路兩邊的商業(yè)布局也逐漸形成，城北區(qū)將會成為新興的

40、商業(yè)中心區(qū)，隨著今后規(guī)劃發(fā)展的大方向逐漸北移，城中心商業(yè)區(qū)域可能將被城北商業(yè)區(qū)逐漸覆蓋或者替代，最終形成一個聯(lián)通中、北商業(yè)區(qū)的大型商圈。,珠 江 源 大 道,市 中 心 區(qū) 商 業(yè) 區(qū),3.4 城市商業(yè)發(fā)展趨勢判斷,74,3.5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局判斷,當前麒麟南路沿線的商業(yè)已經(jīng)飽和，曲靖未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要從商業(yè)成熟區(qū)以外的方向發(fā)展，其格局即是要打破現(xiàn)有商業(yè)呈現(xiàn)帶狀分布的布局，從而在中心商業(yè)區(qū)的東南西北四個方向形成各自商業(yè)中心。 從目前發(fā)展速度來看，主城區(qū)以南的區(qū)域隨著多個地產(chǎn)項目的開發(fā)將最先成為新興的商圈，而其他區(qū)域由于受到購買力等因素的限制，都還處于開發(fā)初期，其主要商業(yè)定位方向還是以生活

41、配套為主。,75,麒麟城區(qū)以西：由于貴昆鐵路的阻礙，曲靖的西區(qū)發(fā)展在長時間內(nèi)都顯得非常緩慢，直到鐵路高架橋修成后，才打通了這一人為的天塹，商業(yè)行為逐漸增長起來。但要形成商業(yè)中心，還需要一段時間的孕育。 麒麟城區(qū)以南：由于昆曲高速的限制，已經(jīng)新興起來的南片區(qū)居住區(qū)，不適應做大型商業(yè)中心，偏向于服務類、生活類商業(yè)，例如飲食業(yè)、大型超市、社區(qū)商業(yè)等等。 麒麟城區(qū)以東：珠江源大道的商業(yè)潛力不容小視，但目前尚處于開發(fā)初期，僅有珠江源古鎮(zhèn)一個商業(yè)項目運作，要想形成新的商業(yè)中心，也同樣需要假以時日。 麒麟路：麒麟北路的商業(yè)也遠遜于麒麟南路。商業(yè)逐漸繁華，到南北交界處逐漸又蕭條起來，形成南部是繁華商業(yè)街市，北

42、部是生活配套商業(yè)為主的局面，但按照未來發(fā)展趨勢，麒麟北路即將有一個占地300畝的綜合體大盤明珠東方城開發(fā)， 由此可見隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，今后曲靖商業(yè)格局是以不同片區(qū)商業(yè)中心的形式出現(xiàn)。,3.5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局判斷,76,未來商業(yè)中心CBD明珠東方城,從以上項目介紹來看，項目的定位類似于昆明的南亞風情第壹城，通過引入中高定位的品牌，填補當前曲靖市場缺乏高端百貨的空白，以提升曲靖整體商業(yè)品質(zhì)。 目前項目的開發(fā)還處于起步階段，整個地塊只是進行了圍墻隔離，還未施工，項目預計于今年9月或10月開盤。,3. 6 潛在商業(yè)項目分析,項目效果圖,項目地塊現(xiàn)狀,該項目是曲靖中心城區(qū)最大的地塊之一，占地30

43、0畝。項目位于麒麟北路與三江大道交匯一帶，按照曲靖打造珠江源大城市的發(fā)展規(guī)劃，項目的將規(guī)劃為集旅游、購物中心、五星級酒店、商業(yè)步行街、SOHO辦公寫字樓等為一體，其整個商業(yè)面積占建筑面積的65%以上，商業(yè)體量將超20萬平米。隨著下一步曲靖行政中心的北移，無疑，這一項目將成為曲靖中心城市區(qū)的商業(yè)CBD，屆時，樓宇經(jīng)濟也將成為曲靖經(jīng)濟發(fā)展的一個亮點。,77,南市區(qū)城市副中心麒麟嘉城,項目效果圖,項目位于南片區(qū)中心公園生態(tài)湖邊，總占地約1000畝，建筑面積57萬。包括曲靖50萬平米城市副中心，項目定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場,專業(yè)市場,觀景住宅,風情商業(yè)街,公園于一體。 南市區(qū)隨著城市南擴

44、西進的建設，形成了一個高級住宅區(qū)為主的高級消費人群基礎。 曲靖南市區(qū)規(guī)劃人口10萬，如果以發(fā)展的眼光去衡量，隨著區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)的快速建設，大量品牌商家的入駐，該區(qū)的消費潛力更加巨大，必將給麒麟嘉城所在的南市中心的商業(yè)發(fā)展奠定更堅實的基礎。,3. 6 潛在商業(yè)項目分析,78,曲靖市土地成交及樓盤信息,Part 4,79,4. 1 曲靖市區(qū)域劃分,根據(jù)實地了解情況，我們把曲靖市分為六大塊區(qū)域，紅色為市中心區(qū)域，北起三江源大道，南至南城門，西到寥廓路，東接環(huán)城東路；紫色為北市區(qū)，北市區(qū)南起三江源大道，包括麒麟北路、珠江源大道等區(qū)域；橙色為西市區(qū)，包括了寥廓路以西等區(qū)域；藍色為東市區(qū)，主要為環(huán)城東路與曲勝高速中間的區(qū)域；綠色為南市區(qū)，主要為南城門以南區(qū)域；黃色為西區(qū)的工業(yè)開發(fā)片區(qū)。,80,4. 2 曲靖市商業(yè)用地成交統(tǒng)計,曲靖市2009年1月至2010年7月商業(yè)用地成交情況一覽表：,81,82,曲靖市2009年1月至2010年7月共成交商業(yè)用地12宗，成交均價167.284萬元/畝。其中，2009年成交商業(yè)用地8宗，共643.32