誰在策劃房?jī)r(jià)回暖之說.ppt

1、房策網(wǎng) ,誰在策劃房?jī)r(jià)回暖之說,2012年底的樓市翹尾，成了漲價(jià)回暖的最好說辭；大多數(shù)售樓處擺出的存貨無多，蛇年請(qǐng)?jiān)绲募軇?shì)，以及年后要漲，趕緊出手的低語，更讓一種緊張的情緒在購(gòu)房人心目中彌漫；網(wǎng)絡(luò)，本該成為信息的窗口，卻被操作成為流言的源頭 本報(bào)記者通過深入調(diào)查，了解到為房?jī)r(jià)回暖造勢(shì)的一只只背后的手。 現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì) 售樓處里制造出來的饑餓 我們現(xiàn)在還剩頂層、底層，以及幾套160平方米的大戶型的房子，因?yàn)槲覀冑u得太好了，在房山長(zhǎng)陽某知名大盤的售樓處，銷售人員對(duì)以購(gòu)房人身份前來的記者這么說，現(xiàn)在我們都不怎么推貨了，您還是節(jié)后再來吧。 然而，言必稱沒貨，只是銷售人員的慣例開場(chǎng)白而已，當(dāng)記者表示出欲走的神

2、情時(shí)，這位銷售人員又趕緊接上來說：我看您要是真想買，還是在現(xiàn)在的房子里挑一套吧。年后必須要漲啊，你看現(xiàn)在我們的房子都賣到了18000元-19000元/平方米了，還賣得這么快，明年估計(jì)得過20000元/平方米了。 以上的場(chǎng)景，在節(jié)前的售樓處里，一次次地出現(xiàn)。然而，這些銷售人員說的都是真的嗎？ XX盤給您報(bào)的價(jià)，您不要信，他們最多賣到16000元/平方米以上，一位開發(fā)商的操盤手向記者吐槽說，顧客來了，先報(bào)一個(gè)較高的價(jià)格，在溝通中初步鎖定購(gòu)房人確有誠(chéng)意后，再以辦卡、優(yōu)惠、申請(qǐng)打折等花樣百出的方法把房?jī)r(jià)降下來，讓購(gòu)房人覺得自己砍價(jià)厲害、很成功，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買意愿，這位資深的操盤手告訴記者，至于和你說

3、年后開盤價(jià)會(huì)過20000元/平方米的，根本就不要信?，F(xiàn)在很多開發(fā)商的實(shí)際情況是，正在忙著做2012年的收尾、統(tǒng)計(jì)、獎(jiǎng)金發(fā)放等工作，根本還沒有研究節(jié)后的開盤價(jià)問題。一般來說，新春的定價(jià)要到節(jié)后，研究了區(qū)域內(nèi)其它各樓盤的可能售價(jià)后，才最后定下來?，F(xiàn)在就和您說明年價(jià)格多少多少的，一定不靠譜。 網(wǎng)絡(luò)炒作 到處都是漲價(jià)的小道消息,我是一期業(yè)主，今天聽開發(fā)商說，節(jié)后就會(huì)下調(diào)價(jià)格至20000元/平方米，兄弟姐妹們?nèi)ゾS權(quán)?。?這樣的沒頭帖子，經(jīng)常可以在論壇里看到。不過，記者發(fā)現(xiàn)，所謂的下調(diào)價(jià)格，比該樓盤售樓處的報(bào)價(jià)還略高一些，更高于其一期均價(jià)。也就是說，這個(gè)號(hào)稱維權(quán)的帖子，不過是借這個(gè)比較觸目的噱頭，來傳遞一

4、個(gè)價(jià)格信息。 一旦購(gòu)房人被這個(gè)信息吸引，通過電話或者電商網(wǎng)站搜索時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際報(bào)價(jià)低于網(wǎng)傳的價(jià)格，也就會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生一種撿便宜了的購(gòu)買沖動(dòng)。 事實(shí)上，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)不僅僅是通過論壇來傳播看漲的消息了，一位網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣工作室的老板告訴記者，通過QQ群、SNS社交網(wǎng)絡(luò)、微博等工具，深入購(gòu)房人的交流群體，以購(gòu)房人的身份，直接植入看漲的信息，包括爆內(nèi)幕、談?lì)A(yù)測(cè)，甚至捏造一些空穴來風(fēng)的漲價(jià)消息等。有一部分人甚至?xí)砑嬖S多論壇和Q群的管理員，以期增加傳言的權(quán)威性。 據(jù)調(diào)查，目前絕大多數(shù)的購(gòu)房人會(huì)從網(wǎng)絡(luò)上獲取購(gòu)房信息，而超過9成的開發(fā)商會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行營(yíng)銷，這其中的營(yíng)銷絕非指單純的廣告投放。 數(shù)據(jù)注水 日光月光

5、不敢見光 首日開盤即售罄！ 銷售三日即推貨5億元，購(gòu)房人夜里兩點(diǎn)開始排隊(duì)！ 開盤半月狂銷12億元，區(qū)域銷冠！ 這是目前樓市最常見到的宣傳口徑。 不是說日光盤真的沒有，但絕大多數(shù)日光盤都是開發(fā)商為了造勢(shì)而人為操作出來的，一位資深的房企營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，偽日光現(xiàn)象又分為很多種，其中最普遍的一種是，開發(fā)商通過長(zhǎng)時(shí)間蓄客、短期爆發(fā)的形式，制造出營(yíng)銷火爆的局面。 這其實(shí)還是一種比較老實(shí)的做法，只不過是把積累比較久的銷售業(yè)績(jī)集中在一個(gè)很短的時(shí)間里放出來而已，對(duì)于其他購(gòu)房人并沒有什么傷害。但其它的一些日光盤的操作手法就比較隱蔽，也更不光明了。,比較常見的是公布不實(shí)的銷售數(shù)據(jù)，即使是一些比較知名的開發(fā)商也會(huì)這

6、么做。記者曾經(jīng)對(duì)多個(gè)號(hào)稱日光、首日售罄的樓盤進(jìn)行調(diào)查，市住建委網(wǎng)站公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，部分號(hào)稱銷售過九成的樓盤，實(shí)際簽約率可能只有60%多，這還是計(jì)入了預(yù)訂狀態(tài)之后的結(jié)果，如果以網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案為標(biāo)準(zhǔn)，簽約率還要更低。 其實(shí)這種做法，只要細(xì)心人稍微查閱一下公開數(shù)據(jù)就不難得知。業(yè)內(nèi)人士說，對(duì)于這樣的詰問，開發(fā)商可以以很多購(gòu)房人的資格在審查，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后來塞責(zé)。 日光盤里更深的貓膩是，有些開發(fā)商會(huì)把技術(shù)性漲價(jià)和日光結(jié)合起來，就更有欺騙性了。以某知名的商業(yè)地產(chǎn)為例，在開盤預(yù)售時(shí)以19000元/平方米的均價(jià)一口氣簽約近300套住宅，然后宣布日光。然后，次日就宣布將價(jià)格調(diào)整到了22000元/平方米，漲了3

7、000元/平方米。 開發(fā)商在促銷成功后，其實(shí)會(huì)面臨一些客戶放棄簽約的情況，特別是一些低總價(jià)、宣傳力度大的剛需樓盤。消費(fèi)者很容易產(chǎn)生沖動(dòng)型購(gòu)買或者跟風(fēng)購(gòu)買，但到了最后簽約階段又會(huì)因?yàn)榉N種的理性考慮放棄，而開發(fā)商最怕的就是這部分客戶流失。 一位地產(chǎn)公司高層告訴記者，這種情況下，開發(fā)商會(huì)宣布因?yàn)闀充N而大幅度提價(jià)，主要是為了讓簽訂預(yù)售合同的消費(fèi)者堅(jiān)定購(gòu)買決心，覺得自己買賺了，其本質(zhì)是通過所謂的漲價(jià)把消費(fèi)者嚇回去。 本報(bào)記者 胡喆 概念透支 借用區(qū)域規(guī)劃推高房?jī)r(jià) “您對(duì)這個(gè)區(qū)域了解嗎？我先給您介紹一下?！蓖ǔ＃谑蹣翘幀F(xiàn)場(chǎng)，看房人首先會(huì)聽到銷售人員說這句話。的確，在買房的過程中，樓盤所處的區(qū)域信息，是購(gòu)

8、房人所需了解的重要信息之一。 在北京城市建設(shè)不斷推進(jìn)的形勢(shì)下，有不少區(qū)域受益于城市規(guī)劃，得到進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)新的城市建設(shè)規(guī)劃公布后，有的開發(fā)商則利用區(qū)域板塊發(fā)展的概念，提升自身樓盤的價(jià)值，有的甚至借此炒作地段優(yōu)越性與升值潛力，對(duì)此進(jìn)行夸大和炒作，推高房?jī)r(jià)。,近日，在通州某項(xiàng)目售樓處，記者遇上了一對(duì)前來看房的年輕夫婦，兩人向記者講述了近兩個(gè)月以來在通州看房、選房的經(jīng)歷。 我們準(zhǔn)備2013年下半年結(jié)婚，想在通州買房，也看了不少通州新樓盤，基本上每到一處樓盤，銷售人員都會(huì)搬出來通州國(guó)際新城的概念。看房人鄒先生表示。 銷售人員上來就說，某某重點(diǎn)項(xiàng)目即將開工。但實(shí)際上，很多樓盤根本并不位于重點(diǎn)項(xiàng)目附近，有

9、的甚至就是距離很遠(yuǎn)，一點(diǎn)關(guān)系都沒有。而且，所謂的即將開工，也并不一定準(zhǔn)確。只要城市規(guī)劃的建設(shè)有一點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)，就會(huì)被開發(fā)商拿來大肆渲染?，F(xiàn)在在通州很難找到均價(jià)15000元/平方米以下的新房了，基本上都接近20000元/平方米。鄒先生說。 其實(shí)，對(duì)于樓盤的銷售人員來說，掌握最新的房地產(chǎn)政策以及區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的最新動(dòng)向，是他們的必修課。這些都將成為銷售人員推銷樓盤時(shí)口中的說辭，并且是隨著情況的變換，不斷更新的。 炒家煽風(fēng) 小型投資客渲染房?jī)r(jià)走高 限購(gòu)政策推出以來，雖然市場(chǎng)中有大量的投資炒房客被擠壓出局，但仍有個(gè)別投資客對(duì)限購(gòu)政策的松綁仍存有僥幸心理，強(qiáng)烈期待房子大幅漲價(jià)，認(rèn)為有一天房地產(chǎn)市場(chǎng)還能回到之前的暴利時(shí)代。因此，這些人還是執(zhí)著地將買房視為投資渠道。 我想全款買兩套，全部出租出去。在亦莊某商住項(xiàng)目售樓處，一位女購(gòu)房人表示：現(xiàn)在手上有一些資金，以前跑過各種房展會(huì)，大大小小的房子也買過不少賣過不少。我覺得現(xiàn)在買房子還是比較劃算的，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)開始回暖，但也不是歷史最高點(diǎn)。這位購(gòu)房人并不避諱地將自己稱為是單體作戰(zhàn)的炒房客。 她向記者透露說，自己從新建普通住宅到商鋪都買過，已經(jīng)倒騰房子好多年了，最多的時(shí)候手上曾擁有十余套房子