新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審關(guān)注要點(diǎn)詳解

1、商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽知識(shí)點(diǎn)新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審要點(diǎn)（專項(xiàng)業(yè)務(wù)類）一、前言1. 商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分哪幾個(gè)階段商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分為概念方案階段、方案設(shè)計(jì)階段(含方案深化設(shè)計(jì)）、初步設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段和營(yíng)運(yùn)階段。2. 商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作主要集中在哪兩個(gè)階段及工作內(nèi)容商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對(duì)項(xiàng)目從使用功能的實(shí)現(xiàn)和后期運(yùn)營(yíng)效果的預(yù)期上實(shí)施專業(yè)把控，我們參與新項(xiàng)目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。二、商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)研討工作要點(diǎn)1 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項(xiàng)目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)之后保值增

2、值的必要條件。2 此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計(jì)評(píng)審、空調(diào)冷熱源論證、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審等。其中各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審中的每一項(xiàng)又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段來完成。在每個(gè)階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專題市場(chǎng)調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項(xiàng)設(shè)計(jì)成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評(píng)審會(huì)簽由規(guī)劃院將各方意見達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計(jì)成果。本文將重點(diǎn)從這三個(gè)階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所

3、需重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項(xiàng)工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)能夠有的放矢，提高工作效率。3 評(píng)審關(guān)注的事項(xiàng)（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫）【關(guān)注點(diǎn)1】：業(yè)態(tài)定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、所屬商圈的地位和未來競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的總體建筑規(guī)模體量、項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。【關(guān)注點(diǎn)2】：

4、步行街布局1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機(jī)結(jié)合并成為連接各主力店客流動(dòng)線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實(shí)現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對(duì)主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；2) 步行街的總長(zhǎng)度通常以280350米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個(gè)中庭并且要分主次，主中庭面積約500700平米（開洞面積），次中庭面積約300400平方米（開洞面積）；兩個(gè)中庭的間距以80100米為宜。【

5、關(guān)注點(diǎn)3】：交通組織1) 城市廣場(chǎng)萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場(chǎng)（300010000平米左右）。大型城市廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場(chǎng)結(jié)合步行街入口設(shè)置；2) 豎向布置在整個(gè)廣場(chǎng)的豎向布置上，整個(gè)廣場(chǎng)的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動(dòng)線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機(jī)結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動(dòng)客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計(jì)；3) 道路交通重點(diǎn)關(guān)注廣場(chǎng)內(nèi)外交通動(dòng)線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場(chǎng)（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對(duì)地面步

6、行路線和客流出入口的影響，同時(shí)還要保證項(xiàng)目周邊車輛到達(dá)和離開的車流動(dòng)線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時(shí)應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)的獨(dú)立對(duì)外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計(jì)思路（詳見方案設(shè)計(jì)階段【關(guān)注點(diǎn)10】）。【關(guān)注點(diǎn)4】：停車位根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物出行習(xí)慣等因素，合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時(shí)以上?！娟P(guān)注點(diǎn)5】：停靠站和公交車站為方便顧客下車，還應(yīng)在主要的廣場(chǎng)出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛停靠站，長(zhǎng)度不少于20米，寬度

7、為雙車道，可滿足出租車臨時(shí)?？浚？空镜臄?shù)量根據(jù)實(shí)際情況確定。根據(jù)公共客運(yùn)交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場(chǎng)周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運(yùn)交通車站。【關(guān)注點(diǎn)6】：管理用房根據(jù)目前萬達(dá)綜合體的產(chǎn)品特點(diǎn)及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3-5）；管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨(dú)立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。【關(guān)注點(diǎn)7】： 消防疏散通道在消防規(guī)范允許的情

8、況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。【關(guān)注點(diǎn)8】：變形縫結(jié)合萬達(dá)綜合體建筑形態(tài)特點(diǎn)，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機(jī)率。三、建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審1 此階段商管公司任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容1) 任務(wù)：規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進(jìn)行評(píng)審，商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評(píng)審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評(píng)審會(huì)簽會(huì)匯總各部門的評(píng)審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計(jì)。由于建筑方案通常經(jīng)過多次評(píng)審和調(diào)整，在多次評(píng)審調(diào)整過程中方案設(shè)計(jì)也在不斷深化，因

9、而這一段過程有時(shí)也被視為方案深化設(shè)計(jì)階段。為方便起見，我們?nèi)宰鳛橐粋€(gè)階段對(duì)參與設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。2) 準(zhǔn)備工作：地方商管公司和集團(tuán)商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀，并組織開展相關(guān)市調(diào)工作。主要包括：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對(duì)物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍?duì)商鋪規(guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸車輛的類型、垃圾處理和清運(yùn)方式、居民停車習(xí)慣和繳費(fèi)方式、居民對(duì)休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。2 評(píng)審關(guān)注商管公司在此階段應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計(jì)的確認(rèn)，包括：主入口

10、、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進(jìn)深；地下室停車場(chǎng)的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積確認(rèn)；員工通道的要求。商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，確認(rèn)餐飲區(qū)域的設(shè)計(jì)要點(diǎn)；同時(shí)提交商管用房平面布置，確認(rèn)房產(chǎn)技術(shù)條件。室內(nèi)商業(yè)步行街1) 步行街主入口：步行街主出入口門高不低于3米，兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)門內(nèi)區(qū)域商鋪的通透性，充分提高入口區(qū)域商鋪價(jià)值；商業(yè)廣場(chǎng)（含步行街）各出入口應(yīng)設(shè)雙層門，并設(shè)

11、風(fēng)幕（長(zhǎng)江流域及長(zhǎng)江流域以北地區(qū)宜設(shè)手動(dòng)三翼旋轉(zhuǎn)門）；步行街至少保證一處出入口可供車輛進(jìn)出（室內(nèi)展示用）；出于節(jié)能及實(shí)際使用效果的考慮，各出入口應(yīng)安裝水循環(huán)冷暖風(fēng)幕機(jī)；季風(fēng)頻繁、風(fēng)力較大地區(qū)，步行街入口應(yīng)采用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的安全性和穩(wěn)定性；2) 步行街空間：室內(nèi)商業(yè)步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。若室內(nèi)步行街為三層，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對(duì)一、二層的影響，油煙必須高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行

12、街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。餐飲商鋪應(yīng)預(yù)留廚房點(diǎn)位位置和排油煙位置；3) 管道井：步行街強(qiáng)弱電、供水等管道井應(yīng)于公共通道集中設(shè)置，并將管井面向通道開門，盡量減少在商鋪內(nèi)設(shè)置管道井，如確需設(shè)置管道井，其位置不能占據(jù)商鋪的臨街面；商鋪門面盡量不設(shè)置防火卷簾，如確需設(shè)置則必須設(shè)置在商鋪門外側(cè)；4) 公共通道：在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計(jì)；步行街兩側(cè)店面之間寬度：首層1011米，二、三層1617米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長(zhǎng)度：為1625米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”

13、的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至56米；2層以上的廊橋不宜過密（間隔在3050米）；各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；5) 步行街商鋪面積：零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100以下，餐飲類商鋪面積一般為100200。所有商鋪單元進(jìn)深宜8米16米（其中零售和服務(wù)類商鋪不宜超過10米），面寬8.4米，盡可能減少門面過窄、進(jìn)深過大、平面形狀不規(guī)則等異形商鋪設(shè)計(jì)，降低招商難度；6) 步行街商鋪門面：所有商鋪門應(yīng)正對(duì)步行街并盡量避免門對(duì)門式設(shè)計(jì)。步行街商鋪外立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計(jì)（包括部分商鋪與主力店通道的立面）；7) 步行街商

14、鋪分隔：建議步行街商鋪盡可能沿柱體進(jìn)行分隔，以方便日后商鋪布局調(diào)整；特殊商鋪應(yīng)在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設(shè)計(jì)要求進(jìn)行分隔設(shè)計(jì)，如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常會(huì)選擇步行街主出入口處的店鋪，面積不低于180平米，并在鋪內(nèi)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間、一二層增加樓梯設(shè)計(jì)?！娟P(guān)注點(diǎn)10】：廣場(chǎng)內(nèi)部豎向交通組織 1) 扶梯：步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口20-30米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場(chǎng)以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)平

15、行布置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）扶梯位置應(yīng)避免對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)造成影響。扶梯應(yīng)設(shè)置光感變頻裝置；2) 觀光梯：通常在步行街中庭設(shè)置，以23部為一組，觀光梯應(yīng)通到地下停車場(chǎng)。觀光梯與商鋪門面的距離應(yīng)不小于4米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應(yīng)可以到達(dá)地下停車場(chǎng)，以保證垂直客流動(dòng)線的完整；3) 貨梯：步行街及各主力店均應(yīng)設(shè)有貨運(yùn)電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應(yīng)有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔80-100米設(shè)一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為1.62噸；貨梯對(duì)應(yīng)的地下卸貨區(qū)

16、的位置必須考慮與地下停車場(chǎng)出入口的關(guān)系； 4) 廣場(chǎng)內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；電梯還應(yīng)具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運(yùn)行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運(yùn)行安全。 【關(guān)注點(diǎn)11】：共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營(yíng)業(yè)時(shí)間的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨(dú)設(shè)計(jì)共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場(chǎng)，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難度?！娟P(guān)注點(diǎn)12】：公共衛(wèi)生間根據(jù)步行街的長(zhǎng)度不同一般設(shè)35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80100米，面積70100平方米，衛(wèi)生間可與主力店合用，但每層至少應(yīng)設(shè)置一處步行街專用衛(wèi)生間

17、，以滿足步行街與主力店錯(cuò)時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)使用需要；衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對(duì)步行街開口，否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響； 衛(wèi)生間應(yīng)作無障礙設(shè)計(jì)，每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于3個(gè)，女間蹲位不少于6個(gè)，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位1個(gè)，采用坐便器，輔助設(shè)施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于3個(gè)；公用洗手盆不少于3個(gè)，其中兒童專用1個(gè)；女衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)母嬰室或母嬰護(hù)理臺(tái)，以方便帶小孩的顧客使用。衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺(tái)高度為40公分為宜。衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)置有供保潔員清洗儲(chǔ)放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應(yīng)酌情考慮在步行街餐

18、飲區(qū)增設(shè)員工專用衛(wèi)生間?！娟P(guān)注點(diǎn)13】：顧客吸煙室建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處顧客吸煙室，面積在10平米左右，并設(shè)置通風(fēng)排煙設(shè)施。【關(guān)注點(diǎn)14】：主力店開口主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口。主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動(dòng)整個(gè)步行街的人流，首層開口宜設(shè)置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為48米；由于各主力店均有獨(dú)立的對(duì)外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應(yīng)不小于30米?！娟P(guān)注點(diǎn)15】：步行街專

19、用貨物通道因步行街較長(zhǎng)，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運(yùn)輸，建議在商鋪背街的一面設(shè)立專用貨運(yùn)通道，以避免貨運(yùn)對(duì)環(huán)境和顧客造成影響?！娟P(guān)注點(diǎn)16】：步行街公共通道頂棚步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設(shè)計(jì)，采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴(kuò)大800mm；玻璃采光頂宜采用分段式設(shè)計(jì)?！娟P(guān)注點(diǎn)17】：管理用房1) 商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并配套設(shè)置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動(dòng)室及訪親室；2) 員工食堂應(yīng)考慮燃?xì)夤艿馈⑿嘛L(fēng)、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設(shè)施；3) 物管用房?jī)?nèi)使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強(qiáng)弱

20、電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）等均應(yīng)獨(dú)立設(shè)置；4) 綜合體中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應(yīng)單設(shè)，并應(yīng)采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開?！娟P(guān)注點(diǎn)18】：設(shè)備間和值班室1) 開閉所、變電所、制冷機(jī)房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運(yùn)行管理；應(yīng)為供電局預(yù)留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對(duì)各主機(jī)設(shè)備的管控，建議增設(shè)運(yùn)行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設(shè)計(jì)為防暴玻璃窗；設(shè)備房必須有空調(diào)設(shè)施（通風(fēng)和散熱）；所有強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認(rèn)，值班室的建造標(biāo)準(zhǔn)可參照物管用房的標(biāo)準(zhǔn)；2) 地下各設(shè)備用房門及通道寬度要適合設(shè)備運(yùn)輸安裝

21、和日后維修；3) 為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下設(shè)備間的門應(yīng)朝向車場(chǎng)開闊區(qū)域；若超市等主力店設(shè)置于地下區(qū)域，其購(gòu)物手推車臨時(shí)停放區(qū)不宜設(shè)置在設(shè)備間門口周邊；4) 由于各設(shè)備機(jī)房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場(chǎng)管理等人員及員工餐廳的實(shí)際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間?！娟P(guān)注點(diǎn)19】：電梯廳1) 建議在電梯廳不設(shè)計(jì)排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進(jìn)電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全；3) 通往

22、地下停車場(chǎng)的客用電梯和扶梯間應(yīng)建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計(jì)空調(diào)及安全欄桿。【關(guān)注點(diǎn)20】：物業(yè)倉庫為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米?！娟P(guān)注點(diǎn)21】：垃圾房1) 步行街專用垃圾房應(yīng)設(shè)立四六處，其中一處為危險(xiǎn)品垃圾房；每處分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積不小于60，主力店垃圾房應(yīng)另外單獨(dú)設(shè)立；2) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場(chǎng)出入口，或貨梯口及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場(chǎng)出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應(yīng)滿足當(dāng)?shù)乩暹\(yùn)車的高度；3) 垃圾房的建造標(biāo)準(zhǔn)：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排

23、風(fēng)、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險(xiǎn)品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，以確保廣場(chǎng)安全。【關(guān)注點(diǎn)22】：卸貨區(qū)1） 考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，地下停車場(chǎng)貨運(yùn)電梯口處設(shè)立面積為100200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場(chǎng)入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道?！娟P(guān)注點(diǎn)23】：屋頂設(shè)施1) 屋頂設(shè)備設(shè)施的安裝，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風(fēng)機(jī)、油煙凈化器的安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，避免對(duì)塔樓居住環(huán)境的不良影響；2) 應(yīng)充分考慮裙樓的冷卻塔、風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫字摟的影響和

24、預(yù)防處理；3) 由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨(dú)立設(shè)計(jì)安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)在適當(dāng)位置預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)；4) 屋頂油煙井距高層水平距離20米以上。【關(guān)注點(diǎn)24】：地下停車場(chǎng)1) 車行道兩側(cè)（或單側(cè)）應(yīng)設(shè)置平行的人行道，人行道與車行道之間應(yīng)通過路面標(biāo)線明確區(qū)分；2) 車場(chǎng)內(nèi)部應(yīng)設(shè)計(jì)為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；3) 地下車庫必須預(yù)留機(jī)械停車，由于機(jī)械式停車位的后期維護(hù)保養(yǎng)成本較高，管理難度較大，顧客的認(rèn)可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式；4) 為避免非機(jī)動(dòng)車亂停亂放，應(yīng)設(shè)置非機(jī)動(dòng)車存車處，非機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量為：10002500輛；5) IC卡智能收費(fèi)

25、管理系統(tǒng)，具備自動(dòng)發(fā)卡、辦理長(zhǎng)期卡等功能；收費(fèi)軟件應(yīng)具備停車收費(fèi)、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計(jì)、空余車位統(tǒng)計(jì)、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能；6) 地下車場(chǎng)出入口需設(shè)收費(fèi)站，地下車場(chǎng)通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應(yīng)規(guī)劃中間收費(fèi)站。具體位置應(yīng)根據(jù)停車場(chǎng)交通規(guī)劃由商管公司設(shè)定。中央收費(fèi)站布線應(yīng)由橋架引入，在設(shè)計(jì)上要考慮到日后中間收費(fèi)站的移動(dòng)調(diào)整要求。收費(fèi)站長(zhǎng)2000mm、寬2000mm、高2500mm，并需安裝分體空調(diào)；7) 車庫出入口收費(fèi)亭和道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在平坦路段；8) 車道地面增加指引方向形狀的減速帶?！娟P(guān)注點(diǎn)25】：地下室廣告地下室應(yīng)在合適的位置設(shè)計(jì)安裝一定數(shù)

26、量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預(yù)留供電管線。【關(guān)注點(diǎn)26】：供電與計(jì)量1) 不同業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立，并獨(dú)立計(jì)量，避免造成營(yíng)運(yùn)期間管理界面混亂，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作帶來困難；2) 為便于今后實(shí)際運(yùn)營(yíng)中對(duì)日常能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、管理，各設(shè)備機(jī)房均需增加獨(dú)立電表，例如：制冷機(jī)房、水泵房等；3) 外墻廣告和景觀照明應(yīng)分別設(shè)置單獨(dú)回路，單獨(dú)計(jì)量，在相應(yīng)屋面或樓層預(yù)留外墻廣告、景觀照明用配電箱；4) 步行街中庭應(yīng)設(shè)置100千瓦獨(dú)立電源；外廣場(chǎng)的主要促銷活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)設(shè)置200千瓦獨(dú)立電源。四、項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審 一、外立面及廣告位設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)27】：外

27、立面設(shè)計(jì)1) 外立面嚴(yán)禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗，應(yīng)以暖色調(diào)為主，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩視覺感受，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氣氛；2) 步行街出入口外立面應(yīng)設(shè)計(jì)大氣，步行街標(biāo)識(shí)易于辨認(rèn)，雨棚透光性好，易于保潔；3) 凡有對(duì)外采光的商鋪，應(yīng)保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營(yíng)；首層外立面應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)為展示櫥窗，并以白玻璃為主，以增加外立面商業(yè)氛圍；4) 塔樓與裙樓臨街的立面應(yīng)避免在一個(gè)平面上，塔樓應(yīng)退后至少2米，二者之間應(yīng)有過度結(jié)構(gòu)處理，以防止塔樓墜物危及廣場(chǎng)行人安全及裙樓泛光對(duì)塔樓造成的光污染；5) 室外應(yīng)設(shè)置

28、大型LED顯示屏，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED顯示屏的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；LED顯示屏的規(guī)格、視距、高度應(yīng)協(xié)調(diào)適度；室外廣場(chǎng)適當(dāng)預(yù)留音視頻接口與LED顯示屏連接，以便在外廣場(chǎng)舉辦活動(dòng)時(shí)在LED顯示屏上進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播。【關(guān)注點(diǎn)28】：店招及廣告位1) 重點(diǎn)關(guān)注外墻廣告位設(shè)置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質(zhì)的合理匹配；2) 萬達(dá)廣場(chǎng)店招及主力店店招與廣告位在設(shè)計(jì)位置及內(nèi)容方面的關(guān)系定位應(yīng)準(zhǔn)確合理；3) 外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長(zhǎng)度進(jìn)行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；但如果當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)能夠接受的尺

29、度有別于上述標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建造；4) 建筑立面可預(yù)埋不銹鋼掛件，供懸掛條幅使用，具體位置可由商管公司確定；5) 所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的配電柜，并采取集中控制方式，接入樓宇自控系統(tǒng)；廣場(chǎng)LOGO建議由光控開關(guān)控制；6) 為保證今后出租使用中計(jì)量準(zhǔn)確，建議對(duì)每塊廣告位進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量；7) 燈箱廣告應(yīng)在四周預(yù)留散熱孔，以保證內(nèi)部燈具的可靠運(yùn)行；8) 燈箱內(nèi)部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、GE的電子鎮(zhèn)流器、光源等；安裝、配線符合規(guī)范要求；9) 廣告位的照明應(yīng)盡量采用外置照明（金鹵投光燈），內(nèi)置照明為輔的設(shè)計(jì)。內(nèi)置照明燈具應(yīng)與廣告畫布保持一定距離，通常不小于3

30、00mm，并且要隨著廣告畫面增大而增大，以免過熱引發(fā)火災(zāi)事故；10) 戶外廣告位鋼結(jié)構(gòu)支架應(yīng)做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理；內(nèi)襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風(fēng)時(shí)出現(xiàn)噪音；廣告牌邊框應(yīng)采用不銹鋼包邊，并進(jìn)行磨邊處理；11) 廣告畫面安裝方式應(yīng)簡(jiǎn)單牢固、易于拆換，廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；建議設(shè)計(jì)可滑動(dòng)式爬梯或吊籃。 二、泛光照明設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)29】：泛光照明1) 泛光照明系統(tǒng)易于維護(hù)清潔和更換光源，采用的燈具要節(jié)能耐用，宜選用高效光源，如稀土節(jié)能熒光燈、小功率高顯鈉燈等；隱藏式LED燈帶的燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；2) 泛光和照明結(jié)合良好，泛光色彩搭配合理，泛

31、光效果具有動(dòng)感和變化；3) 泛光照明的開關(guān)應(yīng)集中設(shè)置并具有定時(shí)開閉的功能；4) 獨(dú)棟獨(dú)戶的主力店、酒店等其泛光電源應(yīng)由主力店自身的供電系統(tǒng)供應(yīng)；5) 廣場(chǎng)燈的高度和角度應(yīng)合理，避免產(chǎn)生眩光。三、外環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)廣場(chǎng)外環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)應(yīng)首先滿足各種功能和需要，其次要考慮維護(hù)保養(yǎng)成本和管理難度。因此景觀設(shè)計(jì)應(yīng)從以下方面考慮：地面鋪裝材料的選擇和施工工藝是否合理；提供保潔取水用電等配套設(shè)施預(yù)留的點(diǎn)位和要求廣告燈箱、立柱標(biāo)識(shí)、燈柱、花缽、樹池、垃圾桶、休閑座椅等景觀元素的位置是否合理；綠化的布置方式以及綠植品種的選擇是否合理；室外標(biāo)識(shí)、售賣亭、促銷活動(dòng)場(chǎng)地的位置、數(shù)量及設(shè)計(jì)要求?！娟P(guān)注點(diǎn)30】：景觀風(fēng)格

32、廣場(chǎng)景觀整體格調(diào)應(yīng)與建筑的風(fēng)格保持協(xié)調(diào)，通常商業(yè)以簡(jiǎn)約時(shí)尚為主，銷售型物業(yè)以優(yōu)雅舒適為主。【關(guān)注點(diǎn)31】：外廣場(chǎng)地面鋪裝1) 為避免日后出現(xiàn)塌陷，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)承載力的實(shí)際現(xiàn)狀處理基礎(chǔ)和墊層，砼墊層至少要達(dá)到200MM；2) 廣場(chǎng)地面應(yīng)采用防滑、抗壓耐用、不易污染、便于清洗的材質(zhì)，建議采用600*600規(guī)格的天然石材，面積不宜過大，便于日后維修更換，更換后色差也不會(huì)很突出。允許機(jī)動(dòng)車行駛區(qū)域的地面石材厚度建議不小于6cm或達(dá)到上車地面的要求；3) 廣場(chǎng)地面各種井蓋的表面通常應(yīng)采用和鋪地相同的材料，井蓋至少應(yīng)具有美觀、抗壓、便于開閉、防盜等特點(diǎn)；4) 車行路面（如車庫出入口）不宜采用鋪裝方式，如出于

33、環(huán)境裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環(huán)氧樹脂漆工藝處理?！娟P(guān)注點(diǎn)32】:交通組織及動(dòng)線1) 人行道與車行道之間可采取綠植等景觀設(shè)施隔離和區(qū)分，避免人車混行；2) 為防止車輛亂停亂放，廣場(chǎng)邊緣路牙的高度應(yīng)不小于180MM，同時(shí)應(yīng)設(shè)置景觀綠植及擋車樁；3) 港灣式停靠站、公交車站、城市道路人行橫道線等應(yīng)納入環(huán)境設(shè)計(jì)中；4) 廣場(chǎng)應(yīng)設(shè)置23個(gè)大型客車停車位，可與酒店、超市一并考慮，行車路線應(yīng)避免在廣場(chǎng)中穿行?！娟P(guān)注點(diǎn)33】:配套設(shè)施預(yù)留1) 外廣場(chǎng)保潔取水點(diǎn)應(yīng)每隔7080米設(shè)置一處，能夠鎖閉。具體點(diǎn)位由商管公司提供或確認(rèn)；2) 外廣場(chǎng)多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位（售賣亭）應(yīng)每隔100米設(shè)置一處，主干道臨街面的數(shù)量應(yīng)不少

34、于二處，應(yīng)具備供電、通訊、給排水功能，具體點(diǎn)位由商管公司提供或確認(rèn)；3) 主要外廣場(chǎng)作為日后商家舉辦促銷活動(dòng)的場(chǎng)地，應(yīng)設(shè)置不低于120KW的電力容量的配電箱。配電箱應(yīng)具備防水、防漏電的功能?！娟P(guān)注點(diǎn)34】:景觀照明燈光要進(jìn)行照度計(jì)算，明確燈具類型和功率，在滿足商業(yè)需要的基礎(chǔ)上兼顧節(jié)能，同時(shí)不能影響周邊住宅的使用；燈具的結(jié)構(gòu)和材質(zhì)應(yīng)易于維護(hù)清潔和更換光源?！娟P(guān)注點(diǎn)35】:垃圾箱1) 外廣場(chǎng)垃圾桶應(yīng)符合環(huán)保認(rèn)證要求，即由可回收和不可回收兩部分桶體組成并配備煙灰缸；造型要美觀，與周圍景觀協(xié)調(diào)一致；材質(zhì)堅(jiān)固耐用，易于清洗；可固定于地面；2) 垃圾箱間隔距離宜為3050米，且應(yīng)靠近綠化帶、休閑椅等設(shè)置；

35、具體點(diǎn)位由商管公司提供或確認(rèn)?！娟P(guān)注點(diǎn)36】:休閑設(shè)施休閑椅要堅(jiān)固耐用，易于清潔，表面材質(zhì)不易褪色，整體不易拆卸。設(shè)計(jì)樣式風(fēng)格要與周圍景觀設(shè)施保持一致?！娟P(guān)注點(diǎn)37】:水系景觀水系景觀的設(shè)計(jì)要充分考慮今后維護(hù)保養(yǎng)成本和難度；噴水系統(tǒng)宜采用旱噴；水池的池底須硬質(zhì)鋪裝并保持平整，水深不大于20CM；水系景觀還應(yīng)當(dāng)避開各種機(jī)電設(shè)施以及汽車坡道等，以免滲漏造成設(shè)施損壞和人身傷害；水系景觀周圍夜間照明要充足。【關(guān)注點(diǎn)38】：木制景觀由于木質(zhì)設(shè)施易損壞、保養(yǎng)難，地板、休閑椅、亭臺(tái)、橋閣、欄桿等盡量少采用木質(zhì)材料，如使用必須經(jīng)過防腐處理。【關(guān)注點(diǎn)39】：盲道和無障礙通道1) 主要道路和出入口均應(yīng)設(shè)置盲道和無

36、障礙通道，并與城市道路的盲道和無障礙設(shè)施連接；2) 無障礙通道護(hù)欄應(yīng)采用不銹鋼制成，避免用土建矮墻；地面應(yīng)采用防滑材質(zhì)，地面坡度符合規(guī)范?！娟P(guān)注點(diǎn)40】：綠植1) 廣場(chǎng)綠植要根據(jù)其使用功能來選擇適當(dāng)?shù)姆N類，如隔離用的綠植，通常選用生長(zhǎng)旺盛易于修剪的灌木或草皮；而遮蔭為目的的宜選用樹冠高大的喬木；以觀賞為目的的應(yīng)選用形體優(yōu)美，花色鮮艷、花期長(zhǎng)的植物；2) 所有植物均應(yīng)適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂颍子谏L(zhǎng)和栽培，耐病蟲害，無毒無特殊氣味。【關(guān)注點(diǎn)41】：屋頂花園如建筑物由裙樓和塔樓組成，則裙樓屋面應(yīng)設(shè)置景觀以遮蔽其它有礙觀瞻的屋頂設(shè)施，美化屋面環(huán)境；如有需要也可營(yíng)造休閑場(chǎng)所（參見【關(guān)注點(diǎn)22】）?！娟P(guān)注點(diǎn)42】

37、：坡度處理1) 對(duì)于地面標(biāo)高變化較大的項(xiàng)目，在商業(yè)廣場(chǎng)各主入口要盡可能使用緩坡而減少臺(tái)階設(shè)計(jì)；如有臺(tái)階，每組臺(tái)階的總高度也應(yīng)小于1.5米；坡道坡度最大不要超過8；2) 坡度較大必須采用豎向垂直擋墻設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)通過分層疊錯(cuò)變化或者立體坡面綠化設(shè)計(jì)來進(jìn)行美化?！娟P(guān)注點(diǎn)43】：景觀小品1) 室外各種標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式花缽及樹池?cái)[放位置應(yīng)錯(cuò)落有序，對(duì)客流動(dòng)線無不良影響，具體位置可由商管公司提供；2) 所有燈桿、標(biāo)識(shí)、立柱廣告、道旗等其突出柱體的懸掛物底端距地面高度應(yīng)不小于2米；3) 可酌情考慮在城市廣場(chǎng)或主要臨街面設(shè)置在地區(qū)或城市具有標(biāo)志性特征的藝術(shù)景觀或構(gòu)筑物，如雕塑、假山石等?！娟P(guān)注點(diǎn)44】：銷售型物業(yè)景

38、觀1) 對(duì)于銷售型的物業(yè)應(yīng)在每棟建筑物門前區(qū)域增設(shè)公告欄，方便物業(yè)管理信息公示；2) 所有景觀元素應(yīng)避免影響居住者室內(nèi)采光；3) 夜間景觀照明不能對(duì)居住者造成光污染；4) 在保證安全的前提下，適當(dāng)增加球場(chǎng)、沙池、健身器、兒童樂園等娛樂健身設(shè)施；5) 園區(qū)內(nèi)人行道路要便捷、順暢；6) 獨(dú)立的園區(qū)應(yīng)采用封閉式管理的設(shè)計(jì)。【關(guān)注點(diǎn)45】：其它設(shè)施1) 人防出口、燃?xì)庹{(diào)壓站、室外變電站等公共設(shè)施應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿阑b飾要與周圍景觀保持一致，或者設(shè)計(jì)成廣告位或路引標(biāo)識(shí)，以發(fā)揮使用功能；2) 室外扶梯應(yīng)有遮雨棚，且造型要與建筑及外環(huán)境協(xié)調(diào)一致，有利于扶梯維護(hù)保養(yǎng)。【關(guān)注點(diǎn)46】：商管公司要對(duì)所有景觀設(shè)施進(jìn)行安

39、全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。五、步行街內(nèi)裝設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)47】：商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)商業(yè)步行街商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)，餐飲類以及有特殊要求的戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常毛坯交付，但配套設(shè)施應(yīng)安裝到位；其他商鋪以及公共區(qū)域均為精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付?！娟P(guān)注點(diǎn)48】：商鋪立面商鋪店招應(yīng)設(shè)置在鋪門上方，電源接入商鋪的配電箱（配電箱應(yīng)設(shè)置在隱蔽位置）；一般精裝鋪的店招寬度與鋪門一致，但餐飲商鋪和戰(zhàn)略伙伴商鋪也可采用與鋪面等寬的店招或按照其要求設(shè)置；鋪門兩側(cè)的玻璃幕墻到頂，底部加踢腳線保護(hù)；所有店招均預(yù)留位置，店招的內(nèi)容由商戶自行設(shè)計(jì)安裝?！娟P(guān)注點(diǎn)49】：步行街天面1) 步行街公共通道的天面顏色不宜單調(diào)，應(yīng)豐富顏色和建筑層次，和燈光效果良好配合，

40、渲染商業(yè)氣氛；2) 步行街的天面（包括公共區(qū)域和商鋪內(nèi)）吊頂應(yīng)采用上人龍骨，在合理的位置預(yù)留足夠的檢修口。【關(guān)注點(diǎn)50】：步行街照明1) 步行街照明與內(nèi)裝應(yīng)有機(jī)結(jié)合，避免片面追求形式和不適當(dāng)選取照度標(biāo)準(zhǔn)及照明方式，在不降低照明質(zhì)量的前提下，應(yīng)有效控制單位面積的安裝功率；2) 除有裝飾需要外，應(yīng)優(yōu)先選擇直射光通比例高、控光性能合理的高效燈具，如節(jié)能熒光燈和高顯鈉燈等；3) 為了充分利用天然采光條件，節(jié)約電能，應(yīng)盡可能將照明控制納入建筑設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)；4) 目前在給各精裝商鋪?zhàn)魈旎艟叩脑O(shè)計(jì)時(shí)，通常在周邊采用不同燈具以突出不同的效果。但根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，各商鋪在進(jìn)行裝修時(shí)，周邊往往放置高柜，柜內(nèi)設(shè)有

41、照明，而天花安裝的燈具往往閑置。為此建議店鋪內(nèi)周邊的燈具仍選用普通燈具，僅預(yù)留充足電量即可，以滿足商鋪?zhàn)孕懈膭?dòng)之需；3) 針對(duì)于暗槽內(nèi)的燈具，為便于維修更換慮，建議采用“卡扣”式安裝；4) 步行街立面宜采用高反射率的飾面材料以提高光效?！娟P(guān)注點(diǎn)51】：商鋪門各商鋪玻璃門采用的均為1米面寬、厚度不低于12MM的鋼化玻璃，為適應(yīng)玻璃門較大的自重，必須選擇合適的優(yōu)質(zhì)品牌的地彈簧合頁，建議采用進(jìn)口品牌，以往所使用的經(jīng)常損壞，出現(xiàn)玻璃門下垂以及無法定位的現(xiàn)象。【關(guān)注點(diǎn)52】：步行街公共通道地面1) 步行街通道地面以淺米黃進(jìn)口人造石為主，其中餐飲區(qū)的地面應(yīng)選擇顏色略深，不易污染、易清潔的地磚；2) 中庭地

42、面鋪裝應(yīng)以天然石材為主，并通過拼花、環(huán)形裝飾燈帶等裝飾手法明顯區(qū)別于其它區(qū)域。地面若采用不銹鋼壓條作為裝飾時(shí)，其厚度和長(zhǎng)度應(yīng)避免在今后的使用中出現(xiàn)翹起、變形。【關(guān)注點(diǎn)53】：多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位步行街首層扶梯下方、通道口等適合開展多種經(jīng)營(yíng)的區(qū)域可做強(qiáng)弱電（個(gè)別可考慮上下水）預(yù)留。具體點(diǎn)位可由商管公司提供?！娟P(guān)注點(diǎn)54】：步行街的采光廊和中庭玻璃穹頂1) 考慮廣告條幅及美陳裝飾物的安裝，步行街的采光廊需按每跨3對(duì)或5對(duì)預(yù)留吊掛件，中庭玻璃穹頂預(yù)留6個(gè)或8個(gè)吊掛件，所有吊掛件均要采用電動(dòng)遙控升降裝置，每個(gè)點(diǎn)的承載力約45KG，具體點(diǎn)位可由商管公司提供；中庭的采光玻璃穹頂及步行街的采光廊應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必須

43、設(shè)置電動(dòng)遮陽裝置。在設(shè)計(jì)選型時(shí)請(qǐng)注意軌道、電機(jī)、控制機(jī)構(gòu)的選擇，以避免后期實(shí)際使用時(shí)出現(xiàn)問題；2) 中庭玻璃穹頂在設(shè)計(jì)中同時(shí)要考慮預(yù)留安裝LED電子顯示屏的荷載和懸掛設(shè)施，總荷載為20KN。【關(guān)注點(diǎn)55】：步行街廣告1) 步行街公共區(qū)域及地下車場(chǎng)均可選擇客流集中的位置設(shè)置廣告燈箱，電梯廳等顧客能夠短暫駐足的位置也可設(shè)置滾軸式廣告燈箱，廣告燈箱的寬度以700MM800MM為宜，高度以1800MM為宜；廣告燈箱應(yīng)外形美觀、醒目，配合步行街整體設(shè)計(jì)風(fēng)格；具體點(diǎn)位可由商管公司提供；2) 滾軸式廣告燈箱的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮方便維修和更換畫面，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用玻璃膠封固的方法，所有廣告燈

44、箱均需預(yù)留散熱口；燈箱廣告位應(yīng)獨(dú)立或分區(qū)域安裝計(jì)量電表。【關(guān)注點(diǎn)56】：客服中心客服中心可設(shè)置在扶梯下方或中庭區(qū)域，客服中心接待臺(tái)應(yīng)由內(nèi)裝單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)制作，風(fēng)格與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致；客服中心所需的供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、廣播等須一并安裝到位；如步行街過長(zhǎng)或者體量過大（長(zhǎng)度超過350米或建筑面積超過5萬平方米）可考慮增加一個(gè)客服中心。具體點(diǎn)位由商管公司確定?！娟P(guān)注點(diǎn)57】：電梯扶梯1) 扶梯洞口周圍空隙須安裝防墜網(wǎng)；2) 圖紙中扶梯兩端與護(hù)欄銜接的部位及兩組扶梯之間的間距部分建議在該處應(yīng)做明確設(shè)計(jì)，除采用不銹鋼造型連接外，為防止縫隙過大，還需再增加安全玻璃攔隔，所有縫隙必須保證能夠阻擋兒童穿過；3) 地

45、下電梯大堂、扶梯廳隔斷可多采用玻璃設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)其通透性，便于客人方便找到進(jìn)出通道；內(nèi)部裝修達(dá)到精裝標(biāo)準(zhǔn)；4) 建議觀光電梯附近增加廣告液晶屏和樓層指示?！娟P(guān)注點(diǎn)58】：衛(wèi)生間衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)增加應(yīng)急照明，地面應(yīng)采用防滑地磚，燈具及排氣扇的位置要根據(jù)蹲位的位置合理安排（其它要求參見【關(guān)注點(diǎn)11】）。【關(guān)注點(diǎn)59】：休閑設(shè)施步行街長(zhǎng)度，在廊道內(nèi)應(yīng)按適當(dāng)?shù)拈g隔距離設(shè)置休息區(qū)，休息區(qū)以休閑座椅和景觀小品配合為主?！娟P(guān)注點(diǎn)60】：衛(wèi)生設(shè)施步行街需設(shè)置符合環(huán)保質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)垃圾桶，擺放位置：步行街公共通道應(yīng)結(jié)合休息區(qū)、扶梯口等處擺放，以3050米擺放一個(gè)為宜；公共衛(wèi)生間門口、電梯廳等處均需擺放；具體點(diǎn)位可

46、由商管公司提供。 五、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)61】：導(dǎo)示系統(tǒng)總體要求導(dǎo)示系統(tǒng)的標(biāo)識(shí)內(nèi)容必須符合萬達(dá)集團(tuán)的VI使用規(guī)范，材質(zhì)優(yōu)良，制作安裝工藝精細(xì)，易于維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)計(jì)風(fēng)格保持統(tǒng)一。【關(guān)注點(diǎn)62】：室外導(dǎo)示室外交通指示標(biāo)識(shí)、廣場(chǎng)標(biāo)識(shí)、廣告燈箱等應(yīng)根據(jù)標(biāo)識(shí)級(jí)別設(shè)置于路口、主入口和廣場(chǎng)四周等視線較為集中的位置，選擇點(diǎn)位的原則：不能影響整個(gè)廣場(chǎng)的客流動(dòng)線，可利用綠植區(qū)設(shè)置；不能遮擋主力店或外鋪的門面；不能對(duì)廣場(chǎng)舉辦大型活動(dòng)的場(chǎng)地使用形成潛在影響；位置、高度、寬度以及安裝工藝等無安全隱患；具體點(diǎn)位可由商管公司提供?！娟P(guān)注點(diǎn)63】：室內(nèi)導(dǎo)示室內(nèi)導(dǎo)示牌主要設(shè)置于出入口、主力店開口、電梯廳、扶梯口、衛(wèi)生間等處，同

47、時(shí)步行街公共通道也應(yīng)根據(jù)合理距離吊設(shè)導(dǎo)示牌；具體點(diǎn)位和內(nèi)容由商管公司提供。【關(guān)注點(diǎn)64】：導(dǎo)示制作及安裝1) 導(dǎo)示牌應(yīng)采用內(nèi)置光源，光源以日光燈或LED為主；透光部分通常采用有機(jī)玻璃或亞克力塑料材質(zhì)，不透光部分通常采用鋁板或復(fù)合板材制作；導(dǎo)示內(nèi)容的材料和底板的色溫應(yīng)有足夠的反差；2) 導(dǎo)示內(nèi)容中的文字需中英文對(duì)照，文字大小在室內(nèi)應(yīng)使視力良好者在不小于20米的距離清晰可辨，在室外可辨距離應(yīng)不小于50米；3) 吊頂式導(dǎo)示牌嚴(yán)禁直接吊裝在輕鋼龍骨上，必須在樓板上做專用吊裝支架；4) 固定式應(yīng)安裝牢固，移動(dòng)式底座應(yīng)穩(wěn)固，抗風(fēng)力強(qiáng)。六、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)65】：大商業(yè)廣場(chǎng)智能化系統(tǒng)（包括插蠟燭部分）1

48、) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BA）：除包括中央空調(diào)系統(tǒng)、冷凍機(jī)組系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等外，還應(yīng)設(shè)置三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、空調(diào)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、水箱水位監(jiān)控系統(tǒng)；集水坑液位（包括超高液位和超低液位）監(jiān)控系統(tǒng)，排污泵監(jiān)控系統(tǒng)、室外溫濕度監(jiān)測(cè)系統(tǒng)（陽面、陰面各設(shè)1個(gè)點(diǎn)）；公共區(qū)域照明（含步行街、主力店、地下停車場(chǎng)）綜合自動(dòng)控制系統(tǒng)，以滿足日后管理和節(jié)能需要；2) 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）：包括電子布告管理系統(tǒng)（發(fā)布即時(shí)信息、通知、通告等）、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；3) 安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）：紅外報(bào)警系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)；設(shè)計(jì)施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)毓布挤老嚓P(guān)部門進(jìn)行充分溝通協(xié)調(diào)，安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要完全達(dá)到公安技防的強(qiáng)制性要求。電視監(jiān)控系統(tǒng)的備電達(dá)到2小時(shí)；監(jiān)控錄像保存時(shí)間應(yīng)達(dá)到30天；4) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）：包括自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，