淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范

1、淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范誠實信用原則要求一切民事主體在市場活動中都必須恪守諾言、講究信用、誠實不欺，在不損害他人利益、社會利益、國家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠實信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴重侵害了購房者的合權法益。因此，必須對商品房買賣中的失信問題加以規(guī)制。 一、商品房買賣中的失信問題 商品房買賣不同于一般的動產和不動產的買賣，它具有以下幾個特征： 1、商品房買賣分為商品房預售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預售在簽售樓合同時，房屋尚未建好，是一種期待權的交易。這種期待權能否實現(xiàn)，具有很多不可預見性，購房者甚至無法知道所購樓房能否建成及開發(fā)商

2、會不會將同一套房屋賣給第三人。在這個過程中，誠實信用是保障權利實現(xiàn)的基礎，很難想象，一個有欺詐意圖的開發(fā)商會如期地將約定的樓房交付購房者。 2、在樓房建好前，購房者無法詳細了解所購房屋的情況，如結構、朝向、實際面積、配套設施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹，而售樓者能否如實介紹，則只能靠誠實信用了。實踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假廣告和夸大含糊之詞。 3、由于商品房開發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權證、開工證、竣工驗收證、房屋產權證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產權證書，商品房開發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說明確定的交房日期，開發(fā)商只能硬著頭

3、皮簽了再說，這種情況可稱為“被動欺詐”。 4、對于商品房質量，一般的購房者無法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來，在交房時，也只能完全依賴開發(fā)商的誠實信用了。 從商品房買賣的以上特征可以看出，相對于其他的動產和不動產的買賣而言， 商品房的買賣更加依賴誠實信用原則，司法實踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因為開發(fā)商違背誠實信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問題主要有以下幾個方面： 1、虛假宣傳廣告 銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。 目前，90以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的

4、規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。商品房經營者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費者，發(fā)布不真實的信息，誤導消費者。廣告中承諾的地理位置、房屋質量、裝修標準、交房日期、物業(yè)管理等內容與交付房屋的實際情況不一致。例如， “全優(yōu)工程”僅為合格工程；“高級裝修標準”卻電視、電話未接通，配套設施不到位；“花園住宅”見不到花草；“進口電梯”變?yōu)閲a電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場和醫(yī)院而不標出來等等。 2、定金陷阱 商品房買賣中定金的設定方式主要有兩種：一種

5、是商品房買受人看中了某一套商品房后，先交一定數(shù)額的定金，由出賣人出具收據(jù)，注明定金及商品房的主要情況(往往包括房號、面積、價格等，但有的出賣人是省略這部分內容的)過一定時間后買受人再與出賣人訂立正式的商品房買賣合同(稱立約定金)；另一種方式則是在雙方訂立了正式的商品房買賣合同后，再交付一定數(shù)額的定金(稱履約定金)。這兩種定金一般都是由買受人向出賣人交付，兩者的區(qū)別在于定金的約定與交付是在商品房買賣合同訂立前還是訂立后。對于履約定金的效力，擔保法和合同法都有明確規(guī)定，爭議較少。對于立約定金的效力，學者有不同的見解，但最高人民法院發(fā)布的關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋對此作了明確規(guī)定，該

6、解釋第115條規(guī)定： “當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金?！奔丛试S當事人作出立約定金的約定。 當事人作出立約定金的約定，應當明確約定將來商品房買賣合同的主要內容。如果當事人沒有約定商品房買賣合同的主要內容，訂立合同時又無法對合同內容達成一致，則立約定金仍然無法發(fā)生法律效力。當事人最好在交付定金時明確規(guī)定合同的主要內容，如房號、價格、面積、交付方式和時間、使用的商品房買賣合同文本等。當然，有時也可以以其他方式證明當事人對合同的主要內容已經達成一致。在實踐中，商品房開發(fā)商往往在收取定金時故意不寫明合同的主要內容，將來簽訂商品房買賣合同時，又單方

7、面增加購房者不愿意接受的條款，然后以購房者拒絕訂立合同為由，沒收定金。 3、超期交樓和辦理房屋產權證書 工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多賣。購房者取得所購房屋，往往比合同約定晚一兩年，甚至更長。有的經營者在沒有取得國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產權的實際情況，購房者誤認為所購房屋合法，能取得產權，但實際上無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證，所購房屋只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經營者集體土地上開發(fā)建造商品房，消費者購買后根本領不到產權證書。更有甚者，經營者將已設定抵押擔保的房屋出售，消費者購買后被

8、法院強制執(zhí)行。 4、樓房面積縮水 商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售約定面積不一致時的處理條款，其中最常用的處理方式是據(jù)實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使消費者掉入不法房地產商所設的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內的不一致，但是事實上無論預售時的暫測面積還是交付時實測面積，由于有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭霧水。不法房地產商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大作文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入共用面積，或將本應當免費提供的物業(yè)管理用房的面積攤入共用面積。

9、如此一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，消費者卻囿于據(jù)實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經濟負擔。 5、樓房質量問題 房屋質量低劣，功能不全，影響使用。房屋質量的主要問題是：墻體、樓板、過梁、墻角裂縫；屋頂漏水； 門窗變形，到處裂縫，鋁合金門窗開啟困難，地磚斷裂，上下水道堵塞，等等。另外，許多商品房室內外配套設施不到位，生活不方便。例如，路面凹凸不平，無車棚，無路燈，無煤氣，無電梯，樓道聲光控燈開關失效等等。 6、合同中不公平的免責條款 商品房買賣合同一般是格式合同，但允許當事人添加條款或對已有條款進行修改。開發(fā)商往往利用購房者對建筑和法律知識的欠缺，在合同中添加免除或減小

10、自己責任的條款，如免除延期交房的責任、擴大不可抗力的范圍、縮短房屋的保修期等等。二、對商品房買賣中失信問題的規(guī)范 到目前為止，我國在商品房的買賣方面已經有了比較完善的法律制度，盡管有許多新的問題需要不斷探討。民法通則、合同法、擔保法、城市房地產管理法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法都是我們處理商品房買賣案件的法律依據(jù)，特別是最高人民法院發(fā)布了關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱解釋)，對商品房買賣涉及的一些重要法律問題作了規(guī)定，對規(guī)制商品房買賣的失信問題提供了依據(jù)。依據(jù)上述法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，商品房買賣中的失信問題在以下幾個方面得到了規(guī)范： 1、關于

11、虛假宣傳廣告問題 根據(jù)廣告法第37條、第38條的規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，消費者在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產商提供的售樓書、廣告等，對這些材料作必要的調查核實后再決定是否預購。決定預購后，要妥善保存房地產商提供的售樓書、廣告等材料，以便日后向政府有關管理機關舉報或訴請人民法院要求責任方賠償損失。合同法第15條第2款規(guī)定，商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。也就是說，如果商業(yè)廣告的內容具體明確，包括了將來簽訂合同的主要內容的話，應當視為要約，對發(fā)布廣告的要約人有法

12、律約束力。 解釋第3條對此進一步規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房的房屋買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容， 當事人違反的，應當承擔違約責任。解釋在這個問題上取得了重大的突破， 即“該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。因為按照一般的合同法原理，雙方當事人不管進行了什么樣的討價還價，如果最后簽訂了正式的合同，當事人之間的權利義務關系應當以最后的合同為準?？紤]到商品房買

13、賣合同的特殊性，解釋如此規(guī)定很有必要，可以有效地抑制開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的動機。2、關于商品房買賣合同的效力問題 商品房買賣合同的效力不僅關系著交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益的保護，而且關系到商品房市場的健康發(fā)展。解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形（合同法第52條 有下列情形之一的,合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益; (二) 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益; (三）以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。)，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易

14、確認合同無效。同時要求法官應當注意區(qū)分司法審判權和行政管理權的不同職能，正確行使審判權。因此，人民法院對出賣人預售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預售許可證明，對其他預售條件的審查主要是行政管理部門的權限。對商品房買賣合同的登記備案問題，筆者認為這應當屬于行政管理部門的一種合理管理措施，不是確認合同效力的必要條件。解釋對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。另外，考慮到我國房地產市場目前的實際情況，解釋第2條還明確規(guī)定當事人在向人民法院起訴前取得商品房預售許可證明的，可視為其具備預售資格。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護法律的嚴肅性，又能維護合同的嚴肅性，確保當事人合同

15、權利的實現(xiàn)。解釋第5條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。解釋第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。這兩條規(guī)定都充分體現(xiàn)了尊重當事人意思自治及維護誠實信用原則。 3、關于定金問題 解釋第4條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金

16、的規(guī)定處理； 因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的， 出賣人應當將定金返還買受人。這里所謂的“應當按照法律關于定金的規(guī)定處理”是指按照擔保法和合同法關于定金的規(guī)定處理，即給付定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所謂不可歸責于當事人雙方的事由，應該指意外事件、不可抗力、情勢變更等事由的出現(xiàn)，當事人依法不承擔責任，或者當事人雙方協(xié)商不簽訂商品房買賣合同，在這種情況下，出賣人應當將定金返還買受人。需要強調的是，買受人在交付定金時一定要和出賣人約定將來簽訂合同的主要內容，否則容易被出賣人鉆空子。4、對五種欺詐行為，適用懲罰性賠償 懲罰性賠償是指在民事?lián)p害賠償中，惡意加

17、害人除了要賠償受害人的實際損失外，法律還強制惡意加害人增加賠償受害人的損失。我國消費者權益保護法第49條有懲罰性賠償?shù)姆梢?guī)定：即“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”應該說消費者權益保護法這一懲罰性賠償條款的設立及其廣泛適用對保護消費者的合法權益，打擊商家的欺詐行為，規(guī)范市場經濟的秩序起了很大的積極作用。但是懲罰性賠償是否適用于商品房欺詐索賠，在理論界有很大爭議。在商品房欺詐索賠司法實踐中，消費者權益保護法這一懲罰性賠償條款也極少被適用。合同法第113條規(guī)定： “經營者對消費者提供商品或

18、者服務有欺詐的，依照中華人民共和國消費者權益保護法的規(guī)定承擔損害賠償責任”。從合同法第114條第2款的規(guī)定看，對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的情況也予以認可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念。 解釋第8條、第9條對商品房買賣中的五種情形規(guī)定了懲罰性賠償，具體如下： (1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；(3)訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許

19、可證明；(4)在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(5)訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由于這五種情形導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)或商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立。5、關于面積誤差問題 解釋第14條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，

20、合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (1)面積誤差比絕對值在3以內(含3)，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； (2)面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(含3)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(含3)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 另外商

21、品房銷售管理辦法第20條也規(guī)定了面積誤差絕對值超出3部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 6、關于房屋質量問題 解釋第12條、第13條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 7、關于房屋權屬證書的辦理問題 在實踐中，購房人在入住后長期拿不到房屋產權證，因而影響購房人行使房屋所有權，侵害了購房人的合法權益。解釋解決了這個問題，明確規(guī)定了不及時辦理房屋產權證的法律責任。解釋第18條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； (2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違