社會其它相關論文-論后勤改制住房“養(yǎng)老”問題.doc

社會其它相關論文-論后勤改制住房“養(yǎng)老”問題【摘要】文章根據2007年8月26日修訂的物業(yè)管理條例，結合企業(yè)職工住房現狀，針對企業(yè)后勤改制，主輔分離后職工住房公用部位、共用設施設備維修問題提出了自己的觀點?！娟P鍵詞】改制；專向維修資金；運作伴隨企業(yè)后勤改制、主輔分離的推進，職工住房的“養(yǎng)老”問題浮出水面，職工住房的“養(yǎng)老金”專項維修資金成為企業(yè)、職工以及社會關注的焦點。何以稱專項維修資金為住房“養(yǎng)老金”呢？用途決定著其地位。物業(yè)專項維修資金的主要用途是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。專項維修資金涉及物業(yè)公用部分的每一個細節(jié)，伴隨著住房的“生、老、病、死”與居民的生活環(huán)境息息相關，故其住房“養(yǎng)老金”的稱謂當之無愧?！胺N類繁多、各自為政”是我局機關南北寒地區(qū)樓房的特點。所謂“種類繁多”是指在不同歷史背景下樓房以不同形式出售給職工，如福利房、經濟適用房、安居房等等；所謂“各自為政”是指局機關南北寒地區(qū)所轄樓房分屬不同廠礦，如機關、屯蘭礦、馬蘭礦、西銘礦、東曲礦、西曲礦、化工廠、水泥廠、多經公司等等單位。樓房的特點決定了公用部位、共同設施設備的維修參差不齊，局部樓房的公用部位、共同設施設備呈現這樣的“景觀”：頂層“雨雪肆虐”、樓道“四季交替”、樓梯“無棱無角”、下水道“腦血栓”、落水管斷裂處“飛流直下”、道路“白癜風”、綠地“無人問津”、健身器材“支離破碎”、雨水井“暗箭難防”等等。雖然這些僅是局部現象，但這些局部現象既影響了小區(qū)的整體形象，又加大了物業(yè)與居民之間的摩擦，那么出現這種現象的原因是什么呢？筆者認為主要有兩個原因：一是樓房分散管理，即機關及各廠礦根據自身資金情況來安排維修計劃，受各自資金因素的制約，致使公用部位、共用設施設備維修不到位；二是樓房“養(yǎng)老金”缺乏系統(tǒng)管理，即有的樓房能“養(yǎng)老”，有的樓房不能“養(yǎng)老”，而能“養(yǎng)老”的“養(yǎng)老金”又分別由各自“娘家”保管，不能確保專項維修資金的“?？顚Ｓ谩?。集團公司“后勤系統(tǒng)屬地管理”的英明決策，解決了樓房分散管理的問題。那么樓房的“養(yǎng)老金”問題又如何解決呢？筆者提出以下看法。一、籌建住房“養(yǎng)老院”第一步：為住房“養(yǎng)老金”找個“監(jiān)護人”。集團公司樓房的產權現狀為集團公司占30%、職工個人占70%，產權現狀決定集團公司是物業(yè)的最大業(yè)主，故集團公司以業(yè)主的身份成立“專項維修資金管理辦公室”，其主要職能是負責專項維修資金歸集、預算、結算、審查、監(jiān)督等工作。第二步：找到住房“養(yǎng)老金”并帶其“回家”。對集團公司范圍內的樓房進行資產評估，以各樓房的評估價乘以計提比率2%計算其專項維修資金計提數額，分以下兩種情況分別繳存：1.對已計提專項維修資金的樓房，各機關、廠礦以評估價計算的專項維修資金為下線標準，按照“多者據實繳納、缺者補齊繳納”的原則上交“專項維修資金管理辦公室”。2.對未計提專項維修資金的樓房，以各樓房的評估價乘以計提比率2%再除以樓房建筑面積，計算出每平方米專項維修資金計提數額。依據產權所屬關系，集團公司和住戶按37的比例分別繳存，即集團公司按住房建筑面積乘以單位平方米計提數額再乘以30%繳存，直接劃入專項維修資金管理辦公室賬戶；住戶按其所居住建筑面積（含公攤面積）乘以單位平方米計提數額再乘以70%繳存，住戶繳存部分由樓房原歸屬單位負責專項維修資金收繳工作，全部收繳完畢后上交“專項維修資金管理辦公室”。另外，對住戶中存在的工傷、低保等弱勢群體，由所屬工會核實后報集團公司，其住房應分攤的數額由集團公司按100%的比例繳存管理辦公室。第三步：為住房“養(yǎng)老金”加份“人身保險”。為保障專項維修資金的安全，“專項維修資金管理辦公室”應在銀行開設專戶進行保管。物業(yè)專項維修資金閑置期間除可用于購買國庫券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外，嚴禁挪作他用。專項維修資金自存入銀行專戶之日起所得利息轉入專項維修資金賬戶滾存使用和管理。二、住房“養(yǎng)老院”的日常運行（一）住房“養(yǎng)老院”的管轄范圍作為住房“養(yǎng)老金”的專項維修資金，其主要用途是用于房屋公用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，住房“養(yǎng)老金”的使用范圍決定了住房“養(yǎng)老院”的管轄范圍。房屋公用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外承重墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用車庫等。房屋共用設施設備，是指住宅小區(qū)或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、安全設施和共用設施設備使用的房屋等。但以下兩種情況不屬于專項維修資金列支范圍：1.房屋公用部位、共用設施設備的日常養(yǎng)護費用以及中修以下的維修和更新費用不得在專項維修資金中列支。2.因人為損壞造成房屋公用部位、共用設施設備的維修和更新的，其費用由責任人承擔，不得在專項維修資金中列支。（二）住房“養(yǎng)老院”的服務部門及職能物業(yè)管理公司作為住房“養(yǎng)老院”的服務企業(yè)，負責擬定維修計劃、實施維修方案、結算維修資金。（三）住房“養(yǎng)老金”的使用程序1.物業(yè)管理公司于每年年初對各物業(yè)管理區(qū)域的房屋共用部位、共用設施設備情況進行統(tǒng)計，并列出維修計劃，于每年一月底前報專項維修資金管理辦公室。管理機構對維修計劃進行實地考察，根據考察結果確定年度維修計劃及進度，并反饋物業(yè)管理公司。2.物業(yè)管理公司根據專項維修資金管理辦公室的維修進度，填寫專項維修資金使用申請表，并按物業(yè)管理區(qū)域做出維修工程預算，報“專項維修資金管理機構”審批。3.專項維修資金管理機構審批完畢后，撥予物業(yè)管理公司審批后按預算額度的70%作為初期維修資金，并核定工期，同時做好工程進度監(jiān)督工作。4.物業(yè)管理單位委托其內部專業(yè)維修隊伍，嚴格按照預算進行工程施工，接受專項維修資金管理辦公室的進度監(jiān)督。5.工程施工完畢后，物業(yè)管理單位持下列資料報物業(yè)維修資金管理辦公室進行結算，審批結算后撥付剩余的維修資金。（1）經管理辦公室審查后的工程決算單；（2）維修、更新工程的發(fā)票；（3）施工工程結算書。6.經鑒定為危險房屋的，以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響業(yè)主正常使用的緊急狀況，需要立即進行維修的，報物業(yè)維修資金管理辦公室審查批準后，先行撥款進行維修，確保物業(yè)正常運轉。相關維修費用的核定手續(xù)在維修后再按維修程序予以辦理。（四）住房“養(yǎng)老金”的核算方式1.專項維修資金管理辦公室設立專項維修資金核算的一級賬戶，物業(yè)管理公司設立專項維修資金核算的二級賬戶，分別以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位按樓設置、核算到戶。物業(yè)管理公司按季向專項維修資金管理辦公室報送報表，專項維修資金管理辦公室審查后，每年初在相應物業(yè)管理區(qū)域內公布上一年度專項維修資金的籌集和使用情況，