博大產(chǎn)業(yè)有限責任公司創(chuàng)業(yè)計劃書

上海博大產(chǎn)業(yè)有限責任公司作者許四兵指導(dǎo)老師黃老師2目錄一、公司簡介3二、事業(yè)愿景與組織管理4三項目市場分析5四行銷計劃12五項目策劃與執(zhí)行14六財務(wù)計劃17七公司人員分配23八促銷手段28九物業(yè)管理與服務(wù)293一、公司簡介1公司成立時間、形式、創(chuàng)立者成立時間；201566形式經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)及其產(chǎn)權(quán)創(chuàng)立者許四兵2公司宗旨開發(fā)你需要的，建造你期待的3公司發(fā)展簡史與業(yè)務(wù)范圍公司發(fā)展簡史公司初步籌備工作自去年十月開始，初步組建創(chuàng)業(yè)團隊，根據(jù)對房地產(chǎn)行業(yè)進行市場調(diào)查、分析和研究。尋找開發(fā)地皮，并根據(jù)地皮的位置，周邊環(huán)境確立公司的項目趨向。對公司所需資本進行初步預(yù)算，現(xiàn)在公司各項籌備工作已就緒，等資本到賬，即可經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍主要從事房屋建筑的開發(fā)經(jīng)營，銷售居民住房，辦公樓，企業(yè)作坊，公共娛樂場等房產(chǎn)業(yè)務(wù)。4二、事業(yè)愿景與組織管理1事業(yè)愿景、經(jīng)營理念、文化與價值房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一項新興的獨立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分，在不同的社會形態(tài)中，房地產(chǎn)始終是人類賴以生存和發(fā)展的基本條件，是一切經(jīng)濟活動的載體和基礎(chǔ)。2經(jīng)營團隊的學(xué)經(jīng)歷、產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗與專業(yè)背景經(jīng)營團隊全部為本科及以上學(xué)歷，均為工程管理專業(yè)學(xué)士學(xué)位，部分成員選修二專且符合其在公司中所擔當?shù)穆殑?wù)，創(chuàng)業(yè)團隊有足夠并對口的專業(yè)水平。大多數(shù)成員都有自己的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷和經(jīng)驗，參加過勤工儉學(xué)工作，具有良好的工作能力和經(jīng)驗。團隊最重要的是成員大多為工程管理專業(yè)人員，符合創(chuàng)造房地產(chǎn)公司的專業(yè)條件。3所擁有的成功經(jīng)驗與優(yōu)勢的組織管理能力創(chuàng)業(yè)團隊成員中董事長在江西財經(jīng)大學(xué)創(chuàng)業(yè)孵化中心的融和廣告公司中擔任業(yè)務(wù)經(jīng)理，有創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗和較強的領(lǐng)導(dǎo)能力。營銷經(jīng)理兼職某英語雜志的校園代理，長期從事營銷工作，積累了大量的業(yè)務(wù)經(jīng)驗。其他成員也在自己的兼職工作和學(xué)生會工作中積累了一定的工作和創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗5三項目市場分析1紅谷灘概況紅谷灘位于贛江西岸，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運方便。是南昌市政治、經(jīng)濟、文化中心。2、南昌市房地產(chǎn)市場分析南昌市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，南昌市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。南昌市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面A投資增幅大。B市場供銷兩旺C房價平穩(wěn)上升。D交易市場持續(xù)升溫。3南昌市房地產(chǎn)的發(fā)展方向及其需求1發(fā)展的主要方向1寫字樓。根據(jù)對市場分析發(fā)現(xiàn)，2001年2004年，南昌寫字樓發(fā)展處于繁榮階段。南昌迎來專業(yè)寫字樓是在2001年，20016年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。以國貿(mào)廣場、財富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國際水準看齊，強化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。2004年2007年，南昌寫字樓發(fā)展處于專業(yè)與品質(zhì)化階段。2005年金潤廣場，2006年天使商務(wù)廣場，2007年新洪城大市場、東方百靈、中益SOHO、聯(lián)泰香域濱江、西雅圖國際會等項目。相信，未來的新一代寫字樓擁有更加豐滿的科技元素、金融元素、國際元素和服務(wù)元素，能夠給業(yè)主提供商務(wù)、購物、健身和餐飲等“一站式”的配套服務(wù)，隨著一批新興寫字樓的出現(xiàn)，南昌寫字樓市場將風起云涌，呈現(xiàn)差異化的競爭格局。南昌作為一個中部重要的省會城市，正在日益發(fā)揮著其重要的作用，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，南昌勢必將受到更多的關(guān)注，外來企業(yè)大量進駐，這將帶動南昌商業(yè)寫字樓的需求，商業(yè)寫字樓競爭也將日趨激烈，向高科技要效益已成為發(fā)展趨勢。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，專業(yè)人士通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)對南昌寫字樓需求會產(chǎn)生很大影響，比如知識型服務(wù)業(yè)的發(fā)展會大大刺激寫字樓的需求；制造業(yè)的升級也可以帶動寫字樓需求，同時也可能推動專門為制造業(yè)提供服務(wù)的行業(yè)對寫字樓需求的增加。比如說有律師行，有會計師行，有中介公司，僅僅是地產(chǎn)行業(yè)就有巨大的分工行業(yè)，有開發(fā)公司，有做廣告的，做經(jīng)紀的，做模型的，7做其它的，這一切分工使所有的人要擁有自己的一個場所，寫字樓的需求也會增長下去。南昌寫字樓的市場發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務(wù)、咨詢行業(yè)等。目前南昌第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟產(chǎn)值的比重比較大，所以從趨勢上來說，寫字樓是隱藏著巨大的市場發(fā)展空間。2007年，通過專業(yè)人士對南昌寫字樓的分布情況進行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前南昌市寫字樓大多集中在市中心廣場中山路一代，在這個區(qū)域集中了財富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、太平洋商務(wù)廣場等一批及具代表性的寫字樓，這些區(qū)域相對來說，商業(yè)氛圍濃郁，這就導(dǎo)致人員相對復(fù)雜，交通較為擁擠，停車較為困難，特別是高峰期，出行較為不便，這樣對于現(xiàn)代企業(yè)的辦事效率將帶來影響，從發(fā)展的角度來看，市中心繁華地段并不適合一個公司作為辦公場所。經(jīng)我們專業(yè)團隊的調(diào)查發(fā)現(xiàn)企業(yè)較多的高新區(qū)和南昌新城區(qū)紅谷灘寫字樓較少，只有豐源和正在建設(shè)的南昌世貿(mào)中心兩個寫字樓，這主要是目前這兩個區(qū)域的交通、生活配套等相對較不完善，這也是在現(xiàn)有情況下，大多數(shù)企業(yè)、公司選擇市中心區(qū)域的主要原因。隨著,經(jīng)濟區(qū)域的發(fā)展,交通越來越方便,人口的遷移,市場越來越火,人氣越來越旺盛,南昌的市場經(jīng)濟商圈輻射力往朝陽板塊放射,幾個大市場推動著人氣與經(jīng)濟的發(fā)展。目前,在南昌市的洪8城路上,集中著不少的寫字樓項目，2007年上市的有，新洪城大市場、東方百靈、中益SOHO等。目前，南昌市寫字樓的分布和經(jīng)濟發(fā)達城市的城市初期大體相似，當城市經(jīng)濟和建設(shè)發(fā)展到一定水平，較為集中的商務(wù)區(qū)將出現(xiàn)，而這些商務(wù)區(qū)大多在新城區(qū)，周邊配套完善，交通便利。隨著市政府的遷移，紅谷灘建設(shè)速度的加快，南昌市政府決心把紅谷灘新區(qū)建設(shè)成為南昌的商務(wù)區(qū)，這些因素將對決定南昌寫字樓市場發(fā)展方向。從消費群分析，一批成長型的中小企業(yè)、公司正成為寫字樓的消費主力，在經(jīng)專業(yè)人士調(diào)查的寫字樓數(shù)據(jù)顯示，IT電子類企業(yè)租住寫字樓的比例最高，占235；房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其次，占215；調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，金融保險類占的比重較低，這主要是因為這些企業(yè)、公司基本上都是自建辦公樓的居多，所以目前寫字樓的輻射行業(yè)，針對的將是一批正在成長型的中小企業(yè)及公司。2、商品房無論何處商品房無疑是房地產(chǎn)開發(fā)的重點，除了寫字樓外，商品房的開發(fā)是必需的。目前入住南昌新城區(qū)紅谷灘的市民在逐漸增多，人們也逐漸感受到了新城的魅力，不再是一種隔江如隔山的感覺，政府還在著力打造這一片區(qū)，這一片區(qū)隨著政府配套設(shè)施的逐漸完善，也彰顯了新城的優(yōu)越，贛江市民公園，面具主題公園，雒文化公園，秋水廣場，八一大橋，摩天輪等等已經(jīng)逐漸為南昌市民所熟悉。9伴隨著二十一世紀的鐘聲，南昌市的城市發(fā)展實現(xiàn)了千年跨越，市委、市政府為實施一江兩岸城市格局戰(zhàn)略，拉開了開發(fā)建設(shè)紅谷灘的序幕，并于2002年5月成立了紅谷灘新區(qū)管委會，朝著建設(shè)人氣興旺、經(jīng)濟繁榮、功能完善、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美大新城的目標邁進。紅谷灘新區(qū)一片發(fā)展前景廣闊的風水寶地紅谷灘新區(qū)地處贛江之濱，與江南名樓滕王閣隔江相望，東臨滔滔贛江水，背靠小廬山之稱的梅嶺群峰，南擁臥龍山崗，北抱鳳凰綠洲，內(nèi)有前湖、蝶子湖兩大水系，區(qū)域面積約50平方公里，沿江岸線16公里，由紅角洲、中心區(qū)和鳳凰洲三大片區(qū)組成，規(guī)劃人口40余萬。一位知名的建筑學(xué)家曾對此作了一個恰如其分的評價紅谷灘新區(qū)前有照，后有靠，左右龍鳳抱，是一塊地理生態(tài)環(huán)境得天獨厚的風水寶地。40余萬的入住人口是一個非常巨大的商機。這個商機講給眾多的房地產(chǎn)商帶了豐厚的利潤。我們的創(chuàng)業(yè)團隊看準了這個商機，決定抓住這個表現(xiàn)自己能力的機會，取得大的發(fā)展。2市場需求南昌寫字樓需求分析，目前南昌市中心地段中央商務(wù)區(qū)（CBD）的供應(yīng)量較小，但入駐率高，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有756以上的寫字樓消費者更多的還是傾向于市中心地段辦公。另外，中商檔商務(wù)辦公物業(yè)近年來其供應(yīng)量一直較小，使用率一直較高，而中低檔商務(wù)辦公物業(yè)雖供應(yīng)量較大，并且都已經(jīng)在運營辦公，整體使用率10高，但都不能滿足客戶群的檔次需求，這也正說明中高檔專業(yè)型商務(wù)辦公物業(yè)依然得到大部分消費的認可。目前已供應(yīng)的商務(wù)辦公物業(yè)，周邊的綠化面積較小甚至沒有，而且周邊適合普通員工消費的餐飲配套設(shè)施也很少，在商務(wù)辦公物業(yè)內(nèi)工作的人員就餐非常不方便；并且中央空調(diào)、寬帶、智能化等都未普及。停車便利、有充足的停車位，追求物業(yè)的星級服務(wù)標準等也都是客戶十分關(guān)注的熱點和選擇的標準。根據(jù)我們團隊多方面調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南昌市出現(xiàn)主流趨勢競爭，1、主題概念競爭。如財富廣場為例，首個推出3S主題概念，即服務(wù)性寫字樓（SERVICEOFFICE）、服務(wù)性公寓（SERVICEAPPARTMENT）、小型生活辦公公寓（SOHO）；使得其客戶面極為廣泛，既能滿足成熟企業(yè)、成功人士的需求，又可面向成長性、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；其空間可自由分割，隨意組合，靈活使用，彈性極大。因此，3S概念為南昌樓市注入了一股新風；2、建筑結(jié)構(gòu)競爭。鋼結(jié)構(gòu)建筑在歐美、日本等發(fā)達國家已被廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點是施工快、工期短，比一般的磚混結(jié)構(gòu)要縮短13的工期；由于鋼結(jié)構(gòu)梁柱斷面小，與混凝土柱相比，可減少7的占用面積，空間利用率高；鋼結(jié)構(gòu)彈性好，抗震性能好。華龍國際便充分吸引這種形式，締造南昌寫字樓新模式；3、物業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施多元化競爭。目前，在南昌正在啟用的寫字樓還未出現(xiàn)24小時全天候配合商業(yè)的物業(yè)管理，可為你提供臨時翻譯、臨時秘書、臨時保姆等等服務(wù)。隨著城市競爭力的增強，外來知名大企業(yè)的進入，寫字樓的綜合服務(wù)功能必將升11級換代，更多、更先進、更便利的服務(wù)也必將成為新一輪的競爭核心。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，從數(shù)據(jù)上分析，發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)對南昌寫字樓需求會產(chǎn)生很大影響，比如知識型服務(wù)業(yè)的發(fā)展會大大刺激寫字樓的需求；制造業(yè)的升級也可以帶動寫字樓需求，同時也可能推動專門為制造業(yè)提供服務(wù)的行業(yè)對寫字樓需求的增加。比如說有律師行，有會計師行，有中介公司，僅僅是地產(chǎn)行業(yè)就有巨大的分工行業(yè)，有開發(fā)公司，有做廣告的，做經(jīng)紀的，做模型的，做其它的，這一切分工使所有的人要擁有自己的一個場所，寫字樓的需求也會增長下去。從我們團隊的問卷調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果發(fā)現(xiàn)，有購買住房意向的家庭占總數(shù)的5232，其中，打算在5年以內(nèi)購房的占3783；準備租房的公占107；絕大部分家庭計劃通過購房來解決住房問題，改善居住條件；參加調(diào)查的欲購房者大部分為25歲35歲的年輕人，占調(diào)查人數(shù)的73；家庭年收入在6萬元至8萬的占37，8萬元以上的占32；這些從那家調(diào)查這大部分是首次購房，占調(diào)查人數(shù)的73；而購置第二套、第三套的投資型購房者的比例為27。80150平方米的戶型最受歡迎。在參加調(diào)查的購房者中，準備購買面積在80到150平方米的中等戶型的，站被調(diào)查總?cè)藬?shù)的66，其中準備購買100到150平方米的購房者的占37，準備購買80到100平方米的購房者占29。準備購買150平方米以上的大戶型的占12,而準備購買60平方米以下的小戶型最少，僅占6。而12這些購房者中，準備購買兩居室的占39，準備購買三居室的占42，準備購買四居室的占11，準備購買一居室的最少，占7。3、市場潛力值得注意的是，由于目前中國前十大房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率不足8。目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)多達6萬家，但總體而言，規(guī)模偏小，行業(yè)集中度比較分散。內(nèi)地市場占有率最高的萬科，2006年的全國市場占有率仍只有15左右。這對于在創(chuàng)業(yè)過程的我們來說，也許就是一個很好的契機。目前房地產(chǎn)仍然是很熱，房價節(jié)節(jié)攀高，對于這種現(xiàn)狀來說，投資房地產(chǎn)是一個很不錯的選擇四行銷計劃1目標客戶群定位（1）目標客源主要特征月收入2500元以上收入穩(wěn)定或事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的青年人（年齡40歲一下）為客戶主體自住客年齡多數(shù)在2030歲之間，多以首次置業(yè)為主投資客年齡多數(shù)在3045歲之間自住客家庭人口為12人，以單身白領(lǐng)和新婚夫婦為主（2）主要客源社會類型私營業(yè)主行政、事業(yè)、金融單位人員私企白領(lǐng)，南昌“漂”一族個體經(jīng)營者、SOHO人133自住客戶及投資客戶分析本項目投資客與自住客比例接近11自住過渡的客戶的價格承受力相對投資客要低買小戶型作為自住過渡自住的客戶收入相對較低，同時又希望物業(yè)能夠在日后升值，所以他們的物業(yè)單價承受力較低；投資者看重的則是單位面積的現(xiàn)期租金回報率和前景，對于具體的單價并不敏感，所以投資者通常更偏向于緊湊實用的超小戶型，并對產(chǎn)品的地段極為看重。自住過渡的客戶對產(chǎn)品的居住舒適度要求相對更高在對產(chǎn)品的使用功能的要求方面，投資者購買后放租給真正的使用者租客，而租客因短期租住而對戶型、配套、環(huán)境等居住功能要求不高；自住過渡的客戶因為要居住較長時間，功能要求實用、舒適，且對物業(yè)管理、服務(wù)要求具有一定的檔次。2認購期自獲得預(yù)售許可證起至9月初。3公開開盤期9月初。4整體營銷階段過程第一階段客戶過渡性自住型為主主推賣點生活方式/概念第二階段客戶自住、投資并重主推賣點品牌、配套、產(chǎn)品升值潛力第三階段14客戶投資客為主主推賣點升值潛力投資回報率5營銷執(zhí)行策略159815930形象建立期采用戶外、工地圍墻、報紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等集中轟炸的方式，爆炒項目“情定藍海，浪漫生活”概念，快速建立項目時尚活力形象，引發(fā)購買沖動。在戶外、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)上進行宣傳場預(yù)熱期由虛轉(zhuǎn)實，對“維納斯之夢”的會所、商業(yè)等配套、新城建設(shè)、未來的南昌中心、潛力巨大、創(chuàng)新產(chǎn)品等項目賣點進行市場宣泄，加強目標客戶群對項目的認知與購買信心。在戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信上進行宣傳。五項目策劃與執(zhí)行1項目規(guī)劃據(jù)我們市場的調(diào)查情況，南昌目前的發(fā)展方向是紅谷灘那邊，因此那邊所具有的商機是可觀的。還有就是目前南昌所具有的寫字樓相對比較少，且具有的商機比較大，而且一些寫字樓好多方面設(shè)施不健全，因此發(fā)展有特色寫字樓是公司的方向，這必將給公司帶來可觀的利潤。根據(jù)公司目前的資金情況和公司的初次投資，我們將在紅谷灘那邊購買14畝的土地用以造寫字樓和一些設(shè)施，對于這14畝地，初步規(guī)劃將用9畝地來蓋寫字樓，計劃用25畝地來搞綠化，再建一座游泳館就能把這塊地皮充分利用了。2項目設(shè)計151寫字樓設(shè)計我們把該樓造15層和一個地下室，地下室用來做停車場，規(guī)劃1樓2樓做店面，345樓用來做寫字樓，615樓用來造商品房，寫字樓的辦公室面積早成每間100150平方米之間，對于商品房造5間70100平方米的，其余的都造成120150平方米大小的，這樣課供買家的多一些選擇。店面的設(shè)計方面1樓規(guī)劃10個面積為20平方米左右的小店面，其余的店面為30至60方米。而二樓則應(yīng)該規(guī)劃成大的店面，以供開一些休閑場所和健身館還有網(wǎng)吧等等，這樣可以讓居民在閑暇時刻有豐富的業(yè)余生活。寫字樓的外觀設(shè)計首先應(yīng)把寫字樓這三個字居于整座樓棟的中心，設(shè)計成藝術(shù)字，要有特點，而且要適當?shù)拇?，讓路過的人一看就知道這座樓的特點和突出，從一定的角度這3字也在為本公司做了一定的宣傳。整座樓的墻面不采用磚等換泥土材料，而用玻璃材料，這樣會顯的這棟樓有豪華的氣派，從外觀上就給人一個好的映像。對于樓棟內(nèi)墻的建造材料345樓用鋼結(jié)構(gòu)建筑，其于的用混泥土材料這樣對于居民來說會比較的親切，對于店面的店主來說，他們會感覺到比較的安全。對于這么高的一棟樓來說，沒有電梯是不行的也是不符合規(guī)定的，我們設(shè)計了4個內(nèi)升降電梯。而15樓還設(shè)計了手扶電梯。寫字樓的辦公室我們還會裝上中央空調(diào)，而且對于所有的房間我們都裝好寬帶接口，寬帶的服務(wù)器放在物業(yè)樓。樓棟我們還要裝消防報警裝監(jiān)控系統(tǒng)等。地下的停車場會安排有專門的停車管理。2周圍設(shè)計16主樓周圍可建一定規(guī)模的游泳館，游泳館是規(guī)劃區(qū)的一座娛樂性設(shè)施，考慮到造價與利潤方面游泳館的占地面積只要有500百平方米就可以了，而且只要造單層就行了，且建在主樓棟的右邊，游泳館的建筑材料也用鋼結(jié)構(gòu)建筑，墻面就用玻璃材料，游泳館的外觀我們要吧它弄的有特點起來，考慮到是水方面的，就把游泳館的外觀設(shè)計成波浪形狀。對于25畝地的綠化面積設(shè)計初步規(guī)劃為主樓棟前面8米處就設(shè)計05畝大小的綠化地，然后物業(yè)樓前面設(shè)計一塊03畝左右的綠化地，其余的綠化地都設(shè)計在規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路的兩邊，基本上就能把這綠化面積規(guī)劃完了。3成本利潤與竣工時間的預(yù)算設(shè)計方面都已經(jīng)談到了，接下來要做出相關(guān)的預(yù)算了，這包括完成這項項目所需要的時間與成本還有就是我們團隊所關(guān)心的利潤，完成這項工程所需要的時間我們可以多方面來考慮，以此來減少施工所需要的時間而且也把造價控制在經(jīng)濟的水平。具體方法我們可以從多角度著手開始施工，比如說物業(yè)樓和主樓棟同時施工，還有就是我們使用的鋼結(jié)構(gòu)建筑就有明顯的優(yōu)點，其優(yōu)點是施工快、工期短，比一般的磚混結(jié)構(gòu)要縮短13的工期。成本的預(yù)算初步估計為二億一千萬左右，最高不超過兩億二千萬，根據(jù)現(xiàn)在的市場的售房價格，這些房子賣了我們的利潤就有兩億一千萬左右，至少都有一億九千萬，房價漲漲的話，還有可能達到二億五千萬的利潤。這個項目給我們公司帶來的利潤是非常的可觀的，而我們同時也要看到我們公司對于這個項目的投資也是相當?shù)拇蟮?，所以我們?yīng)該對17這筆成本做一個規(guī)劃，根據(jù)公司的狀況，我們只能投入一億一千萬，剩下的到銀行貸款七千萬還有就是找其他開發(fā)商融資四千萬。這樣就比教好，不會給公司的資金流動帶來太大的問題。4公司的發(fā)展計劃企業(yè)的短期（24年）發(fā)展計劃就定在南昌，然后在國內(nèi)一些開始崛起的城市逐漸建立分公司，這樣就可以大錢小錢一起賺，而且這些分公司在當?shù)氐牟粩喟l(fā)展也會逐漸變的強大，從而擴大本公司的影響了，和提高了本公司的知名度。并且為公司擠入國內(nèi)房地產(chǎn)十強做好了充分的準備和打下了結(jié)實的基礎(chǔ)。六財務(wù)計劃1財務(wù)評估根據(jù)項目策劃部的計劃，我部門將做出以下預(yù)算A、土地費用本項目占地14畝，每畝118139萬元，土地總價值為16251946萬元。B、前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2取費。C、建設(shè)配套費用包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10取費。18D、建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），寫字樓按1600元/，地下室裝修按600元/，店面裝修按1400元/，本項目建筑安裝工程總造價為125928萬元（方案1），137808萬元（方案2）。E、室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為4215萬元。F、工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1計算，共計為130萬元左右。G、建設(shè)單位管理費按前六項費用之和的2計提。H、預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的6計提。2、損益分析本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表在附表上）財務(wù)比例分析（詳表在附表上）投資報酬率預(yù)估營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)19住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/2600/，公開銷售3300/3700元/寫字間出售4210/5200元/停車場出售6006萬元/個店面出售12000/10000元/3融資計劃預(yù)計將和一些大型，有實力的房地產(chǎn)投資商洽談，力保有穩(wěn)定的資金來源以及建立良好的社會地位。要把握好融資時間，使得我公司在時機上站的先機地位，需要和策劃部本和有關(guān)部門做好有關(guān)的措施。在得到資金后要馬上交往財務(wù)部管理，讓資金在最短的時間里面合理的分派到各部門。在準備過程中要以積極的態(tài)度去做事，讓投資商感覺沒有投錯資，也是建立我公司形象的的重要途徑。營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售19602237603300/4900元/寫字間出售926645200元/停車場出售6006萬元/個店面出售1306812000/10000元/合計425364466944204、全部投資的現(xiàn)金流量時間項目200820092010現(xiàn)金流入量合計2530億自有資金投入2017億借入資金0510億現(xiàn)金流出量合計19億土地費用0162501946億5、人力資源預(yù)算1、招聘費用預(yù)算（1）招聘講座費用計劃本科生和研究生各四個學(xué)校，共8次。每次費用300元，預(yù)算2400元；（2）交流會費用參加交流會4次，每次平均400元，共計1600元；（3）宣傳材料費2000元（4）報紙廣告費6000元2、培訓(xùn)費用預(yù)計培訓(xùn)費用約為42000元。3、社會保障金21保障金總額約為190000元。本項目物業(yè)管理運行成本收益估算一、物業(yè)管理運行成本項目名稱金額（元）備注物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名物業(yè)公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元服務(wù)運行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶月支出合計589720二、收益計算項目名稱金額（元）備注物業(yè)管理費287568總戶數(shù)402戶，按12元/月收取車位出租費126000總車位75個，按60出租，按200元/月22車標準收費一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60出租，按67元/收取租金二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60出租，按34元/收取租金酒店595680酒店按每年出租率40，每天標間費為100元計算合計1037158三、利潤計算利潤收入計算物業(yè)管理運行成本1037158589720447438（元）6、自有資金的核算（詳表在附表上）7、結(jié)論和建議本項目開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。本項目建設(shè)成本較高（主要是地價因素）。由于自用寫字間和住宅內(nèi)部銷售（實際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負擔，延長了投資回收期。23七公司人員分配一根據(jù)公司發(fā)展計劃和經(jīng)營目標，人力資源部協(xié)同各部門制定了公司職務(wù)設(shè)置與人員配置。新公司將劃分為7個部門，其中人力資源總監(jiān)負責人力資源部，財務(wù)總監(jiān)負責財務(wù)部，市場總監(jiān)負責市場調(diào)查部，營銷總監(jiān)負責銷售部，項目總監(jiān)負責開發(fā)部，廣告總代理負責廣告部，物業(yè)主管負責后勤部。具體職務(wù)設(shè)置與人員配置如下241、決策層（9人）董事長1名、總經(jīng)理1名、人力資源總監(jiān)1名、財務(wù)總監(jiān)1名、項目總監(jiān)1名、營銷總監(jiān)1名、市場總監(jiān)1名、廣告總代理1名、物業(yè)主管1名2、人力資源部（4人）人力資源部經(jīng)理1名、薪酬專員1名、招聘專員1名、培訓(xùn)專員1名3、財務(wù)部（4人）財務(wù)部經(jīng)理1名、會計1名、出納1名、財務(wù)文員1名4市場調(diào)查部4人市場調(diào)查主管1名、調(diào)查員2名、文員1名5、銷售部（15人）銷售部經(jīng)理1名、銷售組長2名、銷售代表4名、銷售助理2名、公共關(guān)系2名6、開發(fā)部（19人）開發(fā)部經(jīng)理1名、開發(fā)組長3名、開發(fā)工程師12名、技術(shù)助理3名257、廣告部（3人）廣告部經(jīng)理1名、廣告設(shè)計員2名、8、后勤部（5人）后勤主管1名、后勤人員4名二、人員招聘計劃1、招聘需求根據(jù)公司成立所需員工計劃，共需招收各類員工54人2、招聘方式普通員工社會招聘和學(xué)校招聘高級工程師學(xué)校招聘部門經(jīng)理主管社會招聘3、招聘策略學(xué)校招聘主要通過參加應(yīng)屆畢業(yè)生洽談會、在學(xué)校舉辦招聘講座、發(fā)布招聘張貼、網(wǎng)上招聘等四種形式；社會招聘主要通過參加人才交流會、刊登招聘廣告、網(wǎng)上招聘等三種形式。264、招聘人事政策（1）本科生A、待遇轉(zhuǎn)正后待遇3500元，其中基本工3000元、住房補助200元、社會保障金300元左右（養(yǎng)老保險，失業(yè)保險、醫(yī)療保險等）。試用期基本工資1500元，滿半月有住房補助；B、考上研究生后協(xié)議書自動解除；C、試用期三個月；D、簽定三年勞動合同；（2）研究生A、待遇轉(zhuǎn)正后待遇5500元，其中基本工資5000元、住房補助200元、社會保險金300元左右（養(yǎng)老保險，失業(yè)保險、醫(yī)療保險等）。試用期基本工資2500元，滿半月有住房補助。B、考上博士后協(xié)議書自動解除；C、試用期三個月。D、公司資助員工攻讀在職博士；E、簽定不定期勞動合同，員工來去自由；F、成為公司骨干員工后，可享有公司股份。274、風險預(yù)測（1）由于本市應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)政策有所變動，可能會增加本科生招聘難度，但由于公司待遇較高并且屬于熱門行業(yè)，可以基本回避該風險。另外，由于優(yōu)秀的本科生考研的比例很大，所以在招聘時，應(yīng)該留有后選人員。（2）由于房地產(chǎn)專業(yè)研究生愿意留在本市的較少，所以研究生招聘將非常困難。如果研究生招聘比較困難，應(yīng)重點通過社會招聘來填補“高級工程師“空缺。三、選擇方式計劃首先要完善非開發(fā)人員的選擇程序，并且加強非智力因素的考查，另外在招聘集中期，可以采用“合議制面試“，即總經(jīng)理、主管副總、部門經(jīng)理共同參與面試，以提高面試效率。四、績效考評政策計劃對公司員工進行績效考評，每位員工都有了考評記錄。（1）建立考評溝通制度，由直接上級在每月考評結(jié)束時進行考評溝通；（2）建立總經(jīng)理季度書面評語制度，讓員工及時了解公司對他的評價，并感受到公司對員工的關(guān)心；28（3）在開發(fā)部試行“標準量度平均分布考核方法”，使開發(fā)人員更加明確自己在開發(fā)團隊中的位置；（5）加強考評培訓(xùn)，減少考評誤差，提高考評的可靠性和有效性。五、培訓(xùn)政策計劃公司培訓(xùn)分為崗前培訓(xùn)、管理培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)三部分。（1）加強崗前培訓(xùn)（2）管理培訓(xùn)與公司專職管理人員合作開展，不聘請外面的專業(yè)培訓(xùn)人員。該培訓(xùn)分成管理層和員工兩個部分，重點對公司現(xiàn)有的管理模式、管理思路進行培訓(xùn)。（3）技術(shù)培訓(xùn)根據(jù)相關(guān)人員申請進行。采取公司內(nèi)訓(xùn)和聘請培訓(xùn)教師兩種方式進行。八促銷手段1廣告宣傳A廣告選擇在南昌市房地產(chǎn)行業(yè)或其他刊物上刊登廣告,宣傳項目的優(yōu)勢,信息等29B媒體在報紙,南昌地方電視臺刊登廣告C也可在一些相關(guān)網(wǎng)站上刊登廣告2促銷活動公司可以適時適地的舉辦一些宣傳活動公司項目設(shè)計展,項目模型展,有獎競答等3可以與一些與房地產(chǎn)有關(guān)的公司、企業(yè)聯(lián)合起來進行一些對雙方均有益的宣傳活動九物業(yè)管理與服務(wù)1常規(guī)服務(wù)客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務(wù)包括A、清潔衛(wèi)生；B、安全保衛(wèi)；30C、房屋維修；D、房屋管理；E、電梯升降；F、報刊發(fā)放，文件傳遞；2特約性服務(wù)為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如A餐飲服務(wù)；B商務(wù)辦公；C家政；D裝修；E醫(yī)療服務(wù)內(nèi)部資料僅供參考內(nèi)部資料僅供參考圖23地塊位置圖9JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPRWXMAUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQVUE9WEWZQ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