房地產(chǎn)大盤研究.ppt

1、大盤研究,一、關(guān)于大盤,1、何為大盤,傳統(tǒng)對(duì)大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 如今大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)和都市綜合體等。,傳統(tǒng)對(duì)大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模； 如今大盤影響力最重要的是對(duì)社會(huì)發(fā)展的影響力。,傳統(tǒng)對(duì)大盤價(jià)值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤； 如今大盤價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。,大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。,價(jià)值,認(rèn)識(shí),第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。,第三層面： 開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。,第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會(huì)影響力。,2、大盤價(jià)值層面,

2、大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會(huì)影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。,3、大盤與小盤,大盤 大盤注重功能多元化 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 長期價(jià)值增長為指導(dǎo)思想,小盤 以單一功能開發(fā) 追求短期市場價(jià)值最大 單樓盤開發(fā)短期市場實(shí)現(xiàn),小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； ,小盤,大盤,發(fā)展戰(zhàn)略與定位 業(yè)態(tài)組合、功能配比 分區(qū)開發(fā)規(guī)劃 啟動(dòng)與分期計(jì)劃。,4、成功大盤開發(fā)的要素,大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動(dòng)策略。,4、大盤的發(fā)展,新都市主義大盤

3、,現(xiàn)代主義大盤,后現(xiàn)代主義大盤,新都市主義大盤,19201960,1980目前,19601980,新都市主義的基本精神是：社區(qū)設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展。,5、大盤反思,盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不足下的盲目啟動(dòng)導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì) 定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運(yùn)營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。,準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動(dòng)策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄。,二、大盤的開發(fā)模

4、式,1、開發(fā)模式,新市鎮(zhèn)開發(fā)模式,主題社區(qū)開發(fā)模式,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式,郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式,老年社區(qū),體育社區(qū),教育社區(qū),休閑產(chǎn)業(yè),體育產(chǎn)業(yè),商務(wù)商業(yè),項(xiàng)目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； 項(xiàng)目開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式，吸引消費(fèi)群體。,中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式,城市中心大盤開發(fā)模式,交通擁擠與項(xiàng)目的通達(dá)性； 項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； 項(xiàng)目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； 項(xiàng)目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。,緊縮城市開發(fā)模式,模式一：主題社區(qū)模式,主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群。,教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等是主題社區(qū)模式開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。通過主題吸

5、引消費(fèi)者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費(fèi)者的心理抗性。,主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征,主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；,主題宣傳-讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；,主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；,主題復(fù)合-單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。,1,2,3,4,符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； 具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； 主題先行，樹立消費(fèi)者信心。,成功關(guān)健,案例：上海綠地,綠地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出“綠地21城”。 由一期度假社區(qū)-綠地國際家園、二期尊老社

6、區(qū)-孝賢坊 、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運(yùn)動(dòng)中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺(tái)、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動(dòng)廣場，安全緊急救助完備。,模式二：新市鎮(zhèn)模式,主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化,采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； 通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； 通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。,臺(tái)灣加勒比新城：1300公頃,廣州鳳凰城： 10000畝,杭州天都城： 7000畝,市鎮(zhèn)

7、結(jié)構(gòu)組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。 鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場、娛樂中心等設(shè)施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會(huì)堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等； 商業(yè)設(shè)施市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場 其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。,模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式,通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。,采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； 在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； 邊經(jīng)營

8、、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。,深圳華僑城,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征,特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。,成功開發(fā)關(guān)鍵要素,適用條件,大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利； 項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。 開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時(shí)期的持續(xù)開發(fā) 。,總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路； 綜合開發(fā)，全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項(xiàng)目之間的銜接。,模式四：中心城鎮(zhèn)模式,開發(fā)模式：以

9、區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)、中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)、中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。,商務(wù)中心,文體中心,政務(wù)中心,高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化、時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 高密度的交流聯(lián)系- 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。,適用條件,大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍； 城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求，交通通達(dá)。 區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。,成功關(guān)鍵要素,中心城鎮(zhèn)模式特征,現(xiàn)代化

10、特征：具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； 國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風(fēng)格多元化； 人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)健康與親和的特征。,模式五：緊縮城市模式,開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性。,緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。,適用條件,優(yōu)越的地理位置 CBD或城市中

11、心邊沿；便利的交通條件； 較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群 政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。,緊縮城市模式特征,功能復(fù)合：項(xiàng)目基本具備城市的主要功能； 建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化； 資源共享：通過合理功能配比實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶資源共享與空間共享。,合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求； 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。,成功關(guān)鍵要素,緊縮城市開發(fā)模式特別適用于城市重建與舊城改造項(xiàng)目。,2、大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí),超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”的需求； 外向互動(dòng)、內(nèi)

12、向緊湊：大盤既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。 集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個(gè)城市功能的濃縮和剪影。,認(rèn)識(shí)1：,街區(qū)是大盤重要的組織成分，是大盤的生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨(dú)立街區(qū)的打造； 街區(qū)創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)共生和成長； 活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動(dòng)性、便利性、共享性、多樣性、包容性,認(rèn)識(shí)2：,街區(qū)業(yè)態(tài)設(shè)置（最令人滿意的服務(wù)配套）,摘自萬科城市花園研究報(bào)告,市場可實(shí)現(xiàn)：最先啟動(dòng)的物業(yè)必須為市場可實(shí)現(xiàn)物業(yè)，否則項(xiàng)目形象與價(jià)值將大大貶損； 符合項(xiàng)目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)，一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動(dòng)； 有利價(jià)值最大化：通過前期成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值提升。,認(rèn)識(shí)3：,認(rèn)識(shí)4：,景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn)，