商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬

1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式： 第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、 樓房首層架空層停車位、 樓房地下停車位（場）。2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的土地使用權(quán)出讓合同 和政府發(fā)出的 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 等法律文件中， 均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權(quán)利人為

2、持有房地產(chǎn)證的當(dāng)事人。3、 住 宅 小 區(qū) 地 面 停 車 位 的 房 地 產(chǎn) 權(quán) 歸 屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的 建設(shè)工程規(guī)劃許證 批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后， 房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記， 房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施， 即是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是土地使用權(quán)。 鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)， 因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同

3、擁有。4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下， 首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的， 不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額， 其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物 （面積），是住宅房屋單元的從物。首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)， 實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、 使用、收益的不完全物權(quán)。 初始登記時(shí)， 樓房架空層停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)， 其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。 在轉(zhuǎn)移登記1 / 2時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得房地產(chǎn)證的房屋單元。根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度， 房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)， 首層樓房架空層停車位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割， 不能將首當(dāng)其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后， 房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移?？梢?，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下， 樓房地下停車位的建筑面積亦是不計(jì)算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)