房地產(chǎn)市場(chǎng)分析最新

1、一、城市基本情況1、地理位置邢臺(tái)市地處河北省南部，太行山脈南段東麓，華北平原西部邊緣。位于北緯36503747，東經(jīng)1135211549之間，東以衛(wèi)運(yùn)河為界與山東省相望，西依太行山與山 西省毗鄰，南與邯鄲市相連，北分別與石家莊市、衡水市接壤。轄區(qū)東西最長(zhǎng)處約185 公里，南北最寬處約80公里，總面積12486平方公里。市政府所在地北距石家莊市106公里， 距首都北京396公里。邢臺(tái)市是冀南重要的中心城市，是以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主的新型工業(yè)基地，同時(shí)又是具有濃郁歷史文化特色的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。2、文化歷史邢臺(tái)是中國(guó)最早的一批城市和古都之一，距今已有3500

2、年的建城史，被專家譽(yù)為“先商之源、祖乙之都，邢侯之國(guó)”。 邢臺(tái)歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，禹夏屬冀州，商周為邢國(guó)，秦漢為巨鹿，晉隋改襄國(guó)，唐宋金稱邢州，元明清為順德府，今為邢臺(tái)市，三千多年行政建制一脈相承，未有斷絕。歷史上曾多次作為帝王都城；歷代皆為政治、經(jīng)濟(jì)、軍事重鎮(zhèn)；邢臺(tái)也是中國(guó)許多重大歷史事件的策源地，在漫長(zhǎng)的歲月中，留下了彌足珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，其中許多是全國(guó)獨(dú)有的，深厚的文化積淀和豐富的文化內(nèi)涵，使邢臺(tái)這座歷史名城成為中華文明中的一朵奇葩。3、城市規(guī)劃邢臺(tái)城市新規(guī)劃確定“一城四區(qū)”的城市框架北部新區(qū)是以辦公、居住為主的現(xiàn)代化新區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，七里河新區(qū)是集行洪、生態(tài)、休閑

3、、宜居為一體的新區(qū)，皇寺新區(qū)是以度假旅游為主的行政新區(qū)。 新規(guī)劃確定“一城五星”的中心城市總體布局：“一城”指中心城區(qū)，“五星”指內(nèi)邱、沙河、任縣、南和、皇寺五個(gè)衛(wèi)星城。邢臺(tái)市將積極推進(jìn)市區(qū)與環(huán)城五縣（市）一體化戰(zhàn)略，加快市區(qū)到五個(gè)衛(wèi)星城之間的快速公路建設(shè)，形成10分鐘交通圈。對(duì)“一城五星”實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，整合資源，統(tǒng)籌發(fā)展。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、人口向“一城五星”聚集，合理確定“一城五星”戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)，綜合考慮產(chǎn)業(yè)布局，科學(xué)確定職能分工，促進(jìn)“一城五星”經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化以及旅游、商業(yè)、金融、物流、通訊等服務(wù)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。到2020年，逐步形成人口260萬(wàn)以上的大城市框架，使之成為拉動(dòng)邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)

4、展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化的強(qiáng)大引擎。從邢臺(tái)市主城區(qū)到沙河、內(nèi)邱、南和、任縣、皇寺“五個(gè)衛(wèi)星城”全部通過(guò)一級(jí)快速路連接，全部開(kāi)通公交車運(yùn)行，形成邢臺(tái)市一城五星“十分鐘交通經(jīng)濟(jì)圈”；該工程的實(shí)施進(jìn)一步拉大邢臺(tái)城市框架，提高城市品位，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，加速各產(chǎn)業(yè)帶之間、各工業(yè)園區(qū)之間的互聯(lián)互通。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市生產(chǎn)總值完成1426.3億元，增長(zhǎng)11.6%。全部財(cái)政收入151.4億元，增長(zhǎng)13.9%；棉花總產(chǎn)、單產(chǎn)均創(chuàng)歷史新高，成功舉辦首屆中國(guó)核桃節(jié)，新增年銷售收入5000萬(wàn)元以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)9家、省部級(jí)畜禽標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖示范場(chǎng)49家、設(shè)施蔬菜6.2萬(wàn)畝。工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升，規(guī)模以上工業(yè)增加值完成

5、568.7億元、增長(zhǎng)15.7%，實(shí)現(xiàn)利稅185億元、增長(zhǎng)19%。 邢臺(tái)市目前有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)17家，數(shù)量躍居全省第一，并實(shí)現(xiàn)縣縣有省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)、工業(yè)聚集區(qū)）的跨越。分別是邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、清河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、隆堯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、威縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、平鄉(xiāng)自行車工業(yè)園區(qū)、寧晉鹽化工園區(qū)、沙河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、臨城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、巨鹿經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、任縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、內(nèi)丘縣工業(yè)園區(qū)、臨西軸承工業(yè)園區(qū)、廣宗經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、柏鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、新河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和南宮經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，其中邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)有國(guó)家光伏高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。二、2011年度邢臺(tái)市房地產(chǎn)整體成交狀況（以下全部數(shù)據(jù)取自邢臺(tái)市房管局監(jiān)測(cè)部門）1、2011年度邢臺(tái)

6、商品房成交面積l 期房成交數(shù)據(jù)2011年邢臺(tái)商品住宅期房成交面積整體呈現(xiàn)“M”型；不過(guò)，各面積段成交面積走勢(shì)反差較大，其中90平方米以下和140平方米以上商品住宅期房成交面積基本穩(wěn)定在2萬(wàn)平方米以下波動(dòng)，只在個(gè)別月份稍高于2萬(wàn)平方米；90平方米至140平方米商品住宅期房成交面積波動(dòng)幅度較大，其中6月、9月出現(xiàn)峰值，4月、7月和12月出現(xiàn)谷值，“峰谷交替”現(xiàn)象非常顯著。結(jié)合房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2011年邢臺(tái)商品住宅期房成交面積為140.7451萬(wàn)平方米。其中，90平方米至140平方米商品住宅期房成交面為107.6123萬(wàn)平方米，占全年成交面積的76.46%； 90平方米及以下成交面積為18.

7、8337萬(wàn)平方米，占13.38%；140平方米及以上成交面積為14.2991萬(wàn)方米，占10.16%。分季度來(lái)看，201 1年邢臺(tái)商品住宅期房成交面積的波動(dòng)趨勢(shì)也比較明顯：一季度商品住宅期房成交面積為32.5336萬(wàn)平方米，占全年成交面積的23.12%；二季度成交面積為35.7113萬(wàn)平方米，占全年成交面積的25.37%；三季度成交面積為40.97萬(wàn)平方米，占全年成交面積的29.11%；四季度成交面積為31.5278萬(wàn)平方米，占全年成交面積的22.40%。l 商品住宅現(xiàn)房成交面積從具體數(shù)據(jù)上看，2011年邢臺(tái)商品住宅現(xiàn)房成交面積為23. 434萬(wàn)平方米。其中，140平方米及以上商品住宅現(xiàn)房成交面

8、積為12.184萬(wàn)平方米，占現(xiàn)成交面積的51.99%；90平方米至140平方米商品住宅現(xiàn)房成交面積為9.272萬(wàn)平方米，占39.57%；90平方米及以下商品住宅現(xiàn)房成交面積為2.978萬(wàn)平方米，占12.71%。90平方米以上成為邢臺(tái)商品住宅現(xiàn)房的成交主流。l 商品住宅成交面積綜述2011年全年邢臺(tái)商品住宅成交面積為163.1791萬(wàn)平方米，其中一季度成面積為39.236萬(wàn)平方米，占全年成交面積的24.04%；二季度為40.9913萬(wàn)方米，占25.12%的比例，三季度成交面積為47.056萬(wàn)平方米，占比28.84%；四季度成交面積為37.6972萬(wàn)平方米，占比23.1%。三季度的成交面積全年中占

9、有最大的比重。2、商品住宅成交總額2011年全年邢臺(tái)商品住宅成交總金額為.32萬(wàn)元，其中上半年成交為.57萬(wàn)元，下半年成交金額為.75萬(wàn)元，上下半年成交金額在全年中的比例約各占50%。3、商品住宅成交均價(jià)按照邢臺(tái)市區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商品房項(xiàng)目的銷售情況計(jì)算，新建商品房實(shí)際成交價(jià)1月為3812元/平米，2月為3801元/平米，3月為3869元/平米，4月3834元/平米，5月為3899元/平米，6月為3942元/平米，7月為4065元/平米，8月為3945元/平米，9月為4087元/平米，10月為4080元/平米，11月為4057元/平米，12月為4149元/平米；2011年全年成交均價(jià)為3962元/平

10、米，同比增長(zhǎng)13.52%。2011年邢臺(tái)商品住宅成交均價(jià)主要呈現(xiàn)出在小幅波動(dòng)中上態(tài)勢(shì)，其中2月份成交均價(jià)為全年最低，12月份成交均價(jià)達(dá)到全年最高點(diǎn)，最高成交均價(jià)與最低成交均價(jià)的差額為348元/平米。三、2012年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊發(fā)展分析根據(jù)邢臺(tái)市的城市現(xiàn)狀和項(xiàng)目特征，為了更進(jìn)一步細(xì)致的了解邢臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，本報(bào)告將邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為西北版塊（城市西北）、城西版塊（城市西部）、中心區(qū)版塊（老城中心）、七里河版塊（七里河區(qū)域）、東北版塊（城市東北）五個(gè)市場(chǎng)版塊來(lái)加以概括、認(rèn)識(shí)和分析，以下對(duì)這五個(gè)市場(chǎng)版塊的區(qū)域特征進(jìn)行概括性描述。西北版塊：團(tuán)結(jié)大街以北，鐵路以西；城西版塊：團(tuán)結(jié)大街以南，郭守

11、敬路以西，新興大街以北；中心區(qū)版塊：郭守敬路以東，開(kāi)元路（邢州路）以西，團(tuán)結(jié)大街以南，新興大街以北；七里河版塊：新興大街以南；城東版塊：開(kāi)元路以東，團(tuán)結(jié)大街以南，新興大街以北；東北版塊：鐵路線以東，團(tuán)結(jié)大街以北。 住宅篇1、 西北版塊（城市西北）西北版塊指團(tuán)結(jié)大街以北，鐵路以西區(qū)域，是邢臺(tái)市未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)中心。邢臺(tái)市政府、千畝龍崗公園、大學(xué)城（邢臺(tái)軍需學(xué)院、邢臺(tái)醫(yī)專、邢臺(tái)技師學(xué)校），邢醫(yī)高專附屬醫(yī)院、金華中學(xué)等質(zhì)量最好配套設(shè)施，市政廣場(chǎng)、萬(wàn)峰大酒店等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所均位于該區(qū)域。 該區(qū)域居民以機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位員工及傳統(tǒng)居民為主，人口結(jié)構(gòu)層次較好。中鼎等為代表的近年開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目

12、主要分布于區(qū)域周邊（麒麟郡、麒麟灣），同大多數(shù)城市一樣，目前該區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地炙手可熱，該區(qū)域成為邢臺(tái)市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。這是因?yàn)樾吓_(tái)市主要機(jī)能設(shè)施偏于西北部，所以若僅從生活便利性及現(xiàn)狀配套的角莊度來(lái)看的話，該區(qū)域的機(jī)能設(shè)施得到了一定程度的完善，尤其是龍崗新區(qū)初步成型和城市規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施，大大提高了區(qū)域的地塊價(jià)值，也使得該區(qū)域逐漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）愛(ài)上城（愛(ài)上街）鋼鐵路與團(tuán)結(jié)路交叉口北行50米路東華源房地產(chǎn)待售金域首府鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口東南角萬(wàn)峰房地產(chǎn)4500麒麟灣鋼鐵北路與團(tuán)結(jié)路交叉口西行200米路北中鼎基業(yè)房地產(chǎn)4500永康觀天下鋼鐵路與郭

13、守敬大道交叉口東南角永康房地產(chǎn)待售燕云臺(tái)東鄰愛(ài)民路，西鄰鋼鐵北路，南鄰團(tuán)結(jié)西大街天合房地產(chǎn)5200/5300沙汀云樹(shù)尚泉城泉南西大街與達(dá)活泉斜街交叉口路東200米南小汪房地產(chǎn)待售海德花園蓮池大街藍(lán)天學(xué)校斜對(duì)面德源房地產(chǎn)待售凰家公元冶金北路與泉南西大街交匯處177號(hào)凰家房地產(chǎn)待售盛世中央公館冶金路與泉北大街交叉口（原南大汪）盛世房地產(chǎn)4400康居公寓郭守敬路486號(hào)（原草原羔羊飯店院內(nèi)）333004560百合小筑興達(dá)路與泉北大街交叉口北走500路東新華房地產(chǎn)4400領(lǐng)世城邦泉北大街與太行路交叉口西北角瑞德房地產(chǎn)；大都房地產(chǎn)68000待售三奕潤(rùn)城興達(dá)路與泉北大街交叉口三奕房地產(chǎn)4300悅檀臺(tái)泉北大

14、街和興達(dá)路交叉口北行300米路東愛(ài)晚紅楓集團(tuán)40000待售金港第五大道團(tuán)結(jié)西大街西延，團(tuán)結(jié)路南側(cè)金港房地產(chǎn)待售盛世翡冷翠鋼鐵路與鹿城交叉口東北角，南水北調(diào)東側(cè)盛世房地產(chǎn)待售淼岳林莊園鋼鐵西路88號(hào)（會(huì)寧鎮(zhèn)大夫莊）大通房地產(chǎn)3600星耀九洲滟瀾山郭守敬大道與太行路交叉口西北角泰富房地產(chǎn)待售濱河上品家園泉南大街與興達(dá)路交叉口濱河房地產(chǎn)63000高層4400杰地潤(rùn)園泉南西大街與守敬北路交叉口南召馬杰地房地產(chǎn)待售鑫河灣團(tuán)結(jié)路與西二環(huán)交叉口西北角四通房地產(chǎn)81142待售邢州乾景國(guó)際鋼鐵路與郭守敬大道交叉口西北角邢州房地產(chǎn)待售合計(jì)西北版塊在售/待售住宅項(xiàng)目總放量約645萬(wàn)平米，其中在售項(xiàng)目放量約318萬(wàn)平

15、米，待售項(xiàng)目放量約327萬(wàn)平米。在售/待售項(xiàng)目已消化放量約120萬(wàn)平米（年均消化25萬(wàn)平米），2012年市場(chǎng)放量約25萬(wàn)平米，未來(lái)幾年市場(chǎng)可投放量約500萬(wàn)平米。2、城西版塊（城市西部）項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）七拾九號(hào)院鋼鐵北路與八一大街交接處東行200米路北中鼎基業(yè)房地產(chǎn)7000福麟御景良城八一大街與濱江路交叉口東南角邢臺(tái)福麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司待售安聯(lián)德國(guó)印象太行路與八一大街交叉口西500米路南安聯(lián)房地產(chǎn)4800李演莊舊城改造鋼鐵北路市第三醫(yī)院以南李演莊東側(cè)中北房地產(chǎn)待售三峰萬(wàn)和城建設(shè)路與育才路交叉口三峰房地產(chǎn)待售陽(yáng)光巴厘島新八一大街與太行路交叉口凰家房地產(chǎn)500

16、0雅詩(shī)閣鋼鐵路與八一大街交叉口東北角大都房地產(chǎn)20000待售盛世保爾HOUSE鋼鐵南路與新興大街交叉口盛世房地產(chǎn)60000待售合計(jì)城西版塊（城市西部）：團(tuán)結(jié)大街以南，郭守敬路以西，新興大街以北；城西版塊的項(xiàng)目主要聚集于八一大街附近，其典型項(xiàng)目如：陽(yáng)光巴厘島、七十九號(hào)院等，隨著八一大街的開(kāi)通，幾大開(kāi)發(fā)商迅速搶占可開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，凰家房地產(chǎn)、中鼎房地產(chǎn)以及安聯(lián)地產(chǎn)在該區(qū)域三足鼎立趨勢(shì)呈現(xiàn)。城西版塊目前在售/待售住宅項(xiàng)目總放量約192萬(wàn)平米，其中在售項(xiàng)目放量約77萬(wàn)平米，待售項(xiàng)目放量約115萬(wàn)平米。在售/待售項(xiàng)目已消化放量約30萬(wàn)平米（年均消化15萬(wàn)平米），2012年市場(chǎng)放量約15萬(wàn)平米，未來(lái)幾年市場(chǎng)

17、可投放量約145萬(wàn)平米。3、中心區(qū)域項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）水榭翰城守敬南路以東，邢臺(tái)市第五中學(xué)斜對(duì)面秀蘭房地產(chǎn)4400東城名居邯鄲路口北行100米路東原糖煙酒公司銀基房地產(chǎn)360003800城市珺璟新興東大街以北，車站南路以東宏德房地產(chǎn)待售向陽(yáng)雅苑新華南路與建設(shè)東大街（規(guī)劃）交口向陽(yáng)房地產(chǎn)70000待售景旭公園里中興東大街歷史文化公園對(duì)景旭房地產(chǎn)待售新華里188新華路人民醫(yī)院西口對(duì)面德龍房地產(chǎn)4800鳳凰城梧桐苑新興大街地道橋東口郡藍(lán)房地產(chǎn)24000待售香榭御城車站南路以東,新興東大街以北邢臺(tái)市第一物資再生利用總公司60000待售合計(jì)邢臺(tái)市中心區(qū)域版塊為邢臺(tái)市老城

18、區(qū)，具體劃分界限為郭守敬路以東，開(kāi)元路（邢州路）以西，團(tuán)結(jié)大街以南，新興大街以北；該區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除秀蘭水榭翰城以外，絕大部分樓盤檔次均為中端定位。中心區(qū)版塊在售/待售住宅項(xiàng)目總放量約111萬(wàn)平米，其中在售項(xiàng)目放量約54.6萬(wàn)平米，待售項(xiàng)目放量約56.4萬(wàn)平米。在售/待售項(xiàng)目已消化放量約30萬(wàn)平米（年均消化15萬(wàn)平米），2012年市場(chǎng)放量約15萬(wàn)平米，未來(lái)幾年市場(chǎng)可投放量約65萬(wàn)平米。4、城東版塊開(kāi)元路以東，團(tuán)結(jié)大街以南，新興大街以北。城東版塊在售/待售住宅項(xiàng)目總放量約204萬(wàn)平米，其中在售項(xiàng)目放量約93萬(wàn)平米，待售項(xiàng)目放量約111萬(wàn)平米。在售/待售項(xiàng)目已消化放量約50萬(wàn)平米（年均消化15萬(wàn)平米

19、），2012年市場(chǎng)放量約15萬(wàn)平米，未來(lái)幾年市場(chǎng)可投放量約139萬(wàn)平米。項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）東方格蘭維亞?wèn)|關(guān)街119號(hào)捷超房地產(chǎn)高層3900國(guó)際新城高開(kāi)區(qū)核心版塊，與管委會(huì)大樓相鄰金宏房地產(chǎn)4100尚品國(guó)際邢州北路與團(tuán)結(jié)東大街交口保隆德房地產(chǎn)待售盛世春天中興東大街與107國(guó)道交口西南角盛捷房地產(chǎn)3500風(fēng)度柏林英華大街與建業(yè)路交叉口西南角安聯(lián)房地產(chǎn)98885待售月亮灣邢州路與建設(shè)東大街（延長(zhǎng)規(guī)劃路）交口東北角邢州房地產(chǎn)3500上東城中興東大街與長(zhǎng)安路交匯處，市政廣場(chǎng)西三峰房地產(chǎn)60000待售東城國(guó)際牛市街對(duì)過(guò)待售橄欖城永強(qiáng)路與東關(guān)街交叉口東南角卓恒房地產(chǎn)3300

20、/3400康橋尚城邢州路與東關(guān)街交叉口東行500米路北昌恒房地產(chǎn)待售合計(jì)5、東北版塊東北版塊是指位于城市東北的部分區(qū)域，具體區(qū)域界限為鐵路以東，團(tuán)結(jié)大街以北區(qū)域。該區(qū)域有泉北大街、泉南大街、邢州路等交通優(yōu)勢(shì)，與此同時(shí)，隨著市政府北移，邢州大道成為連接高速路與政府所在地的唯一交通主干道，因此該區(qū)位的區(qū)域價(jià)值得到快速提升，區(qū)域樓盤檔次明顯提高，其典型高端項(xiàng)目有唐寧十號(hào)等，但受人們的消費(fèi)習(xí)慣影響，消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域的接受度還有待提高。在東北版塊運(yùn)作項(xiàng)目怎樣平衡現(xiàn)實(shí)價(jià)值、開(kāi)發(fā)商的心理期望、客戶的心理價(jià)值偏低以及項(xiàng)目利潤(rùn)與去化速度之間的關(guān)系是必須要重視的問(wèn)題。東北版塊在售/待售住宅項(xiàng)目總放量約243.5萬(wàn)平

21、米，已消化放量約50萬(wàn)平米（年均消化25萬(wàn)平米），2012年市場(chǎng)放量約25萬(wàn)平米，未來(lái)幾年市場(chǎng)可投放量約168.5萬(wàn)平米。項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）全都城泉北大街與邢州路交叉口東北角中旭房地產(chǎn)高層3800；多層4600唐寧10號(hào)泉南東大街與新華北路交口東行200米路北拓達(dá)房地產(chǎn)5000左岸春天團(tuán)結(jié)東大街163號(hào)天久房地產(chǎn)多層4300；高層4150永康城市花園泉南大街與新華北路交匯處永康房地產(chǎn)4800自然城團(tuán)結(jié)東大街與邢州路交叉口東行500米路北冀興房地產(chǎn)高層4000；多層4300名都陽(yáng)光郭守敬大道819號(hào) 世紀(jì)名都西側(cè)金大地房地產(chǎn)3500水晶Home邢州路與泉南東大街

22、交叉口西40米潤(rùn)辰房地產(chǎn)300003700天鷺清林雅筑開(kāi)元路與邢州大道交叉口東行100米路北天鷺?lè)康禺a(chǎn)高層36003700；多層4200綠洲新城人民大街與邢州路交叉口東南角乾康房地產(chǎn)司3200/3300人合世家邢州路西側(cè)，豫北街路北鼎盛房地產(chǎn)預(yù)計(jì)33003400合計(jì)6、七里河版塊地域劃分新興大街以南區(qū)域。七里河新區(qū)整體定位以“行洪、生態(tài)、休閑、宜居”等多功能為一體，以自然、生態(tài)、園林為目標(biāo)，營(yíng)造一個(gè)水域和水陸交錯(cuò)，適于居民休閑、游憩，體現(xiàn)人文精神的地域景觀，形成人、水、景和諧的生態(tài)主題新區(qū)。將七里河新區(qū)定位為濱水生態(tài)之城和宜居宜業(yè)之城。該區(qū)域?yàn)樾吓_(tái)市新興區(qū)域，由于當(dāng)前缺少完善的配套設(shè)施和濃厚的

23、居住氛圍，因此，周邊住宅項(xiàng)目均為中低端樓盤。七里河版塊在售/待售住宅項(xiàng)目總放量約397萬(wàn)平米，其中在售項(xiàng)目放量約65萬(wàn)平米，待售項(xiàng)目放量約332萬(wàn)平米。在售/待售項(xiàng)目已消化放量約10萬(wàn)平米（年均消化10萬(wàn)平米），2012年市場(chǎng)放量約20萬(wàn)平米，未來(lái)幾年市場(chǎng)可投放量約367萬(wàn)平米。項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）水岸綠城秀水灣鋼鐵路西側(cè)七里河北岸東側(cè)路橋房地產(chǎn).19待售水岸綠城鋼鐵路西側(cè)七里河北岸西側(cè)路橋房地產(chǎn)待售永康水印城守敬南路張家營(yíng)舊村永康房地產(chǎn)3800藍(lán)灣守敬南路與龍泉大街交叉口東北角九州房地產(chǎn)待售孔雀城鋼鐵南路與百泉大道交叉口百虎村大榕樹(shù)房地產(chǎn)待售振德蘋(píng)果園牛尾河以

24、北，平安路以西振德房地產(chǎn)21811.043880領(lǐng)世郡七里河與西三環(huán)東南角路豐房地產(chǎn)待售盛庭新華南路七里河北岸東郭村華城地產(chǎn)3500清山漫香林鋼鐵路與七里河交匯處東北角清山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司待售江南春天新華南路七里河南岸春天地產(chǎn)待售合計(jì).23邢臺(tái)市2012年在售待售商品房建筑面積共計(jì)1793萬(wàn)左右，按市區(qū)人口60計(jì)算，人均建筑面積約30。商業(yè)篇項(xiàng)目名稱地域位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積（）銷售均價(jià)（元/）海大商務(wù)廣場(chǎng)邢臺(tái)市團(tuán)結(jié)東大街335號(hào)鑄誠(chéng)房地產(chǎn)20481.56寫(xiě)字樓4800易融studio鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口西南角榮達(dá)昌房地產(chǎn)待售守敬水城邢臺(tái)市中興大街和鋼鐵路交匯處亞泰房地產(chǎn)待售萬(wàn)隆廣場(chǎng)邢西

25、汽車站斜對(duì)面城鄉(xiāng)房地產(chǎn)待售現(xiàn)代城鋼鐵路和建設(shè)路東北角景城房地產(chǎn)待售凰家廣場(chǎng)中興西大街大洋百貨西鄰凰家房地產(chǎn)待售巔峰國(guó)際團(tuán)結(jié)西大街26號(hào)日盛房地產(chǎn)待售中北世紀(jì)城中興西大街與守敬北路交叉口曹演莊中北房地產(chǎn)臨街50000 內(nèi)街40000派克公館新華南路和新興大街交叉口原糖煙酒公司銀基房地產(chǎn)3600018700世貿(mào)天街中興東大街億德隆西側(cè)富興房地產(chǎn)臨街40000 內(nèi)鋪17000新世紀(jì)廣場(chǎng)中心東大街與新華北路交叉口中北房地產(chǎn)待售新華里188新華路人民醫(yī)院西口對(duì)面德龍房地產(chǎn)20000鉑金鉆商務(wù)中心順德路南延與新興路交叉口東行200米路南九方房地產(chǎn)45000待售錦江不夜城七里河河心島南側(cè)路橋房地產(chǎn)8300守

26、敬E世界中華大街與郭守敬路交叉口西南角博遠(yuǎn)房地產(chǎn)60000待售豫東市場(chǎng)改造泉北大街與開(kāi)元路交叉口西北角待售合計(jì).56邢臺(tái)市2012年在售待售以及即將入市項(xiàng)目共計(jì).56，邢臺(tái)市原有商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)約左右，按邢臺(tái)市區(qū)人口60萬(wàn)計(jì)算，人均占有商業(yè)面積約6。四、邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)1、市場(chǎng)總體特征(1) 2010年房?jī)r(jià)提升過(guò)快，存在一定的虛高現(xiàn)象，2012年穩(wěn)中攀升趨于理性。隨著地價(jià)的上漲，2011年邢臺(tái)市房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，尤其是城區(qū)邊緣中低端區(qū)域的房?jī)r(jià)提升幅度較大，但是銷售狀況和市場(chǎng)消化速度較低，客戶認(rèn)可程度低，有價(jià)無(wú)市，背離了目標(biāo)客群的認(rèn)可。2012年以來(lái)，更多的樓盤傾向于穩(wěn)練內(nèi)功，通過(guò)優(yōu)

27、質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)新的營(yíng)銷模式贏得消費(fèi)者認(rèn)可。（2）、個(gè)人成為商品房購(gòu)買主體，需求主體向兩端靠攏近年以來(lái)邢臺(tái)市個(gè)人購(gòu)買商品房比例逐年增加。邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展初期，需求市場(chǎng)的主體為一批先富起來(lái)的人，比如一些私營(yíng)企業(yè)主或個(gè)體老板等，他們喜歡并且有能力、有實(shí)力購(gòu)買大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品，在金字塔的需求理論中，他們屬于最頂端的消費(fèi)階，數(shù)量相對(duì)較少。 “有人需要，就有人供應(yīng)”，形成了當(dāng)時(shí)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上“大面積”占絕對(duì)主導(dǎo)的供應(yīng)特點(diǎn)，當(dāng)這部分客源被滿足以后，由于缺乏新的消費(fèi)群體來(lái)支撐，熱銷一時(shí)的大房子進(jìn)入供求飽合期。此時(shí)市場(chǎng)的消主體轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層（如創(chuàng)業(yè)初期的中小私營(yíng)企業(yè)主、機(jī)關(guān)事單位工作的普通職員或企業(yè)中層管理人員

28、以及在經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)單位的普通員工等等），他們屬于中間的消費(fèi)層，數(shù)量最大，總體消費(fèi)力最強(qiáng)，從邢臺(tái)市當(dāng)前絕大部分樓盤現(xiàn)狀來(lái)看恰恰是滿足了這部分中間階層的需要，忽視了中下層的需要。與此同時(shí)，最初階段的購(gòu)房者即金字塔的頂層已不滿足之前老舊的房型，渴求現(xiàn)代化智能化的新穎住宅。因此頂端和底端的客戶正式目前被忽視的有利消費(fèi)群體，也是現(xiàn)在和一定時(shí)期內(nèi)邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)中堅(jiān)。針對(duì)高端群體，擺在開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理企業(yè)的難題是：在定位、營(yíng)銷推廣等各個(gè)階段如何做到創(chuàng)新；如何做到量體裁衣；如何滿足高端人群各個(gè)細(xì)節(jié)的需求。針對(duì)末端消費(fèi)人群，則是如何做到高性價(jià)比，在現(xiàn)有土地基礎(chǔ)上，做到面積最大化。針對(duì)這對(duì)這兩種人群，對(duì)

29、開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理企業(yè)來(lái)說(shuō)都要穩(wěn)練內(nèi)功，眼界開(kāi)闊，力求創(chuàng)新才能做到。（3）中高端產(chǎn)品激烈，純高端市場(chǎng)需求尚未有效釋放放眼目前的邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的明星級(jí)項(xiàng)目都是以中高端為主，而2012年準(zhǔn)備面世的幾個(gè)大項(xiàng)目又都將矛頭指向了邢臺(tái)的中高端市場(chǎng)，中高端市場(chǎng)不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域內(nèi)彼此的競(jìng)爭(zhēng)都極為激烈。反觀純高端市場(chǎng)，市場(chǎng)反映平淡，產(chǎn)品的的同質(zhì)化嚴(yán)重，阻礙了高端市場(chǎng)需求的有效釋放。（4）開(kāi)發(fā)理念和操盤水平仍待提高開(kāi)發(fā)理念陳舊，投資只憑經(jīng)驗(yàn)，忽視科學(xué)決策，重視后期銷售，不重視前期的市場(chǎng)定位策略。不去分析、尋找客戶的需求，不重視樓盤差異化營(yíng)銷而熱衷于概念炒作。雖然不少開(kāi)發(fā)商深知營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重

30、要性，但并不真正知道什么是營(yíng)銷，什么是營(yíng)銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。不少開(kāi)發(fā)商把營(yíng)銷等同于廣告促銷或現(xiàn)場(chǎng)售樓，根本就不重視房地產(chǎn)營(yíng)銷的前期市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位。例如在產(chǎn)品細(xì)節(jié)表現(xiàn)方面，相當(dāng)多的產(chǎn)品是大進(jìn)深、小面寬、平立面的戶型格局，誠(chéng)然，這樣可以把面積出得很足，但是出來(lái)的卻是落后、不舒適、被越來(lái)越成熟挑剔的消費(fèi)理念所遺棄的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商片面追求可售面積和理論利潤(rùn)的同時(shí)卻增加了銷售抗性和風(fēng)險(xiǎn)，直接帶來(lái)的可能是資金回籠的緩慢甚至是產(chǎn)品的積壓。（5）品牌效應(yīng)漸露鋒芒隨著邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟與規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)樓盤品牌的關(guān)注程度越來(lái)越高，其實(shí)質(zhì)是對(duì)支撐品牌的開(kāi)發(fā)商的信

31、任與認(rèn)可。因此在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該在對(duì)樓盤進(jìn)行定位、銷售理念定位的基礎(chǔ)上注入品牌理念、進(jìn)行品牌的塑造、形成品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)生“連鎖效應(yīng)”，：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升。2、市場(chǎng)發(fā)展整體趨勢(shì)（1）房產(chǎn)市場(chǎng)供給量持續(xù)增大，住房空置率也將增大。邢臺(tái)市土地價(jià)格急劇上升，從而使房產(chǎn)成本上升，隨之出現(xiàn)的一系列問(wèn)題直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，政府也會(huì)增大對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，使之逐步正規(guī)化，這也促使開(kāi)發(fā)商要不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和開(kāi)發(fā)能力，那些水平低、理差的樓盤市場(chǎng)壓力將大增，市場(chǎng)重新“洗牌”，開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。（2）樓盤品質(zhì)逐步上升，客戶消費(fèi)多元化市場(chǎng)升溫、地價(jià)上升迫使開(kāi)發(fā)商自律，提高水平，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)將逐步上升，出現(xiàn)規(guī)模大盤，

32、產(chǎn)品更加豐富，與此同時(shí)，目標(biāo)市場(chǎng)也隨之多元化、理念化，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)閷?duì)市場(chǎng)把握的競(jìng)和對(duì)樓盤品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。（3）版塊優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，高品質(zhì)樓盤相對(duì)集中受城市規(guī)劃發(fā)展和城市各市政設(shè)施完備度的影響，未來(lái)幾年邢臺(tái)市住宅開(kāi)發(fā)市區(qū)西北區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤在該區(qū)域相對(duì)集中。中心城區(qū)以舊城改造為主，中端品質(zhì)的小高層、高層多分布于此區(qū)域。（4）隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，創(chuàng)新將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理企業(yè)制勝的砝碼。（5）產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)戶型及面積整體來(lái)看，邢臺(tái)供給市場(chǎng)的戶型以90左右兩室為主，三室和四室較少。小高層市場(chǎng)的三居室戶型稍偏大（主要在120-130左右），戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，沒(méi)有特色，沒(méi)有注意總價(jià)控制以及格局的合理性

33、，事實(shí)上在存量房源中戶型面積過(guò)大、產(chǎn)品設(shè)計(jì)又不合理恰恰是造成早期項(xiàng)目滯的一個(gè)主要原因，這一點(diǎn)在產(chǎn)品定位上要引起足夠重視。物業(yè)管理目前邢臺(tái)市場(chǎng)上項(xiàng)目的物業(yè)管理委托專業(yè)物業(yè)管理公司代管的樓盤極少，這說(shuō)明物業(yè)管理市場(chǎng)在邢臺(tái)還較不成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)置住房不僅是購(gòu)買房屋本身，更要注重其后期服務(wù)。一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來(lái)一流的服務(wù)，而且還能夠提高物業(yè)的附加值，特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，物業(yè)管理的水平已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。產(chǎn)品配套各項(xiàng)目在通信系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無(wú)較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。采暖方式主要采用市政供暖，供暖設(shè)備絕大部分

34、采用地板輻射或暖氣片采暖。大多數(shù)項(xiàng)目的智能化設(shè)施配備較少，樓宇配套對(duì)于提升樓盤的品質(zhì)意義重大，事實(shí)證明很多樓盤因?yàn)閰^(qū)位等原因無(wú)法提升樓盤價(jià)格，但是可以通過(guò)增加樓宇配套改善小區(qū)品質(zhì)。整體規(guī)劃目前項(xiàng)目的整體規(guī)劃大多較為呆板，鮮有個(gè)性化亮點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下，制勝的惟一出路就是把產(chǎn)品做好，規(guī)劃則是第一步，好的規(guī)劃可以有效地提升項(xiàng)目附加價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。綠化景觀項(xiàng)目的環(huán)境和景觀是提升樓盤素質(zhì)和品質(zhì)的墮要途徑。而早期的項(xiàng)目受總體規(guī)模和開(kāi)發(fā)理念的局限，在綠化景觀方面極不盡如人意，大多只是為了達(dá)到政府要求的綠地率。在小區(qū)內(nèi)利用樓間距和道路兩邊見(jiàn)縫插針地栽培植物，根本談不上什么景觀，隨著消費(fèi)理念的成熟，觀景效果、社區(qū)環(huán)境越來(lái)越為消費(fèi)者所重視，項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)逐漸成為樓盤銷售的一大賣點(diǎn)。綜述住宅市場(chǎng)走向具體表現(xiàn)： 發(fā)展步伐邢臺(tái)房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，具有特色及知名度的樓盤較少。隨著房地產(chǎn)理性的