房地產(chǎn)企業(yè)應對機遇和挑戰(zhàn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)應對的機遇和挑戰(zhàn)淺析隨著國家住房制度改革的實施和深化，房地產(chǎn)企業(yè)從無到有，從小到大，逐步走向市場經(jīng)濟的前臺，不僅主導了投資資金的方向，對提高 GDP 價值和推動城市化建設的進程也起到至關重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)有如風頭浪尖上的弄潮兒，在盡情展露頭角獲取利潤之余，也開始面臨著極大的市場風險和經(jīng)營風險。在除去浮華泡沫之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要低頭反思，未來的經(jīng)營之道，當何去何從。早在 90 年代以前，住房作為單位的福利制度之一，從未涉足市場，因此那時只有所謂的施工單位，并無真正意義的房地產(chǎn)企業(yè)，比起傳統(tǒng)的輕重工業(yè)，甚至服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起步很晚，而且最早投入房地產(chǎn)業(yè)的投資者，多數(shù)不是政

2、府籌劃成立的，就是由擁有空置土地的實業(yè)企業(yè)以土地作價， 以合作經(jīng)營的形式投入運營。 不僅房地產(chǎn)一級、二級市場均不規(guī)范，連房地產(chǎn)企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)，經(jīng)營運作都沒有一定的標準可以參照。然而房地產(chǎn)項目開發(fā)的技術(shù)性和復雜性，決不亞于任何一個傳統(tǒng)工業(yè)。由于起步晚，造成許多房地產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范，項目倉促上馬，因此留下了爛尾樓、公共設施管理、物業(yè)管理等諸多難題，均有待于法律法規(guī)的進一步加以完善。這是房地產(chǎn)企業(yè)的先天不足。1 / 8從 94 年到 2004 年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷輪回，走到了又一個波頂，房地產(chǎn)價格的穩(wěn)步攀升讓房地產(chǎn)企業(yè)取得了豐厚的利潤，繼而成為眾矢之的，成為房價上升的罪魁禍首，于是國八條出臺，整頓土地

3、供應程序，規(guī)范開發(fā)和銷售行為，提高開發(fā)貸款的門檻等等，意圖從房地產(chǎn)企業(yè)方面下手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。之后的兩年時間，適逢中國城市化進程走到最關鍵的時刻，中國人素來有著“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，隨著我國住房制度的改革和城市化進程的深入，加上 70-80 年代生育高峰期的人逐步步入婚育年齡，越來越多的人走向購買商品房的市場，購買房子的剛性需求在過去未來的一段時間內(nèi)確實還將存在。這些為房地產(chǎn)企業(yè)提供了廣闊的市場空間，可以大展抱負；當然，隨著加入WTO 的進程推進，中國對外開放的程度加大，有更多的包括外資在內(nèi)的資金和企業(yè)將加入到房地產(chǎn)市場中來，競爭將更加的激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的不僅僅是發(fā)展的機遇，也將

4、是更大的挑戰(zhàn)。筆者從自身所處的行業(yè)角度出發(fā)，在此對打造成熟完善的房地產(chǎn)企業(yè)進行思考并提供了幾點思路。一、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念在房地產(chǎn)業(yè)新興的這些年，在粗放式運作的低門檻和高收益驅(qū)使下，有不少原先做實業(yè)或其他行業(yè)的投資者，有了一定的資金和關系，拿到一塊地進行開發(fā)，乘著住房制度改革的東風，進入房地產(chǎn)行業(yè)賺一筆就走。這樣的企業(yè)在實際2 / 8操作時，房地產(chǎn)開發(fā)圍繞項目的建設展開，缺乏持續(xù)經(jīng)營的理念，更有甚者為了逃避日后維修的問題，而以項目公司的方式運作，當項目開發(fā)銷售完，公司即解散關閉。即便有仍然存在的公司，寧愿花大筆廣告費宣傳企業(yè)形象，卻很少會腳踏實地為已銷售完成的房產(chǎn)后續(xù)保修等負責，客戶服務的觀點

5、淡薄，追求短期效應的目的十分明顯。短期行為不僅混亂了房地產(chǎn)市場，削弱了客戶對市場和企業(yè)的信心， 而且使企業(yè)不能專注于長遠規(guī)劃。 從長遠來看，客戶的口碑是企業(yè)的無形資產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)這樣高價值的商品，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量，持續(xù)的售后服務等將有利于塑造良好的企業(yè)形象，為企業(yè)創(chuàng)造超過同行業(yè)水平的利潤。事實上，持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，有助于企業(yè)從戰(zhàn)略發(fā)展的角度，構(gòu)建企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，完善內(nèi)部運作管理，對成本銷售等各環(huán)節(jié)進行有效控制，從而取得良好的社會效應和經(jīng)濟效益，在競爭中立于不敗之地。只有在持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念指導下，企業(yè)才有可能深入進行包括組織架構(gòu)、信息反饋系統(tǒng)及籌資渠道等在內(nèi)的內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)和方面的改革和完

6、善，從而保證企業(yè)不斷的發(fā)展和壯大。二、成熟完善的信息系統(tǒng)（一）全面綜合的市場信息如前所述，最近十年應該是我國房地產(chǎn)市場最活躍興旺3 / 8的十年，也是開發(fā)企業(yè)發(fā)展的良好機遇。但目前房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)銷售上的做法仍然缺乏嚴謹科學的前期規(guī)劃和市場定位，大都是一窩蜂上，由著非理性消費觀念的引導，一味盲目的追求大戶型高品位豪宅，再通過廣告炒作將價位抬高，而且愈演愈烈，越來越脫離大部分百姓的實際需求，也大大超出了人民實際的購買力，最后不得不由國家出面調(diào)控，出臺了戶型方面的具體規(guī)定 “ 90 平方米以下的戶型不得少于 70% ”。本來，戶型的確定作為企業(yè)項目前期規(guī)劃的一部分，應該在項目開發(fā)的前期，就通過市場

7、調(diào)查風險評估等等決定項目的定位，一個成熟的市場必然包含由低到高滿足不同消費群體的多種可選商品，也必然存在生產(chǎn)上述多種檔次商品的企業(yè)；現(xiàn)在這一項本該由企業(yè)在適應市場機制下就當完成的自我調(diào)整任務，卻變成了國家宏觀調(diào)控政策。不由得令人深思。一方面說明企業(yè)先天不足的問題仍未解決，仍然停留在“拿地 - 開發(fā) - 銷售”的簡單運作模式，另一方面即暴露出企業(yè)對收集市場信息的意識薄弱，對滿足大多數(shù)百姓需求的商品房市場、對本身所處行業(yè)的競爭狀況、產(chǎn)品供求信息等均缺乏全面綜合的了解和分析，當然缺乏官方的統(tǒng)計信息是一個原因，但更主要的是企業(yè)本身缺乏這方面的認知和需求導致的信息缺失。事實上，全面綜合的市場信息，對一個

8、追求長期持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)來說決不是可有可無的，企業(yè)需借助它進行科學嚴4 / 8謹?shù)目尚行匝芯康惹捌谝?guī)劃，對開發(fā)項目的高中低檔、投資自住進行分類，乃至對企業(yè)長期發(fā)展的市場定位，降低經(jīng)營風險，從而挖掘和形成自身的核心價值。（二）精確合理的成本信息如果說市場信息為企業(yè)提供了參與外部競爭的基本前提，那么要想在競爭中獲勝并長久的發(fā)展下去，還有賴于企業(yè)的內(nèi)部核心價值，其中很主要的一個方面就是精確合理的成本信息。它就象一條主線索，串起了企業(yè)內(nèi)部管理和生產(chǎn)流程的各個環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營管理業(yè)績的綜合體現(xiàn)，因此是想要持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必須直接面對的一個考驗。國八條國六條相繼出臺，整頓土地供應程序，規(guī)范地產(chǎn)商的開發(fā)和銷售行為

9、，提高開發(fā)貸款的門檻等等，不斷規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場。許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在法律夾縫中東躲西藏，或者僥幸過關或者淘汰出局。僥幸暫時得于保存的多數(shù)中小企業(yè)在內(nèi)部運作方面，仍極缺乏精確合理的成本控制系統(tǒng)。目前由于有多方資金的投入， 加上前述的剛性需求，商品房的價格一路上揚，遠遠超過企業(yè)的開發(fā)成本，銷售也不成問題，短期利好因素使得不少企業(yè)忽視了成本的進一步控制，存在粗放式的經(jīng)營觀念。然而政府對 “招拍掛”等一系列土地取得制度的嚴格規(guī)范，提高了土地供應的平均成本，相比較之前的經(jīng)營環(huán)境，政府輪番舉措的長遠結(jié)果必將是令大多數(shù)企業(yè)的開發(fā)成本拉回到同一起跑線上，房地產(chǎn)業(yè)5 / 8低投入高收益的形勢將逐步退出歷史

10、舞臺；另一方面，隨著買方市場的成熟，消費者對商品房質(zhì)量要求在不斷提高，從戶型結(jié)構(gòu)、 施工質(zhì)量、 外觀設計到小區(qū)配套都不斷精益求精，必然導致設計裝修配套等相應成本的上升。而商品房價格上漲中非理性因素，隨著政府調(diào)控將逐步消退，行業(yè)獲利空間壓縮，市場的競爭日趨激烈，要想在競爭中立于不敗之地，對成本控制的要求將更高。據(jù)筆者了解，除了某些大型跨區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)股份企業(yè)，有條件運用系統(tǒng)的核算軟件，可以精確的統(tǒng)計和分析出系列項目的成本，為新項目的成本預算做基礎。項目公司本身則缺乏歷史的成本數(shù)據(jù)為依據(jù)，而大部分企業(yè)在編制項目預算評估時，使用的統(tǒng)一標準的定額預算指標，通常都滯后于實際的開發(fā)成本數(shù)據(jù)，而建筑設計師

11、方面，則傾向于保守的設計方案，種種原因使得項目成本評估時存在高估的可能，影響了企業(yè)前期及時有效的決策。這些不精確的評估因素在項目開發(fā)過程中，又容易造成企業(yè)在成本控制時簡化為拍腦袋定決策的行為，一味的追求降低成本而偷工減料，以降低產(chǎn)品質(zhì)量犧牲企業(yè)形象等長遠利益為代價來達到成本控制的目的。持續(xù)經(jīng)營的觀念，現(xiàn)代高新技術(shù)的應用，為企業(yè)獲取精確合理的成本信息創(chuàng)造了條件和可能，合理有效的成本控制系統(tǒng)將幫助房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中脫穎而出，走得更遠。三、合理有效的理財模式和籌資渠道6 / 8房地產(chǎn)企業(yè)與其他傳統(tǒng)行業(yè)相比的一個顯著特點，就是資金投入量大，回收期長，因此房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率與其他行業(yè)相比通常也比較高，

12、據(jù)有關方面的統(tǒng)計， 國內(nèi)僅有 20% 左右的企業(yè)達到 65% 的資產(chǎn)負債率， 其他大部分則更高， 說明有相當一部分企業(yè)自有資金不足，對貸款等外部資金的依賴性很高，現(xiàn)有很多半路出家的企業(yè)抱著“空手套白狼”的想法，讓施工單位墊一點，讓客戶預支一些，剩下的就是向銀行的開發(fā)貸款和按揭貸款，更有甚者瞄準土地這一稀缺資源，認為擁有土地就擁有了財富，盲目借款囤積土地，企圖用最少的自有資金換取最大限度的利潤，這就大大加劇了企業(yè)的財務風險。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，銀根縮緊，許多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，相繼被淘汰出局， 2006 年 9 月一個知名房地產(chǎn)企業(yè)的被迫低價轉(zhuǎn)讓就是一個典型的案例。當然國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展人民收入水平的提高，銀行存款不斷增加，而逐步對外開放的金融市場，也使許多外資機構(gòu)、外來資金不斷流入國內(nèi)，為企業(yè)發(fā)展提供了充足的后備資金。房地產(chǎn)行業(yè)作為近幾年來高收益率的行業(yè)，成了眾多資金的聚寶盆，不斷吸引資金進入開發(fā)銷售的各環(huán)節(jié)，進一步推動了房地產(chǎn)行業(yè)的欣欣向榮。然而繁榮背后，企業(yè)如何吸收和運用這些資金，仍然是個尚待解決的問題。投機的企業(yè)引入投機的資金，而成熟理性的投資者期待的是成熟理性的房地產(chǎn)企業(yè)。只有企業(yè)