《房地產(chǎn)產(chǎn)品概念》PPT課件.ppt

1、第二章 房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念,一、房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念 凡是能提供給市場的能夠滿足消費者或用戶 某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和 各種無形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。 房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念劃分為三個層次：,1.房地產(chǎn)核心產(chǎn)品 指能滿足消費者最基本的使用功能和基本利 益。如安全、避風(fēng)遮雨、舒適、生活便利、 鄰里和睦、保值增值等。 2.房地產(chǎn)形式產(chǎn)品 指房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體和外在表現(xiàn)。如房地產(chǎn) 的區(qū)位、質(zhì)量、外觀造型與建筑風(fēng)格、建筑 材料、色彩、建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、周邊環(huán) 境。,3.房地產(chǎn)附加產(chǎn)品 指消費者購買和消費房地產(chǎn)時所得到的各種 附加服務(wù)。如協(xié)助辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、協(xié)助辦 理按

2、揭貸款、裝修、物業(yè)管理、人文環(huán)境、 景觀設(shè)計。,第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型,一、土地 國有土地、集體所有土地 二、居住物業(yè) 普通住宅、公寓、別墅 三、寫字樓 供機關(guān)、企事業(yè)單位辦理行政事務(wù)和從事業(yè) 務(wù)活動的建筑物。,四、商業(yè)物業(yè) 包括商店、商場、百貨大樓、超級市場、購 物中心、地下商業(yè)街 五、工業(yè)物業(yè) 包括廠房、倉庫、火場等 六、酒店、旅館 七、特殊物業(yè),第三節(jié) 住宅產(chǎn)品的種類和風(fēng)格,一、住宅產(chǎn)品的類型 按照住宅的層次劃分 1. 多層住宅 總層數(shù)在46層之間的不設(shè)電梯的建筑 具有經(jīng)濟性、靈活性和得房率高的特點,2.小高層公寓 總層數(shù)在712層之間的設(shè)置電梯的建筑 具有節(jié)約土地、綠化率高、經(jīng)濟性好

3、的特點 3.高層公寓 總層數(shù)在12層以上的設(shè)置電梯的建筑 具有視線開闊、容積率高、節(jié)約用地的優(yōu) 點，但造價相對較高，得房率低，部分住房 朝向和采光質(zhì)量下降。,4.別墅 指層數(shù)在13層的住宅 具有風(fēng)格多樣、技術(shù)要求不高以及人性化的 優(yōu)點。 （1）獨棟別墅 （2）雙拼別墅 （3）聯(lián)排別墅,二、建筑風(fēng)格 （一）歐洲風(fēng)格 1.希臘風(fēng)格 屋頂為低坡度的山墻，在三角形屋檐下有寬 長的上楣帶，門廊由若干根圓形的立柱支 撐。,2.羅馬風(fēng)格 正立面是一個與屋檐等高的古典門廊，古典 門廊由四根基礎(chǔ)為方形的柱子，窗戶是按中 心周堆成分布。,3.哥特式風(fēng)格 最鮮明的特點是高聳的塔尖，超長的尺度， 繁縟的裝飾，整體上給

4、人一種深入云端的感 覺。,4.巴洛克式風(fēng)格 特點是外形自由，喜好富麗的裝飾和雕刻、 強烈的色彩，刻意追求繁瑣，常用橢圓形空 間，建筑物上加上圓拱頂、雕像、雕刻。,（二）北美風(fēng)格 1.南加州式風(fēng)格 外立面使用偏暖的中性顏色的涂料，墻基部 分使用石材作裝飾，留存建筑外型的粗加工 線條，顯得純樸、粗獷、自然、厚重、寧靜,三、中式風(fēng)格 1.海派風(fēng)格 海派建筑由毛石作基座，面磚貼面，在門 飾、床套、陽臺、外墻角等局部，加了一些 西方建筑的符號，形成細膩、精致、小家碧 玉的建筑風(fēng)格,2.江南園林風(fēng)格 江南園林的特點是圍合型建筑，建筑局部用 坡頂、粉墻、黛瓦，力求“最好的私密性，最 大的私家花園”之一效果。

5、,第四節(jié) 景觀類型與建筑,一、水主題景觀 營造以水文化為主題的景觀，可以就近引入 活水，將各種水景組織起來，也可制造人工 水景裝置，如設(shè)置卵石、小亭、木棧橋等景 觀。,二、體育文化主題景觀 通過設(shè)計，將體育設(shè)施有機融入到景觀中， 賦予小區(qū)景觀獨有的體育特色，讓人們不經(jīng) 意中感受到一種源于體育、有超出體育本身 的美好氛圍。,三、原生態(tài)主題景觀 這種景觀出發(fā)點是遵循自然規(guī)律，使人們有 徹底回歸大自然的感受，景觀里種植從原始 森林中挑選的樹種，這些樹木造型優(yōu)美，樹 葉寬大，具有遮陰功能。自然園林將社區(qū)內(nèi) 的交通和休閑功能融合到景觀中。,四、參與式主題景觀 該景觀的初衷是實現(xiàn)人與環(huán)境的互動。小區(qū) 的綠

6、地草皮鋪上鵝卵石，居民在夏季光腳踩 踏，有益健康，公共花園設(shè)有木板平臺，供 人們休憩，還可設(shè)置兒童活動天地，以供小 孩嬉戲、玩耍。,第五節(jié) 房地產(chǎn)整體規(guī)劃,一、房地產(chǎn)的外部整體規(guī)劃 1.先確定整體容積率，再確定棟別和樓別配置 2.先規(guī)劃整體出入動線，再考慮各單元空間的聯(lián) 系方式 3.確定套內(nèi)建筑面積與公共分?jǐn)偨ㄖ娣e的比例 4.確定景觀和綠地面積,案例：廣州“頤和山莊”的外部整體規(guī)劃 廣州“頤和山莊”，地處環(huán)境優(yōu)雅的廣州南湖國家級旅游 度假區(qū)內(nèi)，山莊東臨南湖，緊靠南湖高爾夫球會；南至華南 北路；西為丘陵地帶；北接山林和南湖?！邦U和山莊”小區(qū)占 地面積約11萬，建筑面積13萬，另有8萬的私家山頂

7、 花園和2.5萬的昆明湖，容積率為1.25，綠化率達60%，是 一個低密度、低容積率高綠化的生態(tài)園林高尚社區(qū)。 產(chǎn)品塑造以自然環(huán)境為主，著力加強“山頂公園”和“昆明 湖”的山水形象；產(chǎn)品層次是高層和聯(lián)排別墅的結(jié)合。區(qū)內(nèi) A、B型為高層公寓，J、K型為六層高級公寓，另有五區(qū)3層 聯(lián)排別墅，及少數(shù)豪華臨湖大型別墅。公寓以中型單位為 主，大部分高層做復(fù)式，盡取遠景優(yōu)勢。產(chǎn)品配套是健身花 園、私家園林、山莊會所、游泳池等。,二、房地產(chǎn)內(nèi)部的戶型設(shè)計 1.平層戶型 平層戶型一般指戶內(nèi)房間的地面標(biāo)高相同的 戶型。常見的有二室一廳、二室二廳、三室二廳,2.立體戶型 立體戶型是指戶型內(nèi)房間標(biāo)高不同。 （1）復(fù)

8、式戶型 分為上下兩層，有樓梯連接，一樓為公共活 動空間，設(shè)客房、客廳、餐廳和廚房，層高 為3米，二樓為私人空間，設(shè)有臥室、書房， 層高2.8米，共有兩個衛(wèi)生間。,（2）別墅戶型 一般為13層建筑，由于空間的優(yōu)勢，可以 實現(xiàn)戶型的最優(yōu)化布局,三、面積配比 面積配比是指各種面積范圍內(nèi)分布的單元數(shù) ，在整棟大樓或某個銷售單位的單元總數(shù)中 各自所占的比例的多少。 面積配比與目標(biāo)市場定位緊密聯(lián)系一起，如定位 是高檔商品房，銷售對象是高收入群體，則戶型面 積定為260，如果定位為小戶型普通商品房，銷售 對象為首次置業(yè)的工薪階層，則戶型面積定位為 6080 較妥。,四、格局配比 所謂格局配比，指兩室一廳、三

9、室一廳等各 種形式格局的單元數(shù)，在整棟大樓或某個銷 售單位的單元總數(shù)中各自所占比例的多少。 例如某企業(yè)對市區(qū)的開發(fā)樓盤進行調(diào)查，了解 到現(xiàn)有的市場的供給是：三室一廳，100以上市場 供過于求；兩室一廳，面積為7090 ，市場供不 應(yīng)求。因此，該企業(yè)在安排房型比例時，可多考慮 兩室一廳面積為7090 的戶型。,五、如何確定戶型與面積的配比 1.從市場調(diào)查出獲取相關(guān)數(shù)據(jù) 如特定區(qū)域內(nèi)各種房型，各種面積的數(shù)量及 比例。 2.從消費者調(diào)研中獲取相關(guān)數(shù)據(jù) 消費者對各種房型及面積的需求數(shù)量及比例 3.發(fā)現(xiàn)市場空白點 了解哪些房型和面積供過于求，哪些供大于 求。 4.確定房型配比及面積配比,案例：廣州“頤和

10、山莊”的產(chǎn)品策劃 廣州“頤和山莊”，地處環(huán)境優(yōu)雅的廣州南湖國家級旅游 度假區(qū)內(nèi)，山莊東臨南湖，緊靠南湖高爾夫球會；南至華南 北路；西為丘陵地帶；北接山林和南湖?！邦U和山莊”小區(qū)占 地面積約11萬，建筑面積13萬，另有8萬的私家山頂 花園和2.5萬的昆明湖，容積率為1.25，綠化率達60%，是 一個低密度、低容積率高綠化的生態(tài)園林高尚社區(qū)。 通過深入的市場調(diào)查，得出以下結(jié)論：買房的人最關(guān)注 的是健康，能使人健康的樓盤是空氣、陽光、綠色和生態(tài)， 具備這些條件最優(yōu)的是有山有水的樓盤。“頤和山莊”地塊作 “山水樓盤”最好不過來。于是概念主題是“生態(tài)山水園林示范 社區(qū)”；目標(biāo)客戶是熱愛健康、有意返回大自

11、然而又有較好經(jīng) 濟實力的二次置業(yè)人士；產(chǎn)品命名是”頤和山莊”，含義是山 水的和諧；產(chǎn)品塑造以自然環(huán)境為主，著力加強“山頂公園” 和“昆明湖”的山水形象；產(chǎn)品層次是高層和聯(lián)排別墅的結(jié) 合；產(chǎn)品配套是健身花園、私家園林、山莊會所、游泳池,等。這些產(chǎn)品定位，報“頤和山莊”建設(shè)成一個低密度、低容 積率、高綠化的生態(tài)園林高尚社區(qū)。 “頤和山莊”在規(guī)劃設(shè)計上，在自然生態(tài)上做文章，使人 回歸大自然；又利用現(xiàn)代園林、建筑，使天然與人工融為一 體。在總體規(guī)劃上較恰當(dāng)?shù)胤从场皬V州頤和園”的意念，構(gòu)成 較濃厚的生態(tài)意境，表現(xiàn)出帶有古典氣息的意大利式的山地 園林風(fēng)貌。不僅為居民提供一個寬松、幽雅、舒適的居住、 休閑、度假的理想產(chǎn)所；同時把天然與人工、現(xiàn)代與古典、 東方與西方文化較好地融合在一起，有較濃厚的文化氛圍， 成為真正的“頤和山莊”生態(tài)園林住宅區(qū)。 在戶型設(shè)計上， “頤和山莊”為目標(biāo)客戶群提供不同面積的 優(yōu)質(zhì)住宅單位，區(qū)內(nèi)A