房地產(chǎn)物業(yè)管理理論與實務(wù)(PPT詳細(xì)解析)[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)物業(yè)管理理論與實務(wù),第一章 緒論,第一節(jié) 物業(yè)管理的概念與性質(zhì),一物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的含義 物業(yè): 單元性的房地產(chǎn)。 具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 物業(yè)三要素:房屋建筑、施設(shè)備、場地,物業(yè)有大小之別; 物業(yè)可以包含各種建筑類型； 它有明確的范圍、清晰可分的權(quán)益和一定的價值。,不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別,不動產(chǎn)（real estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài) 房地產(chǎn)（real estate，property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重 物業(yè) （property）側(cè)重于指權(quán)益 一般情況下三者可以通用，互為替代。,“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時具體區(qū)

2、別： 其一，物業(yè)一般用于確指 房地產(chǎn)則一般用于泛指 其二，物業(yè)主要是指已建成投入使用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 房地產(chǎn)往往指生產(chǎn)、流通、消費整個過程的 房地 產(chǎn)產(chǎn)品,(二)物業(yè)管理的概念,本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動。,物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：,傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。,物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較,二物業(yè)管理的性質(zhì),（一）

3、物業(yè)管理的性質(zhì) 1服務(wù)性 提供勞務(wù)服務(wù) 2經(jīng)營性 提供有償服務(wù) 3專業(yè)性 物業(yè)管理本身是社會分工的產(chǎn)物 有專門的組織機構(gòu) 專業(yè)人員配備 專業(yè)工具和設(shè)備 專業(yè)公司分包工作,4受聘、受托性 物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán) 兩權(quán)分離導(dǎo)致 5. 規(guī)范性 成立、接管、管理的規(guī)范性6. 統(tǒng)一性和綜合性 7中介性,（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素,1強調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上） 2建立基本的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn) 對每個員工負(fù)責(zé)的具體領(lǐng)域有一份簡明扼要的書面工作描述（做什么） 有一份針對以員工為基礎(chǔ)的行為準(zhǔn)則（怎么做）3認(rèn)同并嘉獎優(yōu)秀員工（激勵機制上） 4制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面）,物業(yè)管理是以服務(wù)

4、為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè).,第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容,一類型 （一）按管理性質(zhì)分 1行政性管理 指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。 2企業(yè)化管理 產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè),（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分,1聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A） 聘用委托 管 理 產(chǎn)權(quán)人物管企業(yè)物業(yè) 提供費用 產(chǎn)權(quán)人 簽約 物管企業(yè) 提供服務(wù),第一次委托：開發(fā)商 管理企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會物管企業(yè) 開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式: 自己組建管理公司 招聘專業(yè)物業(yè)公司,2自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B） 物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時交由下屬公司去做。 管

5、理企業(yè)肩負(fù)經(jīng)營、管理雙重重任，水平高低對物業(yè)經(jīng)營效益影響大。,二者差別: 產(chǎn)權(quán)上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A側(cè)重售后服務(wù) B經(jīng)營與管理并重 管理對象方面： A居住物業(yè)為主 B商業(yè)物業(yè)為主 服務(wù)對象方面 ： A居民為主 B職業(yè)人群為主,（三）管理形式上 封閉式 開放式,二物業(yè)管理的內(nèi)容,（一）基本業(yè)務(wù) 1房屋管理 2設(shè)施、設(shè)備管理 3相關(guān)場地的維護與管理,（二）專項業(yè)務(wù) 1安全管理（包括消防管理） 2清潔衛(wèi)生管理 3綠化管理4車輛管理5能源管理 （一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性服務(wù)項目。 收費原則：保本微利。,（三）特色業(yè)務(wù) 指各種代辦代做業(yè)務(wù)旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如：

6、 代聘代做家政服務(wù) 代定代送牛奶、報紙 代送兒童入園上學(xué) 代定代購車船票,（四）經(jīng)營業(yè)務(wù) 為業(yè)主及其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：室內(nèi)裝潢；家電維修； 咨詢；代租代售； 開小商場及其他經(jīng)營實體。 開展的目的： 謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟效益,第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與發(fā)展,一物業(yè)管理的起源,物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。,1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者 喬治A霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Ooganization，CM

7、BO） 隨后，成立全美第一個業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Building Owers and Managers Association， BOMA）,經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安延伸至： 工程咨詢監(jiān)理 物業(yè)功能布局與劃分 物業(yè)市場行情調(diào)研預(yù)測 目標(biāo)客戶群認(rèn)定 物業(yè)保險、物業(yè)租售推廣代理 通訊及旅行安排 智能系統(tǒng)化服務(wù) 專門性社會保障服務(wù)等方面。,第四節(jié) 物業(yè)管理市場的培育,一物業(yè)管理市場的概念,（一）市場客體 物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù) 包括：一

8、般性服務(wù) 特約服務(wù) 經(jīng)營性服務(wù),（二）市場主體,需求主體：業(yè)主、使用人 供給主體：物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營人 協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)組織,（三）市場環(huán)境, 專業(yè)法規(guī)政策 相關(guān)的專門性法律 管理契約或合同 基本的社會經(jīng)濟制度 人們對物業(yè)管理的認(rèn)識認(rèn)可程度 態(tài)度、行業(yè)風(fēng)氣等,二物業(yè)管理市場的形成,（一）對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加 *政府從社會管理、社會效益角度 *開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度 *業(yè)主從投資保值、增值角度 *使用者從安全、方便、生活、工作、經(jīng)營等角度,（二）物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、事務(wù)性等使物業(yè)管理的供給成為可能 有需、有供，二者廣泛存在 形成物業(yè)管理市場,三物業(yè)管理市場的管理體制,（一）政府對物業(yè)管理市場的管理宏觀管理 包括：行政管理 法規(guī)管理,1制定物業(yè)管理政策法規(guī) 明確管理范圍、內(nèi)涵 明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責(zé) 規(guī)范合同條款、內(nèi)容，防止欺詐行為 規(guī)范管理權(quán)限、行為、收費標(biāo)準(zhǔn)、辦法等 2物業(yè)管理企業(yè)和