社會其它相關(guān)論文-近代上海城市土地永租制度考源 .doc

社會其它相關(guān)論文-近代上海城市土地永租制度考源永租制是1845-1949年間，外國人在上海（及另一些通商口岸城市）以永租形式占取土地的一種特殊的制度。它的存在形式不是一部以永租制命名的法律、規(guī)章，而是包含于土地章程（LandReglations）和印發(fā)給外國租地人的地契-道契（TitleDeed）之中，以永遠租賃為核心內(nèi)容的一系列規(guī)章。永租制是在特殊歷史條件下產(chǎn)生的特殊的城市土地制度。百余年間，它對上海房地產(chǎn)業(yè)、城市經(jīng)濟，以至中國社會都有深刻的影響。對于永租制雖然有一些學(xué)者作過研究，但是，對于它的淵源卻從未系統(tǒng)地進行考察。這不僅是城市史研究所必須解決的基礎(chǔ)課題，而且，有著重要的現(xiàn)實意義。因此，有必要揆其端而考其源。一、對永租制起源考察的歷史與現(xiàn)狀本世紀三十年代，中外學(xué)者對永租制起源曾經(jīng)有所考察。當時，考察工作主要是圍繞著收回租界與維護租界制度的斗爭而展開的，重心放在法理上研究租界制度，對永租制的考察都帶有某種特殊的視角。所以與學(xué)理上的考察有一定的距離。三十年代的考察主要涉及兩個方面的問題。1.永租制的淵源何在？當時，對此主要有兩種觀點。（A）認為永租制源于中國習(xí)慣上的土地買賣，只是名義上不稱為買賣而稱其為永租而已。以法國人薩呂芒特（SouludeMorant）講得較為明確，他認為：永租土地所立契約，與中國習(xí)慣所用之賣契相等。（B）認為永租制源于中國習(xí)慣上的土地典押。徐公肅、邱瑾璋合著的上海公共租界史稿分析較為明晰，他們認為：按照中國的習(xí)慣，土地典出時期，原業(yè)主亦不能行使其所有權(quán)，所以，永遠租賃與典權(quán)最為近似。他們還將永租制與永佃制作了比較。他們認為：兩者的共同之處只有一點，即時效上的永遠性質(zhì)，而不同之處卻有兩點：（a）永佃制之下原業(yè)主不失去土地所有權(quán)，因此，得以法定原因（欠租）撤佃，而永租制之下，土地的出租人讓去其所有權(quán)，所以，不準任意退租。（b）永佃制之下，土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，盡管立有佃租契約，卻未發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移。永租制之下土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，涉及到物權(quán)問題。雖然，租地人只得到田面權(quán)（使用權(quán)），但是，土地所有權(quán)已歸于中國政府了。這既是永租制的特殊性，又說明它源于永典更為確切。1近十年來，隨著城市史、租界史研究的發(fā)展，又有一些學(xué)者對永租制起源進行了考察。大多沿用三十年代的觀點。略有變化者，一是朱華先生提出的不源于永典而源于傳統(tǒng)的土地買賣之理由。他認為，典押本身已包含著時限概念，一旦永遠典押就失去了時限。既無時限，何來典押？因此，永典已等于買賣了，永租又怎么會不屬于買賣呢？2二是費成康先生提出的，永租制脫胎于當時中國農(nóng)村流行的土地永租制，又不同于那種傳統(tǒng)的制度。從他下文中所說租地人取得土地的永久使用權(quán)，當時也稱永佃權(quán)、田面權(quán)、田面、地皮等。他所指的似乎為永佃制。他認為由于當時的年租事實上中國業(yè)主從一開始就沒有領(lǐng)取，所以，押租成了地價，年租成了地稅，中國業(yè)主在實際上已經(jīng)與出租的土地割斷了一切聯(lián)系。惟其如此，永租事實上有如絕賣。32.對當時采用永租制的原因之考察上海公共租界史稿對當時的主要觀點作了歸納。其中以單春新（ChanChungSing）的中國之居留地（LesConcessionsOnChina巴黎1915年版）作為代表：（a）按中國習(xí)慣，根據(jù)普天之下，莫非王土之義，以為中國土地賣于外人，皇帝即喪失一部分之產(chǎn)業(yè)。（b）因中國公私法觀念向不分清，私法上的所有權(quán)與公法上的主權(quán)混而為一。中國土地賣于外人，即不能在該地上行使主權(quán)，故僅允外人租賃，不得購置。當時不少著作，如：裘惜司的上海通商史（M.D.Juses:HistoricofShanghai），康提尼上海會審公廨（Kotenev:ShanghaiItsMixedandCouncil），蘭寧-柯林合著上海史（Lanning&Coulling:TheHistoryofshanghai）等，都持同樣的觀點。4當時以至近十年來，我國部分學(xué)者也有類似的看法：如：費成康先生認為：當時，中國官員并不明了土地所有權(quán)與領(lǐng)土管轄權(quán)的區(qū)別，將外人購買用于居住和貿(mào)易的土地視同割占領(lǐng)土，堅決反對將中國的土地賣給外人。5總體上看，無論是對于永租制淵源，還是對于當時采用永租制的原因，至今還都是從中國方面作單向的考察。二、永租制產(chǎn)生的歷史過程1843年上海開埠前后，外國移民與上海的土地關(guān)系已成為中外交涉的重要內(nèi)容之一。關(guān)于訂立永租制（即永遠租賃土地的制度）的交涉，始于1840年，定局于1847年。大致分為四個階段：第一階段是關(guān)于是否允許外國人在滬居住、經(jīng)商的談判，這是建立永租制的基礎(chǔ)；第二階段是確定以租賃方式解決土地問題之原則的談判，這是整個交涉的核心，即確定是允許租地還是買地之談判；第三階段是關(guān)于租地期限及租地范圍的交涉，確定永租原則和作出劃定界址等規(guī)定；第四階段是關(guān)于實施細則，即關(guān)于確定契證制式、在契證上寫明永遠租賃字樣等相關(guān)的限制詞，以及其他實施細則的交涉。1.1840-1842年間關(guān)于允許居住、經(jīng)商的交涉1840年2月20日，英國外交大臣巴麥尊子爵（J.H.T.Palmerston）同時發(fā)出兩份文件，即致中國皇帝欽命宰相書和致奉命與中國政府交涉的全權(quán)公使函，中英交涉（包括土地問題）均應(yīng)以此為濫觴。在致中國皇帝欽命宰相書中，對在華占用土地的要求是：中國將英國全權(quán)公使所指定的，面積敷用、位置適宜的沿海島嶼一處或數(shù)處，永久割讓與英國政府作為英國臣民居住、貿(mào)易的地方。沒有提及上海等城市土地問題。但是，在他同日發(fā)給懿律（G.Elliot）和義律（Ch.Elliot）的（第一號訓(xùn)令）中則明確地命令他還應(yīng)展開如下之交涉：如果中國政府表示不愿意作這類島嶼的割讓，英國政府將不反對以下列條件代替，英國臣民無論男女，應(yīng)準自由和不受限制地在中國的一些主要口岸居住貿(mào)易。這些口岸應(yīng)在條約中明白開列，它們是：廣州、廈門、臺灣北端對面的福州府，以及揚子江口的上海和寧波。但是，由于當時初有翻譯，譯文中多處出現(xiàn)：英商蒙受冤屈，并要求伸冤、昭雪等語句。6更因為這一時期，英軍按巴麥尊的指令由廣州北上以后，在福州、廈門、寧波、上海等地，大體上只是封鎖?？?，并未發(fā)生重大戰(zhàn)斗。7這種戰(zhàn)略對于以閉關(guān)為習(xí)的清政府恰不生效，以至給道光皇帝以及琦善等中國官員造成錯覺。1840年8月17日，致中國皇帝欽命宰相在大沽口送交直隸總督琦善，他立即上奏。8月20日，道光皇帝上諭，第一次作出答復(fù)：允準英人通商已屬恩惠，不準另有妄求致壞成規(guī)。琦善答復(fù)英方：若英軍南撤廣州談判，定可以讓貴統(tǒng)帥回國時自必顏面增光8。英軍鑒于季風(fēng)將過、北方冬季冰封對英軍不利，就順勢南下。然而，廣州談判在沿海城市土地問題上沒有進展。1841年，英國指派駐印度陸軍少將璞鼎查（H.Pottinger）為新任全權(quán)代表，給他的指令是：不停止軍事行動直