南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)061101

1南京市房產(chǎn)管理局南京市物價局寧房物2006202 號 寧價房2006275 號發(fā)文單位： 市物價局 房產(chǎn)處 文件分類： 房產(chǎn) 物業(yè)管理 各區(qū)、縣物價局、房管（建設(shè)）局，各物業(yè)管理單位：為促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)與收費行為，建立合理、公開、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制，現(xiàn)將南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）（以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)）印發(fā)給你們，并就實施中的相關(guān)事項通知如下，請一并遵照執(zhí)行。一、本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發(fā)改委、建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人合同約定。對 1998 年 12 月 1 日前建成、配套不全、設(shè)施設(shè)備老化的舊住宅小區(qū)，可參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇五項服務(wù)中的若干項目及服務(wù)等級，并根據(jù)實際成本確定價格，委托社區(qū)、專業(yè)公司或原管房單位等提供服務(wù)。二、普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門會同市價格主管部門根據(jù)本市普通住宅物業(yè)不同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求、服務(wù)成本制定和適時調(diào)整，并向社會公布。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的制定由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定由市價格主管部門負(fù)責(zé)。各縣及江寧、浦口、六合區(qū)可結(jié)合本地區(qū)實際情況，依據(jù)市標(biāo)準(zhǔn)制定本地區(qū)具體實施標(biāo)準(zhǔn)。三、本標(biāo)準(zhǔn)的測算采用包干制結(jié)算形式，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)分項選擇并組合確定。業(yè)主大會成立前的物業(yè)公共服務(wù)收費，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，按標(biāo)準(zhǔn)分項選擇服務(wù)等級，并在相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進行前期物業(yè)管理招標(biāo)或議標(biāo)。前期物業(yè)服務(wù)合同中須列明約定的分項服務(wù)等級，并按中標(biāo)價或協(xié)議價約定物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付一個月前報價格主管部門備案或核準(zhǔn)。業(yè)主大會成立后的物業(yè)公共服務(wù)收費，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和業(yè)主的服務(wù)要求，按本標(biāo)準(zhǔn)選擇服務(wù)等級并在合同中約定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。四、因提供本標(biāo)準(zhǔn)未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容而提高服務(wù)水平的，經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)或業(yè)主大會同意，可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，但上浮幅度不得超過本標(biāo)準(zhǔn)最高等級組合收費標(biāo)準(zhǔn)的 10%。五、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自價格主管部門備案或核準(zhǔn)后的 15 個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同提交物業(yè)所在地區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。2六、物業(yè)管理企業(yè)違反國家和省、市物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家與省、市有關(guān)規(guī)定予以處理。構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法、價格違法行為處罰規(guī)定和關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。七、本標(biāo)準(zhǔn)自 2006 年 11 月 1 日起實施，原寧價房2005058 號文所附“南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)”停止執(zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)實施前業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及收費標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本標(biāo)準(zhǔn)重新約定。本標(biāo)準(zhǔn)實施時尚未成立業(yè)主大會且前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)或備案的，仍按原收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在業(yè)主大會成立前未經(jīng)價格主管部門同意不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)實施前已以招投標(biāo)方式確定前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，仍按原中標(biāo)價報價格主管部門備案。附件：南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）南京市房產(chǎn)管理局 南京市物價局二 00 六年九月二十日3 南 京 市 普 通 住 宅 物 業(yè) 服 務(wù) 等 級 和 收 費 標(biāo) 準(zhǔn) ( 試 行 )南 京 市 房 產(chǎn) 管 理 局南 京 市 物 價 局4南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)使用說明1、本標(biāo)準(zhǔn)適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)及收費，由建設(shè)單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)按照本標(biāo)準(zhǔn)實施。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及其他由市發(fā)改委、建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人合同約定。對 1998 年 12 月 1 日 前 建 成 、 配 套 不 全 、 設(shè) 施 設(shè) 備 老 化 的 舊 住 宅 小 區(qū) ， 可 參 照 本 標(biāo) 準(zhǔn) 選 擇 五 項 服 務(wù) 中 的 若 干 項 目 及 服 務(wù) 等 級 ， 并 根 據(jù) 實 際 成 本 確 定價 格 ， 委 托 社 區(qū) 、 專 業(yè) 公 司 或 原 管 房 單 位 等 提 供 服 務(wù) 。2、本標(biāo)準(zhǔn)將本市普通住宅物業(yè)服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五項，分別是綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)。 標(biāo)準(zhǔn)前四項分別劃分為五個服務(wù)等級（從一級至五級，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)從低到高） ，每個等級對應(yīng)一個收費標(biāo)準(zhǔn)；第五項共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)分為 9 個子項，各子項根據(jù)具體情況分為三類（從一類至三類，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)從低到高）或不分類，每一個類別對應(yīng)一個收費標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價相符的原則，逐項選擇并組合確定。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)分項目收費標(biāo)準(zhǔn)的總和。3、本標(biāo)準(zhǔn)五大服務(wù)項目分等組合（菜單選擇）的原則為：以維修保養(yǎng)為基礎(chǔ)、安全護衛(wèi)為重點、綜合管理為保障、保潔和綠化可挑選。綜合管理、秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)選擇同等級別，維修保養(yǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)選擇相應(yīng)類別，保潔、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可選擇向上或向下浮動一個等級。凡綜合管理、秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇一或二級的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在一類中選擇，但其中高層（含小高層）的供水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)應(yīng)在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇三級的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇四或五級的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在三類中選擇。4、本標(biāo)準(zhǔn)所列的收費標(biāo)準(zhǔn)為最高基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)，計價單位為：元/平方米（建筑面積）月。5、小區(qū)建筑面積小于 2 萬平方米的，公共區(qū)域秩序維護費用標(biāo)準(zhǔn)可上浮不超過 20 %；小區(qū)建筑面積在 2 萬至 4 萬平方米（包括 4 萬平方米）之間的，公共區(qū)域秩序維護費用標(biāo)準(zhǔn)可上浮不超過 10%。6、本標(biāo)準(zhǔn)中各分項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高一級（類）的服務(wù)內(nèi)容與要求應(yīng)包含低一級的服務(wù)內(nèi)容與要求。7、本標(biāo)準(zhǔn)五大服務(wù)項目所列具體服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的解釋詳見各部分說明。5二 00 六年九月二十日一、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別 服務(wù)項目 序號 內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn) （元/m 2/月）1 管理處設(shè)置 小區(qū)內(nèi)設(shè)置接待地點。2 人員要求 小區(qū)管理人員、技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定分別取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，掛牌上崗。機構(gòu)設(shè)置3 服務(wù)時間 周一至周日在接待地點進行業(yè)務(wù)接待。4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施。5 服務(wù)規(guī)范 服務(wù)規(guī)范可參照南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行。6 制度公示 業(yè)務(wù)接待地點公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。 7 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業(yè)主或使用人報修。急修 【1】 二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查看處理，小修 【2】 五天內(nèi)完成。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復(fù)處理。8 服務(wù)費收支 物業(yè)服務(wù)費收支每年向業(yè)主公布一次，公共水電費分?jǐn)偯堪肽晗驑I(yè)主公布一次。9 滿意度調(diào)查 征求業(yè)主或使用人意見，促進服務(wù)工作的改進和提高。一級日常管理與 服 務(wù)10 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。0.06611 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。服務(wù)級別 服務(wù)項目 序號 內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn) （元/m 2/月）1 管理處設(shè)置 （1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 （2）配置電話等簡單的辦公設(shè)備。2 人員要求 （1）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓(xùn)獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。（2）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。機構(gòu)設(shè)置3 服務(wù)時間 周一至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)，周六、周日在接待地點進行業(yè)務(wù)接待。 4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施。5 服務(wù)規(guī)范 服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6 管理制度 有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。7 制度公示 服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。8 報修、投訴受 理 （1）24 小時受理業(yè)主或使用人報修。急修一小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查看處理，小修四天內(nèi)修復(fù)。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理。9 服務(wù)費收支 物業(yè)服務(wù)費收支每年向業(yè)主公布一次，公共水電費分?jǐn)偯堪肽晗驑I(yè)主公布一次。10 滿意度調(diào)查 采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 50%，促進服務(wù)工作的改進和提高。11 檔案管理 建立小區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)檔案（包括設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等） 。12 維修資金 對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。二級日常管理與 服 務(wù)13 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。0.13714 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。服務(wù)級別 服務(wù)項目 序號 內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn) （元/m 2/月）1 管理處設(shè)置 （1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 （2）配置辦公家具、電話等一般的辦公設(shè)備。2 人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有中專以上學(xué)歷及 2 年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）小 區(qū) 經(jīng) 理 和 管 理 人 員 有 經(jīng) 從 業(yè) 資 格 培 訓(xùn) 獲 取 的 上 崗 證 ， 統(tǒng) 一 著 裝 ， 掛 牌 上 崗 ， 儀 表 整潔 。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。 機構(gòu)設(shè)置3 服務(wù)時間 周一至周日在小區(qū)管理處進行業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)。4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施，每年向委托方報告一次計劃實施情況。5 服務(wù)規(guī)范 服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。 6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。7 制度公示 服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。三級日常管理與 服 務(wù)8 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業(yè)主或使用人的報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場查看處理，小修三天內(nèi)修復(fù)。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在二天內(nèi)答復(fù)處理。0.1889 服務(wù)費收支 物業(yè)服務(wù)費收支和公共水電費分?jǐn)偯堪肽晗驑I(yè)主公布一次。10 滿意度調(diào)查 采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 60，對溝通和測評結(jié)果進行分析并及時整改。11 特約、便民服 務(wù) 能提供兩種以上特約服務(wù)（有償）和兩種以上便民（無償）服務(wù)。12 檔案管理 建立小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）等。13 財務(wù)管理 建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。14 維修資金 對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。15 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。16 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。服務(wù)級別 服務(wù)項目 序號 內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 收費標(biāo)準(zhǔn) （元/m 2/月）四級 機構(gòu)設(shè)置 1 管理處設(shè)置 （1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 （2）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設(shè)施及辦公用品。 0.2492 人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷，有 3 年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有 1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。 （2）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓(xùn)獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。3 服務(wù)時間 周一至周日在小區(qū)管理處進行 10 小時業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)。4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情況。5 服務(wù)規(guī)范 服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。7 制度公示 服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、急修服務(wù)內(nèi)容、投訴渠道。 8 報修、投訴受 理（1）24 小時受理業(yè)主或使用人的報修。急修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查看處理，小修二天內(nèi)修復(fù)。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在 24 小時內(nèi)答復(fù)處理。9 服務(wù)費收支 物業(yè)服務(wù)費收支每半年向業(yè)主公布一次，公共水電費分?jǐn)偯績稍孪驑I(yè)主公布一次。10 滿意度調(diào)查 每年一次對業(yè)主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式的溝通方式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的 75%，對溝通和測評結(jié)果進行分析并及時整改。日常管理與 服 務(wù)11 特約、便民服 務(wù) 能提供三種以上特約服務(wù)（有償）和三種以上便民（無償）服務(wù)。1012 小區(qū)業(yè)主活動 每年組織一次以上的小區(qū)宣傳、文化活動。13 檔案管理建立檔案管理制度，建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案） 、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。14 財務(wù)管理 建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。15 維修資金 建立維修資金管理制度，