房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程及簡(jiǎn)介.ppt

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制,房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制,品牌,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 需要整合的資源,勞動(dòng)力,土地,專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn),城市基礎(chǔ)、公 用 配套設(shè)施,建筑材料,資金,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,資源獲取,資源加工,資源流通 及再流通,房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！ 前期(決策期)由拿地到方案定案重在決策(

2、大局已定)； 中期(實(shí)施期) 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙重在執(zhí)行； 后期(運(yùn)營(yíng)期) 入伙后到房屋拆除重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角,看樓,決策,簽約,等待,收樓,收拾,喬遷,比較,居住,項(xiàng)目論證,企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程,客戶視角的房地產(chǎn)流程,案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程,18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃） 簽訂土地合同至獲取施工許可證5個(gè)月時(shí)間； 拿地7個(gè)月后開(kāi)盤(pán)?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個(gè)月開(kāi)盤(pán)。）,項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）； 國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；

3、 總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）； 方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）； 方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門(mén)批文時(shí)間，以最后部門(mén)的批文時(shí)間為準(zhǔn)）； 樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）； 主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； 項(xiàng)目開(kāi)工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開(kāi)挖或樁基施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）； 施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 主體開(kāi)工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或

4、者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）； 預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 開(kāi)盤(pán)（指取得預(yù)售證后，正式開(kāi)盤(pán)銷售的時(shí)間）； 主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）； 竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）； 入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,企業(yè)獲得土地的方式,行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。 資本市場(chǎng): 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司; 2、土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲

5、得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi); 3、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。 土地市場(chǎng)： 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？,市

6、場(chǎng)未來(lái)預(yù)期； 項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； 規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)； 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。,案例：佳兆業(yè)拿地原則 住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開(kāi)發(fā)量中的比例。 選擇預(yù)售條件寬松、0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。 避免拿超級(jí)大盤(pán)（建面100萬(wàn)平方米以上），以免過(guò)多占用資金。 深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽(yáng)，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬(wàn)以上的項(xiàng)目，保證三年的開(kāi)發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。 加速進(jìn)入以下城市： 長(zhǎng)三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣

7、級(jí)市，如 常熟、昆山等； 環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺(tái)等； 內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。 同行案例：恒大07年中進(jìn)入長(zhǎng)沙，至今共有5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過(guò)100萬(wàn)平方米大盤(pán)，其他均為40-50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長(zhǎng)沙冠軍。,各部門(mén)職責(zé)： 投資開(kāi)發(fā)部：收集土地信息項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)）成交確認(rèn)書(shū)移交給項(xiàng)目公司。 營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。 設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地） 財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初

8、步籌資方案。 成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） 采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。 決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén)。,地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢、地、人！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)

9、管理,各部門(mén)職責(zé)： 投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證。 營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。 設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念設(shè)計(jì)深化方案。 工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)） 成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） 采購(gòu)部：營(yíng)銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)、概念設(shè)計(jì)深化方案。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期,實(shí)施方案

10、,施工圖,實(shí)施方案,施工圖,設(shè)計(jì)前期,3個(gè)月,5個(gè)月,2個(gè)月,設(shè)計(jì)周期3：5：2,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,包含的主要設(shè)計(jì)階段：,概念設(shè)計(jì)：大概6周； 詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周； 單體方案：大概12周； 擴(kuò)初方案：大概6周； 施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周； 景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周； 樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周。 關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。,常見(jiàn)的問(wèn)題： 進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,詳規(guī)報(bào)建 方案報(bào)建 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 施工

11、圖報(bào)建 開(kāi)工時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計(jì)研究 區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 區(qū)域單體確認(rèn) 實(shí)施方案完成 基礎(chǔ)施工圖 全套施工圖完成 景觀設(shè)計(jì) 銷售包裝設(shè)計(jì),方案文本中，最重要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：,規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控； 規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底； 施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。,最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。,各部門(mén)職責(zé)： 投資開(kāi)發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見(jiàn)書(shū)建設(shè)工程規(guī)劃

12、許可證基礎(chǔ)施工許可證。 營(yíng)銷部：編制營(yíng)銷總綱及評(píng)審、組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。 設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）景觀方案評(píng)審初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）正式施工圖評(píng)審。 工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工。 財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)） 成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） 采購(gòu)部：施工圖顧問(wèn)單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位招標(biāo)土建總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購(gòu)。 客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷總綱、土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)

13、品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 工程部、投資開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！ 工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！ 設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖！ 工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部、投資開(kāi)發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,開(kāi)發(fā)辦,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證,項(xiàng)目手冊(cè),計(jì)委,固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測(cè)量、評(píng)估,國(guó)土資源局,國(guó)有土地使用權(quán)證,土地確認(rèn)、報(bào)批,土地交易,開(kāi)發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊(duì) 環(huán)

14、保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi),開(kāi)發(fā)管理費(fèi),人防異地建設(shè)費(fèi),墻改基金,消防設(shè)施費(fèi),環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi),規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標(biāo)通知書(shū),質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,開(kāi)發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報(bào)批報(bào)建流程,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？,內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等； 現(xiàn)場(chǎng)配合：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待； 外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、

15、國(guó)土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)； 合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）、 合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門(mén)）。,1、技術(shù)處理,文物考察？政府工程？先行土方開(kāi)挖？先行基礎(chǔ)施工？,2、協(xié)調(diào)關(guān)系,城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。,3、處理技巧,以有替無(wú)，以小替大；（以小施工證開(kāi)大標(biāo)段的工） 減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象影響等因素。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,如何處理無(wú)證施工？,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：

16、,工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備； 整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線； 建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等； 項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）： 多層及低密度：912個(gè)月； 小高層：1年半； 高層建筑：2年到兩年半； 施工組織次序： 基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗(yàn)收。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：,影響工程造價(jià)的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混； 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)； 施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、

17、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本； 場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價(jià)。,各部門(mén)職責(zé)： 投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。 營(yíng)銷部：示范區(qū)開(kāi)放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。 設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。 財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)） 成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)） 采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門(mén)窗、幕墻、精裝修等） 客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）

18、。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開(kāi)放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,關(guān)鍵要點(diǎn)： 質(zhì)量控制！ 進(jìn)度控制！ 成本控制！ 協(xié)調(diào)管理！ 項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營(yíng)的高度！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,售前階段,售中階段,售后階段,市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品,客戶、傳播、銷售服務(wù)、價(jià)格、促銷,風(fēng)險(xiǎn)控制,策劃咨詢、代理公司,銷售代理、廣告代理、媒體,律師行、銀行、房管部門(mén),三個(gè)階段,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推

19、廣銷售,入伙交付,組建銷售團(tuán)隊(duì)； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） 項(xiàng)目形象定位； （主推廣語(yǔ)、主形象畫(huà)面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目LOGO等） 項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等） 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行方案；（開(kāi)盤(pán)方案、銷售手冊(cè)、銷售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等） 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營(yíng)銷活動(dòng)方案等） 項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） 合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等） 項(xiàng)目第一次廣告出街； 公司及項(xiàng)目品牌推廣； 項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放； 項(xiàng)目?jī)r(jià)格聽(tīng)證會(huì)； 項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)； 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),各部門(mén)職責(zé)： 投資開(kāi)發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告取得預(yù)售許可證。 營(yíng)銷部：開(kāi)盤(pán)方案、價(jià)格、洗籌、開(kāi)盤(pán)實(shí)施。 設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） 成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)） 采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。 關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開(kāi)盤(pán)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決