世聯(lián)上海loft產品案例.ppt

1、1,案例：海上海,海上海 - 項目區(qū)位,樓盤地址：大連路920號 地塊前身是上海工具廠的歷史淵源 項目北面緊鄰楊浦區(qū)大學城的各大名校 “海上?！迸R近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀性工程黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。 外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在“海上?！?公里范圍左右。,2,“海上?！表椖恐泻w了三種獨具風格的物業(yè)形態(tài)：生態(tài)居、創(chuàng)意LOFT和創(chuàng)意商業(yè)街。,建筑用地面積近8萬平方米 總建筑面積為23萬多平方米 綠化率35% 其中包括7棟16至25層的住宅 三棟22層的創(chuàng)意LOFT 38套1-3層商鋪組成的創(chuàng)意商業(yè)街 04年11月寫字樓開盤。 06年5月底推出小

2、高層和高層公寓 均價15000元/平方米 物業(yè)費2元/平方米/月左右。,3,4,商業(yè)街入口,LOFT人行入口,LOFT人行入口,創(chuàng)意LOFT、創(chuàng)意生態(tài)居和創(chuàng)意商業(yè)街完美結合，打造 “海上?！毙鲁?5,海上海創(chuàng)意LOFT設計出最豐富的空間形態(tài)，給所有創(chuàng)意工作者最大的想象空間，并通過創(chuàng)意群體的互動，產生無窮的創(chuàng)作和生活靈感。它的物業(yè)性質具有“做自己生活主人”的后SOHO時代特征。 只賣不租，目前售價：15000-16000元/平米，僅余少量，進駐企業(yè)多為設計、咨詢等小型公司。,海上海創(chuàng)意居以體驗經濟學說為靈魂，在這里，業(yè)主的生活將按照體驗經濟的模式貫穿從購房、入住、消費的所有循環(huán)過程。海上海創(chuàng)意商

3、業(yè)街、海上海創(chuàng)意LOFT均將對海上海創(chuàng)意居產生輻射和互動，使在創(chuàng)意居的生活體驗美好、難得、不可復制。 精裝修房，預計今年末開盤，預計售價15000元/平米 。,海上海創(chuàng)意商業(yè)街規(guī)劃有海上海講堂（海上劇場）、海上會館和海上影院等標志性建筑，充盈在這條街區(qū)的是活力、趣味、智慧的因子，創(chuàng)造出永不落幕的生活情景劇。 30000元/平米，現已售完，年底將全部開業(yè)。,海上海的創(chuàng)意商業(yè)街是充滿創(chuàng)意活力的商業(yè)街，更是有著文化與藝術靈魂的商業(yè)街,6,本區(qū)域至今仍缺乏成規(guī)模的高檔商業(yè)設施，與區(qū)域內日漸高漲的消費力極不相稱，海上海商業(yè)街出現后將迅速占領這一高成長性市場的至高點。 憑借獨有的創(chuàng)意主題定位，海上海商業(yè)街

4、將輻射全市，吸引高收入、高品位的消費者。海上海項目內的 8 萬平米寫字樓， 9 萬平米高尚住宅將為商業(yè)街提供穩(wěn)定的客源基礎。 作為楊浦區(qū)重點項目的海上海，獲得了區(qū)政府的強力支持，其成為東城商業(yè)的嶄新地標，引領區(qū)域商業(yè)的全面升級 “上實發(fā)展”精心打造的海上海，具有超一流的規(guī)劃定位與建筑品質，是“新文化地產”的開山之作！,海上海的創(chuàng)意商業(yè)街是充滿創(chuàng)意活力的商業(yè)街，更是有著文化與藝術靈魂的商業(yè)街，三座標志性建筑是這靈魂的載體。,7,“海上講堂”是傳播世界最新學術成果和人文思考結晶的場所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位講演者的大幅照片將在講堂內永久懸掛，成為超越時代和國度的人類文明象征

5、。,“海上劇場”以典雅為內涵，展示原創(chuàng)文化的藝術情調。日后小劇場上演的劇目，一是試驗性的現代藝術作品，一是“海上?！贝笊鐓^(qū)本身發(fā)生的生活故事。上演劇目和建筑形態(tài)交相輝映。,“海上會館”是將隨著策展經濟的蓬勃發(fā)展而產生的，這里，將是文化與藝術的展示場。,創(chuàng)意商業(yè)街按照場景制造分為五大主題院：金屬院、玻璃院、木院、磚院、混凝土院,8,玻璃院,金屬院,混凝土院,木院,磚院,“創(chuàng)意LOFT”比SOHO概念更加細化和具有更加明確的指向，它開宗明義表明的就是“創(chuàng)意產業(yè)”呼喚而出的未來潮流。,9,創(chuàng)意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織的形象。 三棟LOFT的立面在

6、不同的位置分別開了三個不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生詠嘆調凝固與建筑之上。 內部多為錯層空間，可任意組合。3.4米、4.6米、5.3米層高可讓思想在不同的高度綻放靈感。,LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構,10,LOFT平層高3.4米，錯層則將不同的空間尺度融入，三層結構的錯躍層結構自然分出三個不同的辦公區(qū)域，中間一層挑高達5.3米,11,徹底擺脫動線、視線、功能的相互干擾，成就更大的空間利用經濟價值, 中管網房地產頻道,“海上?！彼拇罂袋c,12,看點一：引領“十年浦東，十年滬東”新板塊格局內，匯聚三大效應，未來發(fā)展直逼

7、陸家嘴,看點二：以創(chuàng)意商業(yè)街+創(chuàng)意LOFT，以及海上講堂、海上劇院、海上展館三大文化建筑構成獨立的商務配套環(huán)境,看點三：最高層達5.3米，面寬8.4米，錯層3層的涉外產權辦公,看點四：“上實發(fā)展”品牌與“九個和首位”榮譽,海上海成功因素分析：宏觀角度,13,一是時機把握準確： 03-05是上海房地產市場最火爆的一段時間，寫字樓市場也逐漸回暖，由于楊浦區(qū)寫字樓供稀少，且均為上世紀九十年代年代產品，品質、配套嚴重與時代發(fā)展落伍，造成一樓難求的局面。,三是客戶把握準確：楊浦區(qū)是上海高校最為密集的一個區(qū)，而且全國重點院校居多，尤其是同濟，培育出大量的從事創(chuàng)意產業(yè)的小型公司，為海上海的成功奠定的客戶基礎

8、。,二是城市配套成熟：海上海地處內環(huán)線內，交通四通八達，附近有兩條地鐵線在建，商業(yè)、酒店、居住、配套環(huán)境已完全成熟，客戶認知度高。,海上海成功因素分析：產品角度,14,一是具有創(chuàng)新性： 海上海在產品外形、風格、色彩及內部結構等多方面打破了傳統(tǒng)的模式，與周邊建筑形成了強烈的對比。,二是瞄準客戶要害： 創(chuàng)意性公司對產品的創(chuàng)意表現具有強烈的認同感，滿足了此類公司的消費喜好。,三是以細節(jié)表現產品品質： 海上海用材很普通，但通過一些小件的另類設計和人性的關懷，創(chuàng)造出別樣產品的感覺，間接地提高了產品的價值。,海上海成功因素分析：營銷角度,15,一是首先售賣溢價值最高的產品： 海上海周邊存在大量的中高檔住宅

9、，但中高檔集中商業(yè)確嚴重缺乏，因此商業(yè)的快速售賣形成了市場亮點，并變性地提高了區(qū)域的價值。,二是性價比高： 海上海一期寫字樓的銷售價格比周邊住宅價格低了近1千元/平米，并通過LOFT的形式在空間上給予了客戶更多的實惠，高性價比成為項目的一個關鍵亮點。,三是營銷投入大： 海上海項目僅前期營銷推廣費用就花費了1千多萬元。,16,案例分享：創(chuàng)智天地,創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度,17,二是城市配套成熟：項目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。,一是時機把握準確：上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風，與楊浦區(qū)政府合作，提

10、出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強力支持（政府入股）。,三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。,創(chuàng)智天地成功因素分析：產品角度,18,一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線： 創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現象，在城市中心走了一條高品質（甲級配置）、生態(tài)化的路線。,二是充分體現創(chuàng)意性： 通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產品構件營造一種創(chuàng)意的空間感。,創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度,19,一是自身渠道強勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數公司建立了良好的關系，深知公司擴張之苦，瑞安在第一時間

11、向他們伸出了橄欖枝。,二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領導和國家重要領導人視察、參觀該項目，在市場上產生了強大的社會影響力。,三是高性價比：利用政府關系，對重點企業(yè)進行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點引進企業(yè)進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設。,四是明星效應：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產品氣質，同時為后期產品推廣奠定基礎。,20,金地格林世界,金地格林世界,典型案例1：金地格林世界以多元化產品高形象占位區(qū)域市場，打造一座近郊城,22,區(qū)域：外環(huán)外，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)，距離人民廣場40分鐘左右車程 占地面積：2100畝 物業(yè)類型：一期由獨棟、疊加、聯(lián)體別墅和4棟18層公寓組成 綜合容積率：0.6

12、5 分期開發(fā):分四期開發(fā)，各期風格各異,金地,人 民 廣 場,約40分鐘車程,23,多層洋房公寓戶型參考 上海金地格林世界案例,面積：77平 兩室兩廳一衛(wèi) 結構通透，功能分布、空間分割合理,一層,二層,25,上海青年城,一、項目屬性,26,上海青年城YMOA - 位于城市未來熱點居住區(qū)的小戶型綜合項目,二、項目基本概況投資商：上海城開（集團）有限公司,總建面30萬方平方米 容積率1.8 該案分為Y派（時尚住宅）、M派（商業(yè)）、O派（辦公樓）、A派（酒店式公寓）四種物業(yè)形態(tài) Y派是青年城一期產品，共891套，由5棟11至15層小高層組成，一層架空用作物業(yè)會所等，總建面5萬平方米。 主力戶型：38

13、-80平方米（精裝修） 均價：8500元/平方米 物業(yè)管理費：3元/平方米 綠化率40%,27,三、項目開發(fā)理念,28,開發(fā)理念：基于LINECITY生活模式而建 主題：集住宅、商務、商業(yè)、酒店、酒店式公寓于一體的年輕態(tài)生活社區(qū) 主廣告用語：天天都是”青年獨立日” 目標客戶群： 25-30歲之間的城市青年、青年夫婦、投資客,注：LINECITY（藍城）：由一條地鐵連接若干個居住區(qū)與功能區(qū)組成的線形城市,藍城的概念及模型,初衷：用最合理的解決方法解決急需解決的城市化問題 藍城（基本結構）：是一種“由一條地鐵連接若干個居住區(qū)與功能區(qū)組成的線形城市” 特點： 在就業(yè)上，藍城是城市而不是小區(qū)，提供大量

14、就業(yè)機會非常重要。 在交通上，簡化城市交通結構，藍城中劃分若干個相互獨立的居住區(qū)，居住區(qū)內主要依靠步行和電動車 在環(huán)境上，具有良好的治安條件，沒有噪音和污染，垃圾處理高效，提高綠化率和生活環(huán)境 在配套設施，藍城的每個小區(qū)可以提供人均 3 平方米的室內體育設施，提供小區(qū)內便捷廉價的快遞和商業(yè)配送系統(tǒng)，高速的寬帶網絡 功能區(qū)的是指中學大學城、工業(yè)城、商業(yè)城等具有一定功能的建筑群。藍城的核心是居住區(qū)。,29,社區(qū)規(guī)劃-該案分為Y派（時尚住宅）、M派（商業(yè)）、O派（辦公樓）、A派（酒店式公寓）四種物業(yè)形態(tài),30,整個社區(qū)基于“藍城”的理念，集合了多種業(yè)態(tài)的年輕態(tài)城市綜合體 位于辦公和酒店之間的在建軌道

15、交通9號線（地鐵是藍城的基礎，也是整個社區(qū)的中心 ）將于2010年開通，為社區(qū)提供交通動力，使得綜合配套穿插期間 社區(qū)中利用自然水系以及人工綠化帶與社區(qū)內景觀水體及草坪連為一體形成區(qū)域生態(tài)屏障 一期Y派建造了完備的生活服務設施，提供慢跑道、籃球場等休閑娛樂功能,一期Y派社區(qū)規(guī)劃,31,1：蒲匯塘自然水系 2：6米寬公共陽臺交流平臺 3：人工水體景觀 4：5棟連為一體的連廊,建筑特色,建筑立面：以紅、藍、橙、黃、綠構成鮮明色塊，表達年輕朝氣的居住氛圍 單元空間：每棟Y派里都有若干樓層走廊的平行交流平臺和每兩個樓層間的垂直空間，讓相應住戶提供交流空間，不再有距離感 組團空間：Y派5棟樓體建筑底層全

16、部架空，形成了一個龐大的立體交流共享空間，為住戶提供了讀書、酒吧、健身、交際的場所，讓年輕人有更多展現自我，相遇相識、交流的機會,32,一期Y派戶型,優(yōu)勢: 1、精裝修38-80M2復合房型,面積小總價低 2、挑高3.6M,視覺效果好 3、房屋空間利用率高 4、陽臺,廚房采光效果好,33,劣勢 1、夾層層高1.3 M,成人無法站立 2、夾層無窗戶,采光通風效果差 3、常受下水管道流水聲的干擾,一期Y派戶型實景,34,四、核心驅動因素1超低總價、高性價比,80%的40M2房型,最低首付7萬元，總價在35萬,月供也在多數年輕人的可接受范圍內使其青年城在一開始銷售時的銷售突破點. 根據銷售的情況來看

17、該案于06.7.12開盤截止06.7.17，5天中共售出 75套，占總量的22.9%之后的每周都位居上海市住宅類銷售排行榜的前三位 但從單價來看,開盤時的9000元/M2比當初在九亭紅遍一時的大盤奧林匹克花園次新房售價還高， 比松江當地均價高出千元多,35,四、核心驅動因素2定位清晰明確、重新定義生活方式、打造年輕生活形態(tài),創(chuàng)新1: 打造藍城,成為上海第一個年輕態(tài)綜合體 創(chuàng)新2: 提出生活口號: FRIMILY: family的尾和friend的頭合二為一,意為朋友家庭,指年輕人聚集的地方 Y派是young和派的合成詞指上海第一個frimily青年基地 創(chuàng)新3 : 年輕生活形態(tài): 物業(yè)提供各具特色的主題