建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋講義分析重點(diǎn).ppt

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋與物業(yè)服務(wù)司法解釋的理解與適用,關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋的主要內(nèi)容,業(yè)主身份界定； 專有部分以及共有部分的劃定； 面積人數(shù)的計(jì)算方法； 業(yè)主的權(quán)利義務(wù)范圍； 車位車庫(kù)糾紛處理； 業(yè)主自治的重大事項(xiàng)； 住改商糾紛的處理； 利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定； 業(yè)主撤銷權(quán)的行使； 業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)。,關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋的主要內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)合同效力及對(duì)業(yè)主的約束力； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)； 業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)管理的責(zé)任承擔(dān)； 物業(yè)費(fèi)糾紛處理； 物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理； 物業(yè)使用人的準(zhǔn)用。,關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有

2、權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,一、業(yè)主的認(rèn)定問(wèn)題,依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有該專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。,（一）起草過(guò)程中的相關(guān)意見(jiàn) 1、登記說(shuō) 2、根據(jù)物權(quán)法規(guī)定的取得方式分別判斷 3、要考慮中國(guó)的登記實(shí)踐，不能忽視大量存在的事實(shí)物權(quán) 4、應(yīng)當(dāng)對(duì)擴(kuò)大認(rèn)定業(yè)主的范圍進(jìn)行必要限制。 （二）制定依據(jù) 1、參考立法例 2、相關(guān)法理 3、法律依據(jù),（三）條文理解中的關(guān)鍵問(wèn)題,1、注意物權(quán)法第28條至第31條規(guī)定的物權(quán)

3、變動(dòng)模式 2、如何理解基于合法建造行為取得的專有部分所有權(quán)？ 3、如何理解本條第二款？ 4、建設(shè)單位一房數(shù)賣的情形下如何認(rèn)定？ 5、二手房買賣的情形下如何認(rèn)定？,二、專有部分的認(rèn)定,建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。,（一）制定背景及依據(jù) （二

4、）何謂“構(gòu)造上的獨(dú)立性”和“利用上的獨(dú)立性”？ （三）專有部分的范圍 1、整棟建筑物 2、特定空間 3、露臺(tái)等能否作為專有部分？,三、共有部分的認(rèn)定,除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠

5、地占地除外。,（一）制定背景及依據(jù) （二）關(guān)于外墻糾紛的處理 （三）關(guān)于綠地問(wèn)題 （四）地下室問(wèn)題 （五）人防工程問(wèn)題 （六）關(guān)于小區(qū)的供電、供水等設(shè)施的所有權(quán),四、合理利用共有部分,業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所享有的權(quán)利，無(wú)償利用與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面以及屋頂?shù)裙灿胁糠智椅催`反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。,（一）本條制定背景及依據(jù) （二）條文理解 1、利用共有部分是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸 2、單個(gè)業(yè)主不得以盈利為目的使用共有部分 3、不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益 4、違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定的，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán),五

6、、車位車庫(kù)問(wèn)題,【規(guī)劃車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要】 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。 【業(yè)主共有的車位】 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。,（一）制定背景及依據(jù) （二）車庫(kù)、車位的歸屬問(wèn)題 （三）如何理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”？ 1、配置比例達(dá)不到1：1 2、配置比例為1:1 3、配置比

7、例超過(guò)1:1不足2：1 4、配置比例為2：1 （四）違反物權(quán)法第74條第1款的法律后果,六、其他重大事項(xiàng)的認(rèn)定,改變共有部分用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。,七、專有部分面積及建筑物總面積的計(jì)算方法,物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （

8、二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。,（一）制定背景及依據(jù)：比較法上的觀察 （二）物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例（2007年修正）所確立的決議通過(guò)規(guī)則 （三）司法解釋起草過(guò)程中的主要意見(jiàn) （四）本條的規(guī)范目的在于確定物權(quán)法第76條和第80條的專有部分面積與建筑物總面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，因此其適用范圍特定 （五）房地產(chǎn)實(shí)踐中的各種面積概念 （六）本條司法解釋中的專有部分及建筑物總面積的依據(jù) 1、登記簿中記載的內(nèi)容具有決定性 2、尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算 3、尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算 4、建筑物總面積按照專有部分面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算 （七）審判實(shí)務(wù)中應(yīng)注意的問(wèn)題,八

9、、業(yè)主人數(shù)及總?cè)藬?shù)的計(jì)算方法,物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。,（一）制定背景及依據(jù) （二）如何判斷一人一票里的“人數(shù)” （三）本條的適用范圍 （四）業(yè)主如何判斷？ （五）業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約、地方性法規(guī)能否對(duì)本條規(guī)定的業(yè)主人數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作出例外約定或規(guī)定？ （六）數(shù)人共有一專有部分情況下的表決權(quán)的行使,九、“住該商”糾紛的處理,【住改商糾紛的處理】 業(yè)主將住

10、宅改編為經(jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 【有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定】 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。,（一）制定背景及依據(jù) （二）物權(quán)法第77條屬于強(qiáng)制性規(guī)范 （三）“有利害關(guān)系業(yè)主的同意”是指一致同意而非多數(shù)同意

11、 （四）未經(jīng)同意的法律后果 1、恢復(fù)原狀在我國(guó)現(xiàn)行法上的含義 2、第10條所講的“賠償損失”，其物權(quán)法上的依據(jù)是第37條，在性質(zhì)上也是侵權(quán)責(zé)任 （五）有利害關(guān)系業(yè)主的范圍,十、撤銷權(quán)的除斥期間,業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。,（一）制定背景及依據(jù) （二）“侵害業(yè)主合法權(quán)益”的類型 （三）撤銷權(quán)的除斥期間 （四）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格,十一、業(yè)主知情權(quán)的保護(hù),業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資

12、料的，應(yīng)當(dāng)予以支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)收入和支出、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。,十二、侵害共有權(quán)糾紛的處理,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充

13、專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。,（一）制定背景及依據(jù) （二）本條是對(duì)侵害共有權(quán)利的規(guī)定 （三）訴訟主體資格問(wèn)題,十三、其他侵害他人合法權(quán)益的行為,業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建

14、筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。,十四、其他幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題,（一）關(guān)于物業(yè)使用人的準(zhǔn)用問(wèn)題 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。,專屬于業(yè)主的權(quán)利,1、投票權(quán)。 2、撤銷權(quán)。 3、針對(duì)侵害共有權(quán)行為提起訴訟的權(quán)利。 4、分配共有收益的權(quán)利。 5、業(yè)主知情權(quán)。 6、按照配置比例主張購(gòu)買或者租賃車位、車庫(kù)的權(quán)利。 7、對(duì)住改商

15、的異議權(quán)。 8、對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定、修改建議權(quán)等。,（二）建設(shè)單位相關(guān)義務(wù)適用于包銷人,本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。,關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋,一、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的約束力,建設(shè)單位按照法律、行政法規(guī)規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主也具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。,（一）制定背景及依據(jù) （二）前期物業(yè)服務(wù)合同能否拘束建設(shè)單位？,二、物業(yè)服務(wù)合同的效力問(wèn)

16、題,符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持： (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； (二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。 前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。,（一）制定背景及依據(jù) （二）條文理解與適用 1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 2、關(guān)于合同條款的無(wú)效 3、關(guān)于物業(yè)“服務(wù)”和“管理”的表述問(wèn)題 4、關(guān)于訴訟主體資格問(wèn)題 5、前期物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上也屬于物業(yè)服務(wù)合同,三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服

17、務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。,條文理解與適用,1、為何將法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)范作為確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)？ 2、這里的法規(guī)不僅僅限于行政法規(guī)，也包括地方性法規(guī) 3、業(yè)主委員會(huì)能否起訴？ 4、合同條款的范圍。,四、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)、管理行為的責(zé)任承擔(dān),業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排

18、除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,條文理解與適用,1、本條并非單純的違約責(zé)任，而是包括違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任 2、業(yè)主委員會(huì)往往也是本條所稱相關(guān)行為的實(shí)施主體,五、不當(dāng)收費(fèi)糾紛的處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主提出拒絕交納其中沒(méi)有約定或者規(guī)定依據(jù)部分費(fèi)用的抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的前款所稱部分費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。,六、業(yè)主欠費(fèi)糾紛的處理,經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主僅以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供的服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由的，人民法院不予支持。,七、物業(yè)使用人的連帶責(zé)任欠交物業(yè)費(fèi),業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 理論依據(jù)：并存的債務(wù)承擔(dān),八、物業(yè)服務(wù)合同的解除,業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，告知其向拖