物業(yè)接管驗收

1、物業(yè)接管驗收一、竣工驗收與接管驗收（一）竣工驗收與接管驗收的含義1. 竣工驗收是指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工單位、 設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等， 對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。2. 接管驗收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建或原有物業(yè)時，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進行的再檢驗。接管驗收與竣工驗收既相區(qū)別又相聯(lián)系。（二）接管驗收與竣工驗收的主要區(qū)別：1. 驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求；接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足

2、使用功能的再驗收。2. 驗收性質(zhì)不同竣工驗收是政府行為，開發(fā)建設(shè)項目竣工后由政府主管部門負(fù)責(zé)組成竣工綜合驗收小組對工程質(zhì)量進行全面檢驗和評定，并出具政府簽發(fā)的工程質(zhì)量檢驗報告，評定結(jié)果為不合格工程的不許交付使用；而接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同對擬接管的物業(yè)進行全面的檢驗和評定，其評定結(jié)果和發(fā)現(xiàn)的問題只能依據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同進行處理。3. 驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位； 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已

3、得到認(rèn)可。4移交對象不同竣工驗收是施工單位向開發(fā)商（建設(shè)單位）移交物業(yè)的過程；接管驗收是開發(fā)商（建設(shè)單位）將“物業(yè)”再次交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的過程。5驗收階段不同竣工驗收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著房屋可以交付使用； 接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進入使用階段。（三）竣工驗收與接管驗收的聯(lián)系一般來說，竣工驗收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗收屬于前期物業(yè)管理的范疇。開發(fā)建設(shè)單位如能早期委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，竣工驗收與接管驗收可以同時進行。1 / 6（四）物業(yè)

4、接管驗收的作用1. 明確交接雙方的責(zé)權(quán)利2. 確保物業(yè)的使用質(zhì)量，維護業(yè)主（使用人）利益3. 為日后實施科學(xué)的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件物業(yè)接管工作流程如圖 6-2 所示：二、接管驗收的內(nèi)容與方法（一）接管驗收的依據(jù)物業(yè)接管驗收參考的依據(jù)主要包括：1. 建設(shè)部 1991 年頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)；2. 工程竣工驗收報告；3. 現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范、驗收規(guī)范；4. 設(shè)備使用說明書、設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù)；5. 消費者對質(zhì)量的一般要求。（二）接管驗收的內(nèi)容1. 工程的施工質(zhì)量；2. 設(shè)施設(shè)備的使用功能；3. 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)擁有的技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料；4. 其他（如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。（三）對工程質(zhì)量

5、的接管驗收方法1. 依據(jù)規(guī)范使用專用工具、儀器驗收；2. 觀感驗收，側(cè)重外觀是否合格；3. 使用驗收，側(cè)重設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；4. 實（試）驗驗收，如對對各類水箱 24 小時盛水檢驗，對污水、雨水管道做通水滾球試驗，對廚衛(wèi)、陽臺做 閉水、蓄水 試驗，對室內(nèi)給水、排水埋地管道在覆土隱蔽前做灌水試驗，對機電設(shè)備做通電試驗等。5. 比對驗收；6. 其他方法驗收三、接管驗收的操作程序（一）接管驗收前的準(zhǔn)備工作1. 與托管方聯(lián)系好接管驗收的日期、驗收標(biāo)準(zhǔn)、進度安排；2. 要求托管方在接管驗收前提供托管物業(yè)的詳細清單和建筑圖紙；3. 派出先頭技術(shù)人員前往接管物業(yè)現(xiàn)場摸底，并據(jù)此制定好接管驗收計劃；

6、4. 準(zhǔn)備好各類接管驗收表格。 如房屋本體接管驗收表 、公共配套設(shè)施接管驗收表 、機電設(shè)備接管驗收表、接管驗收問題整改表、（二）對接管物業(yè)進行資料驗收2 / 6新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：1. 產(chǎn)權(quán)資料（ 1）項目批準(zhǔn)文件。（ 2）用地批準(zhǔn)文件。（ 3）建筑執(zhí)照。（ 4）拆遷安置資料。2. 竣工驗收資料（ 1）竣工圖總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（ 2）地質(zhì)勘查報告。（ 3）工程合同及開、竣工報告。（ 4）工程預(yù)決算。（ 5）圖紙會審記錄。（ 6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。（ 7）隱蔽工程驗收簽證。（ 8）沉降觀察記錄。（ 9）鋼材、水

7、泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（ 10）砂漿、混凝土試塊試壓報告。（ 11）竣工驗收證明書。3. 技術(shù)資料（ 1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。（ 2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。（ 3）供水、供暖的試壓報告。（ 4）各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。4. 說明文件物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。對原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料：1. 產(chǎn)權(quán)資料（ 1）房屋所有權(quán)證。（ 2）土地使用權(quán)證。（ 3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。（ 4）房屋分戶使用清冊。（ 5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊。2. 技術(shù)資料（ 1）房地產(chǎn)平面圖；（ 2）房屋分間平面圖；（ 3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料

8、。（三）對物業(yè)硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)3 / 6新建房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)：1. 樓宇本體硬件設(shè)施的驗收（ 1）主體結(jié)構(gòu)外墻不得滲水；屋面排水暢通， 無積水， 不滲漏； 出水口、檐溝、落水管安裝牢固， 接口嚴(yán)密不滲漏。（ 2）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固， 不空鼓，無裂縫，無脫皮， 無起砂， 無明顯色差， 接縫均勻豎直。（ 3）內(nèi)墻面抹灰平整，面層涂料均勻，無剝落、無明顯裂縫、無污漬；塊料面層粘貼牢固， 無缺棱掉角， 無裂紋損傷， 色澤一致， 對縫砂漿飽滿， 線條順直。（ 4）頂棚抹灰平整，涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。（ 5）衛(wèi)生間、陽臺地面低于相鄰地面2 厘米左右，無積水，不倒泛水

9、、不滲漏。（ 6）門窗開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠縫密實，無明顯劃痕，無損傷；油漆均勻，色澤光亮；電子防盜門通話清晰、無銹跡。（ 7）樓梯、扶手安裝牢固，無裂縫、無表皮脫落，油漆均勻，表面光滑。（ 8）電器插座安裝牢固，電源已接通正常。（ 9）有線電視已開通，收視良好。（ 10）開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好。（ 11）燈具安裝牢固、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。（ 12）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。（ 13）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏，無堵塞，排水通暢。（ 14）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲

10、漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。（ 15）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。（ 16）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，無折損。（ 17）其他配套設(shè)施要求齊全、完好、型號與設(shè)計相符，工作正常。2. 公共配套設(shè)施、市政設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ 1）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。（ 2）散水坡：無下陷、無斷裂；坡度適意，平整。（ 3）屋面避雷設(shè)施：連接牢固。（ 4）路燈、裝飾燈：安裝牢固，完好無損；燈柱安裝牢固，油漆完好。（ 5）綠化：符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝牢固。4 / 6（ 6）道路：路面平整，無起砂斷裂；路牙石砌整齊、

11、灰縫飽滿、無缺角損傷；料塊面層拼砌整齊、平整牢固；交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。（ 7）室外消防栓： 消防箱標(biāo)識清楚， 玻璃完好； 消防設(shè)施配件齊全； 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓正常。（ 8）樓宇門牌、樓棟號牌：安裝牢固，標(biāo)識清楚。（ 9）垃圾中轉(zhuǎn)站：密封完好，外表裝飾完整，使用方便。（ 10）保安崗?fù)ぃ喊惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。（ 11）保安道閘：安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。（ 12）停車場：地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。（ 13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好（ 14）明溝、暗溝：排

12、水暢通，無積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)。（ 15）臺階、踏板：砌筑平實，牢固，無裂縫。（ 16）水池、水箱：清潔、無滲漏。（ 17）信報箱：安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。（ 18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。（ 19）招牌、廣告牌：安裝牢固，安全，表面平整光潔。3. 機電設(shè)備接管驗收（ 1）電梯設(shè)備（ 2）變配電設(shè)備（ 3）中央空調(diào)設(shè)備（ 4）發(fā)電機（ 5）保安監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備（ 6）給排水設(shè)備4. 對資料和工程遺留問題進行補充、整改對原有房屋的驗收標(biāo)準(zhǔn)：對原有房屋，除按上述要求和程序進行接管驗收外，還應(yīng)特別注意以下事項：1. 從外觀檢查建筑物整體的變異情況；2.

13、檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；3. 檢查房屋的使用檔案（建筑年代，用途變遷，大中修和更新改造情況）；4. 客觀評價房屋的完損等級，評估房屋現(xiàn)有價值，建立資料檔案。危險和損壞的處理：1. 屬于危險的房屋，應(yīng)由移交人員負(fù)責(zé)排險解危后，始得接管；2. 屬于損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決；3. 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決處理。（四）工程遺留問題的處理1. 接管驗收中常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題（ 1）屋面滲水；有防水要求的地面滲水；外墻面滲水；5 / 6（ 2）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動；（ 3）抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落；（ 4）門窗開關(guān)不靈活、縫隙

14、過大、缺件；（ 5）廚衛(wèi)間、陽臺積水、滲漏，倒泛水；（ 6）供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣，暖氣不熱；（ 7）電器、電線漏電，燈具安裝不牢；（ 8）排水管道堵塞，小區(qū)道路沉陷；（ 9）缺少信報箱等。2. 工程遺留問題的處理（ 1）設(shè)計方案不合理，違反國家安全規(guī)范造成的工程質(zhì)量隱患；（ 2）施工單位偷工減料、不按規(guī)范施工或工藝不合理，驗收把關(guān)不嚴(yán)格；（ 3）因材料供應(yīng)商提供的建材質(zhì)量問題帶來的工程質(zhì)量不合格、有欠缺；（ 4）發(fā)展商管理不善、自然災(zāi)害等。建設(shè)部目前規(guī)定， 建筑工程在保修期內(nèi)的修繕統(tǒng)一向開發(fā)商提出， 統(tǒng)一由原施工單位維修、整改，發(fā)生的費用由責(zé)任方承擔(dān)。（五）物業(yè)接管移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對擬接管的物業(yè)按規(guī)范驗收之后， 即可依照前期物業(yè)管理合同 或物