遼寧省某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

遼寧某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（用途:發(fā)改委甲級(jí)資質(zhì)、立項(xiàng)、審批、備案、申請(qǐng)資金、節(jié)能評(píng)估等）可行性研究報(bào)告項(xiàng)目工程師： 文 海 注冊(cè)咨詢工程師參加人員： 王勝利 高級(jí)工程師 梁文博 工 程 師 高 進(jìn) 工 程 師 李長(zhǎng)寧 工 程 師項(xiàng)目審核人： 文海 注冊(cè)咨詢工程師 編制負(fù)責(zé)人： 文海編制單位：湖南亞凱工程管理咨詢有限公司目 錄1項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目提出的背景1.2項(xiàng)目情況1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件1.4項(xiàng)目投資估算2 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)2.2項(xiàng)目所在市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè)2.3項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析2.4 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析3 建設(shè)條件3.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地狀況3.2項(xiàng)目方案的確定4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想4.2建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想5 項(xiàng)目銷售計(jì)劃5.1項(xiàng)目定價(jià)5.2項(xiàng)目分階段銷售計(jì)劃5.3項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算6 投資估算及資金籌措6.1投資估算的原則6.2項(xiàng)目建設(shè)的投資估算6.3資金籌措與使用計(jì)劃7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算7.2盈利能力分析7.3清償能力分析8 風(fēng)險(xiǎn)分析9結(jié)論及建議11.1結(jié)論11.2存在的問(wèn)題及建議10 附圖1項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目提出的背景（1）項(xiàng)目名稱:現(xiàn)代花園（2）承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值-服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)-以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。（3）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要4）武漢市2001、2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)11）編制報(bào)告的委托合同12）其他有關(guān)依據(jù)資料（4）項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。1.2項(xiàng)目情況（1）擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3000萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件（1）供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。（2）雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。（3）供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。（4）供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。（5）供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。（6）電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。1.4項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬(wàn)元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為3906.08萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算表2.市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)2.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析及預(yù)測(cè)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況。（1）投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期 在市場(chǎng)回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長(zhǎng)13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個(gè)百分點(diǎn)。測(cè)算表明，9月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)37%，高出8月份2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第二個(gè)月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目前來(lái)看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到17.7%，全年增速預(yù)計(jì)在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 （2）銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 進(jìn)入2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的“井噴式”行情。前三季度，全國(guó)商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%，而去年同期是下降了15%。 分地區(qū)來(lái)看，2008年市場(chǎng)調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長(zhǎng)也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量持續(xù)回升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。 （3）價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。 分地區(qū)看，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲的城市有57個(gè)，比6月份增加了26個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價(jià)格下降的城市有13個(gè)，比上半年減少31個(gè)，其中降幅最大的5個(gè)城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽(yáng)下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。（4）資金來(lái)源充裕：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快。受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源充裕，增長(zhǎng)較快，有效緩解了開(kāi)發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38991億元，同比增長(zhǎng)38.8%，增速比上半年提高了15.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高了28.2個(gè)百分點(diǎn)。尤其值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快，占資金來(lái)源的比重明顯提高。前三季度國(guó)內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%，同比加快了近40個(gè)百分點(diǎn)，占資金來(lái)源的比重達(dá)21%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來(lái)源比重為13.7%，同比提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。 （5）供給回升：施工面積增速止跌回升，新開(kāi)工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅比上半年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)施工面積增速連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。房屋新開(kāi)工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速持續(xù)回升，新開(kāi)工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”和去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。 （6）國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高。9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高1.00點(diǎn)，比6月份提高4.5點(diǎn)，是今年以來(lái)連續(xù)第2個(gè)月保持在100以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提高2.26點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為107.75，比8月份提高1.93點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點(diǎn)。2.2武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)（1）武漢市整體城市規(guī)劃自20世紀(jì)90年代初，武漢市設(shè)立武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以來(lái)，以這兩大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點(diǎn)形成了城市新區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。同時(shí)由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府因地制宜制定了武漢市的總體規(guī)劃布局，將武漢市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。這九大功能組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等6個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個(gè)城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。九個(gè)組團(tuán)的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個(gè)主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動(dòng)所在組團(tuán)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠(yuǎn)景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)則利用鄰近的組團(tuán)的優(yōu)勢(shì)及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。武漢市的這種城市多組團(tuán)式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無(wú)序的滾動(dòng)式連片式開(kāi)發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機(jī)會(huì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，為我們將來(lái)的開(kāi)發(fā)方向，以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導(dǎo)，未來(lái)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將主要集中在幾個(gè)板塊兒當(dāng)中。（2）土地市場(chǎng)影響政策武漢市的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（即土地市場(chǎng)）的規(guī)范歷程在全國(guó)來(lái)講是屬于啟動(dòng)較早，但也同樣經(jīng)理了2000年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議方式以低價(jià)圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時(shí)在目前日漸規(guī)范的土地市場(chǎng)上，仍由當(dāng)時(shí)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證25%投資量的要求真正能得到有效的保證。武漢市2000年建立起土地儲(chǔ)備制度，行政管理上采用三級(jí)管理即武漢市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)是作為決策機(jī)構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲(chǔ)備與供應(yīng)計(jì)劃。武漢市國(guó)土資源管理局作為土地儲(chǔ)備體系的行政管理機(jī)構(gòu)。武漢市土地儲(chǔ)備中心則是具體實(shí)施土地儲(chǔ)備實(shí)施及土地供應(yīng)的前期工作。武漢市土地交易中心，具體負(fù)責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽(yáng)、武昌、洪山、青山）土地仍實(shí)行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開(kāi)發(fā)區(qū)（武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進(jìn)行儲(chǔ)備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)共同管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。2003年初，武漢市政府提出的土地儲(chǔ)備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展。同時(shí)武漢市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價(jià)”等政策，以遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。到了年底則提出要在土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，在未來(lái)幾年內(nèi)將房?jī)r(jià)推過(guò)3000元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與武漢市地位相匹配的房?jī)r(jià)，措施就是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭土地開(kāi)始，從年初計(jì)劃向市場(chǎng)投放的6000畝土地到年底上市的也只有4000畝左右。其中還包括在年底集中推出的35萬(wàn)平米的舊城改造地塊。這一點(diǎn)即可看出。同時(shí)這一趨勢(shì)將延伸到2004年。2004將繼續(xù)進(jìn)行武漢老城區(qū)改造工作，力度將超過(guò)今年。同時(shí)啟動(dòng)漢陽(yáng)大開(kāi)發(fā)。漢陽(yáng)開(kāi)發(fā)率先沿漢江開(kāi)始，選擇好幾個(gè)重點(diǎn)板塊啟動(dòng)，把漢陽(yáng)地區(qū)建設(shè)主要分成三個(gè)部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團(tuán)，四新組團(tuán)介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔(dān)政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大功能，沌口組團(tuán)主要建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策在房地產(chǎn)的二三級(jí)市場(chǎng)上，近幾年來(lái)國(guó)家及武漢市也相應(yīng)出臺(tái)了相關(guān)開(kāi)發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。一方面規(guī)范了開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，從而保證市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購(gòu)房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場(chǎng)能夠良性的循環(huán)。隨著危改力度的進(jìn)一步加大，二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步被激活，將會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)一部分投資性客戶。各年度數(shù)據(jù)指標(biāo)回顧指標(biāo)類別（增長(zhǎng)率）房地產(chǎn)投資額商品房銷售額存量房交易額發(fā)放貸款額2006年1107%1101%/478%2007年1392%2404%24%1568%2008年1490%2662%39%60%2009年1980%1926%41%566%從上述指標(biāo)對(duì)比可以看出，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)四年來(lái)投資額一直在穩(wěn)步增長(zhǎng)，存量房交易額也在快速穩(wěn)步的增長(zhǎng)，其中主要的推動(dòng)力量來(lái)自于金融對(duì)個(gè)人信貸的支持，但值得關(guān)注的是2003年以來(lái)，首次銷售額的增長(zhǎng)出現(xiàn)了下滑。2.3武漢市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)據(jù)2009年武房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為2017.31元/m2寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2-140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在21-30萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31-40萬(wàn)的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。武漢市洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤的明澤半島尊邸取得了開(kāi)門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。2.4項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%，施工面積達(dá)到958.2萬(wàn)平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長(zhǎng)15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來(lái)看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬(wàn)（其中住宅銷售面積393.13萬(wàn)）同比增長(zhǎng)17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：（1）在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。（2）需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。（3）購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。（4）住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。（5）競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米18002200元?？紤]到自有資金的有限（3000萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2)小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?，F(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)131.2264C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)168.4480E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房165.8290G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)81.442643.建設(shè)條件3.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地情況考慮到自有資金的有限（3000萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)3.2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地情況項(xiàng)目方案的確定眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)（1）造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。（2）適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。（4）擁有便利的交通條件。（5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個(gè)位置(詳見(jiàn)附圖1：場(chǎng)址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。（1）自然條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。（2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。（3）周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案41規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。42建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想（1）建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬(wàn)平方米，總建筑面積12.9萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)4820平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行節(jié)能節(jié)水措施（2）建筑技術(shù)現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。a.建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)b.采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。c.建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。(3)節(jié)水措施a、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。b、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。C、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。5項(xiàng)目銷售計(jì)劃 5.1項(xiàng)目定價(jià)（1）確定項(xiàng)目均價(jià)：以A億海玉樹(shù)臨居、B晶品楓林、C樂(lè)活源，D 為今都為可比樓盤，對(duì)本案進(jìn)行均價(jià)制定。因素XABCD價(jià) 格待定6300700060006200開(kāi)盤時(shí)間08年10月08年6月08年9月08年6月08年11月區(qū)位因素較好好較好一般一般建筑設(shè)計(jì)好好一般一般較好綠化率45%45%35%40%40%建筑質(zhì)量好較好較好較好好私密性較好好好較好較好交通便捷較好好較好一般一般周邊配套完善健全完善完善健全戶型結(jié)構(gòu)好好一般較好較好社區(qū)景觀歐式德式生態(tài)景觀西班牙風(fēng)格現(xiàn)代都市型比較依據(jù)交易時(shí)間08（月） 6 7 8 9 10 11指數(shù)1.14 1.13 1.14 1.15 1.161.16A: 1.16/100=1.14/a a=98.3B: 1.16/100=1.15/b b=99.1C: 1.16/100=1.14/c c= 98.3 D: 1.16/100=1.16/d d=100區(qū)位因素以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減2分。AB C D1021009898建筑設(shè)計(jì)以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減1分。ABCD100989899綠化率以本案為100分，以本案為100分，以5%為一個(gè)檔次，每上升或下降5%相應(yīng)加或減1分。ABCD100989899建筑質(zhì)量以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減2分。ABCD989898100私密性以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減1分。ABCD102102100100交通便捷以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減2分。ABCD10210098 98周邊配套以本案為100分,分為完善，健全，一般,差，較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減1分。ABCD9910010099戶型結(jié)構(gòu)以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減2分。ABCD100989999社區(qū)景觀風(fēng)格以本案為100分，本案是歐式景觀，其余各項(xiàng)與其相比。A：德式景觀設(shè)計(jì)得100，B自然生態(tài)景觀得98分，C西班牙風(fēng)格景觀得99分，D現(xiàn)代都市型得99分。ABCD100989999XABCD價(jià)格6300700060006200開(kāi)盤時(shí)間1100/98.3100/99.1100/98.3100/100區(qū)位因素1100/102100/100100/98100/98建筑設(shè)計(jì)1100/100100/98100/98100/99綠化率1100/100100/98100/99100/99建筑質(zhì)量1100/98100/98100/98100/100私密性1100/102100/102100/100100/100交通便捷1100/102100/100100/98100/98周邊配套1100/99100/100100/100100/99戶型結(jié)構(gòu)1100/100100/98100/99100/99社區(qū)風(fēng)格1100/100100/98100/99100/99修正系數(shù)0.9881.0941.1371.095修正價(jià)格6224.4765868826789X=(6224.4+7658+6882+6789)/4=6888.4本案最終均價(jià)定為6850元（2）每棟樓均價(jià)確定本案為六棟五層住宅，以第三棟作為均價(jià)。 1#2#3#4#5#6# 系 數(shù)0.950.9511.051.11.15均 價(jià)6507.56507.568507192.575357877.5修改價(jià)6500650068507200755079005.2垂直價(jià)差：以第三棟第二層為均價(jià)并根據(jù)每層價(jià)差來(lái)確定各棟各層價(jià)格，由于一樓銷售相對(duì)困難,一層60%面積半地下贈(zèng)送。層棟價(jià)格1#2#3#4#5#6#11.491009100959010080105701106020650065006850720075507900310066006600695073007650800041006700670070507400775081005-506650665070007350770080505.3水平價(jià)差一棟兩個(gè)單元，一梯兩戶，一棟水平四戶。以每棟一單元B戶型作為均價(jià)戶型，其余戶型以相應(yīng)系數(shù)做價(jià)差調(diào)整。最終項(xiàng)目?jī)r(jià)格表（精確到10元）1#1-1-A1-1-B1-2-A1-2-B系數(shù)0.9711.021.0118800910092509200263006500660065503640066006700665046500670068006750564506650675067002#2-1-A2-1-B2-2-A2-2-B系數(shù)0.9711.021.0118800910092509200263006500660065503640066006700665046500670068006750564506650675067003#3-1-A3-1-B3-2-A3-2-B系數(shù)0.9711.021.011880095909750965026650685069506900