畝以上大盤典型案例研究.ppt

1、,2010年3月22日,500畝以上大盤典型案例研究,本報告將選取面積在500畝以上，容積率在0.5-1.5、1.5-2.5兩個不同階段的大盤做分析，主要研究大盤的價值提升與產(chǎn)品規(guī)劃特征。,容積率0.5-1.5之間,美洲故事 南山蘇迪亞諾,美洲故事,項目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項目價值點分析 營銷推廣分析,項目地址：雨花區(qū)政府以南，萬家麗路與湘府東路交匯處東北惻 開 發(fā) 商：湖南德普置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：第一太平戴維斯 占地面積：800畝 建筑面積：60萬 物業(yè)類型：別墅、高層 別墅類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排 容 積 率：1.0 綠 化 率：41.69% 總 棟 數(shù)：200棟 物 業(yè) 費：

2、3元/月 項目分期：二期 當(dāng)前期數(shù)：一期,基本數(shù)據(jù),項目分二期開發(fā),項目總占地近800畝，以園區(qū)內(nèi)的規(guī)劃路為準(zhǔn)，分成東、西二區(qū)，共二期開發(fā)。 一期（西區(qū)）占地358畝，規(guī)劃為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。 二期（東區(qū)）占地442畝，規(guī)劃物業(yè)類型有高層、獨棟及雙拼別墅。,一期西區(qū),項目規(guī)劃,項目二期（東區(qū)） 產(chǎn)品：獨棟、雙拼、高層,項目一期（西區(qū)） 產(chǎn)品：獨棟、雙拼、聯(lián)排,項目規(guī)劃原生坡地別墅群,地塊特征：坡地地形，內(nèi)部自然景觀資源在別墅中來說并不特別出色。 產(chǎn)品規(guī)劃特色在于依托坡地地形順勢而

3、建，再結(jié)合人工湖泊盡可能展現(xiàn)別墅生態(tài)自然特征。 在項目整體成熟及區(qū)域環(huán)境也更趨成熟后，后期高層產(chǎn)品的設(shè)置將成為項目獲取高利潤值的產(chǎn)品。,萬家麗路,湘府路,一期推貨節(jié)奏,1.1期 維多利亞組團(tuán) 推出時間：07年9月 產(chǎn)品：獨棟+雙拼 價格：雙拼8500 獨棟12500,1.2期 阿卡迪亞組團(tuán) 推出時間：08年4月 產(chǎn)品：獨棟+雙拼 價格：雙拼10000 獨棟20000,1.3期 納帕山谷組團(tuán) 產(chǎn)品：雙拼 推出時間：08年下半年 價格：雙拼12500,1.4期 常青藤組團(tuán) 產(chǎn)品：聯(lián)排 推出時間：09年下半年 價格：聯(lián)排7000-8500,以位置較優(yōu)的高端產(chǎn)品獨棟與雙拼先期入市， 拔高項目檔次，提升

4、后期聯(lián)排價值,07年9月,獨棟,雙拼,聯(lián)排,7000,單價,推貨時間,08年4月,08年下半年,09年8月,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000,15000,16000,17000,18000,19000,20000,21000,22000,23000,24000,25000,26000,由于獨棟產(chǎn)品的稀缺，售價快速拔高； 中高端聯(lián)排產(chǎn)品受前期高端產(chǎn)品的帶動明顯，初期入市價已達(dá)到7500元/平米以上。,項目整體推貨節(jié)奏,首推： 高端 獨棟、雙拼,再推： 中高端 聯(lián)排,最后推： 中端 高層,提升價值,提升價值,=,獲取高利潤率,獲取高利潤率,=,獲取高利

5、潤值,=,由高到低的推貨節(jié)奏，在拔高項目形象獲取高利潤率后，也能獲取高利潤值，為項目實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo),產(chǎn)品以雙拼為主，主力面積區(qū)間330-430平米之間，主力總價大約在400-500萬之間，總體銷售速度偏慢,戶型面積,獨棟總價大約在680-900萬之間 雙拼總價大約在400-500萬之間 聯(lián)排總價大約在200-250萬之間,07年9月至今銷售周期約2年半時間，共售約140套，月均售4.7套,規(guī)劃評判,亮點： 保持原地形，依勢而建，自然而成； 先期以高端入市，提升價值，逐步推出中高端聯(lián)排，以及高層產(chǎn)品，獲取最高利潤值； 不足： 由于高價位產(chǎn)品量過大，總價過高，是銷售速度偏慢的主要原因； 獨棟與

6、雙拼適用于拔高形象，提升項目價值，聯(lián)排屬于走量型產(chǎn)品，相對而言，雙拼屬夾心層產(chǎn)品，并不宜過量設(shè)置。,項目價值點分析,固有價值,固有價值,資源景觀,企業(yè)品牌,臨天際嶺森林公園，外部生態(tài)景觀資源優(yōu)越,德普置業(yè)，具備一定的行業(yè)品牌,在固有價值中，地段是其核心優(yōu)勢,地段,屬城市別墅，地段優(yōu)越,可變價值園林景觀,以美洲風(fēng)格為藍(lán)本，中心景觀打造大面積人工湖，整體園格給人清新、自然之感,可變價值園林景觀,園林精裝交房,可變價值外立面,融合北美主流建筑元素后的再創(chuàng)新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格于一身，不同風(fēng)格的變化給人豐富新鮮感,可變價值內(nèi)部配套,內(nèi)部配套較為常規(guī)，設(shè)有8000平米雙會所、6

7、353平米社區(qū)商業(yè)、1291平米幼兒園、游泳池,戶型特點： 挑空6米以上的家庭廳，大氣，彰顯家族氣派 外廊式雙門設(shè)計，有效延伸室內(nèi)空間 雙主臥設(shè)計 每間臥房都帶有陽臺或露臺,戶型特點： 餐廳挑高6米以上，長幼有序，彰顯家族禮儀 闊綽客廳，多面采光，彰顯家族尊貴之氣派 二樓多露臺設(shè)計 車庫設(shè)在一樓，免除居者上下麻煩,北美法式獨棟,北美法式雙拼,可變價值戶型特征,可變價值物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理公司第一太平戴維斯,第一太平戴維斯（Savills）是 Savills plc 旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱。為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)。其它服務(wù)包括公司財務(wù)咨詢、地產(chǎn)和風(fēng)險資本融資，以

8、及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。 第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲均開設(shè)了辦事處，為全球各大商業(yè)團(tuán)體租戶提供優(yōu)質(zhì)及全面的物業(yè)服務(wù)。 第一太平戴維斯（Savills）近年又通過與美國 Trammell Crow 公司的合作，進(jìn)一步擴展其專業(yè)、高度個人化的服務(wù)。至今已在全球設(shè)立了 140 個分公司及辦事處的龐大服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。（注： Trammell Crow 公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。）,可變價值建筑品質(zhì),嚴(yán)格考究每處建筑用材，采用美國歐文斯科寧、德國漢高、法國永得寧、拉法基等國際頂尖品牌，鍛造惟精惟一的建筑品質(zhì)。,價值點評判

9、,美洲故事地段價值與產(chǎn)品綜合品質(zhì)是其口碑樹立的重要關(guān)鍵點。,營銷推廣分析,2007年8月中旬，銷售體驗中心大幕開啟。,樣板房,勢宏偉的拱門、挑高客廳，無一不展示出家族別墅特有的禮儀感；刻意做舊的木色、手工陶磚、奶油色的藝術(shù)石壁爐量身定制主人的含蓄與內(nèi)斂。主人房里是精心定做的鐵藝掛件、“傳世”家具，美式家居散發(fā)出奢華的氣質(zhì)，餐桌、沙發(fā)、書柜以蜿蜒起伏的弧線回旋著柔美曼妙的韻致。,古典與奢華的美式莊園,在米婭城堡后殖民主義風(fēng)格的獨棟空間里，蝕刻的鏡面玻璃，異型拼花的大理石，抹了圓角的造型埡口巴洛克豪華、動感、多變的視覺緩緩張揚著經(jīng)歷了繁華但沒有沒落的一種另類的豪華與尊貴。起居室、主臥的大飄窗讓陽光

10、以優(yōu)雅的方式將大自然的精華傳送到房間的各個角落。推窗遠(yuǎn)眺，樹木蔥翠、繁花絢麗。,米婭城堡：張揚著一種另類的豪華與尊貴,樣板房,2007年8月25日，美洲俱樂部會員全球招募。,2007年8月份開始進(jìn)行市場預(yù)熱，充分整合媒體資源，實現(xiàn)了組合推廣模式，達(dá)到了短期引爆市場的效果。,【戶外廣告】,【網(wǎng)絡(luò)廣告】,營銷推廣,以“家族別墅”概念樹立高端形象， 并且由于概念的創(chuàng)新而備受關(guān)注，傳唱度高,【報紙廣告】,營銷推廣,2007年9月21日，策劃組織了“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜，啟動首批VIP預(yù)約。,2007年11月，推出第二批房源阿卡迪亞組團(tuán)，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控形勢下我們針對性調(diào)整營銷策略，推行“

11、活動營銷”及“俱樂部關(guān)系營銷”，豐富了家族別墅精神內(nèi)涵。,【俱樂部會刊創(chuàng)享家】,2007年11月24日12月25日，美洲故事電影節(jié)震撼上演,2007年12月29日， 榮耀家族，創(chuàng)享2008“美洲故事”新年名流夜暨美國自駕游出征儀式,美洲故事營銷推廣小結(jié),以“家族別墅”概念樹立高端形象； 以組合媒體策略炒熱市場； 以活動事件營銷“圈定”客戶；,南山蘇迪亞諾,項目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項目價值點分析 營銷推廣分析,南山蘇迪亞諾基本數(shù)據(jù),項目地址：河西金星北路三段399號（金星大道與普瑞大道交匯處） 物業(yè)公司：南山物業(yè) 占地面積：502畝 建筑面積：33萬 容 積 率：1.05 綠 化 率：60

12、% 總 戶 數(shù)：2146棟 項目分期：三期,項目開發(fā)組合,臨金星大道，岳麓大道、一橋、二橋、三汊磯大橋所構(gòu)成的路橋交通網(wǎng)給蘇迪亞諾提供了“半小時配套”的雙重體系（交通配套體系、公建配套體系）。 距岳麓山風(fēng)景區(qū)： 20分鐘車程 距離市政府： 10分鐘車程 距五一商圈： 20分鐘車程 距新河三角洲： 15分鐘車程 距麓谷科技園： 20分鐘車程,距離市政府： 10分鐘車程,距五一商圈： 20分鐘車程,距麓谷科技園： 20分鐘車程,距岳麓山風(fēng)景區(qū)： 20分鐘車程,距新河三角洲： 15分鐘車程,區(qū)域位置,“兩湖三軸五主題”,項目規(guī)劃,項目地塊平整，內(nèi)外部并無突出自然資源； 以“海洋、平原、森林、河谷、山

13、地”五種地貌為基礎(chǔ)構(gòu)建二湖三軸五組團(tuán)。 產(chǎn)品線非常豐富，獨立別墅+雙拼別墅+聯(lián)排別墅+洋房+小高層,項目規(guī)劃,三期,一期,二期,由于南山項目位置偏遠(yuǎn)，首推中高端產(chǎn)品聯(lián)排與洋房進(jìn)行試水，市場打出知名度后，再推高端產(chǎn)品獨棟與雙拼提升項目價值，最后推出中端產(chǎn)品小高層提升利潤值,07年6月9日開盤，推出72套聯(lián)排 07年8月18日開盤，推出300套洋房 07年9月號開盤，推出133套聯(lián)排 11月推出獨棟、雙拼別墅 小高層將最后推出,推貨節(jié)奏,獨棟,雙拼,聯(lián)排,單價,推貨時間,由于08年入市時機及項目地段問題，南山在07年下半年火爆銷售之后，整體價格提升不大； 獨棟與雙拼產(chǎn)品的提價能力最強,洋房,項目價

14、值點分析,固有價值,固有價值,資源景觀,企業(yè)品牌,不突出,南山，具備一定的行業(yè)品牌,整體固有價值不突出，其中以品牌形象相對較優(yōu),地段,偏遠(yuǎn),可變價值園林景觀,澳洲風(fēng)情園林，首期開盤即已打造好中心園林景觀，對銷售促進(jìn)作用非常大,園林在開盤之前已經(jīng)整體呈現(xiàn)在客戶眼前，大門入口的中心噴泉與金帆包裝的亞熱帶棕櫚樹和陽光下起舞的景觀帆交相輝映，石頭中傳出悅耳的音樂,可變價值外立面,簡約、現(xiàn)代、少裝飾、個性鮮明的建筑風(fēng)格，用簡約的構(gòu)圖和粗放的線條來體現(xiàn)建筑的精神追求。,2700平方米雙湖會所,墨蕾河谷獨立、雙拼別墅,雅拉美地聯(lián)排別墅,悠藍(lán)海濱-別墅式洋房,可變價值內(nèi)部配套,內(nèi)部配套,可變價值戶型特征,贈送

15、大露臺,贈送地下室,無論別墅與洋房，高附加值是銷售良好的重要原因之一,戶型特點：獨步全城的前庭后院、采光中庭的三重景觀空間設(shè)計。首層動靜相宜，錯層式設(shè)計彰顯更有層次感的尊貴生活體驗。二層南北雙露臺，視野開闊。三層主人私享空間，南北大露臺。獨具匠心的采光地下室，可設(shè)計成酒窖、健身房、家庭影院等，多種組合自由切換。 高附加值：贈送車庫、地下室、花園、露臺、中庭、得房率高達(dá)120%。,聯(lián)排戶型（建筑面積：約205-207）,洋房戶型一層：四室二廳二衛(wèi)（建筑面積：約140-142）,戶型特點： 私家大庭院、寬露臺、采光地下室讓別墅級生活觸手可及；客廳、餐廳分區(qū)合理，超然空間開啟尊貴生活；超大主臥設(shè)有獨

16、立衛(wèi)生間，私密天地，隨心所欲；多功能情景房，品茗、閱讀、娛樂、陽光揮灑，自在享受。 高附加值：贈送地下室、花園、采光庭院、得房率高達(dá)120%。,可變價值物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理公司深圳赤灣物業(yè)管理公司 深圳市赤灣物業(yè)管理有限公司成立于1998年11月，為中國南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司的全資子公司，注冊資金500萬元人民幣，物業(yè)本部管理深圳赤灣地區(qū)3.2平方公里范圍。公司目前管理面積約800萬平方米。,價值點評判,南山蘇迪亞諾高附加值戶型設(shè)計是產(chǎn)品熱銷的核心因素，加上園林景觀與外立面風(fēng)格都較受到市場的青睞。,營銷推廣,（實景園林+樣板房+售樓部=首期示范區(qū)）,長沙南山蘇迪亞諾位于長沙望城，離長沙市中

17、心約有30多分鐘車程，2007年8月開盤初推出144套洋房，當(dāng)天全部售磬，還吸引了不少中心城區(qū)客戶購買，除了產(chǎn)品性價比，示范區(qū)實景對客戶造成的震憾是熱銷的一個重要原因。,實景的震憾往往讓客戶失去理智！,長沙南山蘇迪亞諾地段生僻，但由于開盤示范區(qū)的實景體驗式銷售，取得了令人驚奇的開盤熱銷,樣板房,2套樣板房的展現(xiàn)大大增加了客戶的信心和對于南山開發(fā)品牌的認(rèn)可度，整體來說，裝修談不上奢侈，但卻有種說不出的舒適感，南山沿用了一貫注重品質(zhì)細(xì)節(jié)的風(fēng)格，扶手，門把，浴缸等細(xì)處選擇極為精致,（現(xiàn)代簡約風(fēng)格）,品牌形象,經(jīng)過幾次組織十分成功的選房活動,加上廣受業(yè)界好評的現(xiàn)場實景,項目“澳洲首府莊園”的“莊園”形

18、象完成建立,享有較高的市場知名度與美譽度. 榮膺 2007年度銷售率前三甲樓盤 2007年度十大品牌地產(chǎn)企業(yè) 2007年度搜房網(wǎng)“十大最具人氣別墅項目” 2007-2008年度湖湘國際花園社區(qū),一城別墅 伴城湖 南山蘇迪亞諾,澳洲首府莊園 低密度生活典范,推廣形象,前期形象：“一城別墅伴城湖”,推廣形象,中期形象：“澳洲首府莊園”,后期形象：“別墅之上是莊園”,推廣形象,報廣,報廣,營銷推廣小結(jié),高端形象推廣打動客戶； “實景體驗式”營銷策略增強客戶購買信心；,容積率1.5-2.5之間,藏瓏湖上國際花園 保利麓谷林語,藏瓏湖上國際花園,項目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項目價值點分析 營銷推廣分析

19、,開發(fā)商：長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：洪山路188號月湖公園北側(cè) 總用地面積：1500畝 總建筑面積：185萬平方米 住宅總戶數(shù)：3000多戶 容積率：1.85 綠化綠：48.77% 產(chǎn)品類型：花園洋房、雙拼別墅、獨棟別墅、高層 住宅、酒店式公寓,基本數(shù)據(jù),四方坪小區(qū),圣爵菲斯,163醫(yī)院,麥德龍超市,周邊配套比較缺乏，尤其是離醫(yī)院和超市有一定的距離，給生活帶來不便；雖然有319國道、萬佳麗北路、工程兵大道，但公交車并不多。,區(qū)位配套,項目規(guī)劃,A地塊景觀資源及價值屬中等，作為一期開發(fā)，利用別墅打造其高端豪宅形象； B地塊位置臨路，景觀資源相對較差，依托前期的高端定位使其價值達(dá)到提升

20、； C地塊屬整體資源最佳地段，放到最后開發(fā)，使之價值和利潤達(dá)到最大化。,2期于09年4月開始陸續(xù)推出 2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟,3期計劃于2011-2012年推出,1.1期于07年3月推出 首開洋房108套、雙拼54套、高層6棟 1.2期于08年陸續(xù)入市 推出獨棟12棟、一棟高層,項目總占地1500畝，分為A，B，C三個地塊，一期開發(fā)A地塊占地約為500畝；建面約56萬。,一期建筑類型以高層、聯(lián)排為主，以半圍合式分布，在獨棟、雙拼別墅、花園洋房以外，更有直入云宵的空中宮邸不可多得，點式，板式，蝶式高層；不同的體態(tài)，不同的視角，不同的格局，保證將600畝湖面展

21、現(xiàn)在每家每戶面前。,產(chǎn)品組合及分布,項目一期產(chǎn)品線組合：高層+洋房+獨棟+雙拼 首推中高、高端產(chǎn)品洋房與雙拼，在試水市場的同時，也樹立項目高端形象，后以獨棟拔高最大價值，同時也提升高層的售價,產(chǎn)品組合及分布,項目二期產(chǎn)品：高層,觀景豪宅高層區(qū),點式品字高層區(qū),二期建筑類型以89-206的點式品字高層及觀景豪宅高層組成，占據(jù)項目核心景觀中軸線，戶型設(shè)計延續(xù)藏瓏一貫的高端調(diào)性,方正大氣,通透舒適,可最大限度地欣賞到園區(qū)核心景觀與月湖公園的自然風(fēng)光。,產(chǎn)品組合及分布,項目三期產(chǎn)品組合：獨棟+雙拼+高層+公寓,獨棟別墅區(qū),雙拼別墅區(qū),觀景豪宅高層區(qū),高層公寓區(qū),點式高層區(qū),三期建筑類型以獨棟別墅、雙拼

22、別墅、高層及公寓為主，建筑風(fēng)格將沿用以往一貫的建筑形態(tài)，具體戶型面積尚待規(guī)劃之中。,中高端洋房與雙拼作為首推試水產(chǎn)品，推出即已售完畢； 由于前期中高端產(chǎn)品的熱售，高層作為主力，價值提升明顯； 獨棟作為稀缺型產(chǎn)品，價值表現(xiàn)力非常強勁，售價遙遙領(lǐng)先。 藏瓏項目各類物業(yè)售價均成為區(qū)域的標(biāo)桿；其中一期高層的開盤價格，每平米高出市場價1000元以上。,價格分析,項目價值點分析,固有價值,固有價值,資源景觀,企業(yè)品牌,嵌于600畝月湖公園內(nèi),雙瑞地產(chǎn)，在本地知名度不高,整體固有價值中，地段與資源景觀占據(jù)了相當(dāng)大的優(yōu)勢,地段,緊臨廣電中心，地段條件優(yōu)越,可變價值園林景觀,利用借景手法，最大化利用月湖公園的水

23、景，作為項目背景； 將自身融入公園之中；既利用公園，也成為公園一景 層見疊出的空間美學(xué)，結(jié)合建筑不同層數(shù)的變化，由低矮的別墅過渡到高層住宅 四位一體的景觀綠化系統(tǒng)：小區(qū)中心綠化組團(tuán)級綠化宅前綠化空中花園,可變價值園林景觀,社區(qū)內(nèi)配套包括會所、五星級酒店以及綜合性服務(wù)設(shè)施（停車場庫、社區(qū)物業(yè)管理用房等），沿街商業(yè)（郵政儲蓄、商場、超市等），文化娛樂，社會服務(wù)（幼兒園），市政公用設(shè)施等。,可變價值配套及商業(yè),沿街商業(yè)共14萬方,區(qū)域型商業(yè)配置,二期已推出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟）戶型配比,可變價值戶型特征,舒適型二房、三房是主力,戶型點評： 7米橫廳設(shè)計，客

24、廳奢華氣派 大面積觀景陽臺與客廳相連 主臥朝南，主臥帶主衛(wèi)、衣帽間 主臥、次臥均帶轉(zhuǎn)角飄窗,戶型點評： 全明設(shè)計，南北通透 入戶花園+超大觀景陽臺，視線開闊 臥室凸窗和轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，附加價值大，實用率高； 生活區(qū)與休息區(qū)完全分開，靈動性強；,3室2廳2衛(wèi) 143m2,注重景觀和朝向，充分考慮居住舒適性和尊貴感,可變價值戶型特征,可變價值立面風(fēng)格,藏瓏的洋房及別墅外立面，采用現(xiàn)代簡約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合的建筑風(fēng)格,可變價值立面風(fēng)格,高層采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡約，但略失高檔,板式高層,觀景豪宅高層,可變價值建筑品質(zhì),交房標(biāo)準(zhǔn) 外墻：高級涂料、石材或面磚； 屋面：現(xiàn)澆砼屋面； 內(nèi)墻：混合砂漿底，膩子批

25、平； 頂棚：戶內(nèi)膩子找平；陽臺部分：膩子找平、涂料； 樓地面：細(xì)石砼找平； 窗：彩色鋁合金、雙層中空玻璃； 門：實木門，戶內(nèi)預(yù)留門洞； 陽臺：地面：細(xì)石砼找平；門：彩色鋁合金、雙層中空玻璃； 衛(wèi)生間：內(nèi)墻：水泥砂漿面；頂棚：膩子找平； 戶內(nèi)功能配置： 弱電系統(tǒng)：有線電視接口、通訊接口、寬帶接口； 給排水：臨時蹲便器、水龍頭各一只，其余預(yù)留接口，衛(wèi)生間深坑不回填； 電氣：室內(nèi)照明燈具為平燈座，白熾燈頭； 燃?xì)猓喝細(xì)馊霊簦ㄈ細(xì)夤臼杖〉馁M用由用戶自理）；,可變價值物業(yè)管理,公司簡介：長沙雙瑞物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商，是長沙市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司資質(zhì)齊備、制度完善，目前受托管

26、理長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“藏瓏湖上國際花園”高檔藏瓏、洋房住宅小區(qū)及由雙瑞房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的開福區(qū)大型休閑、娛樂開放式綜合性市政物業(yè)“月湖公園”兩個項目。 服務(wù)范圍：設(shè)立24小時服務(wù)熱線 、實施一對一客戶小管家貼心服務(wù) 、在園區(qū)內(nèi)合理設(shè)置“緊急召援按鈕”、定期維護(hù)公共設(shè)施及園區(qū)綠化、保潔服務(wù)、電子巡更、24小時保安服務(wù)、代辦各類票務(wù)及鮮花等預(yù)訂服務(wù)；小區(qū)內(nèi)還將引進(jìn)專業(yè)汽車美容店，周期性進(jìn)行汽車美容活動等等。,物管為長沙雙瑞物業(yè)管理有限公司,價值評判,固有價值：,可變價值：,藏瓏項目贏得市場口碑的核心價值表現(xiàn)在地段、月湖景觀、戶型、配套商業(yè)四個方面，但外立面等出來的產(chǎn)品效果給項目帶來了

27、一定的負(fù)面評價。,營銷推廣分析,營銷方法得當(dāng)，低開高走、小步快跑；泛營銷吸引客源 2009年4月，開盤以最低3980元/，均價4200元/價格吸引客戶，開盤當(dāng)天60%銷售率； 2009年8月底，首批推貨424套基本售罄； 2009年9月底，二批產(chǎn)品以均價4500元/價格推出市場；銷售期間89平米產(chǎn)品幾乎每周提價銷售，11月底又全部售罄； 2009年12月，產(chǎn)品全面提價，均價上漲至5000元/；12月基本售罄； 全年藏瓏來訪客戶43%通過親友介紹，成交客戶52%通過老帶新轉(zhuǎn)介； 各階段的廣告語氣勢不凡，時刻保持豪宅的身份 長沙未來醒了 疆域無界，物愈非凡 為這座城市樹立領(lǐng)袖 事業(yè)已然登峰，生活即

28、將造極 數(shù)風(fēng)流人物，還看藏瓏 領(lǐng)者無界，湖鑒高下 為領(lǐng)者劃疆界 唯有贏者留其名,營銷推廣,營銷力度大，形象推廣上始終保持高端形象，從客戶的生活與精神層面進(jìn)行滲透,藏瓏湖上國際花園營銷推廣,各類主題活動舉行頻繁，始終保持每月1-2個,保利麓谷林語,項目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項目價值點分析 營銷推廣分析,項目地址：長沙市麓谷高新區(qū)桐梓坡西路408號 開 發(fā) 商：湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：保利物業(yè) 占地面積：825畝 建筑面積：115萬 物業(yè)類型：小高層、別墅 別墅類型：雙拼、聯(lián)排 容 積 率：2.1 綠 化 率：36.2% 總 戶 數(shù)：10756戶 項目分期：四期 當(dāng)前期數(shù)：二期,

29、基本數(shù)據(jù),地段：城市發(fā)展方向上的近郊區(qū)域 河西先導(dǎo)區(qū)麓谷高科技園區(qū)市中心30分鐘車程,西二環(huán),金星大道,長常高速,岳麓大道,本項目,麓谷高 科技園區(qū),市府中心 區(qū)域,五一大道 核心區(qū)域,銀盆嶺大橋,30分鐘,15-20分鐘,5分鐘,項目位于城市近郊、距離市中心較遠(yuǎn),城市發(fā)展方向： 1、河西先導(dǎo)區(qū)：總體功能定位為“四區(qū)一極”，即“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長極。 2、麓谷高新科技園區(qū)：定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)和生態(tài)新城的樣板區(qū)，按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高速度推進(jìn)，最大限度地打造麓谷現(xiàn)代化的硬環(huán)境品牌。

30、,區(qū)位情況,地段：生活便利性差 基本生活配套依賴麓谷高科技園區(qū)/市府區(qū)域提供,1、本項目教育/醫(yī)療配套當(dāng)前主要依賴將麓谷高科技園區(qū)提供 2、當(dāng)前該區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏，需要依賴汽車西站附近商圈 3、當(dāng)前已有公共交通配套：18/118路公交車,區(qū)位配套,48班中小學(xué),2萬商業(yè) 4萬酒店,別墅,項目規(guī)劃,項目規(guī)劃,項目根據(jù)中心山體圍山排布，共分9個區(qū)，其中G區(qū)為別墅區(qū)，I區(qū)為生態(tài)酒店，H區(qū)為9年制學(xué)校，項目中央有230畝中央山體。 目前開發(fā)的為A區(qū)、B區(qū)、G區(qū)，E區(qū)正在建設(shè)。,一期A區(qū)15萬平米,一期B區(qū)12萬平米,商業(yè)/酒店,學(xué)校,項目一期以小高層住宅啟動，分為A、B兩區(qū)，總規(guī)模27萬平米,一期

31、總面積：274417.79 一期A區(qū)：建筑面積150319.1 一期B區(qū)：建筑面積124098.69 一期總面積約占項目總面積25.97%，面積體量較大，由于區(qū)域、工程安排等現(xiàn)有條件限制，前期配套難以啟動，區(qū)域影響力有限,保利麓谷林語首期產(chǎn)品線分布,保利麓谷林語二期產(chǎn)品線分布,學(xué)校,商業(yè)/酒店,二期E區(qū)小高層,二期G區(qū)別墅區(qū),項目二期規(guī)劃以小高層+別墅啟動，分為E、G兩區(qū)。,目前僅規(guī)劃出前兩期，第三期及第四期產(chǎn)品分布仍在籌劃中。,分期開發(fā)分析,由于項目地處麓谷工業(yè)園深處，周邊企業(yè)較多，居住氛圍不濃，周邊生活配套欠缺，而規(guī)避現(xiàn)實缺陷，發(fā)揮項目優(yōu)勢才是項目迅速打開市場局面，實現(xiàn)熱銷的關(guān)鍵所在。 因

32、此，項目采用先開發(fā)位置相對一般的小高層住宅區(qū)，以較低的價格、較好的戶型產(chǎn)品率先入市，引爆市場，快速提升知名度及片區(qū)認(rèn)可度；而后再推出別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)產(chǎn)品價值利潤的最大化。 目前一期已售完，在建二期,保利麓谷林語價格走勢及銷售情況,開盤半年內(nèi)，價格上漲了700元/，漲幅近21%,該項目自開盤以來，銷售情況始終良好，平均開盤去化率達(dá)80%以上，所推房源目前均已消化完畢，二期聯(lián)排別墅及小高層產(chǎn)品正在認(rèn)籌中。,項目價值點分析,200畝原生態(tài)保護(hù)山體，具有原生態(tài)景觀資源優(yōu)勢,規(guī)劃保留山體,現(xiàn)存水塘,地塊內(nèi)有5座保留山體,而且有豐富的自然水系,固有價值,保利長沙項目回顧,保利長沙高端品質(zhì)樓盤代表座保利閬峰云

33、墅 已獲榮譽： “2006長沙房地產(chǎn)年度別墅代表作”“2006年度最佳生態(tài)別墅”“2007湖南最值得期待品質(zhì)樓盤” “中國最佳獨棟別墅金獎”“中國經(jīng)典別墅綜合金獎”,1、保利在長沙已成功開發(fā)保利閬峰云墅等高端別墅項目，在市場上已建立已定品質(zhì)認(rèn)知 2.保利進(jìn)入長沙8年的時間，但從體量上來看始終以中小規(guī)模為主，本項目作為百萬大盤也正是保利長沙品牌突破的契機。,固有價值,作為保利長沙的最大項目，可利用品牌優(yōu)勢彰顯契機,固有價值,固有價值,資源景觀,企業(yè)品牌,200畝原生山林，豐富的自然水系,保利地產(chǎn)，在本地享有高知名度,固有價值中，企業(yè)品牌與資源景觀是其核心價值點,地段,地段條件不佳，周邊配套不全,

34、可變價值園林景觀,建成后，社區(qū)內(nèi)將擁有230畝的保留山體公園和多處自然水系，植被豐富。,可變價值內(nèi)部配套及商業(yè),4萬五星級生態(tài)酒店,內(nèi)部配套完善,一期以“2+1”的經(jīng)濟型創(chuàng)新戶型為主要產(chǎn)品類型,以上主要針對09年的一期產(chǎn)品,可變價值戶型特征,可變價值立面風(fēng)格,一期小高層外立面整體采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格,可變建筑品質(zhì),交房標(biāo)準(zhǔn)，常規(guī)配制 大 門：進(jìn)戶門：小高層/高層住宅，面向前室的入戶門為防火門，其他為高級防護(hù)門 室內(nèi)門：預(yù)留門洞 外門窗：普通鋁合金窗框，中空玻璃 陽 臺：墻面：外墻涂料（非封閉陽臺）/刮大白（封閉陽臺） 欄桿：鐵藝欄桿 地面：防水層，水泥砂漿找平（非封閉陽臺）/水泥砂漿抹面壓光（封閉

35、陽臺） 衛(wèi)生間：墻面：水泥砂漿抹面搓毛 地面：防水層，水泥砂漿找平 頂棚：清水混凝土 廚 房：墻面：水泥砂漿抹面搓毛 地面：水泥砂漿找平 頂棚：清水混凝土 廳、房：墻面：水泥砂漿抹面搓毛 頂棚：清水混凝土 地面：水泥砂漿找平 電氣系統(tǒng)：安裝白熾燈、開關(guān)、插座到位，采用IC卡電表 給水系統(tǒng)：IC卡水表，住宅干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用PPR管 排水系統(tǒng)：小高層/高層住宅采用UPVC排水管（無地下室住宅一樓排水獨立排出戶外）。 煤 氣：按煤氣公司規(guī)定安裝，分戶計量。 電 視：至弱電配線箱 電 信： 至弱電配線箱 安防系統(tǒng)：可視對講安裝廳內(nèi) 寬 帶： 至弱電配線箱,【公共部分】 外墻：外墻磚、局部石材、高級涂料。 外墻保溫：墻體自保溫、局部采用保溫砂漿。 單元入口處：高級可視對講系統(tǒng) 公用部位：小高層/高層電梯廳地面為天然石材，樓梯間為水泥砂漿面層；樓梯欄桿為鐵藝欄桿 梯間墻面：刮大白。 梯間照明：樓道內(nèi)設(shè)聲、紅外雙控照明 小區(qū)安防系統(tǒng)：小區(qū)周界設(shè)攝像監(jiān)控系統(tǒng)，中心園區(qū)設(shè)背景音樂。,可變價值建筑品質(zhì),保利麓谷林語物業(yè)管理,公司簡介：長沙市保利物業(yè)管理有限公司成立于2003年，隸屬于國資委直管的60余家資產(chǎn)逾百億元的大型企業(yè)中