XX公司全程營(yíng)銷策劃方案

致委托方：承蒙貴公司信任與厚愛(ài)，寅源房地產(chǎn)咨詢公司榮幸地承接了“青春驛站”項(xiàng)目的全程策劃任務(wù)。依據(jù)雙方于 2006 年 5 月 8 日簽署的“項(xiàng)目策劃咨詢服務(wù)合同” ，現(xiàn)提交本策劃報(bào)告，供貴公司在項(xiàng)目整體籌劃與執(zhí)行時(shí)參考。本報(bào)告是我公司依據(jù)合同的具體內(nèi)容和工作要求，在與貴方多次深入探討、論證和共同研究基礎(chǔ)上，針對(duì)項(xiàng)目全程策劃工作需要進(jìn)行了專題市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目本身特征等進(jìn)行了深入、細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并在融入了項(xiàng)目專案組人員的長(zhǎng)期策劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上編制完成的。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、開(kāi)發(fā)成本和消費(fèi)市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為，只要投資商能很好地針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷策劃并執(zhí)行，本項(xiàng)目應(yīng)可在區(qū)域住宅市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟，取得滿意的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目研究、分析和策劃報(bào)告形成過(guò)程中，我們的工作得到了貴公司及相關(guān)人員的鼎力支持和協(xié)助。對(duì)此，我們深表敬意和感謝！我們期望，雙方能繼續(xù)友好合作，攜手共進(jìn)！對(duì)報(bào)告中存在的問(wèn)題和不足，懇請(qǐng)貴公司給予批評(píng)、指正！寅源房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者投資企業(yè)在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力分析、項(xiàng)目投資可行性研究、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣、銷售銷售執(zhí)行、廣告推廣計(jì)劃方案設(shè)計(jì)等，都是以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)、為依據(jù)的。市場(chǎng)調(diào)研是為企業(yè)的投資決策和管理決策提供信息的，涉及到信息的篩選、鑒別、提取、處理、分析和溝通的全過(guò)程，它在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中的重要性大致體現(xiàn)在下列幾個(gè)方面。（一）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，適用持續(xù)變遷的市場(chǎng)環(huán)境行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場(chǎng)追捧的概念時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念也隨著收入水平的提高而改變。人們對(duì)住的需求的也越來(lái)越高（普通型經(jīng)濟(jì)型舒適型豪華型） 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)變遷的市場(chǎng)環(huán)境適時(shí)作出分析和調(diào)整，就可以找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)。而把握市場(chǎng)環(huán)境變遷主要依靠市場(chǎng)調(diào)研，目前在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效較好的房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)調(diào)研、分析方面投入了巨大的人力和財(cái)力。（二）分析市場(chǎng)潛力，針對(duì)性提出相應(yīng)的解決方案房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，必須要明確項(xiàng)目推出后的銷售前景或稱市場(chǎng)潛力，需要對(duì)潛在客戶的需求特征和規(guī)模進(jìn)行調(diào)研，以確定能否在較短時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)所吸收。制定相應(yīng)的市場(chǎng)推廣計(jì)劃時(shí)，要確定如何將項(xiàng)目的關(guān)鍵信息有效地傳達(dá)給潛在客戶，以盡可能小的推廣成本獲得最大的宣傳效果。在市場(chǎng)推廣計(jì)劃中確定銷售時(shí)機(jī)、價(jià)格落差、價(jià)格變化等細(xì)節(jié)，也離不開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研。（三）根據(jù)市場(chǎng)需求，判斷產(chǎn)品或服務(wù)的盈利性某一產(chǎn)品或產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)需求潛力大，意味著其潛在的高盈利性。要想在眾多的可選產(chǎn)品形式中找到富有成長(zhǎng)性、潛在高盈利性的類型，可以借助市場(chǎng)調(diào)研來(lái)估算。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)分析執(zhí)行的就是這一職能，財(cái)務(wù)分析賴以成立的基礎(chǔ)就是對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格（租金）水平的精確把握，而獲得這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要依靠市場(chǎng)調(diào)研。（四）依據(jù)客戶評(píng)價(jià)，完善或改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)策略客戶滿意是產(chǎn)品或服務(wù)得以生存的必要條件，對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)的需要，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研以得到滿意度的定性和定量的表達(dá)，就可以對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行完善和改進(jìn)，提高滿意度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、政府相關(guān)的政策、市場(chǎng)的供求關(guān)系變化、物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)等信息，是企業(yè)決定項(xiàng)目是否進(jìn)入某一市場(chǎng)，如何進(jìn)入該市場(chǎng)，選擇在何種時(shí)機(jī)進(jìn)入的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開(kāi)發(fā)規(guī)模時(shí)，市場(chǎng)需求水平的高低、消費(fèi)者需求的定性特征、消費(fèi)者需求規(guī)模的大小、市場(chǎng)吸納的速度和時(shí)間等信息，是企業(yè)決定開(kāi)發(fā)規(guī)模的盈虧平衡點(diǎn)，所以說(shuō)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是項(xiàng)目操作成敗的關(guān)鍵。一、項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）綜合環(huán)境寧波是中國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的副省級(jí)計(jì)劃單列市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的“較大的市” ，是全國(guó)歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市、環(huán)保模范城市、國(guó)家園林城市和全國(guó)衛(wèi)生城市。寧波轄海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個(gè)區(qū)，寧海、象山兩個(gè)縣，慈溪、余姚、奉化三個(gè)縣級(jí)市。全市總面積 9365 平方公里，其中市區(qū)面積 2560 平方公里。全市總?cè)丝?552.7 萬(wàn)人。2004 年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，扎實(shí)推進(jìn)“六大聯(lián)動(dòng)”戰(zhàn)略，積極化解經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利因素，突出全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了歷史性的跨躍。初步核算，全年實(shí)現(xiàn) GDP2158.04 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 15.5%，GDP 總量首次超 2000 億元，增速為近 6 年以來(lái)最高。（二）地理環(huán)境寧波位于我國(guó)東海之濱，大陸海岸線中段，長(zhǎng)江三角洲南翼，東有舟山群島為天然屏障，北瀕杭州灣，西接紹興市，南臨三門灣，并與臺(tái)州的三門、天臺(tái)相連，是我國(guó)東南沿海重要的港口城市和長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心。寧波屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤(rùn)，四季分明，年平均氣溫 16.3，平均氣溫以七月份為最高，達(dá) 27.9，一月份最低，為 4.8。全年無(wú)霜期一般為 230 天至 240 天。年平均降水量為 1300 毫米至 1600 毫米，年雨日為 157.5 天，五月至九月降水量占全年的 60%。（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境財(cái)政形勢(shì)穩(wěn)定。2004 年全市財(cái)政一般預(yù)算收入 288.3 億元，其中：中央財(cái)政收入 136.6 億元，同口徑比上年增長(zhǎng) 19.1%；地方財(cái)政收入完成 151.7 億元，增長(zhǎng) 29%。金融運(yùn)行平穩(wěn)。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 3230.68 億元，其中，人民幣存款余額 3091.8 億元，比年初增加 463.21 億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末余額達(dá) 1262.89 億元，比年初增加 139.69 億元;儲(chǔ)蓄存款流動(dòng)性趨強(qiáng)，活期儲(chǔ)蓄存款余額所占比重達(dá)到 32.7%，同比上升 1.55 個(gè)百分點(diǎn)。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額 2603.69 億元，其中，人民幣貸款余額為 2483.61 億元，比年初增加 366.19 億元。個(gè)人消費(fèi)等貸款繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。年末個(gè)人消費(fèi)貸款余額同比增長(zhǎng) 33.2%。保險(xiǎn)事業(yè)較快發(fā)展。全市有各類保險(xiǎn)公司 17 家，比上年增加 3 家；保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu) 6 家，增加 3 家。全年保費(fèi)收入 47.1 億元，比上年增長(zhǎng) 22.1%。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入 19.1 億元，增長(zhǎng) 44.3%；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 28 億元，增長(zhǎng) 10.5%。全年支付各類保險(xiǎn)賠款及給付 13 億元，比上年增長(zhǎng) 36.9%。其中,財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) 9.54 億元，增長(zhǎng) 38.5%；人身險(xiǎn) 3.46 億元，增長(zhǎng) 38.4%。農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值 123.50 億元，比上年增長(zhǎng) 5.0%。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位得到鞏固，糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，全年糧食播種面積 14.5 萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng) 6.2%，產(chǎn)量達(dá)到 83.7萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 10.7%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)多年下降的局面。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)增長(zhǎng)。全年完成全部工業(yè)增加值 1086.75 億元，比上年增長(zhǎng) 16.0%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 786.70 億元，增長(zhǎng) 16.6%。全年全部國(guó)有及年銷售收入 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 3494.08 億元，比上年增長(zhǎng) 26.9%；產(chǎn)品銷售率 97.98%；實(shí)現(xiàn)利稅 401.04 億元，增長(zhǎng) 20.4%，其中利潤(rùn) 241.91 億元，增長(zhǎng) 22.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 219.92。建筑業(yè)生產(chǎn)全面增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 143.36 億元，比上年增長(zhǎng) 21.6%。建筑企業(yè)全年完成施工產(chǎn)值 630.7 億元，比上年增長(zhǎng) 32.9%；施工面積 8013.9 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 28.3%；竣工面積 2468.3 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 32.8%。按施工產(chǎn)值計(jì)算的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率達(dá)到人均 12.87 萬(wàn)元，比上年提高 6.6%。寧波市生產(chǎn)總值占全省的 19.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額占 18.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售額占 16.3%；外貿(mào)自營(yíng)出口額占 28.7%；實(shí)際利用外資占 31.5%；地方財(cái)政收入占 18.8%。對(duì)外經(jīng)濟(jì)保持較好增長(zhǎng)。全年進(jìn)出口總額 261.12 億美元，比上年增長(zhǎng) 38.8%，其中出口 166.90 億美元，增長(zhǎng) 38.2%。外貿(mào)可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整初現(xiàn)成效。（四）產(chǎn)業(yè)環(huán)境全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 123.5 億元，比上年增長(zhǎng) 5.0%；第二產(chǎn)業(yè) 1230.21 億元，增長(zhǎng) 16.6%；第三產(chǎn)業(yè) 804.33 億元，增長(zhǎng) 15.8%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 5.7%、57.0%和 37.3%，第二產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量，其對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá) 60.4%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)多元化均衡發(fā)展。以批發(fā)零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸郵電業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，2004 年這幾個(gè)行業(yè)的增加值占第三產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)到 63.0%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，增強(qiáng)了城市的綜合服務(wù)功能。（五）投資環(huán)境投資增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為 1095.67 億元，比上年增長(zhǎng) 31.1%，增幅同比下降8.2 個(gè)百分點(diǎn)。從全年走勢(shì)看，一季度增長(zhǎng) 62.3%，上半年增長(zhǎng) 56.5%，三季度增長(zhǎng) 40.4%，投資增幅逐季回落。民間投資熱情依然高漲，全年民間投資額為 545.16 億元，增長(zhǎng) 29.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 49.8%。房地產(chǎn)投資 234.4 億元，增長(zhǎng) 27.2%。 三次產(chǎn)業(yè)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 2.32 億元，比上年下 降 37.6%；第二產(chǎn)業(yè)投資 545.72 億元，增長(zhǎng) 36.7%，其中工業(yè)投資 544.3 億元，增長(zhǎng) 37.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資圖 1-1 寧波地理位置圖547.66 億元，增長(zhǎng) 26.5%。利用外資穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年新批外商投資企業(yè) 1081 家，總投資 80.36 億美元，合同利用外資 41.36 億美元，比上年增長(zhǎng) 20.1%；實(shí)際利用外資 21.03 億美元，增長(zhǎng) 21.8%。（六）交通環(huán)境全年完成城建固定資產(chǎn)投資 69 億元，其中市區(qū)完成投資 44 億元。北外環(huán)一期主體完工、南外環(huán)西端開(kāi)通、東段主體完工；城市路網(wǎng)進(jìn)一步完善，江南路三期、江北大道改造、桑田路等建成通車，通途路（慶豐橋）開(kāi)工建設(shè)，相繼完成了中山西路孝聞街、環(huán)城北路大慶北路、藥行街交叉口等卡口的改造，開(kāi)通了中山路日新街地下通道；城市品位不斷提升，建成了日湖公園和北外環(huán)綠化工程、南外環(huán)綠化工程等，后王河整治完工，啟動(dòng)了污水處理截污工程，并實(shí)施外灘“復(fù)活”工程及慈城古縣城的開(kāi)發(fā)保護(hù)。加快城區(qū)自來(lái)水一戶一表改造，共完成改造近 30 萬(wàn)戶。全年市區(qū)新辟公交線路 20 多條。全年完成人行道改造13.31 萬(wàn)平方米。新增公園綠地面積 195 公頃，其中市區(qū) 100 公頃。2004 年寧波市獲得了國(guó)家衛(wèi)生城市稱號(hào)。2004 年是我市交通建設(shè)史上投資最多、增長(zhǎng)最快的一年。全年用于交通的固定資產(chǎn)投資 102.8 億元，比上年增長(zhǎng) 116%。港口建設(shè)再上新臺(tái)階。北侖國(guó)際集裝箱碼頭四期 3 號(hào)、4 號(hào)泊位和大榭永信碼頭建成并投入試生產(chǎn)。全港貨物吞吐量達(dá) 2.26 億噸，增長(zhǎng) 22%，貨物吞吐量繼續(xù)穩(wěn)居大陸沿海港口第二位；完成集裝箱吞吐量 400.5 萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng) 44.4%，集裝箱吞吐量超過(guò)天津港躍居大陸沿海港口第四位，增幅繼續(xù)保持全國(guó)大陸沿海港口第一位。目前寧波港已通航世界 100 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 600 多個(gè)港口。全年完成客運(yùn)量 2.7億人次、貨運(yùn)量 1.6 億噸，分別比上年增長(zhǎng) 8%和 15%。民航旅客進(jìn)出港吞吐量 185 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 42.5%。全社會(huì)汽車擁有量 26.5 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) 26.7%；其中載客汽車 16.54 萬(wàn)輛，營(yíng)運(yùn)載客汽車 9755 輛，快速客運(yùn)集散網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模，全年共開(kāi)通高速和快速客運(yùn)線路 84 條。（七）文化環(huán)境文化事業(yè)蓬勃發(fā)展。成功舉辦了第七屆中國(guó)藝術(shù)節(jié)寧波分會(huì)場(chǎng)演出活動(dòng)，組織承辦了寧波市紀(jì)念鄧小平同志誕辰 100 周年暨紀(jì)念鄧小平關(guān)于“寧波邦”題詞 20 周年文化活動(dòng)和第八屆寧波國(guó)際服裝節(jié)文藝晚會(huì)及“時(shí)尚十月”群眾服飾系列文藝活動(dòng)。成功舉辦了全國(guó)男排大獎(jiǎng)賽、全國(guó)蹦床冠軍賽、全國(guó)海模錦標(biāo)賽、國(guó)際網(wǎng)球邀請(qǐng)賽和慈溪中澳男籃對(duì)抗賽等國(guó)際國(guó)內(nèi)大型賽事。中國(guó)女排主場(chǎng)賽首次落戶寧波北侖以及八一男籃第七個(gè)主場(chǎng)賽在寧波開(kāi)賽。市游泳健身中心和老年體育活動(dòng)中心建成完工并投入使用，市游泳健身中心首次采取委托經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，為我市公益性大型體育場(chǎng)館的市場(chǎng)化運(yùn)作探索了一條新路子；全年在社區(qū)和農(nóng)村建成健身路徑 262 條，全市健身路徑總量達(dá)到 966 條。 “小康體育工程” 在農(nóng)村全面啟動(dòng)，目前已建成 200 個(gè)健身點(diǎn)。旅游業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。2004 年全市接待入境旅游者 32.2 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 45.4%，旅游創(chuàng)匯 1.53 億美元，增長(zhǎng) 53.3%；接待國(guó)內(nèi)旅游者 2010 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 16.9%，國(guó)內(nèi)旅游收入 192.5 億元，比上年增長(zhǎng) 23.5%；旅游總收入 205.2 億元，增長(zhǎng) 25.1%（八）生活環(huán)境城鄉(xiāng)居民生活水平和質(zhì)量繼續(xù)提高。全年城市居民人均可支配收入 15882 元，比上年增長(zhǎng) 11.2%，人均消費(fèi)性支出 11283 元，增長(zhǎng) 7.8%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù) 36.99%。居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出 3190 元，增長(zhǎng)13.0%，人均用于交通和通信支出 1758 元，增長(zhǎng) 25.7%，占消費(fèi)性支出的比重比上年提高 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。年末平均每百戶市區(qū)居民家庭擁有彩色電視機(jī) 172 臺(tái)、影碟機(jī) 63 臺(tái)、家用電腦 62 臺(tái)、空調(diào)機(jī) 126 臺(tái)、家用汽車 4 輛，移動(dòng)電話 162 部。全市農(nóng)村居民人均純收入 7018 元，增長(zhǎng) 12.8%,其中生活消費(fèi)支出 6102 元，增長(zhǎng) 17.5%。全市農(nóng)村居民每百戶家庭擁有彩電 133.9 臺(tái)，洗衣機(jī) 52.3 臺(tái)，電冰箱 78.4 臺(tái)，空調(diào)機(jī) 34.4 臺(tái)。居住條件不斷改善。市區(qū)居民人均住房使用面積達(dá)到 17.63 平方米，住房成套率達(dá) 98.75%。全市農(nóng)村居民人均住房面積 49.9 平方米，比上年增加 3 平方米。2004 年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升 2.7%，但從全年走勢(shì)看，物價(jià)上漲的幅度自年中以來(lái)逐月減緩。工業(yè)品出廠價(jià)格總水平比上年上升 6.82%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格總水平上升 17.93%。（九）社會(huì)環(huán)境社會(huì)保障水平不斷提高。全市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù) 134.31 萬(wàn)人，實(shí)際繳費(fèi)人數(shù) 94.67 萬(wàn)人，比上年凈增 12.65 萬(wàn)人。有 19.25 萬(wàn)名企業(yè)離退休人員領(lǐng)取養(yǎng)老金，月人均養(yǎng)老金 882 元，養(yǎng)老金水平居全省第一。全年有 94.5 萬(wàn)人參加了醫(yī)療保險(xiǎn)，參保人數(shù)比上年凈增 10.25 萬(wàn)人，定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和定點(diǎn)零售藥店 214 家，參保人員就醫(yī)購(gòu)藥更加便利。失業(yè)保險(xiǎn)待遇上調(diào)至 434 元/月。全市工傷保險(xiǎn)參保人數(shù) 60.6 萬(wàn)人，生育保險(xiǎn)參保人數(shù) 36.9 萬(wàn)人。年底被征地人員養(yǎng)老保障參保人數(shù) 36.5 萬(wàn)人，其中按月享受養(yǎng)老保障待遇的有 20.6 萬(wàn)人，全年養(yǎng)老保障待遇支出 4.15 億元。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù) 62.6 萬(wàn)人，全年支付養(yǎng)老金 1372萬(wàn)元。社會(huì)福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。全市共有社會(huì)福利事業(yè)單位 181 個(gè)，床位 13399 張，收養(yǎng) 10137 人，享受低保的城鄉(xiāng)居民達(dá) 79438（十）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2004 年寧波市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指 標(biāo) 單 位 實(shí) 績(jī) 同比增長(zhǎng)%寧波市 GDP 億元 2158.04 15.5其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元 123.50 5.0第二產(chǎn)業(yè) 億元 1230.21 16.6#：工業(yè) 億元 1086.75 16.0第三產(chǎn)業(yè) 億元 804.33 15.8全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 1095.67 31.1港口貨物吞吐量 億噸 2.26 22.0集裝箱吞吐量 萬(wàn)標(biāo)箱 400.5 44.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 595.63 14.21外貿(mào)自營(yíng)出口額 億美元 166.90 38.2 實(shí)際利用外資 億美元 21.03 21.8財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 400.96 23.4其中：地方財(cái)政收入 億元 179.91 29.0全社會(huì)用電量 億千瓦時(shí) 218.95 15.9其中：工業(yè)用電量 億千瓦時(shí) 170.31 20.2城市居民人均可支配收入 元 15882 11.2農(nóng)村居民人均純收入 元 7018 12.8（十一）消費(fèi)行為調(diào)查消費(fèi)者的生活方式與他們對(duì)商品的選擇是密切相關(guān)的，根據(jù)生活方式將消費(fèi)者進(jìn)行分類，可以為產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分以及市場(chǎng)定位提供技術(shù)指導(dǎo)。在現(xiàn)代消費(fèi)者行為與心理研究中，評(píng)價(jià)消費(fèi)者生活方式的方法有許多，比較廣泛應(yīng)用的細(xì)分系統(tǒng)如 VALS（價(jià)值及生活方式）系統(tǒng)，最早由 SRI 公司開(kāi)發(fā)應(yīng)用，該系統(tǒng)根據(jù)他們對(duì)生活的觀點(diǎn)以及通常行為方式，將美國(guó)的消費(fèi)者分成 9 個(gè)方式的群體系統(tǒng)。但由于各地區(qū)文化背景的差異，不同地區(qū)的消費(fèi)者生活模式也存在較大的差異，消費(fèi)者的分類也應(yīng)考慮各地的具體情況。為了對(duì)項(xiàng)目做出有效的市場(chǎng)把握以及做好科學(xué)的前期規(guī)劃建議，我公司對(duì)潛在購(gòu)房人群作了一定能夠程度的調(diào)查訪問(wèn)，并結(jié)合業(yè)內(nèi)相關(guān)市場(chǎng)研究結(jié)果，發(fā)現(xiàn)區(qū)域人的住宅消費(fèi)主流在保持基本層面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。1、消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)45%5%2%10%12%15% 7% 4%改 善 居 住 條 件拆 遷 而 購(gòu) 房客 戶 投 資落 戶 寧 波結(jié) 婚 用 房為 子 女 購(gòu) 房為 父 母 購(gòu) 房其 它 用 途圖 1-4 購(gòu)房動(dòng)機(jī)數(shù)據(jù)顯示：改善居住環(huán)境的群體為市場(chǎng)主流，以 70-90 平方米二房為主，站 45%，純投資的比例明顯下降，僅有 2%，值的一提的是，為落戶寧波的購(gòu)房者比以往有大幅度的提高，戰(zhàn)到總量的 10%。分析總結(jié)：在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中有大部分客戶群體表示投資自住皆宜，短期內(nèi)出租用于還貸款而未來(lái)則是改善居住條件或?yàn)樽优?、老人提前?gòu)房，因此其購(gòu)房動(dòng)機(jī)動(dòng)帶有不確定性。2005 年寧波市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)寧波市生產(chǎn)總值 增長(zhǎng) 12%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 增長(zhǎng) 25%財(cái)政一般預(yù)算收入 增長(zhǎng) 12% 集裝箱吞吐量度 增長(zhǎng) 25%外貿(mào)自營(yíng)出口總額 增長(zhǎng) 20%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng) 10%城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位 10 萬(wàn)個(gè)左右城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 控制在 4.5%以內(nèi)市區(qū)居民人均可支配收入 增長(zhǎng) 7%以上農(nóng)民人均純收入 增長(zhǎng) 6%以上圖 1-2 寧波 2004 年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)圖 1-3 寧波 2005 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)2、消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域選擇0 5 10 15 20 25 30 35 40海 曙 區(qū)江 東 區(qū)江 北 區(qū)鄞 州 區(qū)東 部 新 城鎮(zhèn) 海 區(qū)北 侖 區(qū)其 它 區(qū)購(gòu) 房 區(qū) 域圖 1-5 購(gòu)房首選區(qū)域數(shù)據(jù)顯示：從顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，江東和海曙仍為首選。39%的被調(diào)查者選擇江東區(qū)域，海曙和鄞州中心區(qū)比例基本相同，同為 21%左右，東部新城選擇比例為 6%，鎮(zhèn)海為 3%，其他區(qū)域比例不足 6%。總結(jié)分析：在上述區(qū)域中，海曙和江東憑借便利的生活配套設(shè)施依然是消費(fèi)者的首選，但中心區(qū)域較高價(jià)位的產(chǎn)品，讓普通的消費(fèi)者難以承受。因此區(qū)域環(huán)境相對(duì)成熟，市政開(kāi)發(fā)已具備一定基礎(chǔ)的鄞州中心區(qū)成為最為合適的選擇目標(biāo)。3、消費(fèi)者購(gòu)房要素0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20項(xiàng) 目 價(jià) 格項(xiàng) 目 交 通項(xiàng) 目 地 段小 區(qū) 規(guī) 劃小 區(qū) 配 套小 區(qū) 環(huán) 境項(xiàng) 目 品 質(zhì)項(xiàng) 目 價(jià) 值戶 型 設(shè) 計(jì)物 業(yè) 管 理小 區(qū) 規(guī) 模人 文 環(huán) 境開(kāi) 發(fā) 商 品 牌購(gòu) 房 要 素圖 1-6 購(gòu)房主要要素分析數(shù)據(jù)顯示：在可以多項(xiàng)選擇的前提條件下，有 19%和 14%的消費(fèi)者選擇價(jià)格和地段。其次是為交通條件、人文環(huán)境和項(xiàng)目的價(jià)值。同時(shí)對(duì)物業(yè)管理和戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境的關(guān)注度也較以往有大幅度的提高?？偨Y(jié)分析：“沒(méi)有賣不出去的房子只有賣不出去的價(jià)格”、“地段、地段、還是地段”這寫鐵律依然是消費(fèi)者購(gòu)房關(guān)注的第一要素。同時(shí)可以看到相對(duì)于戶型、配套、小區(qū)環(huán)境等關(guān)注度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌的關(guān)注。4、消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套要求的關(guān)注18%27%11%5%29%10% 安 防 系 統(tǒng)醫(yī) 療 系 統(tǒng)運(yùn) 動(dòng) 健 身 場(chǎng) 所休 閑 娛 樂(lè) 場(chǎng) 所日 常 生 活 場(chǎng) 所幼 兒 教 育 場(chǎng) 所圖 1-7 小區(qū)配套要素分析數(shù)據(jù)顯示：小區(qū)醫(yī)療系統(tǒng)排在第二位達(dá)到 27%，這是以往市場(chǎng)調(diào)查中沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)的特征。購(gòu)房者對(duì)于小區(qū)的生活配套要求越來(lái)越高，運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所、小區(qū)安防系統(tǒng)，它們不僅被多數(shù)人考慮到，而且成為被關(guān)注的主要要素?？偨Y(jié)分析：上述表明，消費(fèi)者的需求特征已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)生活居住品質(zhì)的追求。除了對(duì)基本的生理和安全需求以外，更為關(guān)注的是生活居住環(huán)境的舒適感。5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)類型的需求54%21%14% 11%多 層小 高 層高 層別 墅圖 1-8 物業(yè)類型分析數(shù)據(jù)顯示：54%的被訪問(wèn)者首選多層。小高層的接受程度也有所提高，達(dá)到了 21%，其余物業(yè)類型所占的比例基本相同。總結(jié)分析：被訪者在選擇物業(yè)時(shí)，一般把多層作為第一選擇，小高層為備選，顯示出消費(fèi)者的購(gòu)房行為是被動(dòng)和可引導(dǎo)的。6、消費(fèi)者對(duì)戶型的需求8%10%23%46%2% 7% 4% 2室 1廳2室 2廳3室 1廳3室 2廳4室 1廳4室 2廳5室 2廳圖 1-