房屋及維修養(yǎng)護(hù)方案

1、第章 房屋建筑的維修和養(yǎng)護(hù)一、房屋本體管理與維修措施大綱分析本項(xiàng)目物業(yè)所在地區(qū)的氣候，作為本物業(yè)房屋建筑日常維護(hù)。為確保本物業(yè)正常發(fā)揮其使用功能，保持其干凈、漂亮、整潔的建筑形象，依據(jù)建筑物特點(diǎn)和該地區(qū)環(huán)境氣候特征，管理處將堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，對房屋本體及公用設(shè)施采用多樣化的維護(hù)管理手段，并引入綠色環(huán)保型維修養(yǎng)護(hù)的概念，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，應(yīng)用環(huán)保型新材料、新工藝進(jìn)行實(shí)施。同時(shí)對房屋本體及公用設(shè)施加強(qiáng)防凍、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，管理處將積極配合政府市政府相關(guān)部門進(jìn)行檢

2、查和監(jiān)督施工單位進(jìn)行整改，處理結(jié)果以書面形式及時(shí)報(bào)市政府相關(guān)部門。 非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，管理處負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，管理處將制訂大、中修或更新改造工程的修繕計(jì)劃，報(bào)市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。在管理期內(nèi)管理處將通過以下管理措施的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)既定管理目標(biāo)，以保障房屋及公用設(shè)施的正常使用功能和獨(dú)特的景觀特色。二、 房屋日常維修和養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果管理處將通過對物業(yè)設(shè)施的日常巡視發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理和定期的保養(yǎng)維修，確保房屋本體和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)達(dá)到達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果：1.維修養(yǎng)護(hù)的總效果1)保證房屋的使用功能和安全；2)維護(hù)房屋外觀完好；3)延長房屋使用壽命，發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，

3、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值；4)房屋及配套設(shè)施完好率99%以上5)房屋零修、急修及時(shí)率為100%6)中大修工程質(zhì)量合格率為100%7)重大維修工程回訪率為100%。2.房屋本體日常維修的標(biāo)準(zhǔn)1）屋內(nèi)地面：無開裂，無空鼓，無凹陷；2）吊頂，天花板：無殘缺，平整穩(wěn)固，無污跡；3）門、窗：無損壞，無變形，開順暢、關(guān)嚴(yán)緊，扣把齊全；4）欄桿、圍攔：完整牢固無損壞，油漆無脫落；5）道路、車場：路面平整，無空鼓、無凹陷，完好路面覆蓋率99%以上；6）熱水器、排氣扇等各種小型設(shè)備：正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加熱正常，無漏水。7)房屋外墻面：無損壞，無污跡，無滲水，整潔統(tǒng)一；8)房屋內(nèi)墻面：平整無裂縫，墻面無脫落，潔凈無污跡；9)排

4、水口：無雜物堵塞，護(hù)網(wǎng)完好；10)排污井：無堵塞，排放良好。11)照明開關(guān)：控制可靠，分合靈活，接線無松動(dòng)、無超負(fù)載發(fā)熱現(xiàn)象；12)線路：絕緣0.5兆歐以上，表皮無損傷、老化，接點(diǎn)處無發(fā)熱變色現(xiàn)象；13)日光燈：不閃爍，無兩頭發(fā)黑、燈管不亮現(xiàn)象；14)白熾燈：燈口與燈泡結(jié)合不松動(dòng)，應(yīng)按不同要求合理安裝不同功率的燈泡；15)室外照明：燈具無破損，無漏雨進(jìn)水現(xiàn)象。三、 房屋建筑日常定期維護(hù)的實(shí)施細(xì)則根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，管理處工程部組織專業(yè)人員對房屋建筑的輕微損傷進(jìn)行日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。按時(shí)組織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況，確定房屋的完損等級，以此制訂、補(bǔ)充、完善房

5、屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃。另外，遇大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，及時(shí)對房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對性的維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。1.玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護(hù)由于本項(xiàng)目玻璃幕墻多、分布廣，易受大風(fēng)，暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，管理處將重視對玻璃幕墻的檢查和維護(hù)工作，以確保結(jié)構(gòu)的安全性。定期對預(yù)埋和連接構(gòu)件的檢查和防銹處理，對于松動(dòng)或其它異常情況及時(shí)向市政府相關(guān)部門報(bào)告，在雨季加強(qiáng)對玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取補(bǔ)救措施。2.砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)2.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修

6、沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，首先消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。維修時(shí)將采用環(huán)保型高強(qiáng)材料修復(fù)。2.2砌體結(jié)構(gòu)的加固砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形時(shí)，管理處將組織專業(yè)人員進(jìn)行鑒定，對已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，進(jìn)行磚砌體結(jié)構(gòu)加固，以確保房屋建筑的使用功能。2.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴(yán)格的管理制度，禁止屋面、樓板過載荷，同時(shí)，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進(jìn)行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時(shí)，及時(shí)安排工程人員修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)管理處將依據(jù)本物

7、業(yè)的特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)，并提醒用戶不得隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。4.房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)在日常維護(hù)工作中，管理處將堅(jiān)持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的維修養(yǎng)護(hù)材料，對屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程進(jìn)行及時(shí)的修繕與養(yǎng)護(hù)，同時(shí)對防水工程建立技術(shù)檔案、定期檢查、合理施工、及時(shí)修復(fù)。5.房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)管理處將制定嚴(yán)密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：對石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地

8、板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對房屋裝飾工程以養(yǎng)護(hù)為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。6.門窗的修繕與養(yǎng)護(hù)管理處將定期對門窗進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是大風(fēng)、暴雨天氣前后加強(qiáng)對門窗的檢查，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進(jìn)行油漆；加強(qiáng)對鋁合金門窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。7.公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)管理處將加強(qiáng)公共設(shè)施的日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患。四、 房屋建筑管理的特點(diǎn)1、房屋建筑管理的重點(diǎn)房屋建筑在多種裝飾材料的使用上，決定了今后我們在物業(yè)管理工作中，針對不同的裝飾材料需要采取多樣化的維護(hù)管理

9、手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；大理石、花崗巖等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色；玻璃幕墻的防變形防脫落等，都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。2、房屋建筑養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對大樓房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。3、房屋建筑養(yǎng)護(hù)范圍根據(jù)招標(biāo)文件的要求，在充分分析物業(yè)的建筑特點(diǎn)及功能結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，我們確立了房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：承重結(jié)構(gòu)部

10、位（包括基礎(chǔ)、梁、屋頂、柱等）、房屋的抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、內(nèi)外墻面、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面等部位的維修和養(yǎng)護(hù)。（電梯、消防設(shè)施、本體上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見機(jī)電設(shè)備管理內(nèi)容。）五、 房屋建筑管理的計(jì)劃對房屋本體及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，我們堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由施工單位負(fù)責(zé)整改，物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心配合物業(yè)管理部門進(jìn)行檢查和監(jiān)督落實(shí)。非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，大、中修或更新

11、改造由物業(yè)服務(wù)中心制訂修繕計(jì)劃。房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃如下：房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)半年一1.檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。2.檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。每季一1走訪客戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻，發(fā)現(xiàn)蟻害，及時(shí)報(bào)進(jìn)行防治。每年一1檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每季一1檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每季一1檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完

12、好。承重墻每季一1檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。3非承重墻每月一1檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年一2檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4屋面每周一1.清掃、沖洗屋面。2.檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)疏通。3.檢查屋面有無積水。4.檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊，發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)修復(fù)。5.檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 6.發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時(shí)修復(fù)或更換。7.檢查避雷網(wǎng)

13、有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)補(bǔ)焊。每月1對不銹鋼避雷網(wǎng)上不銹鋼油。每季一1油漆圓鋼避雷網(wǎng)。每年一1.全面修補(bǔ)隔熱層板，重新勾縫。2.檢修屋面防水層。3.檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。4屋面(續(xù))備注每年雨季對屋面進(jìn)行仔細(xì)檢查，及時(shí)消除涂料防水層破損、老化的狀況，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。5樓地面每季一1檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。2檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。4對花崗石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。每年一1檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。6樓梯每半年一1.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。2.補(bǔ)換損壞的花崗

14、石地板。3.修復(fù)空鼓的花崗石地板。每年一1.油漆扶手。2.對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。7公共通道每周一1.檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。2.公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。每半年一1.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。2.補(bǔ)換損壞的花崗石地板。3.修復(fù)空鼓的花崗石地板。每年一1.油漆扶手。2.對空鼓、開裂、損壞的花崗石地板予以修復(fù)或換。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每月一1修補(bǔ)內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。2處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。3.處理內(nèi)墻面局部滲漏。4.更換破損的石土質(zhì)塊材。每季一1處理內(nèi)墻面大面積滲漏。每年一1雨季對客戶窗臺(tái)進(jìn)行密封

15、維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。備注內(nèi)墻面每3年翻新一次。9吊頂每周一1檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。每月一2加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。10門窗每月一1檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。2門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。3（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年一1更換門窗的易磨損部件。公用建筑維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1停車場（庫）每日一1.檢查路面有無積水。2.檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。3.檢查車道燈有無損壞。4.檢查行車指示標(biāo)志是否正常。5.發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。每月一1.檢查

16、停車線、行車指示線是否清晰、完整。2.限速牌、指示牌是否齊全、完整。3.檢查擋車器是否正常。2溝渠池井每周一1檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。2.檢查雨水篦有無異常。每季一1.檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。2.檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。3.檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。4.井蓋及雨水篦刷漆。5.檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。3雕塑、建筑小品每周一1.全面清潔。2.檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。3.檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施每周一1.保證標(biāo)識(shí)清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。2.檢查

17、牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。每半年一1檢查完好程度，加固。5垃圾中轉(zhuǎn)站每周一1.檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。6管網(wǎng)每日一1.檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。2.檢查管線固定支架的松緊情況。每周一1檢查管道保溫層有無損壞。2管網(wǎng)支架完好。每半年一1管道刷漆。2檢查或更換管網(wǎng)。3發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表類別周期序號(hào)檢 查 內(nèi) 容房屋 本體共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)二年1瓷磚外墻面，清洗一次2室外墻體噴涂、全面噴涂一次二年大理石條磚、瓷面磚墻體、墻面清洗一次三年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)、刷漆一次4雨污水管四年油漆一次二年1天面鐵欄、避雷帶、公

18、共防盜網(wǎng)油漆一次2木門、窗油漆一次3木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗4信報(bào)箱每年刷漆一次（不銹鋼材料例外）5房屋標(biāo)識(shí)（棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)）重噴寫一次（不銹鋼材料例外）備注1、基礎(chǔ)設(shè)施在三年內(nèi)正常情況下不做計(jì)劃大維修，加強(qiáng)例行巡查，發(fā)現(xiàn)意外情況及時(shí)處理2、保養(yǎng)情況填入維修與服務(wù)聯(lián)系單。六、 房屋建筑管理的實(shí)施物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，制訂房屋建筑的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。其中，日常維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)中心按時(shí)安排組織實(shí)施，資金編制維修預(yù)算，上報(bào)羅湖物業(yè)經(jīng)營管理公司，獲得批準(zhǔn)后，由物業(yè)服務(wù)中心或聘請專業(yè)公司組織實(shí)施。1、維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，由工程部組織專業(yè)人員實(shí)施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。每年對房屋建筑的使用情況作一次全面的鑒定，據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。另外，遇臺(tái)風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，對房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查