做好房地產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn).ppt

1、評估的技術(shù)路線、價值分析和報告撰寫, 中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會理事 中國土地估價師協(xié)會理事,第一部分 影響市場價值因素分析,一、 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控 金融政策 經(jīng)濟(jì)預(yù)期 就業(yè)及收入水平,二、 消費(fèi)行為因素 消費(fèi)心理與習(xí)慣,三、功能性耗損 配套設(shè)施設(shè)備 平面平局 建筑造型 有效使用（利用）率,第二部分 評估的技術(shù)路線及常見問題分析,一、評估的技術(shù)路線及方法 1、思路與技術(shù)路線 2、方法的選擇與搭配 3、綜合與分類,1、市場分析的簡單化,1.1 宏觀 微觀 市場細(xì)分,1.2 市場流動性（市場變現(xiàn)能力）的分析,2、客觀性的數(shù)據(jù)參數(shù)選取 售價、租金、收益、成本、費(fèi)用、出租率（上座率）等，各項指標(biāo)的選取

2、應(yīng)用有效地分清實際的與客觀的。,3.1 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益,3.2 同行業(yè)平均利潤的扣除（貢獻(xiàn)率） 3.3 綜合性物業(yè)各部分的分別計算 3.4 實際的與客觀的數(shù)據(jù)的選取,3、收益法的應(yīng)用,4、假設(shè)開發(fā)法及成本法的應(yīng)用 4.1 建安成本計算的細(xì)化 基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備（水暖、電、氣、電梯、通風(fēng)空調(diào)） 4.2 在建工程的未實現(xiàn)利潤 4.3 未來開發(fā)價值的估算,5、局部房地產(chǎn)評估的分析 5.1 獨立性、使用、經(jīng)營 5.2 市場變現(xiàn)的限制因素 6、不同區(qū)域、不同用途物業(yè)的評估價值 在不同的區(qū)域，不同用途的物業(yè)將會有不同的市場價值。,7、特殊物業(yè)的評估的綜合分析 7.1 工業(yè)房地產(chǎn):

3、在難于采用其他估價方法時，分別對土地、建筑物選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行估價. 7.2 住宅小區(qū)大型地下車庫:針對估價對象出售和租賃兩種方式，選取市場比較法和收益法進(jìn)行估價.要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè)、商服物業(yè)與車庫之間的相互關(guān)系、相互之間的價值影響因素。,第三部分 評估報告的撰寫,1 、封面： (標(biāo)題：)房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：（全稱） 委托方：（委托單位的全稱或個人的姓名） 估價方：（估價機(jī)構(gòu)的全稱） 估價人員：（估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（起止年月日，受估價委托的 年月日至完成估價報告的年月日） 估價報告編號：（本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的報告編號）,2、目錄： （標(biāo)題：）目錄 一、 致

4、委托方函 二、 估價師聲明 三、 估價的假設(shè)和限制條件 四、 估價結(jié)果報告 五、 估價技術(shù)報告 六、 附件,3、致委托方函 委估方與估價對象的關(guān)系 估價范圍 估價時點和目的 結(jié)果,致委托方函 檔號 :V/LYD/0201/2013 中國廣東省深圳市 羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心六樓 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司 敬啟者： 承蒙貴司委托,我司對貴司擁有的中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室（建筑面積合計為3,065.09平方米）、地上第三層(建筑面積合計為3,770.61平方米)物業(yè)進(jìn)行價值評估，評估基準(zhǔn)日為二二年一月二十九日,目的是為 貴司核定資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。

5、我公司經(jīng)過實地勘察，并查詢、收集評估所需的相關(guān)資料，遵循必要的評估程序與原則，選用科學(xué)合理的估價方法，對該部分物業(yè)價值作出評定估算。評估結(jié)果如下：,中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計為6,835.7平方米,該物業(yè)在評估基準(zhǔn)日（假設(shè)已付清地價）交吉出售的公開市值為RMB207,673,000元(大寫人民幣貳億零柒佰陸拾柒萬叁仟元整)。估價結(jié)果明細(xì)如下：,致 委 托 估 價 方 函 中國太平洋保險公司重慶分公司辦事處： 受貴單位委托，我公司對貴單位委托評估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組所屬房屋在2001年5月21日（估價時點）的事故損傷修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了

6、測算。 根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，估價人員經(jīng)實地現(xiàn)場查勘后，采用合理的估價方法，確定估價對象在估價時點的修復(fù)費(fèi)用為7080元，人民幣大寫：柒仟零捌拾元整。 此致,致委托方函 海南人民法院： 受貴院委托，本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)大廈主樓(停建工程)及附樓在估價時點2002年10月8日的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了估價，為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù)。 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)實地勘察及市場調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為1597.69萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值

7、單價816.7元/，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。,注：1、本報告估價結(jié)果包含應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)計算，土地出讓金總額為138.392萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣繳。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場價值總額中扣除。 2、本報告估價結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動設(shè)備。 估價的測算過程及有關(guān)說明，請見估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。 此致,致委托方函 廈門東方酒店有限公司： 貴公司委托我公司對位于廈門市湖濱北路建業(yè)路8號東方酒店（總建筑面積為35,203.70平方米，土地分?jǐn)偯娣e為11,020.69平方米）的房地產(chǎn)進(jìn)行正常市場價

8、格估價，作為委托方投資決策提供價格參考的依據(jù)。受貴公司的委托，估價人員依據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、原國家土地管理局、國土資源部、福建省和廈門市人民政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件，根據(jù)貴公司所提供的有關(guān)資料，按照建設(shè)部頒發(fā)的城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法、福建省人民政府頒發(fā)的福建省房地產(chǎn)價格評估管理辦法和廈門市人大通過的廈門市資產(chǎn)評估管理暫行條例的規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，經(jīng)過細(xì)致的實地勘察后，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，通過周密準(zhǔn)確的測算，確定該估價對象扣除土地設(shè)定出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金后在二二年十二月十五日的現(xiàn)有正常市場價格為人民幣叁億柒仟肆佰柒拾貳萬捌仟元整（RM

9、B374,728,000.00元,取整），單價為RMB10,644.56元m2。 現(xiàn)將完成的估價報告書提交給貴公司。,致委托方函 ： 根據(jù)委托，我們對位于深圳市福田區(qū)福虹路世界貿(mào)易廣場A幢25層0508號物業(yè)進(jìn)行了評估。估價目的為委托方確定估價對象因電梯及配套未能兌現(xiàn)承諾造成價值減損提供參考依據(jù)，估價時點：2002年9月7日。經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價規(guī)范及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法進(jìn)行了評定估算，確定估價對象在估價時點的損失價值。世界貿(mào)易廣場A幢25層0508號物業(yè)建筑面積為615.4平方米，損失價值總額為人民幣1,143,825元，大寫金額人民幣壹佰壹

10、拾肆萬叁仟捌佰貳拾伍元整。,4、估價師聲明 常規(guī)、慣例的陳述 特殊事宜的說明 現(xiàn)場勘察,估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。,5. 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 7. 如未得本公司的書面許可，本估值

11、報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。 8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。 中國注冊房地產(chǎn)估價師：,估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告書中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分

12、析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。,5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，查勘人員、 。 6、除參與本次估價的估價人員外，我們聘請了相關(guān)專業(yè)人員對本次估價的房屋結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行了專門鑒定，其鑒定結(jié)果為非危房。 7、非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本人或估價機(jī)構(gòu)同意不得修改或提供給其他任何單位和個人，亦不得見諸公開媒體。 中國注冊房地產(chǎn)估價師（簽名）： 中國注冊房地產(chǎn)估價師（簽名）：,估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和

13、限制條件的限制。 3、 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，擬定本估價報告。 5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘、拍照。 6、 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。 估價師簽名：,估價師聲明 我們鄭重聲明： 1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事

14、人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5估價師、已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 參加本次估價的中國注冊房地產(chǎn)估價師： ，房地產(chǎn)估價師注冊號：，簽字： ， ，房地產(chǎn)估價師注冊號：，簽字： 。,估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)

15、準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、我公司估價人員、 、已對本報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 6、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 簽 名 (蓋 章) 估 價 師（注冊房地產(chǎn)估價師） ： 審 核(注冊房地產(chǎn)估價師) ：,5、估價的假設(shè)條件和限制條件 常規(guī)慣例的條件 特殊的假設(shè),估價的假設(shè)和限制條件 評估基準(zhǔn) 我們是根據(jù) 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司所提供的資料，并按以下的假設(shè)進(jìn)行評估： (一)浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司擁有該物業(yè)合法產(chǎn)權(quán)，并有權(quán)連同其剩余土地使用年期轉(zhuǎn)讓該物業(yè)，而不必向政府繳付額外地價或其它重大費(fèi)用； (二)

16、所有地價及市政配套費(fèi)已全數(shù)繳清； (三)該發(fā)展項目的設(shè)計及建設(shè)均符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃條例并已得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)； (四)該物業(yè)無論以整棟或分割產(chǎn)權(quán)方式，均可自由出售給海內(nèi)、外買家。 (五)根據(jù)業(yè)主指示，該次評估物業(yè)尚未取得房地產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)手續(xù)正在辦理中，我們假設(shè)房地產(chǎn)證能夠如期取得，并以此作為評估基礎(chǔ)；同時，以上物業(yè)之名錄由貴司提供，我們將以貴司提供之物業(yè)清單為準(zhǔn)。,估值假設(shè) (一)在評估過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。 (二)我們未獲提供付清地價款證明，在評估該物業(yè)權(quán)益時，我

17、們已假設(shè)該物業(yè)所占宗地的所有地價及市政配套費(fèi)已全數(shù)繳清。對于該物業(yè)的業(yè)權(quán)狀況，我們將以 貴司所提供之資料為準(zhǔn)。該次評估的物業(yè)價值為假設(shè)評估物業(yè)擁有完全產(chǎn)權(quán)前提下的公開市值。 (三) 同時，我們假設(shè)在土地使用權(quán)的法定年期內(nèi)，該物業(yè)的所有權(quán)人，對該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。 (四)在評估過程中，我們并未考慮該物業(yè)所設(shè)定的抵押、按揭或債項對評估價值產(chǎn)生的影響。評估價值為包含轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的價值。除另有說明外，我們假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價值的他項權(quán)利、限制及繁重支銷。,限制條件 (一)評估報告中所載的數(shù)據(jù)均以貴司或有關(guān)人士提供的資料為準(zhǔn)。 (二) 貴司已提供給我公司該

18、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的法定文件副本，但我們并未進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)文件的查證及確認(rèn)，也未查核該產(chǎn)權(quán)文件所載的相關(guān)內(nèi)容是否發(fā)生變更，所以評估過程中，我們將以貴司提供的產(chǎn)權(quán)文件副本所載內(nèi)容作為評估依據(jù)，并不對其真實性負(fù)責(zé)。 (三)我公司曾于二二年一月二十九日進(jìn)行現(xiàn)場勘察，但我們并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測量，因此無法確認(rèn)該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。同時，我們未進(jìn)行實地丈量以核實該物業(yè)的地塊及建筑面積，因此我們將以產(chǎn)權(quán)文件副本所載的建筑面積為準(zhǔn)。 (四)本估價報告書所采用的幣種為人民幣。 (五)如未獲得我公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。 (六)最后，根據(jù)本公司的一

19、貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。,估價假設(shè)和限制條件 1、本次估價結(jié)果僅限于為委托方處理事故賠償提供房屋修復(fù)費(fèi)用價格參考依據(jù)，不包含車禍所帶來的其他損失，如精神損失、誤工補(bǔ)償，等等。若有其他用途，需根據(jù)指定目的另行評估。 2、本次估價所需工程量數(shù)據(jù)以現(xiàn)場測量結(jié)果為準(zhǔn)，并得到當(dāng)事雙方的簽字認(rèn)可。 3、本評估報告必須完整使用方為有效，對僅使用報告中部份內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。 4、本次估價活動是在滿足全部假設(shè)與使用限制前提條件下進(jìn)行的。這些假設(shè)限制條件是由估價人員根據(jù)估價目的、估價標(biāo)的物實際狀況并

20、結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況而提出的，具有客觀性和合理性。 5、本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年。同時，在有效期內(nèi)使用本報告時，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)夭牧蟽r格及人工費(fèi)用變化情況，并隨時與本機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系，以達(dá)到有效使用之目的。,估價的假設(shè)和限制條件 1、 經(jīng)到瓊山市國土局查檔及咨詢，估價對象宗地仍為無償劃撥用地，本報告估價結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金等各項稅費(fèi)。 2、依據(jù)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致。經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項權(quán)證記載，估價對象由房屋所有權(quán)人海南有限公司向瓊山市公司購買土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補(bǔ)辦過戶手續(xù)。 3、依據(jù)房屋所有權(quán)證及房屋

21、分層平面圖，計算主樓各分層建筑面積如下表，附樓建筑面積從瓊山市房產(chǎn)局查檔而來，今后以房管部門核發(fā)的分幢（層）房屋所有權(quán)證的面積為準(zhǔn)。,4、 依據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象主樓于1994年停建，附樓于1992年建成，假設(shè)與實際情況相符。 5、 估價對象主樓2-4層已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動設(shè)備。 6、 本報告有效期為半年，隨著時間的推移或房地產(chǎn)市場價格波動較大時，其估價 結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。,估價的假設(shè)和限制條件 1鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次

22、估價報告的估價結(jié)果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方投資決策提供價值參考依據(jù)。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。 2本次估價的估價對象土地權(quán)屬來源系以劃撥方式取得土地使用權(quán)。根據(jù)廈門市劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定出讓合同書（2001廈地合設(shè)字082號），本估價對象設(shè)定出讓應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金人民幣貳仟伍佰叁拾萬零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分（RMB25,303,317.81元）。本次估價結(jié)果已據(jù)此扣除。,3本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價。僅在此前提下，本估價報

23、告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任。 4本報告中人民幣與美元的匯兌換算取定為：1美元8.3元人民幣。 5本次估價基于目前及未來的社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。本次估價對象為酒店物業(yè)，特別是星級酒店物業(yè)的價值易受酒店自身管理水平及國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的影響。故本次估價是基于估價對象的管理及國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請相關(guān)方面在運(yùn)用本估價報告時注意此點，特此提示

24、。,6房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強(qiáng)的時效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時期。因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格；同時，本估價報告的應(yīng)用必須在本報告所確定的估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)，且應(yīng)用必須基于房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定之前提。隨著政治、經(jīng)濟(jì)、社會等狀況的變化，估價對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化，則本估價報告將失去其有效性。 7根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，本報告的估價結(jié)果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。在公開市場上，交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要

25、的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。因此，本報告的估價結(jié)果未考慮抵押風(fēng)險。 8由于房地產(chǎn)的不可移動和價值較大的特性，房地產(chǎn)將可能遇到各類商業(yè)性風(fēng)險，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)、市場供求等因素的變化，對房地產(chǎn)的價格變動影響甚大；其次，由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭及其它不能預(yù)見并且對發(fā)生,后果不能防止或避免的不可抗力的因素，將造成房地產(chǎn)嚴(yán)重壞損及滅失，使其值急劇跌落甚至消失；而且，由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點，如出現(xiàn)欲對房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處分時，則可能導(dǎo)致處置價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常價值。因此，各相關(guān)方面應(yīng)用本報告時，應(yīng)全面考慮各類風(fēng)險，作出綜合決策。 9本估價報告的估價技術(shù)報告部分

26、，僅作為估價方的機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門審閱備案之用。該部分不作為本估價報告應(yīng)用的依據(jù)。 10未經(jīng)估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。 11本估價報告一式四份，估價機(jī)構(gòu)和主管部門各保留一份，交付委托方兩份。,估價的假設(shè)和限制條件 1、本報告評估的是物業(yè)因配套未能兌現(xiàn)承諾的減損價值，在確定物業(yè)實際租金收益水平與預(yù)期收益水平時，采用公開租賃市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即在公開市場上最可能形成的租賃價格。這里假設(shè)： (1) 自愿出租的業(yè)主； (2) 有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價； (3)

27、 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定； (4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由租賃； (5) 不考慮特殊租客的額外出價。,2、本評估報告遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則等估價原則。 3、假定委估房地產(chǎn)所有權(quán)無爭議。 4、估價人員沒有進(jìn)行實地丈量，委估房地產(chǎn)之建筑面積參照房屋建筑面積分套（單元）匯總表等資料所記載數(shù)據(jù)，均認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠。 5、在確定參照對比物業(yè)時，我們以物業(yè)內(nèi)部配套設(shè)施（除電梯、會所外）的數(shù)量與檔次與估價對象基本相似為原則。 6、估價人員查勘了評估物業(yè)視力可及的部分，在可能的情況下亦查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修，但并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，未能確定物業(yè)有無結(jié)構(gòu)性損壞。 7、所有提供給

28、估價人員以及本報告所引用的信息及觀點均認(rèn)為來自可靠資料，是可信和正確的。,8、所有該報告中所展示的地圖、平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問題，不能作為測量成果以用作他用，也不允許把它們與此估價報告分開來單獨使用。 9、本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)及委托方的書面同意，任何擁有此報告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表，也無權(quán)用于任何目的。凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 10、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。 11、報告中所使用的貨幣為人民幣。,6、估價對象 坐落、四

29、至、權(quán)屬狀況、面積、 背景、環(huán)境、規(guī)劃條件、建筑概況、 現(xiàn)狀。,名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為3,065.09平方米、地上第三層為3,770.61平方米 總樓層數(shù) 七層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃，局部鑲進(jìn)口鋁板；二層及三層商場選用淺綠色鋼化玻璃，局部鑲進(jìn)口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國綠鋼化鍍膜玻璃幕墻，其余部分及住宅外墻為條形釉面磚。,內(nèi)部 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門，鋁合金窗，內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽室。 地上第三層：目前正在裝修 設(shè)施設(shè)備 越港商業(yè)

30、中心地下室設(shè)兩處主要入口，各有兩部雙向自動扶梯及人行樓梯，可由室外直接進(jìn)入地下商場。商場部分共設(shè)八部雙向自動扶梯、一部升降電梯及一部客貨兩用電梯，地上三層設(shè)兩部觀光電梯，各層另設(shè)五條步行樓梯。整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng)。物業(yè)管理良好。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗收合格 竣工日期 1999年1月25日,維護(hù)、保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)情況較好。 占用情況 根據(jù)吾等實地視察及業(yè)主指示，越港商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場使用； 地上三層將作為國際珍珠交易中心使用，目前正在裝修。 周邊設(shè)施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交匯

31、處之北側(cè)，處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端，人民北路為東門區(qū)唯一連接深南東路的步行街，深南東路輔線可行駛機(jī)動車輛。該物業(yè)四面臨步行街，東面為大世界商城，南面鄰南塘商業(yè)廣場、亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場，西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽廣場，北面為水產(chǎn)大廈?，F(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威,商業(yè)城首層均以天棚連通，形成一體。越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項目，重建后大部分已發(fā)展為多層商場，兼有少部分住宅及寫字樓。 大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場、地上一層商場經(jīng)營服裝鞋類、地上二層為休閑中心，地上三層目前正在裝修，據(jù)業(yè)主介紹該層將建成國際珍珠交易中心，四至七層為寫字樓和住宅。該大廈主要出入

32、口設(shè)置于首層，分別面向漁街及人民北路。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（97）1049號 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局（甲方）與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司（乙方）、浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司（乙方）簽署深圳市土地使用權(quán)出讓合同書，現(xiàn)部分摘錄如下：,地塊編號 ： H207-26 土地面積 ： 5,257.4平方米 土地使用年期 ： 50年（1997.7.16 2047.7.15） 土地用途 ： 商業(yè)、辦公、住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于70% 建筑容積率 ： 不大于3.9 計入容積率 ： 20,692.6平方米，其中商業(yè)10,933.28平方米， 總建筑面積 ： 辦公2,

33、225.2平方米，住宅7,534.1平方米 建筑層數(shù) ： 多層 其它 ： 地下部分為3726平方米（不計容積率） 項目分成比例 ：廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占20% 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司占80%,深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（97）1049號 補(bǔ)充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局（甲方）與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司（乙方）、浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司（乙方）簽署深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議書，其中指出，甲方同意在此項目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積907.41平方米（首層754.97平方米、第二層152.48平方米），其余建筑面積全部歸浙江公司所有。 深圳

34、市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復(fù)199823號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的關(guān)于確認(rèn)浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨立改造編號為12-09-93地塊的復(fù)函，依據(jù)深圳市中級人民法院1998深中房初字第52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第971049號深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議書，依據(jù)深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例第46第4款規(guī)定，經(jīng)研究，同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項目(地塊編號：12-09-93，宗地號：H207-26，用地面積：5257.40平方米)由浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨立改造。,深圳市建設(shè)工程竣工驗收證書（深羅建施驗字9900023號） 主要

35、內(nèi)容摘要如下： “越港商業(yè)中心基本符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范及驗評標(biāo)準(zhǔn)，驗收合格，準(zhǔn)予使用?！?工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積：20693平方米 層數(shù)：7層 結(jié)構(gòu)：框架開工日期：1997年9月22日 竣工日期：1999年1月25日 建設(shè)單位：浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司,越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局對越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司H207-26地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi)，請貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價后，再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書手續(xù)。（深規(guī)土函第LH9900196號） 浙江越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司

36、一九九九年三月三十一日關(guān)于改變越港商業(yè)中心地下室使用功能申請測算補(bǔ)交地價的報告提出,地下室一層建筑面積3,706.65平方米，其中設(shè)備用房面積為640.39平方米，其他建筑面積為3,066.26平方米。根據(jù)貴司指示，補(bǔ)交地價工作正在進(jìn)行，我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價全部交清作為評估基礎(chǔ)。,深圳市房屋建筑面積查丈報告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份深圳市房屋建筑面積查丈報告（1999年2月8日及2001年6月26日由深圳市地籍測繪大隊制定），地下室建筑面積合計為3,065.09平方米，地上第三層建筑面積合計為3,770.61平方米。各單位面積詳見附表一。 注：根據(jù)業(yè)主指示 以上物業(yè)之房地產(chǎn)證辦理工作正在

37、進(jìn)行中，我們假設(shè)房地產(chǎn)證能夠如期取得，以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之深圳市房屋建筑面積查丈報告中所載為準(zhǔn)。 我們需要指出，以上總結(jié)僅出于我們對上述貴公司提供文件的理解，我們建議貴公司對上述文件的合法性咨詢貴公司法律顧問的意見，除非特別指出，我們的估價將基于上述總結(jié)。 物業(yè)有關(guān)之業(yè)權(quán)文件復(fù)印件，請參見附件二。,三、估價對象概況 3.1 估價緣由 本公司受太平洋保險公司重慶分公司辦事處委托，對其承保的某東風(fēng)貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評估。該東風(fēng)貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認(rèn)定書，由東風(fēng)

38、貨車負(fù)全責(zé)。 3.2 估價對象實體狀況 估價對象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組，距離縣城中心約20公里，三面周與農(nóng)地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24厘米，樓梯間空花墻厚12厘米，其余墻厚18厘米，梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿標(biāo)號較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。,3.3 事故損傷情況分析 該東風(fēng)貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0

39、米，豎向最大尺寸1.2米，洞底距地面高度0.3米；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1米寬，豎向最大尺寸2.86米寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。 經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除，再按原狀恢復(fù)考慮。 3.4 估價范圍 估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用，以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。,一、估價對象： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店，位于廈門市開元區(qū)

40、建業(yè)路8號，地處廈門市中心風(fēng)光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓，東面毗鄰廈門市政府大樓、人民大會堂，西面臨建業(yè)路，是一座四星級酒店。 估價對象地理位置示意圖如下： 該酒店總建筑面積為35203.70平方米（含地下室建筑面積4483.86平方米），建筑層數(shù)為八層，于1998年建成；總用地面積為11020.69平方米，其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司。 廈門東方酒店有限公司系由廈門外資建設(shè)工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營企業(yè)，于1985年7月11日在廈門市注冊登記，經(jīng)營范圍為客房、餐廳、信息傳遞、商場、美容美發(fā)院、健身中心、娛樂中心、會議室等。廈門東方酒店有限公司于2000年9

41、月15日領(lǐng)取了廈門市土地房屋權(quán)證（廈地房證第00129666號）。證書上載明：國有土地使用,權(quán)類型為劃撥，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，房屋所有權(quán)性質(zhì)為涉外產(chǎn)， 房屋用途為商業(yè)，地籍號為40000210009。2001年8月8日廈門東方 酒店有限公司與廈門市土地房產(chǎn)管理局簽定了廈門市劃撥國有土 地使用權(quán)設(shè)定出讓合同書（2001廈地合設(shè)字082號），設(shè)定土地 出讓用途為酒店，出讓年限為2000年1月1日至2040年1月1日，設(shè)定 土地面積為11020.69平方米，設(shè)定總建筑面積為30719.84平方米 （未含地下室）。 酒店周邊設(shè)施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車場；南側(cè)為室外露天餐臺和燒烤區(qū)以無 釉

42、磚鋪設(shè)地面，鐵制餐桌椅；西側(cè)設(shè)有一較大型觀賞魚池；西北角 為一鍋 爐房，東北角附屬單層建筑為美容中心、票務(wù)中心及管理用 房。主樓周圍綠化景觀良好，多種綠色植物與庭院燈相間布置，融 洽諧調(diào)。,該酒店房地產(chǎn)各層的主要功能分述如下： 第一層：門廳、酒店大堂、音樂茶座、西餐廳、日式餐廳、商場、西餅屋、美容美發(fā)、商務(wù)中心、票務(wù)中心等。門廳設(shè)計氣派高雅，酒店大堂中庭空間直透八層玻璃透光頂架，明亮通暢。 底層后部設(shè)有電話總機(jī)交換房、保安監(jiān)控中心、高低壓配電房等設(shè)備用房。 第二層：中餐廳、宴會廳、會議廳、多功能廳、洗衣中心、員工餐廳等。 第三層：標(biāo)準(zhǔn)客房、套房、健身房、桑拿房、游泳池等。 第四層第七層：標(biāo)準(zhǔn)客

43、房、套房、健身房。 第八層：為貴賓層，除設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房、套房外，還設(shè)有豪華套房。 地下室：中央空調(diào)設(shè)置中心、消防設(shè)備房、水泵房等設(shè)備用房以及普通員工活動房、泊車位等。 估價對象的部分實勘圖如下：(下面有表格),（三）估價對象 1、物業(yè)明細(xì) 世界貿(mào)易廣場A幢25層0508號，建筑面積為615.40平方米。 2、產(chǎn)權(quán)狀況 于1998年4月16日，與開發(fā)商簽訂深圳市房地產(chǎn)買賣合同（深（福）房預(yù)買字（1997）第B09409號），根據(jù)開發(fā)商與于2001年3月5日簽訂的往來款項結(jié)算確認(rèn)書，確定購樓款已付清，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 物業(yè)所屬宗地用途為商業(yè)、辦公、住宅，宗地使用期限自1993年10月23日至2043年

44、10月22日，共計50年。,7、區(qū)域因素 繁華程度、交通、環(huán)境、景觀、 城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施 住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、酒 店的不同。,區(qū)域因素分析 深圳市 位置 深圳市位于中國廣東省中南部沿海地區(qū)，東臨大亞灣，西連珠江口，北與東莞、惠州兩市接壤，南接香港。 人口，地域及行政區(qū) 深圳市總面積2,020平方公里，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)是深圳市的一部分，東起大鵬灣背仔角，西至珠江口的安樂村，南與香港新界接壤，北靠梧桐山、羊臺山山脈，面積為327.5平方公里，東西長49公里，南北寬7公里，呈狹長形。至2000年11月1日，深圳市總?cè)丝跒?00.84萬。深圳市共設(shè)6個市轄行政區(qū)。其中，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)4個區(qū)，即

45、福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)；特區(qū)外2個區(qū)，即寶安區(qū)、龍崗區(qū)。,深圳市之交通條件 深圳市交通發(fā)達(dá)，公路、鐵路、民航及港口組成立體交通網(wǎng)絡(luò)，境內(nèi)有廣深、梅觀、機(jī)荷高速公路及京九、平南、平鹽鐵路，連接珠江三角洲、廣州和全國各大中城市及香港，黃田國際機(jī)場、蛇口港、鹽田港直通全國各地及海外。 區(qū)屬位置 羅湖區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，西與福田區(qū)相連，北與龍崗區(qū)相鄰，南與香港新界隔河相望，總面積約139.2平方公里。羅湖區(qū)公路交通干線四通八達(dá)。廣九鐵路橫貫羅湖區(qū)中心，深圳火車站和筍崗貨運(yùn)站皆在本區(qū)，羅湖海關(guān)、文錦渡海關(guān)更是大陸與香港客、貨進(jìn)出的主要通道之一。,越港商業(yè)中心位置，鄰近環(huán)境及建筑物 越港商業(yè)中心位

46、于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交匯處之北側(cè)，處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端，人民北路為東門區(qū)唯一連接深南東路的步行街，深南東路輔線可行駛機(jī)動車輛。該物業(yè)四面臨步行街，東面為大世界商城，南面鄰南塘商業(yè)廣場、亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場，西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽廣場，北面為水產(chǎn)大廈?，F(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威商業(yè)城首層均以天棚連通，形成一體。越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項目，重建后大部分已發(fā)展為多層商場，兼有少部分住宅及寫字樓。 交通條件 該物業(yè)位于羅湖區(qū)東門商業(yè)中心，交通便利，有多路大小巴士經(jīng) 過，往深圳火車站及羅湖海關(guān)需五分鐘車程，至黃田國際機(jī)場約四 十分鐘車程。建設(shè)中的地鐵1

47、號線東門站距離該物業(yè)約300米。 物業(yè)坐落之位置請見附件三物業(yè)位置圖。,（一） 區(qū)域因素分析 估價對象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側(cè)，與樓隔路相望，北面為公司。區(qū)域內(nèi)有大廈、醫(yī)院、電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)繁華度良好。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。,一、區(qū)域因素分析： 東方馬可孛羅酒店位于筼筜湖北岸，背靠狐尾山，面向筼筜湖；該酒店的南側(cè)臨筼筜路、西側(cè)臨建興路，北側(cè)不足60米即為湖濱北路，往東即為市府大道、人民大會堂及會堂中心大草坪。筼筜湖經(jīng)過多年的治理，已構(gòu)建了置換水系，水清樹翠、花紅草綠；建于湖中心島上的白鷺洲公園和廈門城雕白鷺女神像廣場已成為市民和各地游客休閑、游

48、覽的新景觀。站在東方馬可孛羅酒店的客房露臺或窗口眺望可直視白鷺洲公園、筼筜湖面，甚至可遙望南岸市區(qū)新姿、西海域岸海風(fēng)光，可謂是筼筜勝景盡收眼底。當(dāng)夜幕降臨后，沿湖兩岸燈火倒映湖中，白鷺洲公園燈火闌珊，游人如梭；白鷺洲音樂噴泉樂曲隱約、飄飄渺渺。昔日“筼筜漁火”現(xiàn)已是“筼筜夜色”的勝景，在東方酒店內(nèi)就能領(lǐng)略飽覽。 目前，環(huán)繞筼筜湖的周邊區(qū)域已成為廈門新市區(qū)中心區(qū)。沿湖四周建成了湖濱南路，湖濱北路，湖濱西、中、東路和市府大道、蓮岳路的方格城市新區(qū)主干道路網(wǎng)，公交和巴士線路、站點,（一）區(qū)域因素分析 估價對象位于深圳市福田區(qū)福虹路，隔國際科技大廈與深南路相鄰。北鄰華海大廈，南鄰國際科技大廈，西側(cè)為村

49、民自建房，東側(cè)隔福虹路與華強(qiáng)花園相望。估價對象位于上步片區(qū)，即華富路以東、華荔路以西、紅嶺路以西、南園路以北所圍合的區(qū)域，原為工業(yè)區(qū)，隨著城市的發(fā)展、華強(qiáng)北商業(yè)圈的形成，現(xiàn)已轉(zhuǎn)型發(fā)展成為與人民南、蔡屋圍并列的市級商業(yè)金融區(qū)，區(qū)內(nèi)辦公的企業(yè)主要有小型的電子公司、貿(mào)易公司、律師事務(wù)所、拍賣公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司等。 估價對象周邊的辦公物業(yè)主要有：國際科技大廈、佳和華強(qiáng)大廈、寶華大廈、航都大廈、賽格廣場、電子科技大廈、統(tǒng)建樓等，分布的金融機(jī)構(gòu)有：中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國民生銀行、深圳發(fā)展銀行、中國光大銀行、光大證券、青海證券等。該區(qū)域交通便利，深南路上有多路大巴經(jīng)過，通往蛇口、寶安、

50、龍崗等地，并地鐵一線將于2005年開通，上海賓館站出入口即位于福虹路與深南路的交匯處。,8、個別因素 面積、形狀、地勢、臨路狀況、 規(guī)劃管制條件、土地使用年限、 建筑形式、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、格局、 朝向、新舊程度 住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、 酒店的不同。,個別因素分析 名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為3,065.09平方米、地上第三層為3,770.61平方米 總樓層數(shù) 七層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃，局部鑲進(jìn)口鋁板；二層及三層商場選用淺綠色鋼化玻璃，局部鑲進(jìn)口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國綠鋼化鍍

51、膜玻璃幕墻，其余部分及住宅外墻為條形釉面磚。 內(nèi)部： 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門，鋁合金窗，內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽室。 地上第三層：目前正在裝修,設(shè)施設(shè)備 越港商業(yè)中心地下室設(shè)兩處主要入口，各有兩部雙向自動扶梯及人行樓梯，可由室外直接進(jìn)入地下商場。商場部分共設(shè)八部雙向自動扶梯、一部升降電梯及一部客貨兩用電梯，地上三層設(shè)兩部觀光電梯，各層另設(shè)五條步行樓梯。整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng)。物業(yè)管理良好。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗收合格 竣工日期 1999年1月25日 維護(hù)、保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)情況較好。 占用情況 根據(jù)吾等實地視察及業(yè)主指示，越港商業(yè)中心

52、地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場使用； 地上三層將作為國際珍珠交易中心使用，目前正在裝修。,周邊設(shè)施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交 匯處之北側(cè)，處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端，人民北路為東門區(qū)唯 一連接深南東路的步行街，深南東路輔線可行駛機(jī)動車輛。該物業(yè) 四面臨步行街，東面為大世界商城，南面鄰南塘商業(yè)廣場、亞洲商 業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場，西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽 廣場，北面為水產(chǎn)大廈?，F(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威商業(yè)城首層 均以天棚連通，形成一體。越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項目， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場，兼有

53、少部分住宅及寫字樓。,大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場、地上一層商場經(jīng)營 服裝鞋類、地上二層為休閑中心，地上三層目前正在裝修，據(jù)業(yè)主 介紹該層將建成國際珍珠交易中心，四至七層為寫字樓和住宅。該 大廈主要出入口設(shè)置于首層，分別面向漁街及人民北路。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（97）1049號 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局（甲方）與廣州南方 房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司（乙方）、浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司（乙 方）簽署深圳市土地使用權(quán)出讓合同書，現(xiàn)摘錄如下：,地塊編號 ： H207-26 土地面積 ： 5,257.4平方米 土地使用年期 ： 50年（1997.

54、7.16 2047.7.15） 土地用途 ： 商業(yè)、辦公、住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于70% 建筑容積率 ： 不大于3.9 計入容積率 ： 20,692.6平方米，其中商業(yè)10,933.28平方米， 總建筑面積 ： 辦公2,225.2平方米，住宅7,534.1平方米 建筑層數(shù) ： 多層 其 它 ： 地下部分為3726平方米（不計容積率） 項目分成比例 ：廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占20% 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司占80%,深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（97）1049號 補(bǔ)充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局（甲方）與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司（乙方）、浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公

55、司（乙方）簽署深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議書，其中指出，甲方同意在此項目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積907.41平方米（首層754.97平方米、第二層152.48平方米），其余建筑面積全部歸浙江公司所有。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復(fù)199823號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的關(guān)于確認(rèn)浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨立改造編號為12-09-93地塊的復(fù)函，依據(jù)深圳市中級人民法院1998深中房初字第52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第971049號深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議書，依據(jù)深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例第46第4款規(guī)定，經(jīng)研究，同意將羅湖區(qū)

56、人民北路漁街的舊城改造項目(地塊編號：12-09-93，宗地號：H207-26，用地面積：5257.40平方米)由浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨立改造。,深圳市建設(shè)工程竣工驗收證書（深羅建施驗字9900023號） 主要內(nèi)容摘要如下： “越港商業(yè)中心基本符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范及驗評標(biāo)準(zhǔn)，驗收合格，準(zhǔn)予使用。” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積：20693平方米 層 數(shù)：7層 結(jié) 構(gòu)：框架 開工日期：1997年9月22日 竣工日期：1999年1月25日 建設(shè)單位：浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司,越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市

57、規(guī)劃國土局羅湖分局對越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司H207-26地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi)，請貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價后，再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書手續(xù)。（深規(guī)土函第LH9900196號） 浙江越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關(guān)于改變越港商業(yè)中心地下室使用功能申請測算補(bǔ)交地價的報告提出,地下室一層建筑面積3,706.65平方米，其中設(shè)備用房面積為640.39平方米，其他建筑面積為3,066.26平方米。根據(jù)貴司指示 補(bǔ)交地價工作正在進(jìn)行，我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價全部交清作為評估基礎(chǔ)。 深圳市房屋建筑面積查丈報告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份深圳市房屋建筑面積查丈報告（1999年2月8日及2001年6月26日由深圳市地籍測繪大隊制定），地下室建筑面積合計為3,065.09平方米，地上第三層建筑面積合計為3,770.61平方米。各單位面積詳見附表一。,注：根據(jù)業(yè)主指示，以上物業(yè)之房地產(chǎn)證辦理工作正在進(jìn)行中，我們假設(shè)房地產(chǎn)證能夠如期取得，以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之深圳市房屋建筑面積查丈報告中所載為準(zhǔn)。,（二） 個別因素分析 1、估價對象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓組成。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設(shè)備用房使用，2-4層于1998年出租，經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè)，現(xiàn)空置，主樓5-20層現(xiàn)為半拉子