土地增值稅(企業(yè))培訓(xùn)課件(李華).ppt

1、土地增值稅清算培訓(xùn)（企業(yè)培訓(xùn)課件）,2010年8月,講 解 綱 要 第一部分 土地增值稅基本政策 一、納稅義務(wù)人 二、征稅范圍的界定 三、計(jì)稅依據(jù) 四、稅率、計(jì)算步驟和公式 （一）稅率 （二）計(jì)算步驟與公式 五、主要免稅政策 六、征管方式,第二部分 土地增值稅清算 一、清算對象 二、清算單位 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 四、扣除項(xiàng)目金額 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,五、清算資料 六、清算受理 七、清算違規(guī)情況的處理 八、納稅人法律責(zé)任和法律救助 （一）法律

2、責(zé)任 （二）法律救助,第一部分 土地增值稅基本政策,一、納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。,二、征稅范圍的界定1.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。2.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。3.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。,對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不征稅 “贈(zèng)與”是指如下情況： 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)

3、與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)，希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國,紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。 （摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號規(guī)定）,三、計(jì)稅依據(jù) 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減扣除項(xiàng)目金額后的余額，即：增值額。,四、稅率、計(jì)算步驟和公式 （一）稅率 實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%； 2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，稅率為40%； 3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超

4、過200%的，稅率為50%； 4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。,（二）計(jì)算步驟與公式： 1、計(jì)算增值額 增值額收入扣除項(xiàng)目金額 2、計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之比（即：增值率） 增值率增值額扣除項(xiàng)目金額 3、根據(jù)增值率確定適用稅率，計(jì)算土地增值稅的稅額： 土地增值稅增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的 ； 土地增值稅增值額30%,（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的； 土地增值稅=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5% （3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的； 土地增值稅=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15% （4）增值額

5、超過扣除項(xiàng)目金額200%的； 土地增值稅=增值額60%扣除項(xiàng)目金額35% 公式中的5%、15%、35%分別為速算扣除率。,五、主要免稅政策 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅； 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅； （摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條） 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照條例第八條（二）項(xiàng)規(guī)定免征土地增值稅。 （摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）,說明： 城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，例如：一些污染、擾民（包括排放廢水、廢氣、廢渣和噪音超標(biāo)）的企業(yè)。 國家建設(shè)

6、需要依法征用、收回和城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷：需提供相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件。,六、征管方式 采取預(yù)征與清算相結(jié)合的征管方式。 即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷（預(yù)）售房地產(chǎn)時(shí)，按銷售收入的一定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅 ，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工完成銷售后進(jìn)行土地增值稅清算 。,說明： 對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在每月15日前申報(bào)，按預(yù)征率繳納稅款。 不屬于房地產(chǎn)開發(fā)納稅人，應(yīng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)后的次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。 經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程、停緩建工程續(xù)建暫緩預(yù)征。 自2008年11月19日 起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時(shí)開始預(yù)征。,第二部分 土地

7、增值稅清算,一、清算對象 土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,凡符合下列條件之一的

8、,應(yīng)視為竣工驗(yàn)收： 1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 3、開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。,對于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。,二、清算單位 土地增值

9、稅的清算單位為國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號文）,我省規(guī)定： 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 （摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）,清算項(xiàng)目中包含不同類型房產(chǎn)該如何計(jì)算： 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號文） 土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第四章第十七條規(guī)定： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單

10、位進(jìn)行清算；對分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。,我省規(guī)定： 對同一清算單位的房地產(chǎn)清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住房和非普通住房的，應(yīng)該分別計(jì)算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報(bào)土地增值稅清算時(shí)，未分別計(jì)算普通住房和非普通住房的增值額、增值率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。 （摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 （一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 （摘自國務(wù)院第138號令發(fā)布的土地增值稅暫行條例）

11、條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （摘自財(cái)法字（1995）6號土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）,貨幣收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價(jià)證券。 實(shí)物收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。 其他收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)權(quán)等。,說明

12、： 對實(shí)物收入要按該收入的市場價(jià)格折算成貨幣收入； 對無形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專門的評估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。,（二）土地增值稅條例中所述轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。,（三）伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施）、附著物（附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品）也隨著一并轉(zhuǎn)讓。如對各附屬建筑物、附著物單獨(dú)計(jì)價(jià)，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。,具體的建筑物和附著物如下： 地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施，建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)

13、院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等；附著于土地上的各種花、草、樹木等。,（四）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，

14、不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定）,（五）對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。 （摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅199548號規(guī)定）,收入時(shí)間的確認(rèn),按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方

15、式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式，確認(rèn)收入的時(shí)間也不盡相同。,會(huì)計(jì)確認(rèn)收入原則：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已出售的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本可以可靠的計(jì)量。,稅法確認(rèn)收入原則：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額

16、，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，主要為收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。代銷方式有四種：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷方式。,按照國稅發(fā)200631號文的規(guī)定，稅收收入確認(rèn)原則與企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的收入確認(rèn)原則不完全一致。 土地增值稅清算以稅收收入確認(rèn)原則為準(zhǔn)。 說明： 對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。,清算時(shí)收入確認(rèn)的問題： 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)

17、收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽定的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 （摘自國家稅務(wù)總局2010年國稅函2010220號規(guī)定）,房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 對于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)： （一）按本企業(yè)同期、同類商品房的平均價(jià)格確定； （二）按本企業(yè)近期、同類商品房的平均價(jià)格確定； （三）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。 （摘自瓊地稅發(fā)2009

18、187號文）,四、扣除項(xiàng)目金額 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本） ； （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括： 1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。 以出讓方式（協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣等）取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。 取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或

19、不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。,說明： 根據(jù)我國法律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地開發(fā)權(quán)的方式主要有： 出讓方式取得： 拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議出讓 劃撥方式取得： 一般用于國家機(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公益事業(yè)項(xiàng)目等 轉(zhuǎn)讓方式取得：直接轉(zhuǎn)讓、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓 其他方式取得：債務(wù)重組、吸收合并、投資,2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 即：納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)。包括契稅。,重點(diǎn)關(guān)注： （一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 （

20、二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。,房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題： 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 （摘自國家稅務(wù)總局2010年國稅函2010220號規(guī)定）,土地成本的分?jǐn)倖栴}： 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）,根據(jù)土地增值稅立法精神，細(xì)則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路

21、、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細(xì)則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的 扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 （摘自國家稅務(wù)總局1999年國稅函1999112號文）,土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn) 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據(jù)、農(nóng)稅部門開具的契稅票據(jù)等。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，能進(jìn)行確認(rèn)

22、的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據(jù)。對于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地的行為，必須開具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。,（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。 包括： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。 包括： 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 重點(diǎn)關(guān)注： 拆遷補(bǔ)償

23、費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。,前期工程費(fèi)。是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。 包括： 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 包括： 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。,重點(diǎn)關(guān)注： （一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的

24、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 重點(diǎn)關(guān)注： （一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。,（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 （五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。,公共配套

25、設(shè)施費(fèi)。是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。 重點(diǎn)關(guān)注： （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?開發(fā)間接費(fèi)用。是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各類間接費(fèi)用。 包括： 工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 重點(diǎn)關(guān)注： （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形

26、。 （二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。,代收費(fèi)用的處理： 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 （摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號文件規(guī)定）,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)

27、建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號文） 說明： 根據(jù)配比原則，房價(jià)中包含裝修費(fèi)用，則裝修費(fèi)用可計(jì)

28、入成本，否則不得扣除。,成本費(fèi)用的真實(shí)性 ： 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。 在稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項(xiàng)已實(shí)際支付。,扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則： 以實(shí)際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。,成本費(fèi)用的配比性 ： 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。 對于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。 對不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔除；對當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

29、加以合理分?jǐn)偂?屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本的分?jǐn)倖栴}： 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 （摘自國家稅務(wù)總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定）,成本對象計(jì)稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偅?當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)。 可售面積單位計(jì)稅成本=總計(jì)稅成本總可售面積 已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已售面積可售面積單位計(jì)稅成本,票據(jù)取得的規(guī)范性 ： 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則： 1、如果對

30、方單位是經(jīng)營性企業(yè)（例如：建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票； 2、如果對方是行政機(jī)關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。,以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi)，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費(fèi)用” 中。 3、如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補(bǔ)償費(fèi)用，則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑

31、據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)），具備對方單位或個(gè)人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可； 4、其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。,關(guān)于司法確權(quán)或行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目問題 經(jīng)法院裁定(判決)取得的房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，根據(jù)法院裁定（判決）書確定的金額，確認(rèn)房地產(chǎn)的購置成本。 經(jīng)行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)，受讓方憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產(chǎn)土地管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，由于轉(zhuǎn)讓方的原因，受讓方未取得房地產(chǎn)的購置發(fā)票，受讓方再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明、契稅、印花稅完稅證明和行政確權(quán)通知書，確認(rèn)房

32、地產(chǎn)的購置成本。 （摘自瓊地稅函2007356號),建安發(fā)票必須真實(shí)： 由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承建，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊(duì)，往往會(huì)提供一些不規(guī)范的發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票時(shí)必須確保發(fā)票的真實(shí)有效性。,說明： （1）已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 （2）開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著虛開發(fā)票的情況。 （3）所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否按已按雙方約定的金額足額支付。 對于不符合以上1-3中任何一條規(guī)定的，取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。,扣

33、除項(xiàng)目（材料和設(shè)備）憑證的確認(rèn)問題 對于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。 對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。 （摘自瓊地稅發(fā)2009104號文）,銷售車庫、車位的成本列支問題 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中對車庫、車位的處理分為對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況，其中對外銷售的車庫、車位又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況（對于無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位使用權(quán)的讓渡，如其讓渡

34、性質(zhì)類似于有產(chǎn)權(quán)車庫、車位的銷售，則開發(fā)企業(yè)取得的收入應(yīng)作為土地增值稅清算收入）。,對不同方式的處理應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定車庫的成本列支。 1、對外銷售的車庫 有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。 2、業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。 3、開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。 注：車位面積可通過測繪面積表取得數(shù)據(jù),關(guān)于售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用列支問題 對納稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計(jì)

35、扣除。 如在會(huì)計(jì)核算中將其在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支，清算時(shí)應(yīng)予以調(diào)出。,關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費(fèi)用列支問題 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，待項(xiàng)目完工后再由施工企業(yè)將這部分費(fèi)用支付給開發(fā)企業(yè)，這部分代付的費(fèi)用是不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除的。 如果在清算中，開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費(fèi)用不是通過往來科目進(jìn)行核算，而是在“開發(fā)間接費(fèi)用”中列支，清算時(shí)應(yīng)將這部分費(fèi)用調(diào)出。,關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi)列支問題 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取（

36、與為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費(fèi)用的操作類似），這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)（一般為“其他應(yīng)收款”科目）進(jìn)行核算，不能在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除。,行政性罰款的處理 根據(jù)會(huì)計(jì)制度，行政性罰款應(yīng)在“營業(yè)外支出”列支。 若將因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性的罰款在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的，不允許計(jì)入扣除，應(yīng)予扣減。,關(guān)于已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)的列支問題 對已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，列入開發(fā)費(fèi)用而不是在

37、開發(fā)成本中列支，若將以上各項(xiàng)費(fèi)用支出在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支的，應(yīng)予以調(diào)出。,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。 （摘自國稅函2010220號文）,關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題 1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)【2006】187號）第三條第

38、一款規(guī)定確認(rèn)收入，（即：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。）同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)2006 187號第三條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （摘自國稅函201

39、0220號文） 此外，對安置用房發(fā)生的成本和費(fèi)用，按規(guī)定予以扣除。 （瓊地稅函2010250號）,（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用,開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開

40、發(fā)成本”,的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 (摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅向金融機(jī)構(gòu)借款，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息支出，超過“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。 （二）以下情形，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%： 1、第（一）項(xiàng)中的利息支出，未超過“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之,和的5%的； 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?/p>

41、支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的； 3、全部使用自有資金，沒有利息支出的。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，根據(jù)孰高原則選擇適用第（一）項(xiàng)或第（二）項(xiàng)規(guī)定的辦法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不能同時(shí)適用兩種辦法。 （摘自瓊地稅函2010250號） 執(zhí)行時(shí)間：2010年6月13日,說明： 土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的三項(xiàng)費(fèi)用，除符合細(xì)則規(guī)定的利息支出可以按實(shí)際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的三項(xiàng)費(fèi)用除管理費(fèi)用有些規(guī)定列支比例外，基本上是據(jù)實(shí)列支

42、的。這是由土地增值稅的特點(diǎn)決定的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按新,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，其三項(xiàng)費(fèi)用是作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?。因此，土地增值稅扣除?xiàng)目金額不可能按實(shí)際支出數(shù)扣除。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實(shí)際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。,對利息支出重點(diǎn)關(guān)注： （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 （二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?（三

43、）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。,關(guān)于企業(yè)間拆借資金利息費(fèi)用和集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還資金利息費(fèi)用的列支問題 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費(fèi)用不得作為開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還（包括集團(tuán)公司為該項(xiàng)目向銀行進(jìn)行專項(xiàng)貸款）方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，即使集團(tuán)公司未加收任何額外費(fèi)用，由于沒有金融機(jī)構(gòu)證明，因此也不得據(jù)實(shí)扣除。,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險(xiǎn)一金”的費(fèi)用列支問題 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險(xiǎn)一金”通常全部或大部分在“開發(fā)間接費(fèi)”科目核算，這樣一來就有可能作為開發(fā)成本直接扣除并進(jìn)行加計(jì)扣除，

44、而按照規(guī)定，這部分費(fèi)用在清算時(shí)應(yīng)作為開發(fā)費(fèi)用認(rèn)定， 對“四險(xiǎn)一金”的費(fèi)用應(yīng)予以調(diào)出，作為開發(fā)費(fèi)用處理。,（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。 對于印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。,關(guān)于享受減免稅金能否視為已繳稅金予以扣除問題 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)可以減免的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的，其獲得減免的稅金不得視為已繳

45、稅金在清算時(shí)予以扣除。,（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。 (摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定),扣除項(xiàng)目應(yīng)符合以下要求： （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（五）納稅人分

46、期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 （摘自土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200991號）,清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理： 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額清算的總可售面積 （摘自國稅發(fā)【2006】187號文）,五、清算資料 （一）納

47、稅人應(yīng)報(bào)送的資料 1、土地增值稅納稅清算申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表； 2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； 3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料（詳見下一條）等。如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。,2009.102.土地增值稅清算納稅人申報(bào)表格.DOC 2009.102.其他附表.DOC,提供入帳憑證的問題： 鑒于許多“開發(fā)間接費(fèi)用”的金額較小，納稅人申報(bào)進(jìn)行土地增值稅

48、清算，提供開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表時(shí)，可不提供入賬憑證。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)對某筆業(yè)務(wù)有疑問的，可要求納稅人提供該入賬憑證核實(shí)。 （摘自瓊地稅發(fā)2009187號文）,（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 1、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委文件）； 2、規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）； 3、土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土局）； 4、建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)局）； 5、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書（建設(shè)局核發(fā)）； 6、預(yù)售價(jià)格核準(zhǔn)批復(fù)（物價(jià)局核發(fā)）,7、商品房銷（預(yù)）售許可證（房產(chǎn)管理局核發(fā)）； 8、工程

49、竣工備案表（備案機(jī)關(guān)：質(zhì)監(jiān)局牽頭、相關(guān)部門確認(rèn)）； 9、房屋分戶（室）面積對照表（房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章） ； 10、銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 其他補(bǔ)充資料： 當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；項(xiàng)目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。,六、清算受理 達(dá)到清算條件的納稅人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好清算資料向清算項(xiàng)目所在地地稅局清算辦公室受理申報(bào)，清算辦公室在5個(gè)工作日內(nèi)對納稅人的申報(bào)進(jìn)行以下審核： （一）申報(bào)資料是否齊全。僅對資料進(jìn)行形式審核，不對資料的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核； （二）申報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入是否已足額預(yù)繳土地增值稅，按規(guī)定可不預(yù)繳土地增值稅的項(xiàng)目除外。,對同時(shí)符合上述二個(gè)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由清算辦公室向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書；對清算資料不全的，向納稅人開具土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書，一次性說明補(bǔ)充的有關(guān)材料，納稅人應(yīng)在10日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料；對應(yīng)繳而未足額繳納土地增值稅預(yù)征稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令納稅人限期補(bǔ)繳，并按規(guī)定加收滯納金，待稅款補(bǔ)繳入庫后，再向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書。 （摘自瓊地稅發(fā)【2009】102號文）,