房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定價(jià)方案（附圖）

1、,潤(rùn)城項(xiàng)目一期定價(jià)方案,PART1 價(jià)格論證體系,價(jià)格論證體系 論證結(jié)構(gòu),價(jià)格論證結(jié)構(gòu),區(qū)域維度,產(chǎn)品維度,競(jìng)爭(zhēng)范圍確定、比價(jià)樣本選取 競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品比較確定核心比準(zhǔn)均價(jià),區(qū)域客戶心理預(yù)期價(jià)格區(qū)間,項(xiàng)目合理均價(jià),客戶維度,通過(guò)前期積累的客戶分析 判定其對(duì)價(jià)格的承受能力,價(jià)格論證體系,鉑金瀚宮,藍(lán)天中央公園,漢興上品,格林公館,希爾斯,貴和世嘉,塞納左岸,外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間：4600-5400元/,說(shuō)明：鉑金瀚宮7#價(jià)位高于同區(qū)域其它項(xiàng)目是因?yàn)樵摌菞潪楦邔訕峭跷恢?，價(jià)格相對(duì)較高，但開盤并不理想，當(dāng)期推出165套，開盤當(dāng)天僅成交35套，截止6月底成交約50套。,區(qū)域維度 外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)

2、間,本案,區(qū)域維度 核心區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間,開元華庭,本案,碧水藍(lán)城,橄欖城,藍(lán)灣國(guó)際,森林半島,外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間：4700-6300元/,說(shuō)明：開元華庭以均價(jià)6300元/價(jià)格高于同區(qū)域其它項(xiàng)目是因?yàn)樵擁?xiàng)目品牌號(hào)召力強(qiáng)，加上現(xiàn)房實(shí)景的吸引力以及開元物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，使之其銷售價(jià)格高于同區(qū)域1000元/以上。,價(jià)格論證體系,香堤灣,帝湖世家,未來(lái)湖濱花園,開元華庭,141四房?jī)蓮d,148四房?jī)蓮d,89兩房?jī)蓮d,113三房?jī)蓮d,藍(lán)灣國(guó)際,143三房?jī)蓮d,116三房?jī)蓮d,碧水藍(lán)城,森林半島,141三房?jī)蓮d,112兩房?jī)蓮d,A,B,107兩房?jī)蓮d,126三房?jī)蓮d,新晉美悅都,10,10,16,貴

3、和世嘉,91兩房?jī)蓮d一衛(wèi),92兩房?jī)蓮d一衛(wèi),6,塞納左岸,143三房?jī)蓮d,89兩房?jī)蓮d,9,F8號(hào)樓,西戶,東戶,9層：6400,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為 0-50元每平,9層：6300,以東戶為例,1層：6000,18層： 6800,1層：5900,18層： 6700,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0100元/平,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,開元華庭,兩梯兩戶,100,0,西單元,東單元,13層：5560,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-30元每平,12層：5330,以東戶為例,1層5200,27層： 5080,1層：5000,27層： 4880,200,100,200,0,同層因戶型、朝向不同差價(jià)

4、約為0200元/平,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,藍(lán)灣國(guó)際,兩梯四戶,2號(hào)樓,西單元,東單元,14層：5300,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為 10-50元每平,14層：5250,以東戶為例,1層：4600,18層： 5500,1層：4550,18層： 5450,50,0,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為050元/平,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,碧水藍(lán)城,兩梯兩戶,23號(hào)樓,西單元,東單元,14層：5800,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-20元每平,14層：5700,以東戶為例,1層：5600,27層： 5700,1層：5500,23層： 5700,200,100,200,0,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為02

5、00元/平,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,森林半島,兩梯四戶,49號(hào)樓,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,5號(hào)樓,6號(hào)樓,西單元,東單元,19層：5200,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-120元每平，樓層向上遞增 24層最高,16層：5060,以東戶為例,1層：4600,24層： 5420,1層：4700,24層： 5380,0,60,120,80,50,0,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0120元/平,西單元,東單元,19層：5200,16層：5150,以東戶為例,1層：4600,24層： 5310,1層：4700,24層： 5360,橄欖城,5號(hào)樓,0,50,100,50,0,6號(hào)樓,西單元兩梯三戶,

6、東單元兩梯三戶,西單元兩梯兩戶,東單元兩梯三戶,以西戶為例,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0100元/平,60,基準(zhǔn)層差為30元每平,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0150元/平,新晉美悅都,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,兩梯三戶,11號(hào)樓,西單元,東單元,14層：5200,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-40元每平,13層：5180,以東戶為例,1層：5000,27層： 5600,1層：4950,27層： 5480,100,50,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0150元/平,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,兩梯四戶,0,50,0,50,貴和世嘉,6號(hào)樓,50,100,9號(hào)樓,西單元,東單元,16層：5500

7、,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-30元每平,15層：5400,以東戶為例,3層：5200,29層： 5600,3層：5200,29層： 5600,同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0100元/平,典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布,塞納左岸,9#1單元,9#2單元,兩梯四戶,兩梯四戶,平面、垂直差,典型項(xiàng)目平面差、垂直差小結(jié),從以上樓盤數(shù)據(jù)看出，平面差價(jià)基本在50100元/，基準(zhǔn)層差價(jià)在2050元/，最低面價(jià)4800左右，最高6400，定價(jià)類型上升型居多。,產(chǎn)品維度 市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程,價(jià)格論證體系,權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大,對(duì)比樣本的權(quán)重,比價(jià)體系影響因素權(quán)重,比價(jià)體系六大影響因素權(quán)重構(gòu)成,地段價(jià)值

8、 20,100%,戶型設(shè)計(jì) 20,樓體素質(zhì) 15,景觀設(shè)計(jì) 10,工程進(jìn)度 25,物業(yè)服務(wù) 10,比價(jià)體系權(quán)重,根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目綜合評(píng)比打分，得出本案合理均價(jià)為5430元/。 舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價(jià)格確定為5400元/(實(shí)收) 說(shuō)明：以上推導(dǎo)價(jià)格為本案第一批開盤參考價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。,洋房比準(zhǔn)價(jià),根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目綜合評(píng)比打分，得出本案合理均價(jià)為5016元/。 舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價(jià)格確定為5010元/(實(shí)收) 說(shuō)明：以上推導(dǎo)價(jià)格為本案第一批開盤參考價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。,小高層比準(zhǔn)價(jià),高層比準(zhǔn)價(jià),根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目綜合評(píng)比打分，得出本案合理均價(jià)為4815元/。 舍零取正，

9、本案高層比準(zhǔn)價(jià)格確定為4800元/(實(shí)收) 說(shuō)明：以上推導(dǎo)價(jià)格為本案第一批開盤參考價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。,區(qū)域維度與產(chǎn)品維度分析,區(qū)域緯度結(jié)論：區(qū)域客戶心理預(yù)期價(jià)格高層為4700-5100元/ 產(chǎn)品維度結(jié)論：高層產(chǎn)品比對(duì)價(jià)格4815元/,由于項(xiàng)目在工程進(jìn)度、樣板區(qū)打造、銷售執(zhí)行等環(huán)節(jié)與競(jìng)品相比存在不足，因此：4700-5100元/4800元/（屬于客戶心理預(yù)期價(jià)格） 【以上價(jià)格僅作為本項(xiàng)目首批開盤價(jià)格參考】,價(jià)格論證體系,客戶維度,結(jié)合市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格 綜合開封城市人均可支配收入及購(gòu)買能力 4800元/基本符合客戶支付能力,價(jià)格論證體系,項(xiàng)目高層合理均價(jià)確定,區(qū)域維度,產(chǎn)品維度

10、,項(xiàng)目首批高層房源合理均價(jià)（客戶心理預(yù)期價(jià)格） 4800元/,客戶維度,心理預(yù)期：4700-5100元/,比對(duì)均價(jià)：4815元/,客戶修正價(jià)：4800元/,價(jià)格論證體系,項(xiàng)目熱銷價(jià)格策略,項(xiàng)目?jī)r(jià)格表制定說(shuō)明,首批產(chǎn)品分布,項(xiàng)目首批房源推出的為： 洋 房：1、2#樓 小高層：7、8、9#樓 高 層：15#樓 其中1、2#樓臨近金耀路及小區(qū)車行道路，受噪音影響較大。同時(shí)位于小區(qū)最南側(cè)，景觀面相對(duì)較小。 本次推出房源均為坐北朝南戶型，通風(fēng)、采光均不受影響。小區(qū)內(nèi)采用核心景觀帶與組團(tuán)景觀相結(jié)合的方式， 高層15#樓位于小區(qū)內(nèi)樓王位置，景觀視野最好；,1,2,7,8,9,15,定價(jià)思路,以科學(xué)性保證價(jià)格

11、體系的客觀合理,權(quán)重,樓棟價(jià)差,210,210,250,600,650,0,本項(xiàng)目同一層戶型設(shè)計(jì)一樣，僅面積稍有不同，故水平價(jià)差不宜相差太大； 同一層戶型價(jià)差僅表現(xiàn)在端戶與中間戶的差別，以及景觀視野的差別； 戶型面積合理、客戶接受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的差距，但差距應(yīng)適中，以免過(guò) 高拉大優(yōu)勢(shì)單位影響整體產(chǎn)品均衡性；,水平差定制原則,水平價(jià)差,本項(xiàng)目同一層戶型分為小三房、大三房設(shè)計(jì)，面積相差加大，小面積戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)高單價(jià)； 同一平面中各戶型之間的景觀、視野、采光的差別較大，定價(jià)時(shí)應(yīng)適當(dāng)通過(guò)價(jià)格杠桿促進(jìn)各戶型間的帶動(dòng)銷售； 戶型面積合理、客戶接受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的

12、差距，但差距應(yīng)適中，以免過(guò)高拉大優(yōu)勢(shì)單位影響整體產(chǎn)品均衡性； 以綜合對(duì)比的最差位置戶型為0作為參照，以50元為單位，參考指標(biāo)進(jìn)行打分，比參考戶型高出一項(xiàng)則增加50元，以此累加。,洋房產(chǎn)品水平差定制原則,200,0,100,100,100,200,150,150,1號(hào)樓,2號(hào)樓,水平價(jià)差,本項(xiàng)目同一層戶型分為兩房、小三房、大三房設(shè)計(jì)，面積相差加大，小面積戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)高單價(jià)； 同一平面中各戶型之間的景觀、視野、采光的差別較大，定價(jià)時(shí)應(yīng)適當(dāng)通過(guò)價(jià)格杠桿促進(jìn)各戶型間的帶動(dòng)銷售； 戶型面積合理、客戶接受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的差距，但差距應(yīng)適中，以免過(guò)高拉大優(yōu)勢(shì)單位影響整體產(chǎn)品均衡性； 以綜合對(duì)比的最差位置戶型為0作為參照，以50元為單位，參考指標(biāo)進(jìn)行打分，比參考戶型高出一項(xiàng)則增加50元，以此累加。,小高層產(chǎn)品水平差定制原則,0,100,50,0,100,150,7號(hào)樓,8號(hào)樓,0,50,150,50,100,150,200,150,100,50,9號(hào)樓,水平價(jià)差,本項(xiàng)目同一層戶型分為小三房、大三房、四房設(shè)計(jì)，面積相差加大，小面積戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)高單價(jià)； 同一平面中各戶型之間的景觀、視野、采光的差別較大，定價(jià)時(shí)