2012年快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告

快捷商務(wù)酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告地址廣州市編寫人本方案僅限于廣州市20120505目錄一、前言11項(xiàng)目背景12項(xiàng)目目的121整體目標(biāo)122項(xiàng)目契機(jī)二、調(diào)查篇21區(qū)域地理環(huán)境分析22市場(chǎng)分析221調(diào)查數(shù)據(jù)221酒店需求問卷調(diào)查222調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2221酒店數(shù)據(jù)矩陣223調(diào)查結(jié)果說明2231酒店現(xiàn)狀2232交通現(xiàn)狀2233自然旅游現(xiàn)狀23SWOT分析231S項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析232W項(xiàng)目劣勢(shì)分析233O項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析234T項(xiàng)目威脅分析24社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益說明三、決策建議31規(guī)劃內(nèi)涵32規(guī)劃決策建議321規(guī)劃方案3211酒店33前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明331設(shè)計(jì)方案甄選和規(guī)劃3311方案四、執(zhí)行篇41戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)411戰(zhàn)略沙盤模擬4111六大策略4112說明412戰(zhàn)術(shù)沙盤推演模擬4121整體戰(zhàn)術(shù)41211差異化市場(chǎng)營銷412111地段選擇412112具有前瞻性412113尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)412114有效挖掘客戶營銷渠道412115創(chuàng)新客戶成本控制41212創(chuàng)新客戶營銷手法42執(zhí)行步驟421經(jīng)營規(guī)劃4211酒店配置422推廣規(guī)劃4221整體品牌包裝新視覺VI系統(tǒng)4222整體推廣廣告推廣策略廣告推廣目標(biāo)項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)423進(jìn)度424預(yù)算4241項(xiàng)目資金投入情況分析42419費(fèi)用4242可選擇的籌資策略42421自籌資金42422銀行貸款籌資43投資回報(bào)預(yù)測(cè)431酒店4311客房收入4312營業(yè)總收入4313成本43131物料成本43132人工成本43133水電費(fèi)43134總成本4314營業(yè)稅4315銀行利息4316利潤434銀行利息435投資總成本436年凈利潤437回收周期五、結(jié)束篇部分快捷酒店介紹11項(xiàng)目背景111快捷酒店是近兩年我過客房酒店的一個(gè)熱點(diǎn)，而經(jīng)濟(jì)型的快捷酒店更是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)隨著城市旅游業(yè)的快速發(fā)展，以及國家對(duì)建設(shè)的大規(guī)模投資,人均需求日益增加，但是也會(huì)對(duì)酒店的軟件設(shè)施和硬件設(shè)施更多的要求112需求定位為了滿足客戶出差住宿現(xiàn)狀還無法講究排場(chǎng)，傳統(tǒng)的招待所安全，衛(wèi)生，舒適等條件無法滿足的條件下，外來旅游者能溫馨住宿而又價(jià)格適中的的情況下，快捷酒店應(yīng)運(yùn)而生?？旖菥频陱浹a(bǔ)了基本需求和平民價(jià)格這兩個(gè)條件下的龐大市場(chǎng)在我國，快捷酒店于近兩年得到了市場(chǎng)的熱烈追捧113連鎖酒店選擇連鎖酒店就是選擇了一個(gè)金字招牌,因?yàn)榇嬖谄放苾r(jià)值,同時(shí)可以減少廣告投入總部網(wǎng)絡(luò)在線預(yù)定,提高入住率降低投資風(fēng)險(xiǎn)12項(xiàng)目目的121整體目標(biāo)秉承整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)。打造商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報(bào)。整合優(yōu)勢(shì)資源，領(lǐng)跑商務(wù)酒店市場(chǎng)。通過對(duì)新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場(chǎng)效益。122項(xiàng)目契機(jī)廣州市概況。廣州是一座有2200多年悠久歷史的文化名城，自秦漢以來，廣州就是嶺南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。始建公元前214年，最早建城時(shí)的叫任囂城。公元前九世紀(jì)的周代的周夷王八年，“百越”（史記中稱“南越”，漢書稱“南粵”）和長江中游的楚國人已有來往，建有“楚庭”，這是廣州最早的名稱。226年，孫權(quán)將交州分為交州和廣州，“廣州”由此得名。古代廣州曾是三朝古都。宋代廣州就有八大“衛(wèi)星城”，廣州的文物古跡眾多，現(xiàn)有國家、省、市三級(jí)文物保護(hù)單位共219個(gè)，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位19個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位41個(gè)，市級(jí)文物保護(hù)單位159個(gè)。中山四路一帶先后發(fā)現(xiàn)了秦漢造船遺址和南越國宮署遺址，其中南越國宮署遺址兩次被評(píng)為“全國十大考古新發(fā)現(xiàn)”。目前，南越國宮署遺址、南越王墓、南越國水閘遺址等三處南越國史跡正聯(lián)合申報(bào)聯(lián)合國世界文化遺產(chǎn)。由于廣州一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到廣州旅游人群穩(wěn)定增長，促使的廣州旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。廣州市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給廣州帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目的增加使來旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能力及設(shè)施急需全面升級(jí)，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個(gè)新的水平，接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來良好的市場(chǎng)前景預(yù)期的推動(dòng)下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業(yè)，搶占旅游業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場(chǎng)。在旅游大開發(fā)，建設(shè)大規(guī)模建設(shè)時(shí)期,酒店業(yè)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的契機(jī)下。投資建設(shè)快捷酒店項(xiàng)目會(huì)給投資者帶來豐厚的回報(bào)。調(diào)查篇21項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹211廣州概況廣州市地處中國大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣。丘陵地帶。南部是珠江三角洲沖積平原。中國的第三大河珠江從廣州市區(qū)穿流而過。西江、北江、東江三江匯合處，瀕臨南中國海，隔海與香港、澳門相望，地理位置優(yōu)越，是海上絲綢之路的起點(diǎn)之一，被稱為中國的“南大門”。氣候特征1地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候特點(diǎn)是氣溫高、降水多、霜日少、日照多、風(fēng)速小、雷暴頻繁，年平均氣溫219度，年降水量16965毫米，年平均日照時(shí)數(shù)在1800小時(shí)以上。自然資源目前已發(fā)現(xiàn)50多個(gè)礦種，礦點(diǎn)17處。植物種類達(dá)數(shù)千種。野生動(dòng)物約有210多種。水域面積744萬公頃，從化一帶有豐富的地下溫泉，水溫5070。以秈稻為主，一年兩熟。廣州是“水果之鄉(xiāng)”，廣州的花卉和盆景遠(yuǎn)近馳名，以陰生觀葉植物、高檔盆花、鮮切花、嶺南盆景為主。陰生觀葉植物占全國市場(chǎng)一半以上，一品紅等盆景已成為全國性的生產(chǎn)基地，盆景遠(yuǎn)銷歐美等海外市場(chǎng)。212廣州交通空運(yùn)廣州白云機(jī)場(chǎng),是中國大陸三大國際航空樞紐機(jī)場(chǎng)之一，旅客吞吐量居全國第二2011年旅客吞吐量達(dá)47,823,665人次，位居全國第二，世界第十九位；貨運(yùn)吞吐量為100萬噸。4F級(jí)海運(yùn)中國第四大港口廣州港，現(xiàn)已與世界170多個(gè)國家和地區(qū)的500多個(gè)港口有貿(mào)易往來，黃埔新港,新沙港,蓮花山港、南沙港、廣州開發(fā)區(qū)穗港碼頭和增城新塘港已開通往返香港的客、貨輪，花都區(qū)開通往返香港的貨輪。內(nèi)河可沿東、西、北江航道溝通廣東省各地和廣西，與100多條河道相連接。鐵路廣州目前有五個(gè)火車站廣州站、廣州東站、廣州南站、廣州北站、廣州西站（貨運(yùn)），組成的廣州鐵路客運(yùn)樞紐是我國鐵路四大客運(yùn)中心之一，江村站，鐵路有京廣鐵路復(fù)線、廣茂線、廣梅汕線、廣深鐵路、廣深電氣化鐵路、廣九鐵路等線路。運(yùn)營中的武廣高鐵、廣深港高鐵（廣深段），建設(shè)中的貴廣高速鐵路、南廣高速鐵路、京港高速鐵路、西部沿海高速鐵路，構(gòu)成四通八達(dá)的路線市內(nèi)的交通四通八達(dá),深圳,中山,珠海等地一小時(shí)生活圈地鐵可以直達(dá)廣州80以上的著名景點(diǎn),會(huì)展中心地鐵直達(dá)22市場(chǎng)分析221調(diào)查數(shù)據(jù)說明以下數(shù)據(jù)由行業(yè)信息網(wǎng)提供,調(diào)查地點(diǎn)廣州市天河區(qū)正佳廣場(chǎng),時(shí)間2011年6月12日,周日調(diào)查隨行人員4人,時(shí)間6個(gè)小時(shí),調(diào)查方式,實(shí)行問卷形式,完整的填寫問卷贈(zèng)送精美禮品,調(diào)查總數(shù)2000份,有效1760份222酒店數(shù)據(jù)矩陣外出住酒店3146149三星以下快捷商務(wù)酒店四星級(jí)星級(jí)以下選擇酒店的因素870946852102096845020040060080010001200因素人數(shù)交通價(jià)格檔次環(huán)境旅游便利未做答住酒店目的106060012530200400600800100012001400目的人數(shù)找一個(gè)比較舒適的休息場(chǎng)所除休息外還要辦公旅游休閑系列110606001253找一個(gè)比較舒適的休息除休息外還要辦公旅游休閑入住酒店的位置3936241車站附近其他地方無所謂未做答5334535車站附近建幾星級(jí)的酒店合適商務(wù)酒店四星三星二星未做答酒店功能1486102019601456138605001000150020002500功能人數(shù)商務(wù)功能現(xiàn)代化的通訊功能各種現(xiàn)代娛樂設(shè)施配套的購物環(huán)境家庭式的客房服務(wù)223調(diào)查結(jié)果說明2231廣州酒店現(xiàn)狀隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入廣州地區(qū)，二是商務(wù)客戶停留洽談業(yè)務(wù)。特別是廣州沿海鐵路,到廣西,貴州的高速鐵路建設(shè)完工,必然會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)加快隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開，這對(duì)于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場(chǎng)氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了廣州地區(qū)市場(chǎng)。例如如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。廣州的高檔酒店474675星酒店四星酒店三星酒店2011年統(tǒng)計(jì)結(jié)果星級(jí)酒店發(fā)展不主要是針對(duì)企事單位,接待國外來賓,普通快捷酒店大眾消費(fèi),是未來酒店業(yè)發(fā)展的潮流,投資快捷酒店投資少,見效快等特點(diǎn)被訪者選擇酒店會(huì)綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場(chǎng)服務(wù)。所以投資建設(shè)的快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選擇在車站附近，周圍有大型市場(chǎng)，人流量相對(duì)較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊。廣州的旅游收入廣州旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)。2008年廣州市城市接待游客總?cè)藬?shù)111億人次，旅游業(yè)總收入83771億元；2009年，廣州市城市接待游客總?cè)藬?shù)118億人次，旅游業(yè)總收入99404億元；2010年，廣州旅游業(yè)總收入首次超過1000億元，達(dá)125461億元，同比增長262123SWOT分析231S項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)廣州相對(duì)穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢(shì)快捷商務(wù)酒店有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快依托品牌網(wǎng)絡(luò)，新項(xiàng)目有一定客戶群資源232W項(xiàng)目劣勢(shì)新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低開業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店外阜會(huì)員群鎖定困難人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲233O項(xiàng)目機(jī)會(huì)市政府對(duì)加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶。快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式廣州全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對(duì)穩(wěn)定每年固定的商業(yè)展會(huì)增加酒店收入規(guī)劃眾多大項(xiàng)目開工建設(shè)，增加客流量價(jià)格偏底，適合中底收入以及學(xué)生消費(fèi)群體其他快捷酒店停車位置少多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會(huì)增加234T項(xiàng)目威脅本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者。全國快捷酒店品牌已全部入駐，競爭壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對(duì)價(jià)格下壓很大快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷24社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動(dòng)消費(fèi)增長，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會(huì)為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。決策建議篇31規(guī)劃內(nèi)涵規(guī)劃快捷商務(wù)酒店，打造精品酒店32規(guī)劃決策建議321樓層規(guī)劃方案3211酒店賓館大堂、商務(wù)中心、后臺(tái)辦公室、洗手間、棋牌室（廣州人喜歡打牌）、大小會(huì)議室（條件不允許可以不開發(fā)）、客房。按照普通快捷酒店加盟，客房數(shù)80間到130間之間。以下假設(shè)現(xiàn)有營業(yè)面積5000米的商用樓一套，來簡單細(xì)分化成本。（本方案根據(jù)當(dāng)時(shí)員村4橫路一棟獨(dú)立辦公樓設(shè)計(jì)）33前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明331設(shè)計(jì)方案甄選和樓層規(guī)劃本酒店設(shè)計(jì)既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個(gè)性；同時(shí)關(guān)注商業(yè)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。3311方案員村四橫路，地處琶洲展館5分種車程，距離商業(yè)中心10分鐘，廣州主要的干線東西黃埔大道，南北相連的科運(yùn)路附近，直臨琶洲大橋，中山路，等交通要道。酒店擁有客房130間，設(shè)有會(huì)議廳一個(gè)、自助早餐廳、棋牌室6間（當(dāng)時(shí)與一足療合作，還有12間足療房，獨(dú)立樓梯）。22個(gè)停車位，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會(huì)員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對(duì)比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對(duì)比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。執(zhí)行篇41戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)411戰(zhàn)略沙盤模擬4111六大策略整體整合方案優(yōu)選特色出位錯(cuò)位經(jīng)營強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性集團(tuán)化管理4112說明地區(qū)的酒店目前競爭激烈，眾多品派入住，但是很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，尤其是比較早一些賓館，管理不到位，軟硬設(shè)施跟不上，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更容易突出。酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢(shì)人氣旺。酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。旅游資源強(qiáng)。隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。管理好。由連鎖酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。規(guī)劃好。在規(guī)劃上有酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。品牌好，潛力大。連鎖酒店自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢(shì)單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷售壓力，但它對(duì)商旅性客源的吸引力顯然更大。經(jīng)營成本降低。快捷酒店管理規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)?；б?，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過高的弊端。412戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬4121整體戰(zhàn)術(shù)41211手法1差異化市場(chǎng)營銷酒店差異化的市場(chǎng)定位，就是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對(duì)手，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)是一個(gè)巨大的網(wǎng)，始終有市場(chǎng)缺口和未被充分滿足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對(duì)手實(shí)力與策略等。412111地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。412112具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動(dòng)一定客戶群。412113尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)酒店業(yè)開發(fā)也要針對(duì)該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場(chǎng)細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。412114有效挖掘客戶營銷渠道酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。412115創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營銷可以降低廣告費(fèi)用5080。酒店對(duì)客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。41212手法二品牌營銷策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競爭市場(chǎng)，酒店產(chǎn)品的競爭已逐漸演變成酒店品牌之爭了。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的省內(nèi)外酒店市場(chǎng)。因此，樹立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷時(shí)，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。企業(yè)本身酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對(duì)酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價(jià)值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷的時(shí)候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營銷推廣相吻合。酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過品牌來識(shí)別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品牌的價(jià)值要通過酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價(jià)值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營銷關(guān)注要點(diǎn)之一。顧客需求酒店品牌的營銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過分析消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來制定酒店的品牌營銷戰(zhàn)略。市場(chǎng)需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營銷的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營銷時(shí)，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，掌握顧客需求，并通過積極的品牌營銷策略來引導(dǎo)市場(chǎng)需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。42執(zhí)行步驟421經(jīng)營規(guī)劃快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)營雖然說現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)成熟起來。快捷酒店裝修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)與社會(huì)需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對(duì)酒店的一些感性認(rèn)識(shí)，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場(chǎng)調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)復(fù)制嚴(yán)重，沒有亮點(diǎn)。我們說這是一個(gè)個(gè)性十足的時(shí)代，沒有個(gè)性就沒有市場(chǎng)。酒店裝修設(shè)計(jì)在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對(duì)不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對(duì)酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場(chǎng)環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展?？旖菥频暄b修對(duì)客房不夠重視。客房是酒店創(chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計(jì)不是一件容易的事，其設(shè)計(jì)要最大限度體現(xiàn)到對(duì)客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢?duì)客房的要求遠(yuǎn)比對(duì)大堂、餐廳的要求更細(xì)?？头吭O(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對(duì)客人不好，也會(huì)降低酒店的檔次?？旖菥频暄b修缺少地區(qū)性文化的支撐，競爭力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場(chǎng)，這就要求酒店設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值。4211酒店配置組織機(jī)構(gòu)快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個(gè)部門，即前廳部、客房部、保安部、早餐會(huì)議部、綜合辦公室。職級(jí)分別為總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班。人員配備本著精簡部門，提高效率，降低成本的原則，快捷商務(wù)酒店暫時(shí)按3040人配備，人員安排如下一、商務(wù)賓館設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營管理工作，直接管理財(cái)務(wù)出納員、物品采購員、庫房管理員的工作。二、前廳部1前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級(jí)質(zhì)檢。2前廳部每班設(shè)接待登記員2人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，夜班1人值班，三班倒共8人、保潔2人，共計(jì)10人。三、客房部1客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級(jí)質(zhì)檢。2服務(wù)員實(shí)行分段值班制，早班服務(wù)員每層樓1人，每2層設(shè)專職領(lǐng)班1人，中班服務(wù)員4人，領(lǐng)班1人，夜班服務(wù)員1人，布草員1人?？头坎抗灿?jì)13人。四、保安部根據(jù)停車場(chǎng)規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)白班保安員1人，夜班保安員2人，共計(jì)4人。五、早餐會(huì)議部由賓館總經(jīng)理直接管理1設(shè)早餐服務(wù)員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負(fù)責(zé)早餐服務(wù)與會(huì)議服務(wù)。2、廚房2人，熱菜，涼菜、1人面案1人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。3早餐會(huì)議部共計(jì)5人六、綜合辦公室1綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會(huì)議安排及接待，對(duì)外事宜，兼一級(jí)質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由藍(lán)鯨大廈調(diào)人維修。3設(shè)財(cái)務(wù)出納員1人（這個(gè)可以多家同品牌酒店共用一人，減少支出），負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報(bào)稅業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門的各類業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由酒店安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫工作。6、綜合辦公室共計(jì)4人。以上總計(jì)32人，按照現(xiàn)在快捷酒店的標(biāo)準(zhǔn)，28人就可以完全勝任工作?？旖萆虅?wù)酒店崗位圖酒店總經(jīng)理客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任總臺(tái)接待收銀早餐領(lǐng)班早餐后廚樓層領(lǐng)班布草員服務(wù)員采購員出納員庫管員保安員外聯(lián)食堂宿舍浴室422推廣規(guī)劃4221整體品牌包裝新視覺VI系統(tǒng)由集團(tuán)企劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)全新的VI系統(tǒng)，對(duì)快捷商務(wù)酒店的VI系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。4222整體推廣廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，快捷酒店企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動(dòng)。第一步新聞稿件形式炒作，通過新酒店開業(yè)及活動(dòng)為酒店項(xiàng)目經(jīng)營優(yōu)勢(shì)造勢(shì)。第二步舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，以各類承辦活動(dòng)營銷作配合，全面展開酒店經(jīng)營工作。第三步廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。廣告推廣目標(biāo)廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。通過加盟快捷酒店品牌強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢(shì)宣傳加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù)全面推廣自身品牌成功運(yùn)營方式快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營。第二階段為快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經(jīng)營優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)服務(wù)項(xiàng)目推廣。第三階段廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對(duì)酒店將開業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營業(yè)開業(yè)階段，試營業(yè)達(dá)到50以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營業(yè)打造良好基礎(chǔ)。正式開業(yè)運(yùn)營，舉辦開業(yè)慶典活動(dòng)，提升酒店知名度。A、以“特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)注意。B、以酒店管理公司運(yùn)營管理，打造商務(wù)酒店新服務(wù)理念。C、以品牌客戶優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)新商務(wù)酒店良好運(yùn)營。D、快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用“地段人流經(jīng)營模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營商務(wù)酒店，而且創(chuàng)造財(cái)富。423進(jìn)度預(yù)期前期工作完成后，立即開始報(bào)批和內(nèi)部裝修，調(diào)配人員，工程預(yù)計(jì)完工4個(gè)月，完工交付使用。424預(yù)算4241項(xiàng)目資金投入情況分析4241費(fèi)用主要是加盟費(fèi)，裝修費(fèi)用，以及運(yùn)營資金。裝修費(fèi)用大約每間客房費(fèi)用為4萬元每間，加盟費(fèi)用為30萬元，流動(dòng)資金50萬4242可選擇的籌資策略42421自籌資金通過個(gè)人通過合作方式入伙集資。42422銀行貸款籌資可以在加盟審批后向銀行申請(qǐng)貸款。申請(qǐng)額度為本次總投資的50（為備選方案）43投資回報(bào)預(yù)測(cè)431酒店4311客房收入酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間130間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算標(biāo)準(zhǔn)間18000元/日（廣州快捷酒店最底水平）大床房18000元/日入住率80（現(xiàn)在入住率都達(dá)到90以上）客房年收入標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)803651301808036532000803658541000客房年收入8，541,000004313成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。43131物料成本客房費(fèi)用（早餐（客人消費(fèi)）客房低值易耗品）客房數(shù)365（010）130365474500低值易耗品低值易耗/月1250001260000布草費(fèi)用布草/月121000012120000維修費(fèi)用維修費(fèi)用/月1220001224000