浙江金茂實業(yè)發(fā)展有限公司.ppt

1、,中國 杭州 金茂居家摩爾,目錄,統(tǒng)一言辭 項目定位 項目優(yōu)勢和劣勢 客戶為什么選擇金茂？,統(tǒng)一言辭 項目定位 項目優(yōu)勢和劣勢 客戶為什么選擇金茂？ 功能定位解析,1. 統(tǒng)一言辭篇,項目規(guī)模：占地240畝，建筑面積約40萬平方米，國內(nèi)最大的商場式單體商業(yè)。 投資金額：總投資20億（RMB）。 開發(fā)商：浙江金茂實業(yè)發(fā)展有限公司 開發(fā)商背景：在上海、蘇州、溫州、江西有房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 項目位置：杭州九堡德勝東路，杭州新客運中心附近（恒大建材市場旁）。 項目樓層：四層，層高5米，梁厚度0.6米。 項目硬件配套： 全場中央空調(diào) 100多臺電梯（包括扶手電梯、場內(nèi)觀光直梯、場外觀光直梯、9臺2噸貨

2、梯） 停車場3700個泊車位，在商場的三樓還設置400個停車位,統(tǒng)一言辭篇,開發(fā)商經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗 公司在蘇州、溫州也大型商業(yè)地產(chǎn)項目，已經(jīng)買了土地，在09年中旬進行開發(fā)，項目定位跟杭州項目基本相似，我們金茂公司打造的是同業(yè)態(tài)的全國連鎖開發(fā)。前期會由專家團、專業(yè)運營公司來經(jīng)營本項目，甚至會到行業(yè)中有成功案例的項目中挖掘管理、執(zhí)行人才。前期的招商我們把關的是質量，但我們更注重的是后期經(jīng)營。 商鋪租金 租金的出街時間是在正式展開招商的時候才會出臺，我們的租金定價是以市場來引導而不是我們想要多少就定多少。 宣傳推廣 我們的宣傳分兩部分，一是招商宣傳；二是經(jīng)營宣傳推廣。 特別是經(jīng)營宣傳推廣，我們是持

3、續(xù)性的，目的性更強些，更多的是針對消費者、采購商的宣傳，而且本項目中每項定位都會有獨立的宣傳方案，比如家具、建材、家飾、餐飲美食、綜合業(yè)態(tài)等。包括電視、報紙、雜志、網(wǎng)絡、戶外以及很多旺場活動，還有的是我們將多家電視臺合作制造家居建材專欄，讓本項目成為欄目的拍攝基地。,統(tǒng)一言辭 項目定位 項目優(yōu)勢和劣勢 客戶為什么選擇金茂？,2.項目定位-項目簡介,項目定位簡介：杭州金茂居家MALL，是家世界、多業(yè)態(tài)全國首家 專業(yè)市場與綜合零售市場相結合的復合型大型商業(yè)。集家具、家居 建材專業(yè)市場和零售百貨、休閑娛樂、美食餐飲、文化、運動、金 融等多業(yè)態(tài)、多功能的旅游購物超級主題商城。,項目定位： 四大板塊 十

4、大主題功能,2.項目定位-四大板塊介紹,家具家品板塊,四 大 板 塊,建材五金板塊,綜合購物板塊,美食運動休閑板塊,約8萬M2,約7000M2,約16萬M2,約9萬M2,2.1項目定位-十大主題介紹,十大主題功能強調(diào)的是：,一線二地三城四中心,打造,旅游購物的世界、休閑生活的城國,2.1項目定位-十大主題介紹,十大主題功能一線二地三城四中心,家居建材現(xiàn)代商城,賣場的集聚中心,旅游玩樂購物中心,4,7,10,東南亞商品展購中心,浙江特色產(chǎn)業(yè)展購中心,中國美食博覽城,8,9,5,流行飾品前線,錢江運動休閑商品城,杭城運動休閑體驗基地,1,6,2,家居美食影視拍攝基地,3,金茂將成為杭州家居建材新的

5、標桿 市場，引領家居潮流，打造家居龍頭市場,由大型國際超市為主力店，十多家中小型國際、 國內(nèi)品牌賣場為次主力店，形成強大品牌效應。,美食、特產(chǎn)、游樂、休閑都將成旅游的核心目的 通過旅游觀光，提高項目知名度和影響力。,匯集浙江各城鎮(zhèn)著名食品土特產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)商品 形成浙江幾大城市商品展銷中心。,匯集日本、大馬、新加坡、泰國、臺灣、香港、 韓國的食品、煙酒、飲料、茶葉、保健品等,由政府極力支持的全國最大美食博覽城，匯集中國 十大菜系的龍頭餐飲企業(yè)，打造旅游美食品牌。,年輕人的購物天堂，飾品、美甲、休閑、CD、 香薰等琳瑯滿目的流行小商品集聚地。,成為杭州運動國際國內(nèi)品牌最多、品種最全，規(guī) 模最大的運動

6、產(chǎn)品大賣場。,室內(nèi)運動：壁球、臺球、乒乓、健身房、瑜伽館、 健身操房；室外：極限運動場、網(wǎng)球、街頭籃球。,與電視臺、電臺合作，策劃美化家居欄目及五千年 中國美食文化欄目，使金茂成拍攝基地。,2.2項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局,多業(yè)態(tài)科學的規(guī)劃，才能帶來市場的人氣 使各業(yè)態(tài)之間形成互動，有效快速的縮短 市場培育期，提高項目商業(yè)價值。,2.2業(yè)態(tài)規(guī)劃首層,2.2業(yè)態(tài)規(guī)劃二層,2.2業(yè)態(tài)規(guī)劃三層,2.2.業(yè)態(tài)規(guī)劃四層,2.2業(yè)態(tài)規(guī)劃樓頂,2.3規(guī)劃說明,為什么我們這樣規(guī)劃？,購物中心、運動娛樂、美食城和 家具建材專業(yè)市場能相容互動嗎？,2.3規(guī)劃說明,家具建材屬于專業(yè)市場，非日常易耗品，其目標消費群體 比較特

7、殊。 你會在什么情況購買家具？ 1、買了新房子需要購買家具（你能經(jīng)常購買房子嗎？） 2、家具破舊了，需要更換家具（周期均在5年以上）。 3、結婚的時候，需要購買家具（人一輩子能結幾次婚？） 4、公司成立需要家具（有多少人經(jīng)常辦企業(yè)開公司？） 所以，大家在家具市場看到的人流非常少，因為家具也基 本上是屬于奢侈品，發(fā)生額大，利潤高。 建材更為專業(yè)，建材基本屬于房子裝修的一部分，而裝修 物基本是屬于固定的，但建材范圍廣，只要是建筑物均需 要家居建材。,2.3規(guī)劃說明,正因為家具、建材市場無人流，難以形成良好的市場 商業(yè)氛圍，所以，我們結合購物中心來帶動整個項目 的人氣，提升項目的商業(yè)價值。 你們有無

8、發(fā)現(xiàn)，家具、建材市場的租金始終難以超出 500元/ M2/月，而相對旺的購物中心租金高達1000元/ M2/月也是常有的。,大賣場,美食餐飲,運動娛樂,聚人氣,增加商品觀光率,有 人 觀 賞,才 有 機 會,=,生意,統(tǒng)一言辭 項目定位 項目優(yōu)勢和劣勢 客戶為什么選擇金茂？,3.1區(qū)域優(yōu)勢,金茂居家摩爾處于什么位置？ 現(xiàn)金茂周邊均無人氣， 這會有哪里區(qū)域優(yōu)勢嗎？,3.1 區(qū)域優(yōu)勢城市擴張發(fā)展重地,臨平副城,下沙副城,江南副城,主城區(qū),占據(jù)“城市東擴”的發(fā)展領地 處于杭州主城區(qū)與三大副城之間的 交叉中心地帶 城與城的無縫對接，發(fā)展勢在必行,3.1 區(qū)域優(yōu)勢市場集群商業(yè)中心,九堡下沙市場集群 共筑

9、城東商圈,杭州隨著城市 東擴步伐，九堡和 下沙成為杭州市重 點開發(fā)建設區(qū)域， 華東地區(qū)最大的客 運中心落戶九堡， 長三角最大的服裝 鞋帽市場四季青市 場落戶九堡以及中 國輕紡市場、30萬 的恒大建材市場等 諸多市場和本案項 目構筑成長三角最 大的市場集群。 杭州市政府在城 市東擴建設中，就 公共道路、公共配 電方面的投入已超 出500億。,3.1區(qū)域優(yōu)勢建設發(fā)展重地,3公里輻射圈,德勝東路,四季青市場,杭州客運中心,九沙大道,九沙大道開通，本項目將成為下沙 新中心范圍，是將來的居住中心和 商業(yè)中心。,3.2交通優(yōu)勢,金茂基本形成德勝快速路、九沙大道、月雅路和京杭 運河三面環(huán)路一面臨水的絕佳風水

10、局面。,3.2交通優(yōu)勢,路線1：武林廣場出發(fā)乘地鐵一號線，至下沙西站，約15分 路線2：武林廣場出發(fā)自駕車，經(jīng)艮山路杭海路德勝東路，約30分 路線3 ：武林廣場出發(fā)自駕車，經(jīng)中河高架德勝高架德勝東路 約25分 路線4： 錢江新城出發(fā)自駕車，經(jīng)錢江路杭海路德勝東路，約25分 路線5：沙新美商城出發(fā)自駕車，經(jīng)文淵路九沙大道，約10分 路線6：蕭山高教園出發(fā)自駕車，經(jīng)九堡大橋東湖快速德勝東路約15分 路線7：臨平新城出發(fā)自駕車，經(jīng)東湖快速路德勝東路，約20分 德勝快速穿過杭州中心鬧市城區(qū)，連通杭州東西兩城。 九沙大道、迎賓大道拉近與中心城區(qū)及錢江新城的距離。 今年12月26日江東大橋（錢江九橋）通車

11、，拉動下沙和江東開發(fā)區(qū)的發(fā)展。 今年12月18日，九堡大橋（錢江八橋，九堡和蕭山江南副城相連通）開工建設。 今年12月18日，錢江隧道開工建設，江底“巨龍”串起蕭山海寧。 今年12月18日運河二通道開工建設，為市區(qū)段運河減負降壓。 秋石快速杭州段開工建設，直接連接德勝快速，拉動臨平消費圈。,3.3周邊公共配套優(yōu)勢,全省最大的客運中心（ 距本案約1.5公里，設計日發(fā)送旅客4.8萬人次） 京杭運河二通道（距本案約100米，貨運功能，已動工建設） 地鐵一號線（距本案約800米， 2011年通車，至武林廣場約15分鐘時程） 本項目已被市政規(guī)劃為月雅路公交車始發(fā)站，二十多路公交車通向下沙、 九堡、喬司和

12、杭州市內(nèi)各地方,3.3周邊公共配套優(yōu)勢,浙江省軍區(qū)農(nóng)副業(yè)基地內(nèi)物流倉儲中心（近 200 萬 ）,物流倉儲一體化的市場配套體系,下沙是杭州工業(yè)最發(fā)達的區(qū)域之一，目前已 聚集了一大批物流企業(yè)，有交通運輸、倉儲企業(yè) 87家，從業(yè)人員5000人。隨著開發(fā)區(qū)工業(yè)及外向 型經(jīng)濟的高速發(fā)展，特別是東芝、摩托羅拉等在 下沙的龍頭骨干企業(yè)的高速發(fā)展，以及市政規(guī)劃 多條城市主干道及快速干線通向下沙，下沙物流 產(chǎn)業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機遇。 目前下沙物流產(chǎn)業(yè)有了很大的發(fā)展，高新科 技產(chǎn)業(yè)特別是電子信息產(chǎn)業(yè)“全球化采購”、“零庫 存管理”和“即時生產(chǎn)”所要求的物流方式日漸成熟。,3.4周邊人口增速優(yōu)勢,（東南沿江居住

13、區(qū)）,（東北居住區(qū)）,（中心啟動區(qū)）,（新城中心區(qū) 松合智格/七格）,（喬司）,（九堡七堡 九堡市場集群）,（科技園-牛田）,（下沙高教園區(qū)） 學生數(shù)約17.5 萬、教職工數(shù)約 1.5 萬,（杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)） 產(chǎn)業(yè)工人約 10 萬,3.5公里輻射范圍內(nèi)人口達40 萬 6.5 公里范圍內(nèi)人口達120 萬,大量人口分布 蘊藏無限商機,江東大橋（本月26開通）、九堡大橋（已動工）、下沙大橋（已開通），使九堡、下沙成為 杭州的商品流通中心和居住中心。城市東移戰(zhàn)略，九堡、下沙已是長三角關注的熱點，居住 、商業(yè)也成為兩大熱點議題，隨著杭州東部城市建設規(guī)劃，東部地區(qū)將成為杭州人口最密集 的區(qū)域。,客流滾

14、滾而來 錢潮源源不斷,本項目周邊1.5公里范圍相關專業(yè)市場有22個項目（包括四季青13個市場），在 未來5年內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，周邊相關市場將超出50家。50家大型市場將給本項 目帶來巨大的商機，市場經(jīng)營戶、市場采購商均將成為本項目的目標消費群體。,下沙大學城 時尚弄潮兒,3.5項目劣勢,目前周邊營商氛圍還沒形成 公共交通只有一路車，市區(qū)來金茂極不方便 項目單層面積有9萬平方米，逛街會很累，找商品難 項目投資商沒有經(jīng)營市場的經(jīng)驗 項目前期培育期要兩年，前兩年經(jīng)營困難大 09年全球經(jīng)濟可能更糟糕，直接影響招商效果 項目離市區(qū)太遠 目前包括四季青在內(nèi)、恒大建材、機床市場生意都不好 軍區(qū)用地，項目15

15、年后會不會被回收 周邊沒星級的渡假酒店與旅游景點距離遠 項目周邊居住人口少,這么多劣勢，我們?nèi)绾稳セ?，甚至把劣勢轉換成優(yōu)勢？,3.5項目劣勢解析,目前周邊營商氛圍還沒形成 目前本項目周邊看似無繁華的商業(yè)氛圍，但隨著四季青和恒大建材等幾個專業(yè)市場的開業(yè)，已形成基本商業(yè)格局，到2010年周邊的商業(yè)氛圍將更為凸顯。 公共交通只有一路車，市區(qū)來金茂極不方便 目前這地區(qū)公共交通工具確實比較缺，但本項目是在2010年開業(yè)，屆時地鐵開通，而且本項目廣場局部還將直接設置成公交車的始發(fā)站，將有20多路通向杭州市內(nèi)以及下沙九堡片區(qū)的公交車。我司在招商期間在秋濤路會設免費看鋪班車，開業(yè)后還會投入上千萬開設免費購物

16、班車用于方便購物。 項目單層面積有9萬平方米，逛街會很累，找商品難 單層9萬可能會形成購物疲勞，為了避免購物疲勞，我們在場內(nèi)每個局部都會設公共休息區(qū)，并還舉辦相關活動。再則我們在每個樓層都會設電瓶車免費導購服務。 項目投資商沒有經(jīng)營市場的經(jīng)驗 本項目是屬于連鎖開發(fā)和經(jīng)營的，在溫州、蘇州都有相同項目在開發(fā)，再則我們還會請國際上比較著名的物業(yè)管理公司來管理或做物業(yè)顧問。在市場經(jīng)營方面，我們同時也一直在全國各地挖取相關人才為今后的運營管理做人才儲備。 項目前期培育期要兩年，前兩年經(jīng)營困難大 每個新市場都有培育過程，只能這過程有多長時間，金茂我們盡量會把這培育期縮短，更多的通過組織活動進行團購，并且與

17、多家電視臺合作，提高項目和商戶的知名度和擴大項目的影響力。,3.5項目劣勢解析,09年全球經(jīng)濟可能更糟糕，直接影響招商效果 09年可能會出現(xiàn)經(jīng)濟更糟糕的局面，但對我們招商影響不大，我們綜合業(yè)態(tài)好幾個項目都是政府立項，招商都是由政府組織幫我們招商，再則，幾大行業(yè)協(xié)會都是我們的戰(zhàn)略合作伙伴，再加上我們的招商團隊是有著強大的行業(yè)資源和行業(yè)口碑的，所以，09年的招商我們勝券在握。好項目無懼市場波動，其內(nèi)在有形和無形價值將支撐其市場的認可。 項目離市區(qū)太遠 項目目前看似有點遠，實際通過德勝快速到武林廣場也就20分鐘，今后九沙大道開通又將拉近與市區(qū)的距離，隨著杭州城市東移，今后這區(qū)域與杭州市區(qū)基本上會形成

18、無縫對接的大城市商業(yè)格局。 目前包括四季青在內(nèi)、恒大建材、機床市場生意都不好 包括四季青在內(nèi)幾大市場均是08年才開業(yè)，特別是四季青還有大部分市場沒開業(yè)，都是在09年和10年開業(yè)的，市場都是有培育期，根據(jù)目前這周邊的發(fā)展，相信這培育期不會太長，少則1年多則3年。,3.5項目劣勢解析,軍區(qū)用地，項目15年后會不會被回收 其實軍區(qū)基本上會成為我們的保護傘，地方政府不敢得罪和干涉軍區(qū)，現(xiàn)在軍政合作關系比較好，我們有軍區(qū)支撐這給項目會帶來極大的利好政策。本項目的投資方是有著很深的軍區(qū)背景，這項目也是與軍區(qū)合作的項目，15年后只是實行的是租期續(xù)簽，不存在被不隊回收。 周邊連星級的渡假酒店都沒有與旅游景點距

19、離又遠 周邊已經(jīng)有一座在建的五星級酒店，并政府規(guī)劃四星和五星級酒店有十多座，本項目的二期也正在考慮要建星級酒店。因為本項目其中幾個項目均是政府立項的，旅游局授牌，屆時將與杭州及長三角的旅游公司和旅行社合作，把杭州這每年4000萬的游客和本項目的美食購物想結合，形成杭州最大、全國最特色的旅游項目。 項目周邊居住人口少 目前周邊部分居住點還在拆遷，這給前兩年項目的周邊人氣會有一定的影響，但本項目主要是輻射全杭州以及長三角，我們的定位本身不是針對周邊消費群，目前下沙和九堡居住人口已超過60萬，到2010年居住人口將會超過100萬，這是一個快速發(fā)展的區(qū)域。,4.客戶的選擇,統(tǒng)一言辭 項目定位 項目優(yōu)勢

20、和劣勢 客戶為什么選擇金茂？,4.對客戶的吸引,（1）地理位置方面的吸引 交通方便 客戶重視因素 停車方便經(jīng)濟 客戶重視因素 （2）市場方面的吸引 生意要好 客戶重視因素 商戶的發(fā)展空間 客戶重視因素 周邊良好商業(yè)環(huán)境 客戶重視因素 品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)的進駐 客戶重視因素 （3）建筑方面的吸引 建筑檔次高 客戶重視因素 建筑規(guī)模大，貨品齊 客戶重視因素 建筑內(nèi)部環(huán)境舒適 客戶重視因素,通過大眾商戶調(diào)研，一般客戶存在以下幾大方面 來選擇商業(yè)項目：,4.對客戶的吸引,（4）配套方面的吸引 金融服務 商務服務 餐飲服務 物流服務 優(yōu)質的物業(yè)管理 客戶重視因素 （）宣傳與推廣力度的吸引 客戶重視因素 （）誠信市場的口碑 客戶重視因素 （）經(jīng)營策略的吸引 客戶重視因素 （）各種優(yōu)惠措施 價格優(yōu)惠（有升值空間） 客戶重視因素 優(yōu)先選位 客戶重視因素 靈活的付款方式 （）行業(yè)資源的支持 協(xié)會的支持 客戶重視因素 行業(yè)的認同 客戶重視因素 政府的支持 客戶重視因素,（10）開發(fā)商的實力 客戶重視因素 發(fā)展商資信與實力 發(fā)展商旺場的決心,客戶進入金茂摩爾 有十個方面