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社會其它相關(guān)論文-論后勤改制住房“養(yǎng)老”問題【摘要】文章根據(jù)2007年8月26日修訂的物業(yè)管理條例，結(jié)合企業(yè)職工住房現(xiàn)狀，針對企業(yè)后勤改制，主輔分離后職工住房公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問題提出了自己的觀點。【關(guān)鍵詞】改制；專向維修資金；運作伴隨企業(yè)后勤改制、主輔分離的推進(jìn)，職工住房的“養(yǎng)老”問題浮出水面，職工住房的“養(yǎng)老金”專項維修資金成為企業(yè)、職工以及社會關(guān)注的焦點。何以稱專項維修資金為住房“養(yǎng)老金”呢？用途決定著其地位。物業(yè)專項維修資金的主要用途是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。專項維修資金涉及物業(yè)公用部分的每一個細(xì)節(jié)，伴隨著住房的“生、老、病、死”與居民的生活環(huán)境息息相關(guān)，故其住房“養(yǎng)老金”的稱謂當(dāng)之無愧?！胺N類繁多、各自為政”是我局機(jī)關(guān)南北寒地區(qū)樓房的特點。所謂“種類繁多”是指在不同歷史背景下樓房以不同形式出售給職工，如福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等等；所謂“各自為政”是指局機(jī)關(guān)南北寒地區(qū)所轄樓房分屬不同廠礦，如機(jī)關(guān)、屯蘭礦、馬蘭礦、西銘礦、東曲礦、西曲礦、化工廠、水泥廠、多經(jīng)公司等等單位。樓房的特點決定了公用部位、共同設(shè)施設(shè)備的維修參差不齊，局部樓房的公用部位、共同設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)這樣的“景觀”：頂層“雨雪肆虐”、樓道“四季交替”、樓梯“無棱無角”、下水道“腦血栓”、落水管斷裂處“飛流直下”、道路“白癜風(fēng)”、綠地“無人問津”、健身器材“支離破碎”、雨水井“暗箭難防”等等。雖然這些僅是局部現(xiàn)象，但這些局部現(xiàn)象既影響了小區(qū)的整體形象，又加大了物業(yè)與居民之間的摩擦，那么出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是什么呢？筆者認(rèn)為主要有兩個原因：一是樓房分散管理，即機(jī)關(guān)及各廠礦根據(jù)自身資金情況來安排維修計劃，受各自資金因素的制約，致使公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修不到位；二是樓房“養(yǎng)老金”缺乏系統(tǒng)管理，即有的樓房能“養(yǎng)老”，有的樓房不能“養(yǎng)老”，而能“養(yǎng)老”的“養(yǎng)老金”又分別由各自“娘家”保管，不能確保專項維修資金的“?？顚Ｓ谩?。集團(tuán)公司“后勤系統(tǒng)屬地管理”的英明決策，解決了樓房分散管理的問題。那么樓房的“養(yǎng)老金”問題又如何解決呢？筆者提出以下看法。一、籌建住房“養(yǎng)老院”第一步：為住房“養(yǎng)老金”找個“監(jiān)護(hù)人”。集團(tuán)公司樓房的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為集團(tuán)公司占30%、職工個人占70%，產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀決定集團(tuán)公司是物業(yè)的最大業(yè)主，故集團(tuán)公司以業(yè)主的身份成立“專項維修資金管理辦公室”，其主要職能是負(fù)責(zé)專項維修資金歸集、預(yù)算、結(jié)算、審查、監(jiān)督等工作。第二步：找到住房“養(yǎng)老金”并帶其“回家”。對集團(tuán)公司范圍內(nèi)的樓房進(jìn)行資產(chǎn)評估，以各樓房的評估價乘以計提比率2%計算其專項維修資金計提數(shù)額，分以下兩種情況分別繳存：1.對已計提專項維修資金的樓房，各機(jī)關(guān)、廠礦以評估價計算的專項維修資金為下線標(biāo)準(zhǔn)，按照“多者據(jù)實繳納、缺者補(bǔ)齊繳納”的原則上交“專項維修資金管理辦公室”。2.對未計提專項維修資金的樓房，以各樓房的評估價乘以計提比率2%再除以樓房建筑面積，計算出每平方米專項維修資金計提數(shù)額。依據(jù)產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系，集團(tuán)公司和住戶按37的比例分別繳存，即集團(tuán)公司按住房建筑面積乘以單位平方米計提數(shù)額再乘以30%繳存，直接劃入專項維修資金管理辦公室賬戶；住戶按其所居住建筑面積（含公攤面積）乘以單位平方米計提數(shù)額再乘以70%繳存，住戶繳存部分由樓房原歸屬單位負(fù)責(zé)專項維修資金收繳工作，全部收繳完畢后上交“專項維修資金管理辦公室”。另外，對住戶中存在的工傷、低保等弱勢群體，由所屬工會核實后報集團(tuán)公司，其住房應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額由集團(tuán)公司按100%的比例繳存管理辦公室。第三步：為住房“養(yǎng)老金”加份“人身保險”。為保障專項維修資金的安全，“專項維修資金管理辦公室”應(yīng)在銀行開設(shè)專戶進(jìn)行保管。物業(yè)專項維修資金閑置期間除可用于購買國庫券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外，嚴(yán)禁挪作他用。專項維修資金自存入銀行專戶之日起所得利息轉(zhuǎn)入專項維修資金賬戶滾存使用和管理。二、住房“養(yǎng)老院”的日常運行（一）住房“養(yǎng)老院”的管轄范圍作為住房“養(yǎng)老金”的專項維修資金，其主要用途是用于房屋公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，住房“養(yǎng)老金”的使用范圍決定了住房“養(yǎng)老院”的管轄范圍。房屋公用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外承重墻體和基礎(chǔ)等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)共用車庫等。房屋共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、安全設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。但以下兩種情況不屬于專項維修資金列支范圍：1.房屋公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費用以及中修以下的維修和更新費用不得在專項維修資金中列支。2.因人為損壞造成房屋公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的，其費用由責(zé)任人承擔(dān)，不得在專項維修資金中列支。（二）住房“養(yǎng)老院”的服務(wù)部門及職能物業(yè)管理公司作為住房“養(yǎng)老院”的服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)擬定維修計劃、實施維修方案、結(jié)算維修資金。（三）住房“養(yǎng)老金”的使用程序1.物業(yè)管理公司于每年年初對各物業(yè)管理區(qū)域的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況進(jìn)行統(tǒng)計，并列出維修計劃，于每年一月底前報專項維修資金管理辦公室。管理機(jī)構(gòu)對維修計劃進(jìn)行實地考察，根據(jù)考察結(jié)果確定年度維修計劃及進(jìn)度，并反饋物業(yè)管理公司。2.物業(yè)管理公司根據(jù)專項維修資金管理辦公室的維修進(jìn)度，填寫專項維修資金使用申請表，并按物業(yè)管理區(qū)域做出維修工程預(yù)算，報“專項維修資金管理機(jī)構(gòu)”審批。3.專項維修資金管理機(jī)構(gòu)審批完畢后，撥予物業(yè)管理公司審批后按預(yù)算額度的70%作為初期維修資金，并核定工期，同時做好工程進(jìn)度監(jiān)督工作。4.物業(yè)管理單位委托其內(nèi)部專業(yè)維修隊伍，嚴(yán)格按照預(yù)算進(jìn)行工程施工，接受專項維修資金管理辦公室的進(jìn)度監(jiān)督。5.工程施工完畢后，物業(yè)管理單位持下列資料報物業(yè)維修資金管理辦公室進(jìn)行結(jié)算，審批結(jié)算后撥付剩余的維修資金。（1）經(jīng)管理辦公室審查后的工程決算單；（2）維修、更新工程的發(fā)票；（3）施工工程結(jié)算書。6.經(jīng)鑒定為危險房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響業(yè)主正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，報物業(yè)維修資金管理辦公室審查批準(zhǔn)后，先行撥款進(jìn)行維修，確保物業(yè)正常運轉(zhuǎn)。相關(guān)維修費用的核定手續(xù)在維修后再按維修程序予以辦理。（四）住房“養(yǎng)老金”的核算方式1.專項維修資金管理辦公室設(shè)立專項維修資金核算的一級賬戶，物業(yè)管理公司設(shè)立專項維修資金核算的二級賬戶，分別以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位按樓設(shè)置、核算到戶。物業(yè)管理公司按季向?qū)ｍ椌S修資金管理辦公室報送報表，專項維修資金管理辦公室審查后，每年初在相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年度專項維修資金的籌集和使用情況，