東莞長安金沙花園策劃案(終)瑞峰地產(chǎn)操盤項(xiàng)目.ppt

1、長安金沙花園策劃案,瑞峰置業(yè) 2006年10月,策劃綱要,第一部分：市場分析 第二部分：項(xiàng)目定位 第三部分：開發(fā)建議,第一部分：市場分析,宏觀分析 中觀分析 微觀分析,4,宏觀分析,長安鎮(zhèn)位于廣東省東莞市最南端，東鄰深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，南臨珠江口，西連古塞虎門，北倚風(fēng)景勝地蓮花山。 廣深高速公路、107國道、S358省道橫貫而過，是廣州、東莞與深圳交通往來的南大門?？偯娣e83.4平方公里，轄13個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶籍人口3.8萬多人，外來流動(dòng)人口60多萬人。 長安鎮(zhèn)初步實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)向基本工業(yè)化的轉(zhuǎn)變、從農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變，形成以電子、電器、五金、玩具、制鞋、制衣等為首的產(chǎn)業(yè)集群。,5,香港：100公里深

2、圳中心區(qū)：60公里深圳寶安機(jī)場：22公里東莞城區(qū)：32公里廣州白云機(jī)場：100公里,地理位置,宏觀分析：區(qū)位,區(qū)位優(yōu)勢明顯!,與深圳松崗鎮(zhèn)相連,6,107國道,廣深高速,?；⒏咚?輕軌,宏觀分析：交通,眾多高速路貫穿長安，交通狀況良好，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,長安,7,宏觀分析：城市建設(shè)成就,榮譽(yù)眾多，實(shí)力作證,8,宏觀分析：經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就,經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，發(fā)展迅猛！,9,外來資本繁榮了本地經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)本地需求,宏觀分析：外貿(mào)經(jīng)濟(jì)成就,10,宏觀分析：總結(jié),長安經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，消費(fèi)能力巨大； 快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為地產(chǎn)市場帶來持續(xù)利好； 大量的外來人員在伴隨長安的發(fā)展同時(shí)，形成不可忽視的消費(fèi)力量；,11,第一部分

3、：市場分析,宏觀分析 中觀分析 微觀分析,12,當(dāng)年供應(yīng)的面積基本能夠消化完畢，長安鎮(zhèn)的宏觀調(diào)控力度足夠，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。,23.6萬平方米,2004年,2005年,批準(zhǔn)預(yù)售面積,銷售面積,37.3平方米,22萬平方米,28萬平方米,近年供需情況,地產(chǎn)市場分析,13,市場項(xiàng)目一覽,地產(chǎn)市場分析,14,05年在售項(xiàng)目分布圖,地產(chǎn)市場分析,15,高層為主，多采用現(xiàn)代風(fēng)格,代表性項(xiàng)目分析,16,景觀各具特色，中價(jià)盤稍遜,代表性項(xiàng)目分析,17,主力戶型在110-130 ,代表性項(xiàng)目分析,18,代表性項(xiàng)目分析,長安項(xiàng)目價(jià)格一般在40005200元/平米之間，其中心區(qū)項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)超過同期東莞中心城區(qū)大部

4、分項(xiàng)目的價(jià)格，甚至比一般鎮(zhèn)區(qū)的價(jià)格高出10001500元/平米。 其原因一方面在于長安自身高度發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平，另一方面與其比鄰深圳，受到深圳客戶置業(yè)青睞分不開。,19,重點(diǎn)項(xiàng)目分析：鵬程晴園,鵬程晴園與本項(xiàng)目均遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心，同在工業(yè)區(qū)內(nèi)，目標(biāo)客戶有一定的重疊，需要加以分析。 鵬程晴園位于振安大道上角村路段，與本項(xiàng)目距離約3公里，較為靠近虎門鎮(zhèn)，目前正處于建設(shè)階段，售樓部尚未開放。,鵬程晴園,本項(xiàng)目,20,重點(diǎn)項(xiàng)目分析：鵬程晴園,鵬程晴園基本數(shù)據(jù)： 占地面積：21950 建筑面積： 65631.9 住宅建筑面積： 40555.8 商業(yè)建筑面積： 15913.2 會(huì)所建筑面積： 2997 覆蓋率：

5、35.9% 容積率： 2.99 綠化率: 36.8% 住宅戶數(shù)： 687戶,21,重點(diǎn)項(xiàng)目分析：鵬程晴園,鵬程晴園定位分析：,鵬程項(xiàng)目超過半數(shù)的單位是45以下的小戶型產(chǎn)品，該戶型客戶購買目的以投資為主，該項(xiàng)目產(chǎn)品定位也是投資型定位。但鵬程項(xiàng)目同時(shí)有一定數(shù)量（279套）的可用于自主的兩房、三房單位，與本項(xiàng)目部分產(chǎn)品有所競爭。 如何差異化項(xiàng)目，突出本項(xiàng)目競爭力，是我們需要對鵬程項(xiàng)目進(jìn)行思考的。,22,重點(diǎn)項(xiàng)目分析：鵬程晴園,首先，本項(xiàng)目客戶群置業(yè)目的以自主為主，輔以少量投資客戶，故本項(xiàng)目在戶型面積區(qū)間和比例設(shè)置方面可與鵬程項(xiàng)目有所區(qū)隔； 啟示：本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置中須滿足目標(biāo)階層客戶的自主需求，提高居住

6、舒適度。,差異化競爭策略：,23,重點(diǎn)項(xiàng)目分析：鵬程晴園,其次，鵬程晴園定位于：“城市新中心時(shí)尚居家第一站”，從其出街的廣告可以看出，該項(xiàng)目居住客戶主要以年輕人為主，主打“都市”、“時(shí)尚”、“青春活力”牌，潮流感有余，居家過日子感不足，整體形象不夠大氣、穩(wěn)重，對居家自主型客戶吸引力不夠。 啟示：本項(xiàng)目在形象方面須更符合目標(biāo)客戶群心理需求。,差異化競爭策略：,24,重點(diǎn)項(xiàng)目分析：鵬程晴園,第三、鵬程項(xiàng)目缺乏足夠的園林景觀，居住舒適度大幅降低 啟示：本項(xiàng)目在園林設(shè)計(jì)方面須滿足客戶審美需求 第四、鵬程項(xiàng)目外立面較為普通，缺乏時(shí)代感 啟示：本項(xiàng)目須在立面設(shè)計(jì)方面勝出,差異化競爭策略：,25,從戶型變化

7、看市場趨勢,案例：健逸天地 該項(xiàng)目由一期160180M2大戶型轉(zhuǎn)變?yōu)樗钠?7、80、110M2的中小戶型，說明市場需求和結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。 1、中高端客戶對環(huán)境、景觀和生活圈更為注重，選擇目標(biāo)更明確； 2、外來中等收入人群需求逐步成為中端項(xiàng)目的主力，中小戶型是主流。,26,三、未來競爭對手分析,總結(jié),需求強(qiáng)勁，目前供應(yīng)量不能滿足市場； 需求層次逐步清晰，目標(biāo)市場更為明確； 中端需求放量，中等戶型逐漸受追捧； 產(chǎn)品品質(zhì)迅速提升，品牌價(jià)值凸顯。,27,第一部分：市場分析,宏觀分析 中觀分析 微觀分析,28,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),規(guī)劃用地面積：33334.99 總建筑面積：106903

8、.93； 容積率：2.50 建筑密度：25.4 綠化率：42 限高：59m,29,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置,本項(xiàng)目位于長安鎮(zhèn)沙頭村，位于靖海中路和建安路交界處； 項(xiàng)目位于老城區(qū)的邊緣位置，與發(fā)展區(qū)相接； 距離長安市中心約15分鐘車程。,本項(xiàng)目位于長安鎮(zhèn)城市化的邊緣位置，輻射范圍有限。,30,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目所在區(qū)域,本項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)區(qū)域內(nèi)存在多達(dá)13個(gè)工業(yè)區(qū)，內(nèi)部中高層管理者數(shù)量可觀； 項(xiàng)目所處的工業(yè)區(qū)環(huán)境決定項(xiàng)目難以開發(fā)高端項(xiàng)目，較為適合開發(fā)中高端項(xiàng)目。,1、安力科技園 2、金寶工業(yè)園 3、第五工業(yè)區(qū) 4、國龍工業(yè)區(qū) 5、新安工業(yè)區(qū) 6、蔡屋工業(yè)區(qū) 7、李屋工業(yè)區(qū) 8、

9、第六工業(yè)區(qū) 9、第一工業(yè)區(qū) 10、第二工業(yè)區(qū) 11、第三工業(yè)區(qū) 12、第四工業(yè)區(qū) 13、張安工業(yè)區(qū),31,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目周邊,本項(xiàng)目1公里半徑內(nèi)： 周邊主要以大型工業(yè)區(qū)、廠房為主； 缺乏商業(yè)氛圍和居住氛圍； 基本無在售樓盤，但存在大量以外來工為客戶的農(nóng)民房； 周邊具有醫(yī)院、學(xué)校、酒店等生活配套； 周邊存在貓山公園、金沙廣場休閑場所；,本項(xiàng)目配套較為齊全，但周邊形象限制高端物業(yè)的開發(fā)。,32,市場分析 / 項(xiàng)目分析,城市規(guī)劃下的項(xiàng)目區(qū)域分析,由長安遠(yuǎn)景用地規(guī)劃可見，南部規(guī)劃為居住用地。,由長安居住區(qū)分布圖可見，本項(xiàng)目所處位置為中檔居住區(qū)。,規(guī)劃中本項(xiàng)目為長安中檔居住區(qū)，而遠(yuǎn)景用地規(guī)

10、劃也表明，項(xiàng)目周邊依然是密集的工廠，從長遠(yuǎn)規(guī)劃來看，本項(xiàng)目檔次亦不宜設(shè)置過高。,&,33,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目東面正對工業(yè)廠區(qū)，農(nóng)民房，景觀不佳； 東面是貓山路，寬15米，為城市次干道，噪音影響不算嚴(yán)重。,項(xiàng)目四至: 東面,34,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目南面緊靠建安路，通往虎門方向。建安路上方較多高壓線，高度在15米左右，對視覺壓迫較大； 建安路對面規(guī)劃中亦為居住用地，現(xiàn)狀為空置地塊； 建安路作為過境路，為本項(xiàng)目昭示性、展示性帶來利好。,項(xiàng)目四至: 南面,35,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目西面為靖海中路，正對農(nóng)民房和部分工業(yè)廠區(qū),不存在景觀資源； 該路段種植大王椰樹，綠化景觀良好；

11、 西北面有一條商業(yè)街，經(jīng)營低檔日用品、服裝和飲食為主； 西北面集中兩個(gè)較大型商場。,項(xiàng)目四至: 西面,36,市場分析 / 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目北面接鄰貓山公園的休閑綠化廣場，同時(shí)可望貓山公園，為本項(xiàng)目帶來景觀利好； 項(xiàng)目北面緊鄰體育館，為項(xiàng)目帶來配套利好。,項(xiàng)目四至: 北面,37,市場分析 / 項(xiàng)目分析/ SWOT分析,項(xiàng)目地塊規(guī)整，適合規(guī)劃南北向的產(chǎn)品； 項(xiàng)目周邊擁有較為齊備的配套和良好的景觀資源； 目前市場上并無同質(zhì)的產(chǎn)品參與競爭，具有唯一性； 項(xiàng)目周邊大量企業(yè)，中高端客戶資源豐富； 項(xiàng)目南面鄰建安路，昭示性、展示性和進(jìn)入性佳。 與鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目屬市場空白點(diǎn)；,優(yōu)勢,38,市場分析 / 項(xiàng)

12、目分析/ SWOT分析,項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，客戶群有局限性； 項(xiàng)目地處工業(yè)區(qū)，工廠密集，整體形象不高； 項(xiàng)目周邊多為工廠和農(nóng)民房，缺乏良好居家氛圍； 建安路車輛噪音污染，高壓線視覺壓迫，將降低地塊南面價(jià)值,劣勢,39,市場分析 / 項(xiàng)目分析/ SWOT分析,長安鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場處于快速上升期； 長安鎮(zhèn)城市改造處于新一輪高峰； 總體價(jià)格上漲，供應(yīng)不足，大大積聚購買力； 人群消費(fèi)能力優(yōu)于其他鎮(zhèn)區(qū),機(jī)會(huì),由于遠(yuǎn)離中心地段，項(xiàng)目未來升值潛力受到一定限制，決定了本項(xiàng)目缺少投資價(jià)值，部分投資客戶將會(huì)流失；,威脅,40,項(xiàng)目分析總結(jié),整體區(qū)域形象不高，難以吸引自主型需求的本地人置業(yè)； 充分利用項(xiàng)目的配套優(yōu)勢，吸引

13、中高層管理人員和部分投資者； 項(xiàng)目戶型配比應(yīng)按照目標(biāo)客戶需求加以優(yōu)化； 項(xiàng)目規(guī)劃布局應(yīng)周邊情況加以考慮，揚(yáng)長避短。,第二部分：項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶定位 物業(yè)定位,42,目標(biāo)客戶群定位,為準(zhǔn)確界定項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，我司對沙頭村附近人群進(jìn)行深入訪談，訪談對象包括不同機(jī)構(gòu)工作人員（如管委會(huì)、學(xué)校、公務(wù)員）、工廠管理者、老板、個(gè)體商販等。 抽樣100名被訪者，其中有效樣本86份，我們從中選取4份較有代表性的問卷進(jìn)行分析，并歸納總結(jié)出目標(biāo)客戶群及其需求。,43,市場抽樣調(diào)查,訪談對象1 黃先生，湖北人，28歲，機(jī)械工程師，某金屬加工企業(yè)技術(shù)主管，月收入6000元。 到長安工作4年了，在企業(yè)發(fā)展不錯(cuò)，女朋友也

14、在附近企業(yè)工作，明年打算買房結(jié)婚，考慮到將來老人要過來帶孩子，還要預(yù)留一間房作書房，但由于儲(chǔ)蓄不多，所以面積不能太大，面積100左右的三房比較合適。 本希望在鎮(zhèn)區(qū)買房，但因?yàn)閮r(jià)格偏高，而且交通不便一直沒定下來，沙頭相對位置較偏，但如果配套較好，環(huán)境和管理有一定檔次的樓盤肯定也會(huì)買，自己比較看好沙頭的發(fā)展，很多同事情況基本類似。,關(guān)鍵詞 外來企業(yè)管理人員 穩(wěn)定收入 準(zhǔn)備結(jié)婚 總價(jià)上有限制， 面積不能太大,44,訪談對象2 張老師，女，26歲，福建人，本科，福海中學(xué)英語老師，月收入56千元，未婚，目前住在學(xué)校宿舍。 到長安兩年，一直住在學(xué)校宿舍，感覺生活沒有空間，家里也希望自己能買套房安定下來，首

15、期能幫補(bǔ)一些。75的兩房單元最合適，將來組建小家庭也夠用。要求小區(qū)要夠安全，樓體園林要有一定檔次，會(huì)所要有基本配套，最好能帶裝修，自己實(shí)在沒時(shí)間。,關(guān)鍵詞 中小戶型兩房 良好物業(yè)管理 建筑和園林有品位 帶裝修,45,訪談對象3 陳先生，40歲，本地人，有一家300人左右規(guī)模的加工廠，在亞都酒店對面有自建別墅，還有兩棟物業(yè)出租。 感覺本項(xiàng)目地塊不錯(cuò)，前后比較空曠，靖海路是沙頭比較中心的位置，前景好，作住宅比較適合，但商業(yè)就比較差，投資價(jià)值不大。 沙頭村村民的土地相對寬松，自有物業(yè)比較充裕，村民在鎮(zhèn)區(qū)和莞城投資商鋪比較多，購買住宅需求不算強(qiáng)烈。但本地一直沒有成規(guī)模的開發(fā)房地產(chǎn)，企業(yè)員工的市場需求會(huì)

16、很大。,關(guān)鍵詞 商業(yè)價(jià)值不能體現(xiàn) 自住需求不大，但 會(huì)考慮住宅的投資價(jià)值,46,訪談對象4 葉先生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，在長安兩年多，對長安房地產(chǎn)較熟悉。 長安的土地供應(yīng)一直緊缺，導(dǎo)致大量需求難以得到釋放，造成了鎮(zhèn)區(qū)比市區(qū)貴的現(xiàn)象。 沙頭是長安企業(yè)最集中的區(qū)域之一，外來人口密度居?xùn)|莞前列，房地產(chǎn)需求潛力巨大。 由于地塊地處工業(yè)區(qū)，客戶群檔次不會(huì)太高，中小戶型是主力。 由于外來人口是購房主力，因此象子女入學(xué)教育等需求會(huì)很突出，能解決這些具體問題會(huì)很大程度上增強(qiáng)市場依附性。,關(guān)鍵詞 中檔客戶群 子女教育等需求,47,項(xiàng)目定位 / 目標(biāo)客戶群定位,核心客戶層,重點(diǎn)客戶層,游離客戶層,本地人 港臺(tái)人士,管

17、委會(huì)工作人員 學(xué)校教師、管理人員,工廠中高層管理者 個(gè)體工商戶,48,項(xiàng)目定位 / 目標(biāo)客戶群定位,目標(biāo)客戶需求分析,49,項(xiàng)目定位 / 目標(biāo)客戶群定位,目標(biāo)客戶需求分析,50,項(xiàng)目定位 / 目標(biāo)客戶群定位,目標(biāo)客戶需求分析,51,項(xiàng)目定位 / 目標(biāo)客戶群定位,目標(biāo)客戶需求分析,客戶較為傾向選擇經(jīng)濟(jì)適用的戶型，與本地人置業(yè)需求有較大差別,52,項(xiàng)目定位 / 目標(biāo)客戶群定位,目標(biāo)客戶行為模式分析,工作狀態(tài)：在廠區(qū)工作，時(shí)常會(huì)有出差和出國機(jī)會(huì)，企業(yè)比較忙，假期少； 居住狀態(tài)：在企業(yè)宿舍或在企業(yè)周邊租房為主； 購物狀態(tài)：由于沙頭當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境不理想，多數(shù)到長安鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)，節(jié)假日多到莞城、深圳和廣州； 休

18、閑狀態(tài)：沙頭當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂可選面較窄，多數(shù)到鎮(zhèn)區(qū)。項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)、KTV、酒吧、聚餐為主； 信息獲取渠道：主要依靠網(wǎng)絡(luò)和電視，其次是路牌、傳單、短信等。,53,項(xiàng)目定位 / 物業(yè)定位,1、項(xiàng)目周邊環(huán)繞工業(yè)區(qū)，以工業(yè)區(qū)內(nèi)客戶為主要對象 2、社區(qū)有一定檔次和品味，符合年輕白領(lǐng)的心理需求 3、本項(xiàng)目戶型主要針對中高端客戶，以自住為主要目的,中高檔純生活社區(qū),詮釋,物業(yè)檔次定位,54,項(xiàng)目定位 / 物業(yè)定位,1、項(xiàng)目目標(biāo)客戶雖非大型工廠老板，但同樣是長安各產(chǎn)業(yè)中的中梁砥柱，是創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的核心階層，選擇同質(zhì)而居，其聚集所在必是精英的社區(qū) 2、項(xiàng)目人群更加懂得享受生活，懂得裝點(diǎn)人生，揮灑青春，活力四射，共同營

19、造繽紛生活,精英領(lǐng)域.繽紛生活,詮釋,物業(yè)形象定位,55,案名建議,寓意風(fēng)華絕代，針對年輕群體的風(fēng)華正茂和個(gè)性思想上強(qiáng)烈的時(shí)代特征。,風(fēng)華時(shí)代,56,商業(yè)定位,由于街鋪的投資價(jià)值在東莞、長安一直較為理想，建議本項(xiàng)目的商業(yè)定位： 滿足項(xiàng)目和周邊生活配套的商業(yè)街鋪 業(yè)態(tài)業(yè)種選擇： 便利店、美容美發(fā)、面包房、 洗衣店、飲食等,57,商業(yè)尺度建議,根據(jù)業(yè)態(tài)選擇，同時(shí)為便于銷售，建議臨街商業(yè)的尺度： 進(jìn)深：1518米； 開間：45米； （商鋪面積6090，符合長安投資習(xí)慣） 層高：首層6米，二層4.5米；,第三部分：項(xiàng)目開發(fā)建議,規(guī)劃調(diào)整建議 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)建議 經(jīng)濟(jì)測算,59,規(guī)劃調(diào)整建議篇,

20、瑞峰根據(jù)項(xiàng)目定位，對目前項(xiàng)目規(guī)劃提出調(diào)整建議：,戶型面積區(qū)間和比例與目標(biāo)客戶群需求存在矛盾； 項(xiàng)目規(guī)劃布局尚有較大的優(yōu)化空間； 項(xiàng)目商業(yè)布局缺乏對商業(yè)人流的考慮。,60,1、戶型配比建議,目前項(xiàng)目規(guī)劃的戶型比例如下：,該戶型面積區(qū)間與目標(biāo)客戶自住為主的置業(yè)目的有所矛盾，戶型比例過于集中在四房單位，忽略了目標(biāo)客戶群的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力。,61,建議本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間和配比如下：,規(guī)劃調(diào)整建議/ 戶型配比,62,2、住宅規(guī)劃布局建議,本項(xiàng)目前規(guī)劃布局方案分析：,優(yōu)點(diǎn)：,小區(qū)入口朝南，符合風(fēng)水學(xué)的要求； 建筑布局基本上都是南北朝向，符合居住習(xí)慣，通風(fēng)采光效果良好； 較多一梯兩戶的排布，提高居住舒適性；

21、 項(xiàng)目南面將兩房的戶型放在外面，起到提高項(xiàng)目價(jià)值、促進(jìn)銷售的作用； 小區(qū)內(nèi)形成了三個(gè)園林組團(tuán)，綠化面積較大，較為充分的利用了地塊面積； 規(guī)劃中注重了人車分流,63,2、住宅規(guī)劃布局建議,本項(xiàng)目前規(guī)劃布局方案分析：,缺點(diǎn)：,小區(qū)主入口與社區(qū)內(nèi)部景觀聯(lián)系不強(qiáng)，降低了項(xiàng)目的展示性； 規(guī)劃中有四棟（共計(jì)176戶）為東西朝向，整體均好性不夠，降低項(xiàng)目價(jià)值； 會(huì)所上方臨湖樓棟規(guī)劃為17層，不能滿足樓間距的要求，在報(bào)規(guī)中可能無法通過； 規(guī)劃中會(huì)所位于小區(qū)內(nèi)部，根據(jù)我司操盤經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)內(nèi)的會(huì)所經(jīng)營較難，容易虧損； 煤氣站的選址造成了相鄰樓棟的價(jià)值降低，建議小區(qū)采用天然氣； 三個(gè)園林組團(tuán)聯(lián)系不夠緊密，不具備整體性

22、； 立面色彩較為普通，且與鵬程晴園色彩相近；,64,2、住宅規(guī)劃布局建議,原規(guī)劃方案：,建議規(guī)劃方案：,65,2、住宅規(guī)劃布局建議,規(guī)劃調(diào)整建議：,1、將東西向的一梯四戶改為一梯三戶，并在項(xiàng)目東面增加了一棟一梯三戶。項(xiàng)目中不再有東西向戶型，提高了項(xiàng)目整體的均好性；,減少的容積率通過拔高項(xiàng)目高度加以彌補(bǔ)。,66,2、住宅規(guī)劃布局建議,規(guī)劃調(diào)整建議：,2、選擇性的拔高了部分樓棟高度，營造富于變化的天際線，豐富了立面效果，增強(qiáng)了項(xiàng)目的展示性；,11F,17+1F,13F,16F,67,2、住宅規(guī)劃布局建議,規(guī)劃調(diào)整建議：,3、將入口向西面移動(dòng)； 4、將臨湖的獨(dú)棟樓與中心廣場中的樓棟連接； 5、將會(huì)所

23、擺到入口西側(cè)二樓； 6、將中心廣場中間兩棟底部掏空，使視野能穿透兩個(gè)廣場；,會(huì)所,68,2、住宅規(guī)劃布局建議,規(guī)劃調(diào)整建議：,增強(qiáng)了小區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)之間的聯(lián)系，使小區(qū)內(nèi)部的綠化形成通透的感覺，增強(qiáng)綠化效果； 主入口能夠與內(nèi)部景觀發(fā)生聯(lián)系，增強(qiáng)項(xiàng)目的展示性和昭示性； 會(huì)所外置，一方面解決了日后的經(jīng)營問題，另一方面可作為售樓處，節(jié)約營銷成本，再者，會(huì)所在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以改作商業(yè)，增加項(xiàng)目價(jià)值；,樓底掏空,69,項(xiàng)目周邊商業(yè)價(jià)值分析：,3、商業(yè)規(guī)劃建議,北面： 與貓山公園廣場相接，白天基本無人，夜間有少量休閑人流，北面基本不具備商業(yè)價(jià)值。,西面： 項(xiàng)目西面與附近商業(yè)街較近，可分享其商業(yè)氛圍和人流； 西

24、面作為市政重點(diǎn)建設(shè)道路，具有較好的景觀，對商業(yè)帶來利好； 西面商業(yè)價(jià)值最大。,東面： 東面正對工廠和農(nóng)民房，形象較差，缺少消費(fèi)人流； 東面商業(yè)價(jià)值一般。,南面： 南面正對的振安二路為過境路，多為過境車輛，缺少消費(fèi)人流； 南面未來規(guī)劃為居住區(qū)，對本項(xiàng)目南面商業(yè)帶來利好； 南面具有一定商業(yè)價(jià)值。,70,項(xiàng)目周邊商業(yè)規(guī)劃建議：,3、商業(yè)規(guī)劃建議,西面： 建議做兩層商業(yè)；,東面： 建議做一層商業(yè)；,南面： 建議做一層商業(yè)；,71,第三部分：項(xiàng)目開發(fā)建議,規(guī)劃調(diào)整建議 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)建議 經(jīng)濟(jì)測算,72,物業(yè)發(fā)展建議篇,在房地產(chǎn)六要素中，本項(xiàng)目在“地段、環(huán)境、規(guī)模、”方面，優(yōu)勢并不明顯，所以需在

25、“產(chǎn)品、物管、營銷”方面通過創(chuàng)新提煉本項(xiàng)目的優(yōu)勢,物業(yè)發(fā)展思考點(diǎn)：,73,建筑部分：風(fēng)格建議,物業(yè)發(fā)展建議篇,本項(xiàng)目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，為避免整體區(qū)域較低的形象對項(xiàng)目造成不利影響，本項(xiàng)目必須使建筑風(fēng)格、立面色彩從工業(yè)區(qū)的陰暗低檔的感覺中凸現(xiàn)出來，與整體形象形成有效隔絕； 本項(xiàng)目客戶受到競爭對手鵬程晴園的爭奪，必須在外立面方面也有所不同，從形象上超越競爭對手； 本項(xiàng)目作為開發(fā)商在長安市場的處女盤，必須一鳴驚人，從形象上給市場以震撼，以樹立品牌，滿足后續(xù)開發(fā)。,74,我司建議建筑風(fēng)格：,物業(yè)發(fā)展建議篇,簡約而富有張力的外立面線條，賦予項(xiàng)目清晰的建筑輪廓 動(dòng)態(tài)的天際線，搭配靜態(tài)的立面，使建筑更為生動(dòng) 注重

26、暖色系的搭配使用，予人工業(yè)時(shí)代的溫暖,后現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格,75,我司建議建筑風(fēng)格：,物業(yè)發(fā)展建議篇,76,園林部分：風(fēng)格建議,為與形象定位吻合，我司建議園林風(fēng)格為： 東南亞園林風(fēng)格 東南亞園林崇善自然和諧的意境，符合大部分目標(biāo)客戶的精神需求； 園林屬亞熱帶風(fēng)情，舒適的度假感受，符合本地人、臺(tái)灣人的喜好； 建議本項(xiàng)目以游泳池為水景中心，打造東南亞水景觀 ； 為保證園林設(shè)計(jì)的高素質(zhì)，建議聘請專業(yè)園林設(shè)計(jì)公司進(jìn)行。,物業(yè)發(fā)展建議篇,77,園林部分：泰式園林的細(xì)部特質(zhì),水絕對是精髓所在，借助豐富的水元素，張揚(yáng)一種松弛、舒適、安逸如度假般的生活方式和居住理念。局部采用噴泉、水簾、溪流等景觀，與散落在周圍

27、的小橋、疊石、綠地、植物群落、花卉園藝以及雕塑小品等景觀錯(cuò)落呼應(yīng)，相融為一。 但由于水景、水系的維護(hù)成本較高，因此小區(qū)的泳池應(yīng)成為景觀的焦點(diǎn)，以自然的曲線，利用周邊的植物、小品的組合襯托，營造芭緹亞風(fēng)情。,78,園林部分：泰式園林的細(xì)部特質(zhì),各種泰式?jīng)鐾ぁ⒒ㄅ?、石碑、雕塑以及熱帶植物隨處可見 ，結(jié)合水景形成小區(qū)立體綠化景觀系。 材料一般選用石材和木材來體現(xiàn)質(zhì)的感覺，達(dá)到精細(xì)的效果。,79,園林部分：參考圖片,80,園林部分：參考圖片,81,園林部分：細(xì)部處理,消防車道與景觀道路的有效結(jié)合 居住區(qū)內(nèi)的消防車道占人行道、院落車行道合并使用時(shí)，可設(shè)計(jì)成隱蔽式車道，即在4米幅寬的消防車道內(nèi)種植不妨礙消

28、防車通行的草坪花卉，鋪設(shè)人行步道，平日作為綠地使用，應(yīng)急時(shí)供消防車使用，有效地弱化了單純消防車道的生硬感，提高了環(huán)境和景觀效果。,82,園林部分：細(xì)部處理,地面綠化 景觀設(shè)計(jì)中植被的層次感要強(qiáng)，要錯(cuò)落有秩。在修剪植被的時(shí)候可以根據(jù)園林的主題將其修剪成不同的符合主題的造型，平淡之中求變化； 地面綠化應(yīng)把握“人流居中，綠地靠窗”的原則，即綠地靠窗設(shè)置，并種植一定數(shù)量的灌木和喬木，減少戶外人員對室內(nèi)居民的實(shí)現(xiàn)干擾。,83,園林部分：細(xì)部處理,架空空間綠化 住宅底層架空利于居住院落的通風(fēng)和小氣候的調(diào)節(jié)，方便居住者遮陽避雨，并起到綠化景觀的相互滲透作用； 架空層內(nèi)宜種植耐蔭性的花草灌木，局部不通風(fēng)的地段

29、可布置枯山水景觀； 架空層作為居住者在戶外活動(dòng)的半公共空間，可配置適量的活動(dòng)和休閑設(shè)施。,84,物業(yè)管理篇,物業(yè)管理和配套的原則： 充分體現(xiàn)項(xiàng)目的 “安全性、服務(wù)性、便利性”,85,物業(yè)管理篇,從增強(qiáng)安全性考慮，小區(qū)智能化建設(shè)除一般功能外，應(yīng)具備以下功能： 周界報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 聯(lián)網(wǎng)型樓宇對講與住宅報(bào)警系統(tǒng) 小區(qū)出入一卡通 公用設(shè)備系統(tǒng)（含緊急廣播和背景音樂）,86,物業(yè)管理篇,周界紅外對射探測器,監(jiān)控?cái)z像機(jī),小區(qū)智能卡,小區(qū)背景音樂,87,第三部分：項(xiàng)目開發(fā)建議,規(guī)劃調(diào)整建議 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)建議 經(jīng)濟(jì)測算,88,項(xiàng)目啟動(dòng)建議篇,項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)域的選擇應(yīng)從以下方面加以考慮：

30、從現(xiàn)金流出發(fā)，保證啟動(dòng)區(qū)域能夠迅速回款； 從利潤最大化出發(fā)，能保證項(xiàng)目價(jià)格能夠提升； 從經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，通過啟動(dòng)暢銷產(chǎn)品的區(qū)域，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)； 從商業(yè)角度出發(fā)，尋找商業(yè)最佳利好位置進(jìn)行啟動(dòng)； 從營銷推廣出發(fā)，啟動(dòng)區(qū)能夠凸現(xiàn)項(xiàng)目的展示性和昭示性，并能為售樓處提供良好位置。,89,項(xiàng)目啟動(dòng)建議篇,黃色區(qū)域?yàn)槲宜窘ㄗh啟動(dòng)區(qū)域。,建議啟動(dòng)區(qū)域完成中心廣場和游泳池的建設(shè)： 提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)一期銷售； 通過較為完備的園林景觀，拔高一期價(jià)格，為項(xiàng)目二期創(chuàng)造更高溢價(jià)空間； 通過營造一期成熟的生活氛圍，帶動(dòng)二期銷售； 避免廣場和泳池的施工，對臨近的住戶產(chǎn)生施工干擾；,90,第三部分：項(xiàng)目開發(fā)建議,規(guī)劃調(diào)整建議 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)建議 經(jīng)濟(jì)測算,91,經(jīng)濟(jì)分析,根據(jù)長安市場現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，我司建議本項(xiàng)目目前可達(dá)均價(jià)為： 住宅：4100元/平米 商業(yè)： 一層商業(yè)：13000元/平米 二層商業(yè)：7000元/平米 市場變化后項(xiàng)目售價(jià)將隨市場情況進(jìn)行調(diào)