企業(yè)研究論文-信托-解困房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸 .doc

企業(yè)研究論文-信托:解困房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸內(nèi)容提要:解讀中國樓市市道變化時期房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條困境,闡述信托融資的三大優(yōu)勢及房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀,最后提出房地產(chǎn)企業(yè)運用信托融資的三種主流運作模式。關鍵詞:房地產(chǎn)信托融資宏觀調(diào)控一、房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條遭遇嚴峻考驗近年來,房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風口浪尖。從03年的“121”號文件,到04年的提高金融機構存款準備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”大限、央行加息,進入2005年,溫家寶總理在政府工作報告中強調(diào)重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲,接著就有了3月的上調(diào)住房貸款利率、4月的國務院穩(wěn)定房價的八點意見、5月的七部委新政,房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財政、金融、供求等全方位的調(diào)控“關懷”。在這種嚴峻的形勢下,房地產(chǎn)投資資金鏈條必須承受多重生死考驗。1、銀根縮緊,釜底抽薪根據(jù)央行剛發(fā)布的2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告的統(tǒng)計,全國35座大中城市房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降,上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落5.2%,而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數(shù)據(jù)顯示,面對炙熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資,國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴厲調(diào)控,政策效應已經(jīng)開始顯現(xiàn),并將在未來一段時間內(nèi)更為明顯。而對于有三分之二比重資金直接或間接來源于銀行的房地產(chǎn)企業(yè)來說,貸款利率提高、審批更加嚴格,不僅僅是開發(fā)成本上升和投資利潤率的降低問題,更是對其資金鏈造成釜底抽薪般的緊張。2、樓市觀望情緒濃厚,預售回款受阻大規(guī)模、高密度、全方位的宏觀調(diào)控引發(fā)了上半年中國樓市濃厚的“觀望期”,自住需求者企盼房價下跌而觀望,投資者因營業(yè)稅、房貸比例提高等加大了投資成本而放緩投資步伐,而結果就是成交量的急劇萎縮,價格增幅下降明顯,“防止房價過快上漲”的宏觀調(diào)控效果逐步得以實現(xiàn)。但這對于房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)來說,成交量的下降直接影響了預(銷)售回款速度。銷售不暢,回款壓力驟增,對高負債的中國房地產(chǎn)企業(yè)必將是“抽絲”般的陣痛。3、市場微妙,外行業(yè)資金投入將減少由于房地產(chǎn)行業(yè)既不需要長時間的積累,也沒有所謂的技術門檻,卻有誘人的利潤空間,于是乎近年來外行業(yè)資金大舉進入房地產(chǎn)市場淘金。但市場那只“無形的手”是不分國界的,尤其在當前國家嚴格的宏觀調(diào)控、樓市行情微妙的整體趨勢下,將會引導部分外行業(yè)資金從房地產(chǎn)市場分流,這對許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說無疑是個壞消息。4、海外資本,仍可望不可及大量的離岸資金在國門外窺視中國的房地產(chǎn)市場,資本的逐利性決定了它們一有機會就會毫不猶豫地大手筆出手。但國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展還很幼嫩,政策風險較高,市場主體尚不夠理性、短期投機心理較為嚴重,海外資金不敢貿(mào)然大規(guī)模介入,因而海外資本設置了近乎苛刻的篩選條件,不僅要有良好的背景,更要有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)質(zhì)的財務結構、高效卓越的經(jīng)營管理團隊,而這些恰恰是目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還遠未能達到的水平。因此,“傍洋大款”目前仍只是一種可望不可及的融資方式罷了。二、信托融資靈活又可行在當前宏觀調(diào)控的大背景下,除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外,房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式,信托可謂是目前的上上簽。信托可以進行直接貸款、股權投資、資產(chǎn)證券化等,可以在不同層次、不同品位上,為房地產(chǎn)業(yè)服務。而其他模式,比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式,都不太現(xiàn)實。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資,充分利用信托獨特的制度優(yōu)勢,實現(xiàn)多元化融資,鞏固資金鏈條。1、信托融資具備三大優(yōu)勢優(yōu)勢一:信托應用范圍廣。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢,通過一系列制度安排,實現(xiàn)企業(yè)或項目的組合融資。信托可以與銀行互補互動,銀行具有資金優(yōu)勢,信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性,可以參與到房地產(chǎn)投資的全過程；優(yōu)勢二:信托在供給方式上也十分靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品,從而增大市場供需雙方的選擇空間；優(yōu)勢三:相對銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本,節(jié)約財務費用,還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。2、房地產(chǎn)信托融資漸成火候房地產(chǎn)信托融資發(fā)展迅速,融資規(guī)模逐年攀升。2002年下半年房地產(chǎn)信托開始起步,實現(xiàn)了24億元的融資規(guī)模,2003年進入快速發(fā)展軌道,全年發(fā)行了66個房地產(chǎn)信托計劃,共籌集近60億元資金。進入2004年,房地產(chǎn)信托在一片質(zhì)疑聲中繼續(xù)前行,房地產(chǎn)信托有96個,涉及資金約110億元,數(shù)量、金額同比分別增長45%、83%。而在2005年上半年,房地產(chǎn)信托更是煥發(fā)無限生機,為房地產(chǎn)業(yè)融得資金64億元。從資金投向的房地產(chǎn)類型上看,目前各種類型的項目都已涵蓋,以投向商品住宅類項目為主,也涉及到別墅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等類型。3、信托融資主流運作模式房地產(chǎn)信托融資靈活性很強,可以根據(jù)目標房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的特點和需求設立多種不同的信托計劃。根據(jù)信托資金的運用方式的不同,信托為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流運作模式有三種:(1)債權投資,即信托貸款這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似,所不同的是資金來源不同,信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。其運作流程一般是:信托公司向投資者發(fā)行資金信托募集資金,將信托資金以信托公司的名義貸給房地產(chǎn)企業(yè),用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營,信托期滿收回信托本金和信托收益,信托收益為貸款利息,同時采取相應的抵押和擔保風險控制措施。目前,房地產(chǎn)信托多數(shù)以這種資金運用方式為主,2004年發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃中接近有80%的信托資金是以信托貸款的方式加以運用的。(2)階段性股權投資階段性股權投資顧名思義就是信托資金階段性持有股份后被溢價回購的一種股權投資模式。其運作流程如下。第一步,房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司就股權融資進行溝通及調(diào)查,形成融資方案；第二步,按約定條件(一般指原股東或關聯(lián)方簽署股權回購協(xié)議及/或股權回購擔保合同等)設計房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,并得到監(jiān)管部門認可；第三步,向社會投資者發(fā)行資金信托計劃募集資金；第四步,信托公司以階段性股權投資方式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金,成為“優(yōu)先”股東(即在信托期間內(nèi)該股權只要求取得一個合理回報,無須與房地產(chǎn)商分享最終利潤,若公司清算則優(yōu)先級高于其他股東)；第五步,房地產(chǎn)企業(yè)運作開發(fā)項目,信托公司對現(xiàn)金流進行管理監(jiān)控(有的甚至向企業(yè)關鍵崗位派駐人員,控制企業(yè)經(jīng)營風險)；第六步,原股東或關聯(lián)方在信托期滿按約定的一定溢價方式回購股權,信托資金退出并實現(xiàn)收益。這種模式的優(yōu)點是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的,又增強了企業(yè)的信用等級,通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結構,在某種情況下,使房地產(chǎn)企業(yè)更容易達到或實現(xiàn)商業(yè)銀行的貸款條件(房地產(chǎn)企業(yè)自有資金即所有者權益應不低于開發(fā)項目總投資的35%),促成了優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)。(3)受益權轉讓投資這是一種以交易為基礎的財產(chǎn)信托,一般是把具有可預測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權通過信托轉讓給社會投資者,實現(xiàn)融資目的,信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。這種受益權轉讓投資的運作流程如下。第一步,房地產(chǎn)財產(chǎn)持有者與信托公司就其財產(chǎn)設立受益權轉讓信托進行溝通及調(diào)查,形成轉讓方案；第二步,將房地產(chǎn)財產(chǎn)產(chǎn)權或收益權信托給信托投資公司,并委托信托公司把受益權轉讓設計成信托產(chǎn)品,并得到監(jiān)管部門的認可；第三步,向社會投資者發(fā)行房地產(chǎn)受益權轉讓信托計劃,募集資金；第四步,信托公司將募集資金支付給房地產(chǎn)持有者以購買受益權,并對資金運用進行監(jiān)控,保證資金運用于約定用途；第五步,信托期滿,由原持有者或其關聯(lián)方回購受益權,資金退出并實現(xiàn)收益。當前這種投資模式較多運用于商業(yè)地產(chǎn)項目的受益權轉讓,這些信托產(chǎn)品往往由于在信托發(fā)行時或者發(fā)行之前就已經(jīng)簽署了期限相當?shù)奈飿I(yè)租賃合同,收益和現(xiàn)金流可預測并比較穩(wěn)定,同時又有抵押擔保或信用擔保,退出安全性也不錯。除了以上